LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 24 novembre 2021
Cassation
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 851 F-D
Pourvoi n° H 19-21.518
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 24 NOVEMBRE 2021
1°/ M. [N] [C], domicilié [Adresse 2],
2°/ M. [J] [C], domicilié [Adresse 5],
3°/ Mme [X] [C], domiciliée [Adresse 1],
4°/ M. [L] [T], domicilié [Adresse 6],
5°/ Mme [O] [T], domiciliée [Adresse 3],
ont formé le pourvoi n° H 19-21.518 contre l'arrêt rendu le 28 mai 2019 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre C), dans le litige les opposant à la société Chemin vert, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 4], défenderesse à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat des consorts [C]-[T], de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société Chemin vert, après débats en l'audience publique du 19 octobre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 28 mai 2019), la société civile immobilière Chemin vert (la SCI) a acquis, le 18 novembre 1994, une maison louée à [V] [C], à laquelle elle a fait délivrer, le 9 avril 2010, un congé pour reprise au 31 octobre 2010.
2. A l'effet de reloger [V] [C], le 22 mai 2010, la SCI a conclu avec un tiers un bail d'habitation d'une durée d'un an.
3. La SCI ayant cessé de régler les loyers de ce logement à compter du mois de juin 2011, MM. [N] et [M] [C], Mme [X] [C] et M. [L] [T] et Mme [O] [T] (les consorts [C]-[T]), venant aux droits d'[V] [C], l'ont assignée en remboursement des frais de son relogement.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
4. Les consorts [C]-[T] font grief à l'arrêt de dire que le congé délivré le 9 avril 2010 avec effet au 31 octobre 2010 est valable et de rejeter implicitement leurs demandes, alors « que les juges ne peuvent fonder leur décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat ; que la SCI ne déniait à aucun moment le lien de parenté unissant Mme [V] [C] à son mari M. [Y] [C], signataire de l'engagement de location avec la propriétaire de l'époque Mme [F], ni ne faisait état d'un bail verbal, se contentant de dire que « les consorts [C] ne produisent aucun contrat les unissant à la SCI (ce qui était inévitable au regard de la date de la location) ; qu'en se fondant sur de tels motifs de fait qui n'étaient aucunement invoqués, la cour d'appel a violé l'article 7 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 16 du code de procédure civile :
5. Aux termes de ce texte, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
6. Pour dire le congé valable, l'arrêt retient qu'aucun élément ne permet de considérer que le document en date du 20 mai 1971, aux termes duquel un dénommé [Y] [C] reconnaît prendre la villa en location à compter du 1er juin 1971 pour une période indéterminée, est opposable à [V] [C], son nom n'y figurant pas et aucune précision n'étant donnée sur leur lien de parenté, qu'il doit donc être considéré que le bail liant les parties est un bail verbal qui ne se trouve pas soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et que, par conséquent, le congé doit obéir aux prescriptions de l'article 1736 du code civil, qui exige seulement de respecter les délais fixés par l'usage des lieux et ne prévoit aucun formalisme ni aucun motif.
