LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
SG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 15 décembre 2021
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 881 F-D
Pourvoi n° Z 20-20.503
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 DÉCEMBRE 2021
M. [R] [B] [N], domicilié [Adresse 2], a formé le pourvoi n° Z 20-20.503 contre l'arrêt rendu le 22 juin 2020 par la cour d'appel de Basse-Terre (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. [U] [I], domicilié [Adresse 3],
2°/ à la société Buildinvest, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1],
défendeurs à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Echappé, conseiller doyen, les observations de la SARL Corlay, avocat de M. [N], de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de M. [I], après débats en l'audience publique du 9 novembre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Echappé, conseiller doyen rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 22 juin 2020), un arrêt irrévocable du 18 février 2013 a constaté que, par un acte sous seing privé du 1er avril 2006, la société NBIII et M. [I] s'étaient accordés sur la vente du lot 451, dépendant de l'ensemble immobilier Nettlé Bay Beach Club, a déclaré M. [I] propriétaire de ce lot, et a annulé la vente qu'en avait faite la société NBIII à la société Buildinvest par acte authentique du 31 octobre 2007.
2. Le 4 novembre 2014, M. [I] a assigné la société Buildinvest et M. [N] en annulation de la vente de ce même lot, conclue entre eux par acte du 2 juillet 2008.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en sa troisième branche, ci-après annexé
3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le premier moyen, pris en ses deux premières branches
Enoncé du moyen
4. M. [N] fait grief à l'arrêt de déclarer recevable la demande de M. [I] en revendication du lot 451 de l'ensemble immobilier Nettlé Bay Beach Club, alors :
« 1°/ qu'une partie ne peut, à peine d'irrecevabilité, faire valoir une prétention nouvelle en appel sauf à ce que celle-ci tende aux mêmes fins que les prétentions soumises au premier juge ; que l'action en revendication d'un bien par un prétendu propriétaire, qui a pour objet la reconnaissance de cette propriété, ne tend pas à la même fin que l'action en nullité de la seconde vente, qui a pour unique objet et pour unique effet la remise en cause de cette vente, et la restitution du bien au vendeur de cette seconde vente, sans permettre de déterminer quel est le véritable propriétaire ; qu'en considérant que l'action en revendication tendait à la même fin que l'action en nullité, soit « la reconnaissance effective des droits de propriétaire » de M. [I], pour dire recevable en appel cette action en revendication, la cour d'appel a violé les articles 564 et 565 du code de procédure civile ;
2°/ que ne constitue une prétention qu'une demande figurant dans les conclusions ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions de première instance, M. [I] n'a pas demandé que lui soit reconnue la qualité de propriétaire du bien litigieux, mais uniquement la nullité de la vente, conclue entre la société Buildinvest et M. [N], qui n'avait ni pour objet ni pour effet de voir reconnaître la qualité de propriétaire de M. [I], non plus que la demande tendant à ce que soit reconnu un enrichissement sans cause en faveur de M. [N] ; qu'en considérant que l'action en revendication introduite en appel tendait, comme en première instance, à « la reconnaissance effective des droits de propriétaire » de M. [I], quand une telle demande de reconnaissance effective de son droit de propriété ne figurait pas dans ses conclusions de première instance, la cour d'appel a violé les articles 4 et 753 (dans sa version issue du décret n° 98-1231 du 28 décembre 1998) du code de procédure civile ensemble les articles 564 et 565 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
5. La cour d'appel a retenu, à bon droit, que la demande de M. [I] en annulation de la vente du lot litigieux consentie à M. [N] tendait à la reconnaissance de son droit de propriété sur ce bien, et que sa revendication de propriété, exercée contre M. [N] pour la première fois devant elle, poursuivait la même fin.
6. Le moyen n'est donc pas fondé.
Mais sur le deuxième moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
7. M. [N] fait grief à l'arrêt de dire bien fondée la demande de M. [I] en revendication du lot 451 de l'ensemble immobilier Nettlé Bay Beach Club, de dire que M. [N] n'est pas propriétaire de ce bien, et d'en ordonner sa remise, alors « que l'apparence de propriété du vendeur confère à l'acheteur de bonne foi la qualité de propriétaire ; que la promesse de vente vaut vente, si bien que c'est au moment où la promesse de vente est conclue qu'il convient de se placer pour déterminer si le tiers acquéreur a été victime d'une erreur légitime en raison de l'apparence de propriété de son vendeur ; qu'en l'espèce, il est constant qu'au jour de la promesse de vente du 8 décembre 2007, l'état hypothécaire du bien faisait figurer uniquement la vente du 26 novembre 2007 entre NBIII et Buildinvest et qu'aucun élément ne permettait à M. [N] de savoir que la société Buildinvest n'était pas le véritable propriétaire ; qu'en ne recherchant pas, comme il le lui était demandé, si au moment de la conclusion de la promesse de vente qui vaut vente, le 8 décembre 2007, M. [N] était fondé à opposer à M. [I] son erreur tirée de la qualité de propriétaire apparent de son vendeur, la société Buildinvest, la cour d'appel a manqué de base légale au regard des articles 544,1589 et 1599 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 544 et 1599 du code civil :
8. En application de la théorie de l'apparence, la nullité d'un acte de vente est sans influence sur la validité de l'aliénation consentie à un tiers sous-acquéreur de bonne foi, qui a agi sous l'empire d'une erreur commune.
