LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 17 novembre 2021
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 816 F-D
Pourvoi n° S 19-26.104
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 NOVEMBRE 2021
M. [B] [W], domicilié [Adresse 2], a formé le pourvoi n° S 19-26.104 contre l'arrêt rendu le 30 septembre 2019 par la cour d'appel de Colmar (3e chambre civile, section A), dans le litige l'opposant à la société du Krebsbrunnen, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SAS Cabinet Colin-Stoclet, avocat de M. [W], de la SCP Buk Lament-Robillot, avocat de la société du Krebsbrunnen, après débats en l'audience publique du 12 octobre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Colmar, 30 septembre 2019), par acte notarié du 10 octobre 2005, M. [W] a cédé une maison d'habitation, moyennant le prix de 320 000 euros, à la société civile immobilière du Krebsbrunnen (la SCI), ayant pour associés [V] [S] et son épouse, [J] [S], décédés.
2. Pour financer son acquisition, la SCI a contracté un prêt de 320 000 euros.
3. Se prétendant titulaire d'un contrat de bail conclu avec M. [W] le 30 octobre 2005, la SCI lui a délivré le 17 février 2017 un commandement de payer un arriéré de loyers, visant la clause résolutoire, puis l'a assigné en résiliation du bail et expulsion.
4. Soutenant que la vente constituait une opération fictive dissimulant une convention de portage temporaire de la propriété de l'immeuble avec conservation, par le vendeur, d'un droit d'habitation, M. [W] a formé une demande reconventionnelle en restitution de la propriété de l'immeuble.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en ses troisième et quatrième branches, ci-après annexé
5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le premier moyen, pris en ses première et deuxième branches
Enoncé du moyen
6. M. [W] fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable sa demande en déclaration de simulation, alors :
« 1°/ que lorsque les parties ont conclu un contrat apparent qui dissimule un contrat occulte, ce dernier, appelé aussi contre-lettre, produit effet entre les parties ; que la partie aux contrats apparent et occulte qui poursuit l'exécution de la contre-lettre n'est pas tenue d'exercer préalablement une action en simulation contre l'autre partie ; qu'en déclarant M. [W] irrecevable à agir contre la SCI du Krebsbrunnen, faute d'avoir engagé une action antérieurement au litige ou en cours d'instance à l'encontre de M. [S], son épouse et /ou leurs héritiers, la cour d'appel a privé sa décision de tout fondement légal au regard des articles 1104 et 1201 du code civil ;
2°/ que la prescription pour agir en déclaration de simulation n'est pas opposable à la partie aux contrats apparents et occulte qui poursuit l'exécution du contrat occulte ; qu'en retenant que même si le point de départ du délai de l'action en simulation est fixé au 14 février 2006, M. [W] aurait dû agir avant le 20 juin 2013, la cour d'appel a violé les articles 1104, 1201 et 2224 du code civil. »
Réponse de la Cour
7. D'une part, la cour d'appel a relevé que les obligations découlant de l'acte de vente du 10 octobre 2015 entre M. [W] et la SCI, à savoir le paiement du prix de vente et le transfert de propriété avaient été réalisées, et que [V] et [J] [S] étaient seuls parties à la simulation alléguée.
8. Elle en a exactement déduit qu'en l'absence d'action antérieure contre [V] [S] ou d'appel en la cause de ses héritiers, l'action en déclaration de simulation exercée par M. [W] était irrecevable.
9. D'autre part, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que l'action en simulation ouverte à M. [W] était soumise à la prescription de droit commun, laquelle courrait à compter du jour où la contre-lettre avait été conclue entre les parties.
10. Ayant fixé le point de départ du délai pour agir au plus tard le 14 février 2006, date d'établissement, par [V] et [J] [S], d'un testament par lequel ils léguaient les parts sociales de la SCI à M. [W], la cour d'appel en a exactement déduit qu'en application des dispositions transitoires de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 qui a réduit le délai de prescription de trente à cinq ans, l'action en simulation, qui aurait du être introduite avant le 20 juin 2013, était prescrite.
11. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le second moyen, pris en ses première et deuxième branches
Enoncé du moyen
12. M. [W] fait grief à l'arrêt de le déclarer sans droit ni titre à compter du 17 avril 2017 et d'ordonner son expulsion, alors :
« 1°/ que la cassation à intervenir sur la base du premier moyen, en ce que l'arrêt attaqué a refusé de reconnaître à M. [W] le droit à restitution de la propriété du bien, entraînera par voie de conséquence l'annulation des dispositions de l'arrêt refusant de reconnaître à l'intéressé aucun droit à occuper l'immeuble, par application de l'article 624 du code de procédure civile ;
2°/ que le contrat ne peut être révoqué que du consentement mutuel des parties ; que la cour d'appel a relevé que la commune intention des parties avait été de permettre à M. [W] de bénéficier d'un droit de jouissance gratuit pour lui permettre de continuer à occuper sa maison ; qu'en faisant produire effet au commandement de payer manifestant la volonté unilatérale de la SCI du Krebsbrunnen de mettre fin à ce droit de jouissance, la cour d'appel a violé les article 1103 et 1193 du code civil. »
Réponse de la Cour
13. D'une part, la cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée.
14. D'autre part, lorsqu'un contrat est conclu pour une durée indéterminée, chaque partie peut y mettre fin unilatéralement à tout moment, sous réserve de respecter un délai raisonnable (Com., 26 janvier 2010, pourvoi n° 09-65.086, Bull. 2010, IV, n° 18).
15. Ayant relevé que M. [W] avait toujours habité dans la maison qu'il avait vendue à la SCI et n'avait jamais été mis en demeure, du vivant de [V] et [J] [S], seuls porteurs de parts de la SCI, de régler une quelconque somme en contrepartie de cette occupation ni de quitter les lieux, la cour d'appel a souverainement retenu que la commune intention des parties était de consentir à M. [W] un droit de jouissance gratuit pour lui permettre de continuer à occuper sa maison.
16. Elle a pu en déduire que le commandement de payer avec clause résolutoire délivré à M. [W] le 17 février 2017 manifestait la volonté du propriétaire de mettre fin au droit de jouissance consenti et valait congé sous préavis de deux mois.
17. Le moyen n'est donc pas fondé.
Mais sur le second moyen, pris en sa troisième branche
Enoncé du moyen
18. M. [W] fait grief à la cour d'appel de le condamner à payer à la SCI la somme de 22 150 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 18 avril 2017 au 9 juillet 2018, alors « qu'en retenant qu'il convenait de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à « 1 300 euros » par mois pour en déduire que M. [W] devait être condamné à payer la somme de « 1 500 euros x 14 + 1 500/23 = 22 150 euros », la cour d'appel s'est contredite et a statué en méconnaissance de l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 455 du code de procédure civile :
19. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. La contradiction de motifs constitue un défaut de motifs.
20. Pour condamner M. [W] à payer à la SCI la somme de 22 150 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 18 avril 2017 au 9 juillet 2018, l'arrêt retient comme base de calcul la somme mensuelle de 1 500 euros.