7. En statuant ainsi, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur le moyen relevé d'office et tiré de l'absence de lien de parenté entre [V] [C] et [Y] [C] et du caractère verbal du bail, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 mai 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;
Condamne la société civile immobilière Chemin vert aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Chemin vert et la condamne à payer à MM. [N] et [M] [C], Mme [X] [C] et M. [L] [T] et Mme [O] [T] la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre novembre deux mille vingt et un.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour les consorts [C]-[T]
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que le congé délivré le 9 avril 2010 avec effet au 31 octobre 2010 par la SCI Chemin Vert à Mme [V] [C] était valable et d'avoir, implicitement, débouté les consorts [C] de leurs demandes,
Aux motifs que les consorts [C]-[T] versent au débat un document de quelques lignes en date du 20 mai 1971 aux termes duquel un dénommé [Y] [C] reconnaît prendre en location à compter du 1er juin 1971 pour une période indéterminée qui ne peut être inférieure à 9 ans la villa [7] appartenant à [K] [F] au prix annuel de 3.600 francs maison et terrain compris ;
Qu'aucun autre élément ne permet de considérer que ce document est opposable à [V] [C], son nom n'y figurant pas et aucune précision n'est donnée sur le lien de parenté pouvant l'unir à [Y] [C] ;
Que cet écrit de 1971 ne permet donc pas d'établir l'existence d'un bail écrit en faveur de [V] [C] et il doit donc être considéré que le bail liant les parties est un bail verbal qui ne se trouve soumis ni à la loi du 6 juillet 1989 en son ensemble, ni à celle du 1er septembre 1948 ;
Qu'il ressort de l'article 1736 du code civil que lorsque le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux, en outre selon l'article 14 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, si certaines dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs peuvent s'appliquer à des contrats conclus antérieurement, cela ne concerne que les articles 7, 11-1, 20-1, 21 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 et non l'article 15 sur les formes et conditions du congé pour reprise ;
Qu'enfin le fait que le congé du 9 avril 2010 vise l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut suffire à considérer que cet article est applicable au cas d'espèce, le juge n'étant pas tenu par l'erreur des parties sur la loi applicable, ce d'autant que le congé mentionne également qu'il concerne une résidence secondaire alors que la loi du 6 juillet 1989 ne s'applique qu'aux locaux qui constituent la résidence principale ;
Que, par conséquent l'article 15 de la loi précitée ne trouvant pas à s'appliquer, le congé qu'il émane du preneur ou du bailleur n'est soumis qu'à l'article 1736 du code civil qui exige de respecter seulement les délais fixés par l'usage des lieux et qui ne prévoit aucun formalisme, ni aucun motif s'agissant d'un acte discrétionnaire :
Qu'en l'espèce, le congé a été délivré le 9 avril 2010 pour reprise avec effet au 31 octobre 2010 soit un préavis de six mois qui doit être considéré comme un préavis raisonnable ;
Que par conséquent le congé délivré le 9 avril 2010 à [V] [C] est valable et celle-ci est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 31 octobre 2010 ;
Que les consorts [C]-[T] fondant leur demande sur la nullité du congé pour non-respect des règles de forme ne peuvent qu'être déboutés de leur demande et la cour n'a pas à exercer de contrôle sur le caractère frauduleux ou non du congé puisqu'il a été précédemment rappelé que le présent congé n'a pas à être motivé ;
1) Alors que les juges ne peuvent fonder leur décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat ; que la SCI Chemin Vert ne déniait à aucun moment le lien de parenté unissant Mme [V] [C] à son mari M. [Y] [C], signataire de l'engagement de location avec la propriétaire de l'époque Mme [F], ni ne faisait état d'un bail verbal, se contentant de dire que « les consorts [C] ne produisent aucun contrat les unissant à la SCI Chemin Vert » (ce qui était inévitable au regard de la date de la location) ; qu'en se fondant sur de tels motifs de fait qui n'étaient aucunement invoqués, la cour d'appel a violé l'article 7 du code de procédure civile ;
2) Alors que les juges ne peuvent méconnaître les termes du litige tels que définis par les parties dans leurs écritures respectives ; que les parties se référaient toutes dans leurs conclusions à l'application au litige de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'en écartant l'application de cette loi pour lui substituer celle du droit commun du bail et plus particulièrement de l'article 1736 du code civil, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
3) Alors que les juges doivent en toutes circonstances respecter le principe de la contradiction, notamment lorsqu'ils soulèvent d'office un moyen ; que la cour d'appel, si elle entendait écarter l'application de la loi du 6 juillet 1989 pour y substituer celle du droit commun, devait à tout le moins provoquer les explications contradictoires des parties à cet égard ; qu'en ne le faisant pas, elle a violé l'article 16 du code de procédure civile.
