LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
SG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 13 octobre 2021
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 715 F-D
Pourvoi n° E 20-16.092
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 OCTOBRE 2021
La société Fonciro, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2] (et précédemment [Adresse 4]), a formé le pourvoi n° E 20-16.092 contre l'arrêt rendu le 26 février 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 4 - chambre 2), dans le litige l'opposant :
1°/ au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet Fontenoy Groupe Immobilier, société à responsabilité limitée unipersonnelle dont le siège est [Adresse 3],
2°/ au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet Fontenoy Immobilier Paris République, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société Fonciro, de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], après débats en l'audience publique du 7 septembre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 février 2020), le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a assigné la SCI Fonciro (la SCI), copropriétaire, en paiement d'un arriéré de charges.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en sa première branche, les deuxième et troisième moyens, ci-après annexés
2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le premier moyen, pris en sa seconde branche
Enoncé du moyen
3. La SCI fait grief à l'arrêt de rejeter l'exception de nullité de l'assignation, alors « que si, en application de l'article 14 du code de procédure civile, la partie qui demande la nullité d'un contrat doit attraire à la procédure toutes les parties à la convention, la règle ne concerne que l'hypothèse où une partie sollicite le prononcé de la nullité de la convention avec toutes les conséquences qui s'y attachent au regard du droit substantiel résultant de la convention ; que tel n'était pas le cas en l'espèce ; qu'ainsi, l'arrêt a été rendu en violation des articles 1134 ancien du code civil, 14 et 74 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
4. Ayant énoncé à bon droit que la demande d'annulation d'une assignation en raison de la nullité de plein droit du mandat du syndic pour défaut d'ouverture, à l'expiration d'un délai de trois mois suivant sa désignation, d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat, implique qu'il soit statué contradictoirement à l'égard du syndic et relevé que le syndic n'avait pas été attrait à l'instance, la cour d'appel en a exactement déduit que l'exception de nullité devait être rejetée.
5. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Fonciro aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la SCI Fonciro et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 1 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize octobre deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société Fonciro.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a, infirmant le jugement, rejeté l'exception de nullité de l'assignation à raison de la nullité de plein droit du mandat de syndic, ensemble condamné à paiement la SCI FONCIRO ;
AUX MOTIFS QU' « aux termes de l'article 28 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable à la date de l'assemblée générale du 21 juin 2013, (?) la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années (?) le syndic peut être de nouveau désigné par l'assemblée générale pour les durées prévues à l'alinéa précédent ; qu'en l'espèce, la demande tendant à la nullité de l'assignation, fondée sur la nullité du mandat de syndic pour défaut d'ouverture d'un compte séparé, suppose que la nullité du mandat ait été soulevée dans le délai de 10 ans, à compter de l'expiration du délai de trois mois suivant la désignation du syndic, en application des articles 18 et 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 ; que les dispositions de l'article 18 précité relatives à l'ouverture du compte bancaire séparé ne distinguent pas entre la première désignation du syndic et les désignations ultérieures, à la différence de l'alinéa précédent ; qu'il y a donc lieu de considérer que la société FONCIRO disposait, pour former son action, d'un délai de 10 ans, à compter de l'expiration d'un délai de trois mois suivant l'assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2013, ayant désigné en qualité de syndic le CABINET FONTENOY IMMOBILIER PARIS XI, à compter du jour de l'assemblée ; qu'or, la Société FONCIRO a agi dans ce délai, par l'assignation du 3 février 2017 ; qu'en conséquence, il y a lieu de rejeter le moyen du syndicat des copropriétaires relatif à la prescription de la demande de nullité du mandat de syndic ; que sur l'absence de mise en cause du syndic, aux termes de l'article 14 du Code de procédure civile, « nul partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée » ; qu'en l'espèce, la demande en nullité d'une assignation en raison de la nullité de plein droit du mandat du syndic pour défaut d'ouverture, à l'expiration d'un délai de trois mois suivant sa désignation, d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat, implique qu'il soit statué contradictoirement à l'égard du syndic ; que le syndic n'ayant pas été attrait dans la cause, il y a lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la nullité de plein droit du mandat du syndic en son absence ; qu'en conséquence, il y a lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la nullité de l'assignation délivrée les 1er (pour tentative) et le 3 février 2017 par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la Société FONCIRO et de rejeter l'exception de nullité de l'assignation du 3 février 2017 soulevée par la Société FONCIRO, sur le fondement de la nullité de plein droit du mandat du syndic » (arrêt p.5 et p.6) ;
ALORS QUE, premièrement, la SCI FONCIRO se bornait à demander que l'assignation soit annulée ; que si, pour fonder cette demande d'annulation, elle se prévalait de la nullité du mandat de syndic, cette nullité n'était invoquée qu'à titre d'argumentaire permettant d'asseoir la demande en nullité ; que par suite, la Société FONCIRO n'était pas tenue d'attraire le syndic à la procédure ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les articles 4, 14 et 74 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, deuxièmement, si, en application de l'article 14 du Code de procédure civile, la partie qui demande la nullité d'un contrat doit attraire à la procédure toutes les parties à la convention, la règle ne concerne que l'hypothèse où une partie sollicite le prononcé de la nullité de la convention avec toutes les conséquences qui s'y attachent au regard du droit substantiel résultant de la convention ; que tel n'était pas le cas en l'espèce ; qu'ainsi, l'arrêt a été rendu en violation des articles 1134 ancien du Code civil, 14 et 74 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a, requalifiant le moyen, décidé qu'il était en présence d'une exception de nullité puis rejeté la demande en nullité de l'assignation pour absence de qualité à agir du syndicat des copropriétaires, ensemble condamné à paiement la Société FONCIRO ;
AUX MOTIFS QU' « en l'espèce, l'assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2016 (pièce 12) a désigné en qualité de syndic, le CABINET FONTENOY IMMOBILIER PARIS REPUBLIQUE à compter du jour de l'assemblée jusqu'au 30 juin 2017 ; que le contrat de syndic afférent (pièce 2) pris que le CABINET FONTENOY IMMOBILIER REPUBLIQUE sis [Adresse 3] est immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) de Paris sous le numéro 440 438 265 ; que l'assignation du 3 février 2017 a été formée, au cours de cette période, à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1], représenté par le CABINET FONTENOY IMMOBILIER, sis [Adresse 3], immatriculé au registre du commerce et des sociétés de Paris « sous le numéro 391 309 663 », soit un numéro différent de celui mentionné dans le contrat de syndic ; que toutefois l'assemblée générale des copropriétaires du 28 septembre 2017 (pièce 21) a désigné en qualité de syndic, le CABINET FONTENOY IMMOBILIER PARIS REPUBLIQUE, le contrat de syndic afférent (pièce 22) précise que le CABINET FONTENOY IMMOBILIER REPUBLIQUE sis [Adresse 3] est immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) de PARIS sous le numéro 440 438 265 ; qu'il en ressort que le statut juridique du CABINET FONTENOY IMMOBILIER REPUBLIQUE n'a pas changé entre 2016 et 2017 et que c'est manifestement par une erreur matérielle que l'assignation mentionne un autre numéro de RCS ; qu'ainsi il est justifié qu'au moment de l'assignation, la personne morale ayant formé l'assignation au nom du syndicat des copropriétaires était pourvue d'un mandat de syndic ; que l'erreur matérielle relative au numéro de RCS, représentant une erreur sur la désignation de l'organe représentant légalement la personne morale, ne constituant