21. En statuant ainsi, après avoir retenu que, pour assurer les effets d'indemnisation et de coercition inhérents à l'indemnité d'occupation, il convenait d'en fixer le montant à la somme de 1 300 euros par mois, la cour d'appel, qui s'est fondée sur des motifs contradictoires, n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. [W] à payer à la SCI du Krebsbrunnen la somme de 22 150 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 18 avril 2017 au 9 juillet 2018, l'arrêt rendu le 30 septembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ;
Remet, sur ce point l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Colmar autrement composée ;
Laisse à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SAS Cabinet Colin-Stoclet, avocat aux Conseils, pour M. [W]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevables les demandes de M. [W] tendant à voir dire qu'il rapportait la preuve de la simulation et que l'acte authentique de vente constituait un acte simulé n'ayant vocation à produire aucun effet juridique entre les parties, à voir requalifier les relations contractuelles en convention de portage temporaire de la propriété de l'immeuble à l'exception du droit d'habitation conservé par lui jusqu'à remboursement du crédit et à voir ordonner à la SCI du Krebsbrunnen de lui restituer la propriété de l'immeuble ;
AUX MOTIFS QUE sous couvert de l'invocation d'une convention de portage temporaire de la propriété de l'immeuble dont il était propriétaire, M. [W] entend remettre en cause le titre authentique de vente du 10 octobre 2005 qui aurait constitué une opération fictive destinée à cacher l'obtention à son profit de fonds que la banque n'était pas encline à lui prêter à titre personnel ; que cependant, cette action en déclaration de simulation, qui vise à voir reconnaître à M. [W] la propriété de l'immeuble litigieux, n'est pas recevable, d'une part, en raison du fait qu'aucune action n'a été introduite, ni antérieurement au présent litige, ni en cours d'instance, à l'encontre de M. [S], respectivement à l'encontre de ses héritiers après son décès, lequel était seul partie avec son épouse et M. [W] à la simulation alléguée, et d'autre part, en raison de la prescription ; qu'en effet, dès lors que les obligations découlant de l'acte de vente du 10 octobre 2015 ont été exécutées, l'action en simulation ouverte à M. [W] était soumise à la prescription de droit commun, laquelle court à compter du jour où la contre-lettre a été conclue entre les parties ; qu'en l'espèce, la prétendue convention occulte est concomitante de la signature de l'acte authentique de vente ; que même en admettant que le point de départ du délai pour agir soit reculé au 14 février 2006, date d'établissement par les époux [S] d'un testament par lequel ils léguaient les parts sociales de la SCI du Krebsbrunnen à M. [W], il reste que, par l'effet de la loi du 17 juin 2008 qui a raccourci le délai de prescription de trente à cinq ans, M. [W] aurait dû agir avant le 20 juin 2013 ; qu'en tout état de cause, il pouvait d'autant moins se prévaloir d'une convention occulte de portage temporaire de la propriété litigieuse jusqu'à remboursement du crédit par ses soins qu'il n'a pas, depuis 2014, réglé les échéances de crédit et n'est pas en situation de régulariser, en dépit d'un protocole d'accord signé en février 2016 avec les héritières [S], devenu caduc faute pour lui d'avoir obtenu un crédit ;
1) ALORS QUE lorsque les parties ont conclu un contrat apparent qui dissimule un contrat occulte, ce dernier, appelé aussi contre-lettre, produit effet entre les parties ; que la partie aux contrats apparent et occulte qui poursuit l'exécution de la contrelettre n'est pas tenue d'exercer préalablement une action en simulation contre l'autre partie ; qu'en déclarant M. [W] irrecevable à agir contre la SCI du Krebsbrunnen, faute d'avoir engagé une action antérieurement au litige ou en cours d'instance à l'encontre de M. [S], son épouse et/ou leurs héritiers, la cour d'appel a privé sa décision de tout fondement légal au regard des articles 1104 et 1201 du code civil ;
2) ALORS QUE la prescription pour agir en déclaration de simulation n'est pas opposable à la partie aux contrats apparent et occulte qui poursuit l'exécution du contrat occulte ; qu'en retenant que même si le point de départ du délai de l'action en simulation est fixé au 14 février 2006, M. [W] aurait dû agir avant le 20 juin 2013, la cour d'appel a violé les articles 1104, 1201 et 2224 du code civil ;