9. Pour déclarer fondée la revendication de M. [I], l'arrêt relève qu'il avait publié le 7 décembre 2007 l'assignation délivrée à la société NBIII, et portant sur la propriété du lot litigieux, et que le notaire ayant reçu l'acte authentique de vente du 2 juillet 2008 en avait expressément informé M. [N].
10. Il en déduit qu'à cette date, M. [N] ne pouvait ignorer que la propriété de la société Buildinvest, son vendeur, qui avait acquis de la société NBIII, était contestée, de sorte qu'il ne pouvait soutenir avoir conclu avec un propriétaire apparent.
11. En se déterminant ainsi, sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé, si, à la date de la promesse de vente conclue entre la société Buildinvest et M. [N], le 8 décembre 2007, celui-ci avait cru acquérir du propriétaire véritable, en agissant sous l'empire d'une erreur commune, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
Portée et conséquences de la cassation
12. La cassation à intervenir sur le deuxième moyen emporte, par voie de conséquence, la cassation du chef du dispositif ayant rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. [N] contre la société Buildinvest.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare recevable l'appel interjeté par M. [U] [I], rejette la demande d'injonction de production de pièces formulée par M. [I] devant la cour, déclare sans portée la demande présentée par M. [I] aux fins de constat de l'annulation de la vente conclue le 2 juillet 2008 entre la société Buildinvest et M. [N] portant sur le lot 451 appartement 4120 sis [Adresse 7], et déclare recevable et bien fondée la demande en revendication formulée par M. [I] sur le lot 451 appartement 4120 sis [Adresse 7], l'arrêt rendu le 22 juin 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ;
Remet, sauf sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre autrement composée ;
Condamne M. [I] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SARL Corlay, avocat aux Conseils, pour M. [N].
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Monsieur [R] [N] fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré recevable la demande en revendication formulée par M. [U] [I] sur le lot 451 appartement 4120 sis [Adresse 6] inclus dans l'ensemble immobilier situé [Adresse 5], et en conséquence d'avoir dit cette demande bien fondée, que Monsieur [N] n'était pas propriétaire du bien litigieux et a ordonné la remise du bien, ordonnant la publication de l'arrêt au service de la publicité foncière de [Localité 4] ;
Alors que 1°) une partie ne peut, à peine d'irrecevabilité, faire valoir une prétention nouvelle en appel sauf à ce que celle-ci tende aux mêmes fins que les prétentions soumises au premier juge ; que l'action en revendication d'un bien par un prétendu propriétaire, qui a pour objet la reconnaissance de cette propriété, ne tend pas à la même fin que l'action en nullité de la seconde vente, qui a pour unique objet et pour unique effet la remise en cause de cette vente, et la restitution du bien au vendeur de cette seconde vente, sans permettre de déterminer quel est le véritable propriétaire ; qu'en considérant que l'action en revendication tendait à la même fin que l'action en nullité, soit « la reconnaissance effective des droits de propriétaire » de M. [I], pour dire recevable en appel cette action en revendication, la cour d'appel a violé les articles 564 et 565 du code de procédure civile ;
Alors que 2°) ne constitue une prétention qu'une demande figurant dans les conclusions ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions de 1re instance, Monsieur [I] n'a pas demandé que lui soit reconnue la qualité de propriétaire du bien litigieux, mais uniquement la nullité de la vente, conclue entre la société Buildinvest et Monsieur [N], qui n'avait ni pour objet ni pour effet de voir reconnaître la qualité de propriétaire de Monsieur [I], non plus que la demande tendant à ce que soit reconnu un enrichissement sans cause en faveur de Monsieur [N] ; qu'en considérant que l'action en revendication introduite en appel tendait, comme en première instance, à « la reconnaissance effective des droits de propriétaire » de M. [I], quand une telle demande de reconnaissance effective de son droit de propriété ne figurait pas dans ses conclusions de première instance, la cour d'appel a violé les articles 4 et 753 (dans sa version issue du Décret n° 98-1231 du 28 décembre 1998) du code de procédure civile ensemble les articles 564 et 565 du code de procédure civile ;
