LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 3 novembre 2021
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 744 F-D
Pourvoi n° F 20-12.620
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 NOVEMBRE 2021
M. [N] [O], domicilié [Adresse 2], a formé le pourvoi n° F 20-12.620 contre l'arrêt rendu le 12 décembre 2019 par la cour d'appel de Pau (chambre sociale), dans le litige l'opposant à Mme [W] [X], épouse [G], domiciliée [Adresse 3], défenderesse à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Echappé, conseiller doyen, les observations de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat de M. [O], de la SCP Sevaux et Mathonnet, avocat de Mme [G], après débats en l'audience publique du 21 septembre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Echappé, conseiller doyen rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Pau, 12 décembre 2019), en 1995, Mme [G], propriétaire de parcelles agricoles, les a données à bail à ferme verbal à M. [O] qui, depuis lors, s'est régulièrement acquitté du loyer demandé.
2. Un précédent arrêt du 14 mars 2013 a précisé l'assiette de ce bail à l'égard des bâtiments d'exploitation et de l'accès à la bergerie.
3. Par déclaration du 4 avril 2016, M. [O] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en fixation du loyer et en indemnisation.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
4. M. [O] fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable sa demande en fixation du fermage, alors :
« 1°/ que les juges ne sauraient méconnaître les termes du litige tels que fixés par les parties dans leurs écritures ; qu'en retenant, pour déclarer irrecevable la demande principale de M. [O] en fixation de prix sur le fondement des articles L. 411 et L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime, que les dispositions de l'article 1716 du code civil n'avaient vocation à s'appliquer que lorsqu'il existait une contestation par le bailleur sur le prix du bail verbal et en l'absence de quittance dont le locataire revendiquant un prix moindre pourrait se prévaloir, outre que le prix d'un bail à ferme verbal devait être fixé d'après les principes généraux de l'article L. 411-11 susvisé, et non d'après les règles spéciales édictées par l'article 1716 du code civil, et qu'en application des dispositions de l'article L. 411-11, alinéa 12, le fermage d'un bail à long terme en cours ne pouvait être révisé qu'au début de chaque nouvelle période de neuf ans et à la condition que les maxima fixés par l'autorité administrative aient fait l'objet d'un nouvel examen par cette dernière antérieurement au renouvellement, quand M. [O] demandait la fixation du prix du fermage, bail verbal litigieux, à défaut d'accord initial, et non sa révision triennale, la cour d'appel, qui a méconnu l'objet du litige, a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2°/ que, lorsqu'il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l'exécution a commencé, et qu'il n'existera pas de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par experts ; qu'au demeurant, en énonçant de la sorte que les dispositions de l'article 1716 du code civil n'avaient vocation à s'appliquer que lorsqu'il existait une contestation par le bailleur sur le prix du bail verbal, quand, non le seul bailleur, mais aussi le preneur pouvaient contester le montant du loyer du bail verbal, la cour d'appel, qui a ajouté une condition à la loi, a violé l'article 1716 du code civil ;
3°/ que les règles spéciales dérogent aux règles générales, sauf accord des parties ; qu'au demeurant encore, en estimant ainsi que le prix d'un bail à ferme verbal devait être fixé d'après les principes généraux de l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime, et non d'après les règles spéciales édictées par l'article 1716 du code civil, quand ces règles spéciales pouvaient déroger aux règles générales, sauf accord des parties, la cour d'appel a violé les articles L. 411 et L. 411-11 du code rural et 1716 du code civil. »
Réponse de la Cour
5. La cour d'appel a énoncé que l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime établissait les modalités de fixation du fermage et que l'article 1716 du code civil régissait le différend sur l'estimation du loyer d'un bail verbal quelle qu'en soit la nature.
6. Elle a constaté que le montant du fermage avait été réglé par le preneur depuis 1995 sans aucune contestation des parties au contrat et retenu que M. [O] ne rapportait pas la preuve, qui lui incombait, de la non-conformité de ce fermage aux règles impératives de l'article L. 411-11 précité.
7. Elle en a exactement déduit, sans modifier l'objet du litige, que l'action en fixation du prix du bail d'origine était irrecevable.