3) ALORS en toute hypothèse QUE la prescription ne court pas contre celui qui ne peut pas agir ; que la cour d'appel a relevé que M. [W] se prévalait d'une convention occulte de portage temporaire de la propriété litigieuse jusqu'à remboursement du crédit par ses soins ; qu'en opposant à M. [W] l'absence et la prescription de toute action en déclaration de simulation de sa part sans examiner s'il n'était pas légitime qu'il ait attendu d'avoir entièrement remboursé le crédit pour agir en restitution de sa propriété et qu'il ait opposé la simulation en défense à l'action de la SCI tendant à voir ordonner son expulsion en conséquence de la résiliation d'un prétendu bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1104, 1201 et 2224 du code civil ;
4) ALORS QU'il n'a été ni établi ni allégué que l'exécution de la convention occulte de portage temporaire de la propriété litigieuse dont se prévalait M. [W] était subordonnée à une date butoir ; qu'en déduisant du seul fait qu'il n'avait pas encore remboursé la totalité de l'emprunt souscrit par la SCI une absence de tout droit à se prévaloir d'une telle convention, la cour d'appel a violé les articles 1104, 1111-1, 1201 et 2224 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit que M. [W] était devenu occupant sans droit ni titre de l'immeuble à compter du 17 avril 2017, d'avoir ordonné son expulsion et de l'avoir condamné à payer à la SCI du Krebsbrunnen la somme de 22 150 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 18 avril 2017 au 9 juillet 2018 ;
AUX MOTIFS QUE l'appelant conteste son écriture et sa signature sur la copie du bail dont se prévaut la SCI du Krebsbrunnen, sur le fondement duquel elle a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire ; que la SCI ne peut se prévaloir d'un aveu de M. [W] ; qu'il lui a payé pendant plusieurs années l'exact montant de la mensualité du crédit que cette société avait souscrit en vue de l'acquisition de la maison ; que M. [S] a demandé à la banque de rembourser à M. [W] la quote-part d'une échéance de crédit payée par celui-ci en trop ; que M. [W] est toujours demeuré dans la maison qu'il a vendue à la SCI dont les époux [S] étaient les seuls porteurs de parts et n'a jamais été mis en demeure, de leur vivant, de régler une quelconque somme en contrepartie de cette occupation ni de quitter les lieux, même lorsqu'il a cessé de rembourser les mensualités du crédit ; que quoi qu'il en soit de la propriété de l'immeuble, il reste que la commune intention des parties était manifestement de permettre à l'appelant, qui assumait tous les frais de la vente, du crédit et de la constitution de la SCI dont il détenait les comptes, de bénéficier d'un droit de jouissance gratuit pour lui permettre de continuer à occuper sa maison ; que la SCI n'est donc pas fondée à réclamer le paiement d'un loyer, faute de preuve d'un bail, ni celui d'une indemnité d'occupation avant délivrance d'un congé mettant fin au droit de jouissance consenti ; que le commandement de payer visant la clause résolutoire, qui manifeste la volonté du propriétaire de mettre fin au droit de jouissance consenti, signifié le 17 février 2017, vaut congé sous préavis de deux mois et que M. [W] n'a plus été titulaire d'aucun droit sur l'immeuble litigieux à compter du 18 avril 2017 de sorte qu'il s'est trouvé débiteur d'une indemnité d'occupation ; qu'il ressort des écritures de l'intimée que l'immeuble a une valeur vénale d'environ 250 000 euros ; que pour assurer les effets d'indemnisation et de coercition inhérents à l'indemnité d'occupation, il convient d'en fixer le montant à 1 300 euros par mois ; que M. [W] sera ainsi condamné à payer à la SCI la somme de 1 500 euros x 14 + 1 500/30 x 23 = 22 150 euros à titre d'indemnité d'occupation ;
1) ALORS QUE la cassation à intervenir sur la base du premier moyen, en ce que l'arrêt attaqué a refusé de reconnaître à M. [W] le droit à restitution de la propriété du bien, entraînera par voie de conséquence l'annulation des dispositions de l'arrêt refusant de reconnaître à l'intéressé aucun droit à occuper l'immeuble, par application de l'article 624 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE le contrat ne peut être révoqué que du consentement mutuel des parties ; que la cour d'appel a relevé que la commune intention des parties avait été de permettre à M. [W] de bénéficier d'un droit de jouissance gratuit pour lui permettre de continuer à occuper sa maison ; qu'en faisant produire effet au commandement de payer manifestant seulement la volonté unilatérale de la SCI du Krebsbrunnen de mettre fin à ce droit de jouissance, la cour d'appel a violé les articles 1103 et 1193 du code civil ;
3) ALORS en toute hypothèse QU'en retenant qu'il convenait de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à « 1 300 euros » par mois pour en déduire que M. [W] devait être condamné à payer la somme de « 1 500 euros x 14 + 1 500/30 x 23 = 22 150 euros », la cour d'appel s'est contredite et a statué en méconnaissance de l'article 455 du code de procédure civile.