qu'un vice de forme, est une irrégularité de forme relevant de l'article 114 du Code de procédure civile et ne peut faire encourir la nullité de l'acte que si la Société FONCIRO démontre l'existence d'un grief ; qu'or celle-ci ne démontre aucun grief, puisque même si elle a été assignée selon un procès-verbal de recherches conforme à l'article 659 du Code de procédure civile, elle a constitué avocat et a conclu dans le cadre de la première instance ; qu'en conséquence, il y a lieu de requalifier la demande d'irrecevabilité des demandes de l'assignation pour absence de qualité à agir du syndicat des copropriétaires, formée par la Société FONCIRO, en demande de nullité de l'assignation et de rejeter cette demande » (arrêt p.6) ;
ALORS QUE, l'assemblée générale a désigné comme syndic la SARL FONTENOY IMMOBILIER REPUBLIQUE immatriculée au RCS sous le n°440 438 265 ; que dans le cadre de l'assignation, la copropriété a été représentée par la Société FONTENOY IMMOBILIER immatriculée au RCS sous le n°391 309 663 ; qu'avant de retenir qu'ils étaient en présence d'une erreur matérielle, les juges du fond devaient s'expliquer sur le point de savoir si l'erreur matérielle n'était pas exclue dès lors que non seulement il y avait eu erreur sur l'immatriculation, mais également sur le nom puisque l'assignation mentionnait un nom de société correspondant au numéro d'immatriculation mentionné sur l'assignation étranger à la désignée comme syndic ; qu'à cet égard, l'arrêt souffre d'un défaut de base légale au regard des articles 114 et 117 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a rejeté la prescription s'agissant d'une somme de 5.453,75 € puis condamné la SCI FONCIRO à payer à la copropriété une somme de 22.121,19 €, outre une somme de 639,82 € au titre des frais de recouvrement ;
AUX MOTIFS QU' « en application de la prescription de 10 ans prévue par l'article 42 précité, les demandes de charges de copropriété antérieures au 3 février 2007 sont prescrites ; qu'aux termes de l'article 1253 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, « le débiteur de plusieurs dettes a le droit de déclarer, lorsqu'il paye, quelle dette il entend acquitter » ; qu'aux termes de l'article 1256 du même Code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, « lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point ; que si les dettes sont d'égale nature, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ; qu'aux termes de l'article 1290 du même Code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, « la compensation s'opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l'insu des débiteurs ; les deux dettes s'éteignent réciproquement, à l'instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu'à concurrence de leurs quotités respectives » ; qu'aux termes de l'article 9 de l'arrêté du mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, dans sa rédaction antérieure au décret du 29 septembre 2016, « aucune compensation ne doit être effectuée entre les comptes dont le solde est débiteur et les comptes dont le solde est créditeur ; que conformément à l'article 1256 du Code civil, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne ; qu'en l'espèce, la sommation de payer du 14 juillet 2016 (pièce 4) incluant le relevé de copropriétaire du 6 juin 2016, établi par le syndic concernant la Société FONCIRO, mentionne au 1er janvier 2007 un solde débiteur de 5.453,75 € ; que toutefois le relevé au 1er octobre 2016, soit antérieurement à l'assignation du 3 février 2017, a valablement imputé les versements effectués sur les charges les plus anciennes et mentionne au 1er janvier 2007 un solde positif de 62,55 € ; qu'en conséquence, il convient de constater que les créances réciproques se sont éteintes à cette date avant d'être prescrites et il y a lieu de rejeter la contestation de la Société FONCIRO relative à ces imputations» (arrêt p.7) ;
ALORS QU' en application de l'article 1256 ancien du Code civil, à défaut d'indication par le débiteur, le paiement s'impute sur la dette que le débiteur avait le plus intérêt à éteindre ; que c'est seulement subsidiairement que l'imputation se fait sur la dette la plus ancienne ; qu'en décidant en l'espèce qu'à défaut d'indication du débiteur, l'imputation devait automatiquement se faire sur la dette la plus ancienne pour retenir que les créances s'étaient éteintes avant d'être prescrites, les juges du fond ont violé l'article 1256 ancien du Code civil.