8. Le moyen n'est donc pas fondé.
Mais sur le second moyen, pris en sa seconde branche
Enoncé du moyen
9. M. [O] fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable la demande en fixation du prix du bail renouvelé, alors « que, à défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans et que, sauf conventions contraires, les clauses et conditions du nouveau bail sont celles du bail précédent, à moins qu'à défaut d'accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe le prix et statue sur les clauses et conditions contestées du nouveau bail ; qu'en toute hypothèse, en déclarant irrecevable la demande subsidiaire de M. [O] en fixation du prix du fermage renouvelé sur le fondement de l'article L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime dès lors que le bail à ferme avait été renouvelé en dernier lieu en octobre 2013 et que le défaut d'accord entre les parties qui justifiait la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux pour voir fixer le prix du bail renouvelé devait s'apprécier à la date de renouvellement du bail soit en 2013, ou dans un temps proche de ce renouvellement, ce qui n'était pas le cas, tout en constatant que le tribunal paritaire des baux ruraux avait été saisi le 30 août 2013 par Mme [G] aux fins de fixation du prix du fermage, ce dont il résultait un désaccord entre les parties, la cour d'appel a violé l'article L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
Vu l'article L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime :
10. Selon ce texte, à défaut d'accord des parties, le tribunal paritaire fixe le prix du nouveau bail, lequel est établi conformément aux articles L. 411-11 à L. 411-16 du code précité.
11. Pour déclarer la demande irrecevable, l'arrêt relève que le bail a été renouvelé en octobre 2013 et retient, d'une part, que le tribunal paritaire des baux ruraux avait été saisi en fixation du fermage le 30 août 2013 par Mme [G], d'autre part, que cette instance, qui a fait l'objet d'une radiation par décision du 12 novembre suivant, n'a été reprise ni par Mme [G] ni par M. [O], qui a continué de s'acquitter du loyer avant sa nouvelle saisine du tribunal le 4 avril 2016.
12. En statuant ainsi, alors que le seul constat d'un désaccord entre le preneur et le bailleur sur le prix du bail renouvelé, qui est un nouveau bail, impose au juge de déterminer le fermage, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevable la demande en fixation du fermage du bail renouvelé, l'arrêt rendu le 12 décembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne Mme [G] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Jean-Philippe Caston, avocat aux Conseils, pour M. [O]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable la demande principale de M. [O] en fixation de prix d'un fermage sur le fondement des articles L. 411 et L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime ;
AUX MOTIFS QUE, sur l'action en fixation du prix du fermage, l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime dispose que le prix de chaque fermage est établi en monnaie entre des maxima et des minima qui sont arrêtés par l'autorité administrative, ce prix étant constitué, d'une part, du loyer des bâtiments d'habitation et, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues ; que ce texte prévoit encore, en son alinéa 12, que « ces maxima et ces minima font l'objet d'un nouvel examen au plus tard tous les six ans. S'ils sont modifiés, le prix des baux en cours ne peut, sous réserve des dispositions figurant au premier alinéa de l'article L. 411-13, être révisé que lors du renouvellement ou, s'il s'agit d'un bail à long terme, en début de chaque nouvelle période de neuf ans. A défaut d'accord amiable, le tribunal paritaire des baux ruraux fixe le nouveau prix du bail » ; que M. [O] sollicite à titre principal la fixation du montant du fermage des terres nues et des bâtiments d'exploitation pour les années 2011 à 2017 par référence notamment à l'arrêté préfectoral du 30 septembre 2010 « constatant la variation des maxima et des minima pour l'année 2010 et fixant l'actualisation des valeurs locatives des terres nues et des bâtiments d'exploitation dans le cadre des nouveaux baux ou à renouveler » ainsi que des arrêtés préfectoraux subséquents ; que pour soutenir qu'il est recevable à engager cette action sur le fondement des dispositions précitées, M. [O] fait valoir que le bail dont s'agit n'est pas un bail écrit, mais un bail verbal, et que les parties ne se sont jamais entendues sur le montant du fermage ; qu'il invoque en cause d'appel les dispositions de l'article 1716 du code civil aux termes duquel « lorsqu'il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l'exécution a commencé, et qu'il n'existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par experts ; auquel cas les frais de l'expertise restent à sa charge, si l'estimation excède le prix qu'il a déclaré » ; que cependant, ces dispositions n'ont vocation à s'appliquer que lorsqu'il existe une contestation par le bailleur sur le prix du