LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 8 décembre 2021
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 859 F-D
Pourvoi n° G 20-18.464
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 DÉCEMBRE 2021
La société Stessim, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 5], a formé le pourvoi n° G 20-18.464 contre l'arrêt rendu le 4 juin 2020 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre des expropriations), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Compagnie pétrochimique de Berre, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 3],
2°/ au commissaire du gouvernement, domicilié [Adresse 1],
défendeurs à la cassation.
La société Compagnie pétrochimique de Berre a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident éventuel contre le même arrêt ;
La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation annexé au présent arrêt ;
La demanderesse au pourvoi incident éventuel invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation également annexé au présent arrêt ;
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société Stessim, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Compagnie pétrochimique de Berre, après débats en l'audience publique du 3 novembre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 juin 2020), par arrêté du 4 mars 2010, le préfet du département des Bouches-du-Rhône a institué des servitudes d'utilité publique sur des parcelles polluées, situées sur le territoire des communes de Rognac et de Berre-l'Etang, à proximité de la zone industrielle de la [Localité 2], consistant, notamment, en l'interdiction de toute construction à usage autre qu'artisanal ou industriel et de toutes constructions et travaux nécessitant la réalisation de fouilles à des profondeurs supérieures à cinquante centimètres, sans réalisation d'une étude de sols préalable.
2. Par acte authentique du 17 décembre 2014, la société civile immobilière Stessim (la SCI Stessim) a acquis de la société civile immobilière Pacha (la SCI Pacha) une parcelle située à [Localité 4], moyennant le prix de 390 000 euros, comprise dans le périmètre de ces servitudes d'utilité publique.
3. Après y avoir fait édifier un entrepôt d'une surface de 2 248 m², la SCI Stessim a donné une partie de ce bâtiment à bail commercial à la société Wok d'Asie.
4. L'autorisation de travaux sollicitée par cette dernière afin d'y exploiter une activité de restauration a été refusée par arrêté municipal du 7 juillet 2015, au motif de la localisation de la parcelle dans la zone de la servitude d'utilité publique.
5. La SCI Stessim a, par lettre recommandée du 15 décembre 2017, demandé à la société Compagnie pétrochimique de Berre (la CPB) l'indemnisation de son préjudice en application des dispositions de l'article L. 515-11 du code de l'environnement, puis, par acte du 23 mai 2018, l'a assignée aux mêmes fins.
Examen du moyen
Sur le moyen du pourvoi principal
Enoncé du moyen
6. La SCI Stessim fait grief à l'arrêt de rejeter toutes ses demandes indemnitaires, alors :
« 1°/ que lorsque l'institution des servitudes prévues aux articles L. 515-8 et L. 515-12 du code de l'environnement entraîne un préjudice direct, matériel et certain, elle ouvre droit à une indemnité au profit des propriétaires, des titulaires de droits réels ou de leurs ayants droit ; que le juge peut seulement limiter ou refuser l'indemnité si une acquisition de droits sur un terrain a, en raison de l'époque à laquelle elle a eu lieu ou de toute autre circonstance, été faite dans le but d'obtenir une indemnité ; qu'en se bornant à relever, pour refuser toute indemnisation à la société Stessim, propriétaire du terrain grevé de la servitude d'utilité publique, qu'elle aurait été au courant de l'existence de la servitude au moment de l'acquisition des parcelles, la cour d'appel qui s'est fondée sur un motif inopérant, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 515-11 du code de l'environnement ;
2°/ que lorsque l'institution des servitudes prévues aux articles L. 515-8 et L. 515-12 du code de l'environnement entraîne un préjudice direct, matériel et certain, elle ouvre droit à une indemnité au profit des propriétaires, des titulaires de droits réels ou de leurs ayants droit ; que le juge ne peut limiter ou refuser l'indemnité que si l'acquisition de droits sur le terrain grevé de servitude a, en raison de l'époque à laquelle elle a eu lieu ou de toute autre circonstance, été faite dans le but d'obtenir une indemnité ; qu'en refusant toute indemnisation à la société Stessim, propriétaire du terrain grevé de la servitude d'utilité publique, sans constater que l'acquisition avait été faite dans le but d'obtenir une indemnité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 515-11 du code de l'environnement ;
