LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 10 novembre 2021
Cassation
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 780 F-D
Pourvoi n° U 20-22.108
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 NOVEMBRE 2021
1°/ M. [Z] [L],
2°/ Mme [X] [L],
domiciliés tous deux [Adresse 3],
ont formé le pourvoi n° U 20-22.108 contre l'arrêt rendu le 18 mai 2020 par la cour d'appel d'Agen (chambre civile), dans le litige les opposant à Mme [V] [R], veuve [I], domiciliée [Adresse 5], défenderesse à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de M. et Mme [L], de Me Balat, avocat de Mme [I], après débats en l'audience publique du 28 septembre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Agen, 18 mai 2020), par acte du 28 mars 2014, Mme [I] a vendu à M. et Mme [L] une parcelle de terrain à bâtir, sur laquelle se trouvait une construction en ruine, et des parcelles de terrains agricoles.
2. L'acte précisait, d'une part, qu'un certificat d'urbanisme, d'une validité de dix-huit mois, avait été délivré par le maire de la commune le 12 novembre 2012, lequel autorisait la restauration de l'habitat existant sur la parcelle E n° [Cadastre 1], d'autre part, que le vendeur avait déposé une demande de prorogation de ce certificat.
3. Par arrêté du maire du 21 mars 2014, la demande de prorogation a été refusée.
4. Une nouvelle demande de prolongation, présentée par la venderesse, a été refusée par décision du 24 avril 2014, décision notifiée après la réitération de la vente qui est intervenue par acte authentique le 25 avril 2014.
5. Faisant grief à la venderesse de leur avoir dissimulé l'existence des deux décisions du maire, M. et Mme [L] ont assigné Mme [I] en paiement de dommages-intérêts sur le fondement du dol.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en ses première et quatrième branches
Enoncé du moyen
6. M. et Mme [L] font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes, alors :
« 1°/ que les époux [L] avaient soutenu que « le classement en zone agricole impose le respect de conditions particulièrement restrictives pour pouvoir construire » ; qu'ils avaient également soutenu avoir déposé plusieurs demandes de certificat d'urbanisme auprès de la mairie en se prévalant de la qualité d'agriculteur de M. [L], lesquelles avaient toutes été refusées ; qu'en retenant, pour dénier l'existence d'un préjudice subi par les époux [L], qu'ils n'avaient pas répondu au moyen tiré du placement de la parcelle litigieuse en zone A lors de la modification simplifiée du PLU, la cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel des époux [L], en violation de l'interdiction faite au juge de dénaturer le sens clair et précis des documents qui lui sont soumis ;
4°/ qu'en ne recherchant pas, comme elle y était pourtant invitée, si M. et Mme [L] ne justifiaient pas d'un préjudice réel par la mise en évidence des refus de leurs demandes, postérieurs au classement de la parcelle litigieuse en zone A, lequel préjudice était constitué par le fait qu'ils avaient acquis une « parcelle de terrain à bâtir » qui ne pouvait pas être bâtie, de sorte qu'ils avaient payé un prix disproportionné, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis et l'article 1382, devenu 1240, du code civil :
7. Selon ce texte, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer.
8. Pour rejeter la demande formée contre Mme [I], l'arrêt retient, d'une part, que celle-ci verse aux débats le compte-rendu du conseil municipal du 3 décembre 2015 décidant de « rebasculer » la parcelle litigieuse en zone A lors de la modification simplifiée du plan local d'urbanisme, ce qui permettait ainsi à M. [L], eu égard à sa qualité d'agriculteur, de construire selon la tolérance du code de l'urbanisme, d'autre part, que celui-ci n'a pas répondu à ce moyen que le premier juge avait pourtant relevé, de sorte que les décisions du maire de la commune, eussent-elles été délibérément tues par Mme [I], n'avaient pas le caractère déterminant qu'allèguent M. et Mme [L].
9. En se déterminant ainsi, alors que M. et Mme [L] soutenaient, dans leurs conclusions, que le classement en zone agricole imposait le respect de conditions particulièrement restrictives pour pouvoir construire et qu'ils avaient fait plusieurs demandes qui avaient été refusées, la construction d'un logement étant dissociée de toute exploitation agricole, et sans rechercher, comme il le lui était demandé, si M. et Mme [L] ne justifiaient pas d'un préjudice réel par la mise en évidence des refus de leurs demandes, postérieurs au classement de la parcelle litigieuse en zone A, la cour d'appel, qui a violé le principe susvisé, n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 mai 2020, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne Mme [I] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [I] et la condamne à payer à M. et Mme [L] la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix novembre deux mille vingt et un.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP L. Poulet-Odent, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [L]
Les époux [L] font grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Cahors les ayant déboutés de l'intégralité de leurs demandes ;
1° ALORS QUE les époux [L] avaient soutenu que « le classement en zone agricole impose le respect de conditions particulièrement restrictives pour pouvoir construire » ; qu'ils avaient également soutenu avoir déposé plusieurs demandes de certificat d'urbanisme auprès de la mairie en se prévalant de la qualité d'agriculteur de M. [L], lesquelles avaient toutes été refusées ; qu'en retenant, pour dénier l'existence d'un préjudice subi par les époux [L], qu'ils n'avaient pas répondu au moyen tiré du placement de la parcelle litigieuse en zone A lors de la modification simplifiée du PLU, la cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel des époux [L], en violation de l'interdiction faite au juge de dénaturer le sens clair et précis des documents qui lui sont soumis ;
2° ALORS QUE tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; qu'en rejetant la demande subsidiaire des époux [L] tendant à voir engager la responsabilité délictuelle de Mme [I], tout en constatant que la venderesse avait manqué à son obligation d'informer les acquéreurs avant la signature de la promesse de vente sur la réponse négative qui lui avait été adressée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
3° ALORS QU'en ne recherchant pas, comme elle y était pourtant invitée, si Mme [I], par la rétention de l'information relative d'une part, au refus de prorogation du certificat d'urbanisme au moment de la signature du compromis de vente, d'autre part, à sa demande nouvelle de certificat d'urbanisme déposée le 31 mars 2014, n'avait pas fait perdre aux époux [L] une chance de reconsidérer leur engagement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
4° ALORS QU'en ne recherchant pas, comme elle y était pourtant invitée, si les époux [L] ne justifiaient pas d'un préjudice réel par la mise en évidence des refus de leurs demandes, postérieurs au classement de la parcelle litigieuse en zone A, lequel préjudice était constitué par le fait qu'ils avaient acquis une « parcelle de terrain à bâtir » qui ne pouvait pas être bâtie, de sorte qu'ils avaient payé un prix disproportionné, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil.