bail verbal et qu'il n'existe pas de quittance dont le locataire qui revendique un prix moindre peut se prévaloir ; qu'or, en l'espèce, M. [O] a indiqué lui-même s'acquitter, depuis 1995, d'un loyer d'un montant annuel de 2.440 €, ce que la bailleresse n'a jamais contesté ; que, de plus, le prix d'un bail à ferme verbal doit être fixé d'après les principes généraux de l'article L. 411-11 susvisé et non d'après les règles spéciales édictées par l'article 1716 du code civil ; qu'en application des dispositions de l'article L. 411-11, alinéa 12, le fermage d'un bail à long terme en cours ne peut être révisé qu'au début de chaque nouvelle période de neuf ans et à la condition que les maxima fixés par l'autorité administrative aient fait l'objet d'un nouvel examen par cette dernière antérieurement au renouvellement ; qu'or, alors qu'il ressort des écritures des parties, concordantes sur ce point, que le bail à ferme liant les parties a été consenti en octobre 1995 et a été renouvelé en dernier lieu en octobre 2013, M. [O] n'a engagé une action en révision devant le tribunal paritaire des baux ruraux que par requête du 4 avril 2016 ; que de plus, il n'est pas établi qu'antérieurement au renouvellement du bail, les maxima et minima fixés par l'autorité préfectorale aient fait l'objet d'un nouvel examen dans les conditions prescrites par les dispositions de l'article L. 411-1 et R. 411-2 du code rural et de la pêche maritime, les arrêtés préfectoraux produits en date du 8 septembre 2011 et 9 octobre 2012 portant seulement sur la constatation de la variation des maxima et la fixation des valeurs locatives en application de la seule variation annuelle de l'indice national des fermages ; que la demande principale de M. [O] est dès lors irrecevable (v. arrêt, p.5 et 6) ;
1°) ALORS QUE les juges ne sauraient méconnaître les termes du litige tels que fixés par les parties dans leurs écritures ; qu'en retenant, pour déclarer irrecevable la demande principale de M. [O] en fixation de prix sur le fondement des articles L. 411 et L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime, que les dispositions de l'article 1716 du code civil n'avaient vocation à s'appliquer que lorsqu'il existait une contestation par le bailleur sur le prix du bail verbal et en l'absence de quittance dont le locataire revendiquant un prix moindre pourrait se prévaloir, outre que le prix d'un bail à ferme verbal devait être fixé d'après les principes généraux de l'article L. 411-11 susvisé, et non d'après les règles spéciales édictées par l'article 1716 du code civil, et qu'en application des dispositions de l'article L. 411-11, alinéa 12, le fermage d'un bail à long terme en cours ne pouvait être révisé qu'au début de chaque nouvelle période de neuf ans et à la condition que les maxima fixés par l'autorité administrative aient fait l'objet d'un nouvel examen par cette dernière antérieurement au renouvellement, quand M. [O] demandait la fixation du prix du fermage, bail verbal litigieux, à défaut d'accord initial, et non sa révision triennale, la cour d'appel, qui a méconnu l'objet du litige, a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE lorsqu'il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l'exécution a commencé, et qu'il n'existera pas de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par experts ; qu'au demeurant, en énonçant de la sorte que les dispositions de l'article 1716 du code civil n'avaient vocation à s'appliquer que lorsqu'il existait une contestation par le bailleur sur le prix du bail verbal, quand, non le seul bailleur, mais aussi le preneur pouvaient contester le montant du loyer du bail verbal, la cour d'appel, qui a ajouté une condition à la loi, a violé l'article 1716 du code civil ;
3°) ALORS QUE les règles spéciales dérogent aux règles générales, sauf accord des parties ; qu'au demeurant encore, en estimant ainsi que le prix d'un bail à ferme verbal devait être fixé d'après les principes généraux de l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime, et non d'après les règles spéciales édictées par l'article 1716 du code civil, quand ces règles spéciales pouvaient déroger aux règles générales, sauf accord des parties, la cour d'appel a violé les articles L. 411 et L. 411-11 du code rural et 1716 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable la demande subsidiaire de M. [O] en fixation du prix du bail renouvelé sur le fondement de l'article L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime ;