3°/ qu'en toute hypothèse, l'article L. 515-11 du code de l'environnement n'exige nullement que les activités rendues impossibles du fait de la servitude d'utilité publique aient été effectivement exploitées par le propriétaire avant la date de référence ; qu'en retenant, pour exclure l'existence d'une indemnisation du fait de la servitude d'utilité publique rendant impossible des activités autres qu'industrielles ou artisanales, que les préjudices allégués par la société Stessim ne découlent pas de l''instauration de la servitude d'utilité publique mais de sa décision de changer la destination de l'entrepôt d'artisanat qu'elle y a fait édifier en le donnant à bail commercial pour une activité de restauration en dépit des règles imposées par la servitude interdisant toute construction à usage autre qu'industriel ou artisanal, quand il importait peu que les activités désormais interdites n'aient pas été auparavant exercées sur les parcelles en cause, la cour d'appel a violé l'article L. 515-11 du code de l'environnement ;
4°/ qu'en toute hypothèse, l'institution de servitudes d'utilité publique limitant l'usage des sols et du sous-sol entraîne un préjudice direct, matériel et certain subi par le propriétaire consistant en une diminution de la valeur vénale par rapport à un bien non situé dans la zone touchée par la servitude ; que par un arrêté du préfet des Bouches-du-Rhône du 4 mars 2010, une servitude d'utilité publique en vue de ne pas exposer des tiers aux pollutions des sols et des eaux souterraines provoquées par l'exploitation de la Compagnie pétrochimique du Berre a été instituée sur les parcelles devenues propriété de la société Stessim, limitant notamment l'usage des terrains aux seules activités à caractère industriel ou artisanal et interdisant toutes constructions destinés à un autre usage ; qu'en se bornant à retenir que la société Stessim ne pouvait arguer d'une perte de valeur vénale de son fonds dès lors que la servitude d'utilité publique préexistait à son achat sans même constater que le prix de vente prenait bien en considération l'existence de cette servitude, seule circonstance susceptible d'exclure l'existence du préjudice tiré de la perte de valeur vénale des parcelles concernées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 515-11 du code de l'environnement ;
5°/ que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens ; que si des objectifs légitimes peuvent justifier l'institution de servitudes d'utilité publique limitant les droits d'un propriétaire sur son terrain, le propriétaire concerné doit bénéficier d'une protection procédurale adéquate; que le commissaire du gouvernement intervient dans la procédure d'indemnisation du propriétaire dont le bien se trouve grevé d'une servitude d'utilité publique, en qualité d'expert, au nom de l'Etat, avec pour mission de fournir les éléments nécessaires à l'information de la juridiction ; que son avis motivé sur le montant du préjudice de l'exproprié constitue une garantie procédurale substantielle ; qu'en l'espèce, il ressort de la procédure qu'en première instance, le commissaire du gouvernement a refusé de participer à la visite des lieux et refusé de donner un avis sur la valeur des biens en cause propriété de la société Stessim ; qu'en appel, il n'a pas non plus procédé à l'évaluation des biens et de l'impact de la servitude d'utilité public limitant l'usage des parcelles de la société Stessim, se contentant pour l'essentiel d'indiquer que le préjudice subi serait la conséquence d'un vice caché affectant la vente du terrain ; qu'en privant, la société Stessim de toute indemnisation en raison de l'institution de la servitude d'utilité publique sans que le commissaire du gouvernement ait rempli, au cours de la procédure, son rôle dans l'évaluation du préjudice, la cour d'appel a porté une atteinte disproportionnée au droit au respect des biens de la société Stessim, en violation de l'article 1er du premier Protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales, ensemble l'article L. 515-11 du code de l'environnement ;
6°/ que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens ; que si des objectifs légitimes peuvent justifier l'institution de servitudes d'utilité publique limitant les droits d'un propriétaire sur son terrain, le propriétaire concerné doit se voir accorder un dédommagement en rapport avec l'atteinte portée à son bien ; qu'en l'espèce, en privant la société Stessim de toute indemnisation en raison de l'institution de la servitude d'utilité publique destinée à la protection des tiers contre les risques occasionnés par la pollution de l'exploitation de la société Compagnie pétrochimique du Berre sous le seul prétexte qu'elle aurait eu connaissance de cette servitude lors de l'acquisition des parcelles concernées, la cour d'appel a porté une atteinte disproportionnée au droit au respect des biens de la société Stessim, en violation de l'article 1er du premier Protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales, ensemble l'article L. 515-11 du code de l'environnement. »
Réponse de la Cour
7. La cour d'appel a énoncé que c'était lorsque l'institution des servitudes prévues à l'article L. 515-8 du code de l'environnement entraînait un préjudice direct, matériel et certain qu'elles ouvraient droit à une indemnité au profit des propriétaires, des titulaires de droit ou de leurs ayants droit par application de l'article L. 515-11, alinéa 1er, du même code.
