LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 3 novembre 2021
Cassation
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 755 F-D
Pourvoi n° J 20-20.512
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 NOVEMBRE 2021
La société 2B, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], sous sauvegarde, représentée par la société [L] [I] et associés, prise en la personne de M. [E] [I], ès qualités de mandataire judiciaire,
a formé le pourvoi n° J 20-20.512 contre l'arrêt rendu le 28 mai 2020 par la cour d'appel de Douai (chambre 2, section 1), dans le litige l'opposant à Mme [G] [S], domiciliée [Adresse 1], agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière de [O] [N], décédé,
défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de la société 2B, représentée par la société [L] [I] et associés, prise en la personne de M. [E] [I], ès qualités de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat de Mme [S], après débats en l'audience publique du 21 septembre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, M. David, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, avocat général, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Douai, 28 mai 2020), le 2 juillet 1986, M. [Z] [K], aux droits duquel se trouve la SCI 2 B (la SCI), a donné en location à M. [Y] [K], aux droits duquel vient Mme [S], un immeuble à usage commercial et d'habitation.
2. Le 9 février 2010, la SCI a fait délivrer au preneur un commandement de payer les taxes foncières des années 2007, 2008 et 2009, visant la clause résolutoire insérée au bail.
3. Le 9 mars 2010, Mme [S] a assigné la SCI en opposition au commandement et en condamnation du bailleur à réaliser certains travaux.
4. Un arrêt du 21 mai 2015 a annulé le commandement du 9 février 2010 et a ordonné une expertise judiciaire à l'effet de décrire les désordres affectant l'immeuble loué et d'en chiffrer le coût.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
5. La SCI fait grief à l'arrêt de dire n'y avoir lieu à nullité du rapport d'expertise établi le 9 octobre 2017 et de la condamner, en conséquence, à payer diverses sommes à sa locataire, alors « que les juges ne peuvent débouter une partie de ses prétentions sans procéder à une analyse, même sommaire, des éléments de preuve produits ; qu'en ayant énoncé que Me [D] ne justifiait pas qu'un délai pour présenter ses dires à une date plus lointaine que le 9 octobre 2017 lui avait été indiqué par l'expert sans se prononcer sur la pièce n° 22 du bordereau constituée d'un courrier électronique par lequel l'expert judiciaire avait informé l'avocat que la date de transmission des dires récapitulatifs était reportée au 12 octobre 2017, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 455 du code de procédure civile :
6. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.
7. Pour rejeter la demande en annulation du rapport d'expertise judiciaire, l'arrêt retient que la société bailleresse ne justifie pas qu'un délai pour présenter ses dires à une date plus lointaine que celle du 9 octobre 2017 lui ait été indiqué par l'expert.
8. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la SCI qui soutenait que, comme établi par sa pièce n° 22, l'expert avait prorogé au 12 octobre 2017 le délai de dépôt des dires récapitulatifs, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 mai 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Douai autrement composée ;
Condamne Mme [S] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [S] et la condamne à payer à la SCI 2B représentée par la société [L] [I] et associés, prise en la personne de M. [E] [I], ès qualités, la somme de 3 000 euros.
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour la société 2B représentée par la société [L] [I] et associés, prise en la personne de M. [E] [I], ès qualités
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
La SCI 2B et Me [E] [I] ès qualités de mandataire judiciaire reprochent à l'arrêt attaqué d'avoir dit n'y avoir lieu à nullité du rapport d'expertise établi le 9 octobre 2017 et de l'avoir condamnée en conséquence à payer diverses sommes à sa locataire ;
Alors que les juges ne peuvent débouter une partie de ses prétentions sans procéder à une analyse, même sommaire, des éléments de preuve produits ; qu'en ayant énoncé que Me [D] ne justifiait pas qu'un délai pour présenter ses dires à une date plus lointaine que le 9 octobre 2017 lui avait été indiqué par l'expert sans se prononcer sur la pièce n° 22 du bordereau constituée d'un courrier électronique par lequel l'expert judiciaire avait informé l'avocat que la date de transmission des dires récapitulatifs était reportée au 12 octobre 2017, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
La SCI 2B et Me [E] [I] ès qualités de mandataire judiciaire reprochent à l'arrêt de l'avoir condamnée à réaliser les travaux de réparation du clos et du couvert pour une somme de 109 024 euros sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
Alors que le locataire qui attend longtemps pour prévenir le bailleur des désordres et s'en accommode commet une faute ayant contribué à la réalisation des dommages et doit supporter, au moins pour partie, le coût de leur réparation, à plus forte raison lorsqu'il y était contractuellement tenu ; que le bail prévoyait expressément que « Le preneur devra aviser immédiatement le bailleur de toute réparation à la charge de ce dernier dont il serait à même de constater la nécessité sous peine d'être tenu responsable de toute aggravation résultant de son silence ou de son retard » ; qu'en considérant que le défaut d'entretien par le locataire et son inertie à l'égard du propriétaire ne constituaient pas des causes déterminantes de la dégradation du clos et du couvert, après avoir en outre constaté que le locataire s'accommodait de la situation et était incapable de témoigner de la vigilance que le contrat mettait à sa charge, la cour d'appel a violé l'article 1720 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
La SCI 2B et Me [E] [I] ès qualités de mandataire judiciaire reprochent à l'arrêt attaqué de l'avoir condamnée à payer à Mme [S] une somme de 25 800 euros en réparation de son préjudice de jouissance subi entre le 1er août 2007 et le mois d'avril 2018, ainsi qu'une somme mensuelle de 200 euros de mai 2018 jusqu'à complète réalisation des travaux, en réparation de l'impossibilité de pouvoir occuper la partie habitation de l'immeuble loué ;
Alors 1°) que le preneur qui attend longtemps avant de prévenir son bailleur des désordres commet une faute ayant contribué à la réalisation de ses dommages ; qu'en considérant que Mme [S] était fondée à solliciter l'indemnisation totale de son préjudice de jouissance subi du fait de la SCI 2B, après avoir constaté que l'état des lieux résultait d'un grave défaut d'entretien par le locataire et que celui-ci n'avait pas émis la moindre protestation auprès de son bailleur, la cour d'appel a violé l'article 1720 du code civil ;
Alors 2°) que le principe de la réparation intégrale, sans perte ni profit pour la victime, interdit qu'un même préjudice fasse l'objet d'une double indemnisation ; qu'en condamnant la SCI 2B à verser une somme mensuelle de 200 euros de mai 2018 jusqu'à parfaite réalisation des travaux en réparation de l'impossibilité pour Mme [S] de pouvoir occuper la partie habitation de l'immeuble loué, après l'avoir déjà condamnée à réaliser les travaux de réparation de clos et de couvert sous astreinte de 100 euros par jour de retard, la cour d'appel a violé le principe de la réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit pour la victime.