AUX MOTIFS QUE, sur l'action en fixation du prix de fermage renouvelé sur le fondement de l'article L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime, aux termes de l'article L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime, « à défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans. Sauf conventions contraires, les clauses et conditions du nouveau bail sont celles du bail précédent ; toutefois, à défaut d'accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe le prix et statue sur les clauses et conditions contestées du nouveau bail ; le prix est établi conformément aux articles L. 411-11 à L. 411-16 » ; qu'en l'espèce, il est constant que le bail à ferme a été renouvelé en dernier lieu en octobre 2013 ; que M. [O] soutient que, contrairement à ce qu'a retenu la juridiction de première instance, aucun accord n'est intervenu en 2013 entre les parties sur le montant du loyer et que la loi n'impose aucun délai pour former une demande en fixation du loyer du bail renouvelé ; que cependant, comme les premiers juges l'ont justement relevé, le défaut d'accord entre les parties qui justifie la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux pour voir fixer le prix du bail renouvelé doit s'apprécier à la date de renouvellement du bail soit en 2013 ou dans un temps proche dudit renouvellement ; qu'or, il ressort des explications données par les parties que le tribunal paritaire des baux ruraux avait été saisi en date du 30 août 2013 par Mme [G] aux fins de fixation du prix du fermage, et que cette instance a fait l'objet d'une radiation par jugement du 12 novembre 2013 ; que cette instance n'a été reprise ni par Mme [G] ni par M. [O], lequel a par la suite continué de s'acquitter du loyer appelé en 2013, 2014 et 2015 avant sa nouvelle saisine du tribunal en date du 4 avril 2016 ; que M. [O] fait valoir que, postérieurement à octobre 2013, il a fait des propositions de prix par l'intermédiaire de son conseil et notamment le 17 octobre 2013 et le 5 juin 2014, propositions refusées par la bailleresse en juin 2014, et qu'en réponse à une mise en demeure du 6 novembre 2015 d'avoir à régulariser le fermage 2015 outre un reliquat de 2010 à 2014, il a fait répondre, par un courrier de son conseil, que le fermage de l'année 2015 sera réglé sur la base d'une somme provisionnelle de 2.500 € et qu'il avait donné mandat pour saisir le tribunal paritaire des baux ruraux en fixation du prix du fermage ; que néanmoins, dans le même temps, la procédure toujours pendante devant le tribunal paritaire des baux ruraux et dont la péremption n'a été acquise qu'en novembre 2015, n'a pas été reprise ; que de surcroît, lors de la signification en date du 3 septembre 2015 d'une saisie attribution effectuée entre ses propres mains sur la créance de Mme [G] en exécution de l'arrêt du 14 mars 2013, M. [O] a pu répondre qu'il réglait « la somme de 6.053,03 € correspondant aux fermages des années 2010 à 2014 inclus (2.500 x 5), moins l'acompte de 6.446,97 € » se reconnaissant ainsi débiteur des sommes objet de la saisie, avant d'adresser à la bailleresse, par courrier du 12 septembre 2015, « un chèque de 512,87 € correspondant au solde des loyers restant dus suite à la saisie effectuée par Me [H] [P] » ; que le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a considéré que le bail s'est renouvelé aux clauses et conditions de l'ancien bail de l'accord des parties et que les conditions d'application de l'article L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime n'étant donc pas réunies, la demande formée sur ce fondement doit être déclarée irrecevable ; que les demandes en fixation du prix du fermage ayant été déclarées irrecevables, la demande d'expertise n'a pas d'objet (v. arrêt, p. 6 et 7) ;
1°) ALORS QUE la cassation à intervenir sur le premier moyen du chef ayant déclaré irrecevable la demande principale de M. [O] en fixation du prix du fermage sur le fondement des articles L. 411 et L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime entraînera, par voie de conséquence, celle du chef ayant déclaré irrecevable la demande subsidiaire de l'intéressé en fixation du prix du bail renouvelé sur le fondement de l'article L. 411-50 du même code, qui se trouve dans un lien de dépendance nécessaire, et ce en application des articles 624 et 625 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE (subsidiairement) à défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans et que, sauf conventions contraires, les clauses et conditions du nouveau bail sont celles du bail précédent, à moins qu'à défaut d'accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe le prix et statue sur les clauses et conditions contestées du nouveau bail ; qu'en toute hypothèse, en déclarant irrecevable la demande subsidiaire de M. [O] en fixation du prix du fermage renouvelé sur le fondement de l'article L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime dès lors que le bail à ferme avait été renouvelé en dernier lieu en octobre 2013 et que le défaut d'accord entre les parties qui justifiait la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux pour voir fixer le prix du bail renouvelé devait s'apprécier à la date de renouvellement du bail soit en 2013, ou dans un temps proche de ce renouvellement, ce qui n'était pas le cas, tout en constatant que le tribunal paritaire des baux ruraux avait été saisi le 30 août 2013 par Mme [G] aux fins de fixation du prix du fermage, ce dont il résultait un désaccord entre les parties, la cour d'appel a violé l'article L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime.