8. Elle a constaté que la servitude environnementale, créée le 4 mars 2010, préexistait à l'acquisition par la SCI Stessim du bien immobilier de la SCI Pacha et que cette servitude d'utilité publique, annexée au plan d'occupation des sols, modifié par délibération du conseil municipal du 17 février 2011 pour tenir compte notamment de cette servitude et qui avait été publiée et affichée pendant un mois à compter du 1er mars 2011, était devenue opposable à tous à compter de cette date.
9. Elle a retenu que la SCI Stessim avait, en outre, eu connaissance de la servitude avant même l'achat de sa parcelle, dès lors qu'elle avait obtenu le 18 septembre 2014 le transfert du permis de construire un entrepôt vide de tout aménagement intérieur accordé à la société AES ayant le même gérant qu'elle, accordé par arrêté municipal du 13 mai 2014 et modifié le 2 septembre 2014 pour préciser la nature et la destination de la construction, à savoir « un entrepôt d'artisanat », que le permis de construire initial, le permis modificatif du 2 septembre 2014 et le transfert du permis de construire du 17 septembre 2014 se référaient tous trois au plan d'occupation des sols de la commune de Rognac, modifié le 17 février 2011.
10. Elle a également retenu que l'acte notarié du 17 décembre 2014 stipulait, dans le paragraphe « renseignements d'urbanisme », que « l'acquéreur reconnaît avoir pris connaissance d'une note de renseignement d'urbanisme du 4 mars 2014 et qu'il s'oblige à faire son affaire personnelle de l'exécution (..) du respect des servitudes publiques et autres limitations administratives au droit de propriété mentionnées sur les documents susvisés sans recours contre le vendeur. »
11. Elle a souverainement déduit de l'ensemble de ces éléments, par des motifs pertinents, sans être tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées et que ses constatations rendaient inopérantes et sans porter atteinte au droit au respect des biens de la SCI Stessim, que celle-ci avait acquis le terrain en toute connaissance de cause des contraintes environnementales l'affectant, qu'en conséquence, les préjudices qu'elle alléguait ne découlaient pas de l'instauration de la servitude d'utilité publique, mais de sa décision de changer la destination de l'entrepôt d'artisanat qu'elle y avait fait édifier en le donnant à bail commercial pour une activité de restauration en dépit des règles imposées par la servitude interdisant toute construction à usage autre qu'industriel ou artisanal et qu'elle ne pouvait pas non plus arguer d'une perte de valeur vénale de son fonds, dès lors que la servitude d'utilité publique préexistait à son achat.
12. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident, qui n'est qu'éventuel, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Stessim aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Stessim et la condamne à payer à la société Compagnie pétrochimique de Berre la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit décembre deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Stessim (demanderesse au pourvoi principal)
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la société Stessim de l'ensemble de ses demandes indemnitaires ;
AUX MOTIFS QUE c'est lorsque leur institution entraîne un préjudice direct, matériel et certain, que les servitudes prévues à l'article L 515-8 ouvrent droit à une indemnité au profit des propriétaires, des titulaires de droits réels ou de leurs ayants droit, par application de l'article L 515-11 al 1 du code de l'environnement ; or, en l'espèce, la servitude environnementale a été créée le 4 mars 2010 ; elle préexistait donc à l'acquisition par l'appelante du bien immobilier de la SCI Pacha ; en outre, la CPB démontre qu'après les mesures de publicité et d'affichage de l'avis d'institution de la SUP, l'arrêté préfectoral du 4 mars 2010 a bien été affiché dans la commune de [Localité 4] et que le plan d'occupation des sols du 19 février 1979 a été modifié compte tenu notamment de la mise à jour de la SUP [Localité 2], par délibération du conseil municipal du 17 février 2011, publiée et affichée pendant un mois à compter du 1er mars 2011 ; la SUP annexée au POS modifié est ainsi devenue opposable à tous à compter de cette date ; de surcroît, la SCI Stessim en a eu connaissance avant même l'achat de sa parcelle puisque que le 18 septembre 2014, elle a obtenu le transfert du permis de construire «un entrepôt vide de tout aménagement intérieur d'une surface de plancher de 2.248 m²» accordé à la SARL AES, ayant le même gérant qu'elle, accordé par arrêté municipal du 13 mai 2014, et modifié le 2 septembre 2014 pour préciser la nature et la destination de la construction, à savoir «un entrepôt d'artisanat» ; en