Alors que 3°) la cour d'appel a constaté que « la demande aux fins de constater l'annulation de la vente conclue le 8 juillet 2008 est sans portée et ne constitue pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile » ; qu'elle ne pouvait donc considérer que l'action en revendication poursuivait « la même fin que la précédente » dont elle retenait qu'elle était inexistante ; que ce faisant, la cour d'appel a statué par motifs contradictoires en violation de l'article 455 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Monsieur [R] [N] fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dite bien-fondée la demande en revendication formulée par M. [U] [I] sur le lot 451 appartement 4120 sis [Adresse 6] inclus dans l'ensemble immobilier situé [Adresse 5], et d'avoir dit que Monsieur [N] n'était pas propriétaire du bien litigieux et en conséquence d'avoir ordonné la remise du bien, ordonnance la publication de l'arrêt au service de la publicité foncière de [Localité 4] ;
Alors que 1°) l'apparence de propriété du vendeur confère à l'acheteur de bonne foi la qualité de propriétaire ; que la promesse de vente vaut vente, si bien que c'est au moment où la promesse de vente est conclue qu'il convient de se placer pour déterminer si le tiers acquéreur a été victime d'une erreur légitime en raison de l'apparence de propriété de son vendeur ; qu'en l'espèce, il est constant qu'au jour de la promesse de vente du 8 décembre 2007, l'état hypothécaire du bien faisait figurer uniquement la vente du 26 novembre 2007 entre NBIII et Buildinvest et qu'aucun élément ne permettait à Monsieur [N] de savoir que la société Buildinvest n'était pas le véritable propriétaire ; qu'en ne recherchant pas, comme il le lui était demandé (p. 9 des conclusions), si au moment de la conclusion de la promesse de vente qui vaut vente, le 8 décembre 2007, M. [N] était fondé à opposer à Monsieur [I] son erreur tirée de la qualité de propriétaire apparent de son vendeur, la société Buildinvest, la cour d'appel a manqué de base légale au regard des articles 544,1589 et 1599 du code civil ;
Alors que 2°) en toute hypothèse, à considérer que la bonne foi s'apprécie au jour de la réitération par acte authentique, la connaissance de l'existence d'une action à l'encontre de la vente du bien à son auteur ne vaut pas connaissance du fait que ce vendeur n'est pas propriétaire du bien et qu'il y a eu collusion entre le vendeur et l'acquéreur ; que lorsque deux acheteurs tiennent leur droit sur un bien d'un même auteur, est en principe considéré comme propriétaire celui qui publie en premier ; qu'en l'espèce, au jour de la réitération par acte authentique de la vente, le 2 juillet 2008, l'état hypothécaire du bien faisait figurer uniquement la vente du 26 novembre 2007 entre NBIII et Buildinvest, le jugement du tribunal de grande instance de Basse-Terre du 19 novembre 2009 reconnaissant la qualité de propriétaire de Monsieur [I] n'ayant pas été prononcé, et moins encore publié ; qu'en considérant que l'exposant n'était pas de bonne foi au moment de la réitération de la vente par acte authentique au seul motif que le notaire l'avait informé d'une procédure judiciaire en cours entre NBIII et M. [I], ce qui n'impliquait pas en soi que son propre vendeur, propriétaire apparent selon le registre de publicité foncière, ne soit pas propriétaire, la cour d'appel a manqué de base légale au regard des articles 1583, 1599 et 544 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Monsieur [R] [N] fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir débouté de sa remande de dommages et intérêts à l'encontre de la société Buildinvest ;
Alors que le juge doit motiver sa décision ; qu'il était fait valoir par l'exposant que « Monsieur [R] [N], du fait de l'éviction totale de son bien, se verra privé de l'utilisation qu'il pouvait espérer de celui-ci et des avantages que ce bien lui procure. En conséquence, Monsieur [R] [N] peut réclamer à titre de dommages et intérêts à la SAS Buildinvest, le montant du préjudice qu'il subit du fait de la privation de son bien » (conclusions p. 19 anté-pénultième et pénultième alinéa) ; qu'en rejetant la demande de l'exposant au seul motif que « au regard des circonstances de l'espèce, la demande de dommages et intérêts formulée pour l'éviction dudit bien, injustifiée, sera écartée » (p. 10 al. 2 in fine), le juge a privé sa décision de toute motivation, en violation des articles 455 et 458 du code de procédure civile.