effet, l'arrêté municipal du 13 mai 2014 vise expressément que la société Lyondellbasell, maison mère de la CPB, a émis « un avis favorable en date du 2 avril 2014, reçu le 9 avril 2014 » sur la demande de permis de construire, caractérisant ainsi la présence du risque environnemental. Surtout, le permis de construire initial, le permis modificatif du 2 septembre 2014 et le transfert du permis de construire du 17 septembre 2014 se réfèrent tous trois au «plan d'occupation des sols de la commune de [Localité 4] approuvé le 19 février 1979 (...) modifié le 17 février 2011(...)» ; de plus, son acte notarié d'acquisition du 17 décembre 2014 stipule, dans le paragraphe «renseignements d'urbanisme », que «l'acquéreur reconnaît avoir connaissance d'une note de renseignements d'urbanisme délivrée par le cabinet Urbanet en date du 4 mars 2014 et qu'il s'oblige à faire son affaire personnelle de l'exécution des charges et prescriptions, du respect des servitudes publiques et autres limitations administratives au droit de propriété mentionnées sur les documents sus visés, sans recours contre le vendeur» comme le souligne à bon droit le commissaire du gouvernement ; elle a donc acquis le terrain en toute connaissance de cause des contraintes environnementales l'affectant ; en conséquence, les préjudices qu'elle allègue ne découlent pas de l'instauration de la SUP mais de sa décision de changer la destination de l'entrepôt d'artisanat qu'elle y a fait édifier en le donnant à bail commercial pour une activité de restauration en dépit des règles imposées par la servitude interdisant toute construction à usage autre qu'industriel ou artisanal ; elle ne peut non plus arguer d'une perte de la valeur vénale de son fonds dès lors que la SUP préexistait à son achat ; elle sera par conséquent déboutée de l'ensemble de ses demandes sans qu'il soit besoin de suivre plus avant les parties dans le détail de leur argumentation ;
1) ALORS QUE lorsque l'institution des servitudes prévues aux articles L. 515-8 et L. 515-12 du code de l'environnement entraîne un préjudice direct, matériel et certain, elle ouvre droit à une indemnité au profit des propriétaires, des titulaires de droits réels ou de leurs ayants droit ; que le juge peut seulement limiter ou refuser l'indemnité si une acquisition de droits sur un terrain a, en raison de l'époque à laquelle elle a eu lieu ou de toute autre circonstance, été faite dans le but d'obtenir une indemnité ; qu'en se bornant à relever, pour refuser toute indemnisation à la société Stessim, propriétaire du terrain grevé de la servitude d'utilité publique, qu'elle aurait été au courant de l'existence de la servitude au moment de l'acquisition des parcelles, la cour d'appel qui s'est fondée sur un motif inopérant, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 515-11 du code de l'environnement ;
2 ALORS QUE lorsque l'institution des servitudes prévues aux articles L. 515-8 et L. 515-12 du code de l'environnement entraîne un préjudice direct, matériel et certain, elle ouvre droit à une indemnité au profit des propriétaires, des titulaires de droits réels ou de leurs ayants droit ; que le juge ne peut limiter ou refuser l'indemnité que si l'acquisition de droits sur le terrain grevé de servitude a, en raison de l'époque à laquelle elle a eu lieu ou de toute autre circonstance, été faite dans le but d'obtenir une indemnité ; qu'en refusant toute indemnisation à la société Stessim, propriétaire du terrain grevé de la servitude d'utilité publique, sans constater que l'acquisition avait été faite dans le but d'obtenir une indemnité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 515-11 du code de l'environnement ;
3) ALORS, en toute hypothèse, QUE l'article L. 515-11 du code de l'environnement n'exige nullement que les activités rendues impossibles du fait de la servitude d'utilité publique aient été effectivement exploitées par le propriétaire avant la date de référence ; qu'en retenant, pour exclure l'existence d'une indemnisation du fait de la servitude d'utilité publique rendant impossible des activités autres qu'industrielles ou artisanales, que les préjudices allégués par la société Stessim ne découlent pas de l''instauration de la servitude d'utilité publique mais de sa décision de changer la destination de l'entrepôt d'artisanat qu'elle y a fait édifier en le donnant à bail commercial pour une activité de restauration en dépit des règles imposées par la servitude interdisant toute construction à usage autre qu'industriel ou artisanal, quand il importait peu que les activités désormais interdites n'aient pas été auparavant exercées sur les parcelles en cause, la cour d'appel a violé l'article L. 515-11 du code de l'environnement ;
4) ALORS, en toute hypothèse, QUE l'institution de servitudes d'utilité publique limitant l'usage des sols et du sous-sol entraîne un préjudice direct, matériel et certain subi par le propriétaire consistant en une diminution de la valeur vénale par rapport à un bien non situé dans la zone touchée par la servitude ; que par un arrêté du préfet des Bouches-du-Rhône du 4 mars 2010, une servitude d'utilité publique en vue de ne pas exposer des tiers aux pollutions des sols et des eaux souterraines provoquées par l'exploitation de la Compagnie pétrochimique du Berre a été instituée sur les parcelles devenues propriété de la société Stessim, limitant notamment l'usage des terrains aux seules activités à caractère industriel ou artisanal et interdisant toutes constructions destinés à un autre usage ; qu'en se bornant à retenir que la société Stessim ne pouvait arguer d'une perte de valeur vénale de son fonds dès lors que la servitude d'utilité publique préexistait à son achat sans même constater que le prix de vente prenait bien en considération l'existence de cette servitude, seule circonstance susceptible d'exclure l'existence du préjudice tiré de la perte de valeur vénale des parcelles concernées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 515-11 du code de l'environnement ;
5) ALORS QUE toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens ; que si des objectifs légitimes peuvent justifier l'institution de servitudes d'utilité publique limitant les droits d'un propriétaire sur son terrain, le propriétaire concerné doit bénéficier d'une protection procédurale adéquate ; que le commissaire du gouvernement intervient dans la procédure d'indemnisation du propriétaire dont le bien se trouve grevé d'une servitude d'utilité publique, en qualité d'expert, au nom de l'Etat, avec pour mission de fournir les éléments nécessaires à l'information de la juridiction ; que son avis motivé sur le montant du préjudice de l'exproprié constitue une garantie procédurale substantielle ; qu'en l'espèce, il ressort de la procédure qu'en première instance, le commissaire du gouvernement a refusé de participer à la visite des lieux et refusé de donner un avis sur la valeur des biens en cause propriété de la société Stessim ; qu'en appel, il n'a pas non plus procédé à l'évaluation des biens et de l'impact de la servitude d'utilité public limitant l'usage des parcelles de la société Stessim, se contentant pour l'essentiel d'indiquer que le préjudice subi serait la conséquence d'un vice caché affectant la vente du terrain ; qu'en privant, la société Stessim de toute indemnisation en raison de l'institution de la servitude d'utilité publique sans que le commissaire du gouvernement ait rempli, au cours de la procédure, son rôle dans l'évaluation du préjudice, la cour d'appel a porté une atteinte disproportionnée au droit au respect des biens de la société Stessim, en violation de l'article 1er du premier Protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales, ensemble l'article L. 515-11 du code de l'environnement ;
6) ALORS QUE toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens ; que si des objectifs légitimes peuvent justifier l'institution de servitudes d'utilité publique limitant les droits d'un propriétaire sur son terrain, le propriétaire concerné doit se voir accorder un dédommagement en rapport avec l'atteinte portée à son bien ; qu'en l'espèce, en privant la société Stessim de toute indemnisation en raison de l'institution de la servitude d'utilité publique destinée à la protection des tiers contre les risques occasionnés par la pollution de l'exploitation de la société Compagnie pétrochimique du Berre sous le seul prétexte qu'elle aurait eu connaissance de cette servitude lors de l'acquisition des parcelles concernées, la cour d'appel a porté une atteinte disproportionnée au droit au respect des biens de la société Stessim, en violation de l'article 1er du premier Protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales, ensemble l'article L. 515-11 du code de l'environnement. Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Compagnie pétrochimique de Berre (demanderesse au pourvoi incident éventuel)
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR écarté la fin de non-recevoir tiré de la prescription de l'action de la société Stessim ;
ALORS QU'en l'absence de notification par le préfet de la décision instituant la servitude d'utilité publique, la prescription court à compter de la connaissance de la servitude par le propriétaire du fonds servant ; qu'en jugeant le contraire pour déclarer recevable l'action de la société Stessim, la cour d'appel a violé l'article L. 515-11 du code de l'environnement, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
