LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 8 juillet 2021
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 599 F-D
Pourvoi n° Y 19-23.879
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 JUILLET 2021
La société Matavai Lodge, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], prise en la personne de son gérant, M. [E] [A] domicilié [Adresse 2], a formé le pourvoi n° Y 19-23.879 contre l'arrêt rendu le 11 juillet 2019 par la cour d'appel de Papeete (chambre civile), dans le litige l'opposant à Mme [P] [Z], domiciliée [Adresse 3], défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Zedda, conseiller référendaire, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Matavai Lodge, de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de Mme [Z], après débats en l'audience publique du 8 juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Zedda, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Papeete, 11 juillet 2019), par acte du 4 février 2013, la société civile immobilière Matavai Lodge (la SCI) a vendu à Mme [Z] un bungalow qu'elle avait fait construire en 2000.
2. Après son entrée en jouissance, Mme [Z] a constaté des infiltrations par la toiture. Elle a assigné la SCI en réparation de son préjudice.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
3. La SCI fait grief à l'arrêt de dire qu'elle a commis une faute dolosive de nature à engager sa responsabilité contractuelle à l'égard de Mme [Z] et de la condamner à payer une certaine somme à titre d'indemnité, alors « qu'après la forclusion décennale, le constructeur ne peut être tenu que de sa faute dolosive, laquelle suppose une volonté délibérée et consciente de méconnaître la norme par dissimulation ou fraude ; qu'il résulte des propres constatations de la cour d'appel que la SCI Matavai Lodge avait confié la construction de la toiture litigieuse à une société Multipose Construction et que c'est cette dernière qui a violé une norme de construction ; qu'en se bornant à constater que la construction avait été réalisée sous la direction de la SCI Matavai Lodge dont les associés ont la qualité de menuisier et de maitre d'?uvre et que celle-ci avait connaissance de l'existence des infiltrations par la toiture, sans constater que la SCI Matavai Lodge avait connaissance de la violation de la norme de construction imputable à la société Multipose Construction, la cour d'appel n'a pas caractérisé la volonté délibérée et consciente de la SCI Matavai Lodge de méconnaître la norme par dissimulation ou fraude, et privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 :
4. Il résulte de ce texte que le constructeur, nonobstant la forclusion décennale, est, sauf faute extérieure au contrat, contractuellement tenu à l'égard du maître de l'ouvrage de sa faute dolosive lorsque, de propos délibéré même sans intention de nuire, il viole par dissimulation ou par fraude ses obligations contractuelles.
5. Pour condamner la SCI malgré la forclusion décennale, l'arrêt retient que dès la construction, réalisée sous la direction de cette société, dont les associés étaient des professionnels du bâtiment, les documents techniques unifiés applicables n'ont pas été respectés et que la SCI, qui était chargée de l'entretien de l'ouvrage, ne pouvait ignorer les infiltrations qui affectaient tant la maison vendue que d'autres qu'elle avait fait construire en même temps si bien qu'en s'abstenant d'en informer l'acquéreur elle avait manqué à ses obligations contractuelles, en particulier à son devoir de loyauté.
6. En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à caractériser une volonté délibérée et consciente de la SCI de méconnaître ses obligations par dissimulation ou fraude, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
Portée et conséquences de la cassation
7. Dès lors que la cour d'appel a accueilli la demande fondée sur la responsabilité civile de droit commun de la SCI, qui était subsidiaire à la demande fondée sur la garantie des vices cachés, la cassation s'étend à la disposition de l'arrêt rejetant le surplus des demandes des parties.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que la SCI Matavai Lodge a commis une faute dolosive de nature à engager sa responsabilité contractuelle à l'égard de Mme [Z], la condamne à verser à Mme [Z] la somme de 3 704 716 CFP avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2015, dit que les intérêts échus de cette somme produiront intérêts et déboute les parties du surplus de leurs demandes, l'arrêt rendu le 11 juillet 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Papeete ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Papeete, autrement composée ;
Condamne Mme [Z] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juillet deux mille vingt et un.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Matavai Lodge
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la SCI Matavai Lodge a commis une faute dolosive de nature à engager sa responsabilité contractuelle à l'égard de Mme [Z] et de l'avoir condamnée à verser à Mme [Z] en réparation de son préjudice, la somme de 3.704.716 FCP avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2015, dit que les intérêts échus de cette somme produiront eux-mêmes intérêts pourvu qu'il s'agisse d'intérêts dus pour au moins une année entière ;
Aux motifs que la SCI Matavai Lodge a été constituée par acte authentique passé dans le courant de l'année 1999, pour construire un ensemble immobilier de 14 logements de type F4 à Mahina (Tahiti) « en vue de leur location nue à titre de résidence principale de leurs occupants ».
A cette fin, elle a confié à l'entreprise Multipose Construction, suivant devis accepté du 7 octobre 1999, notamment la réalisation des couvertures de ces maisons, pour un montant global hors taxe (TVA) de 12 138 050 FCP.
Aux termes d'un acte reçu par Maître [Y] [U], notaire à Papeete, le 4 février 2013, Mme [P] [Z] a acquis de la SCI Matavai Lodge, le lot n°14 de cet ensemble immobilier consistant en :
- le droit à la jouissance privative, perpétuelle et exclusive du terrain d'assiette des constructions y édifiées et du jardin, d'une superficie totale de trois cent quarante-deux mètres carrés (342 m3),
- les constructions y édifiées, consistant en une villa de type F4, portant la référence au plan de masse n° 14,
- et les huit cent cinquante-quatre dix millièmes (854/10.000) de la propriété du sol.
Sur le fondement d'un constat dressé le 20 février 2013 par Maître [D] [F], huissier de justice, ayant constaté des traces d'humidité et d'infiltration, Mme [Z] a obtenu, par un arrêt de la présente cour du 17 avril 2014, la désignation d'un expert judiciaire.
Ce dernier, désigné en la personne de M. [C] [B], architecte, a déposé son rapport d'expertise le 20 octobre 2014.
Sur le fond :
- Concernant la qualité de « constructeur » de la SCI Matavai Lodge et la mise en oeuvre de la garantie décennale
Aux termes de l'article 1792-1, 2° du code civil : « Est réputé(e) constructeur de l'ouvrage : [...] toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ».
Contrairement à ce que soutient l'intimée, ni le fait que son objet social prévoyait initialement la construction de ces maisons en vue de leur « location nue », ni celui qu'en effet ces dernières ont été louées pendant plusieurs années avant d'être vendues, ne font obstacle à la reconnaissance de son statut de « constructeur », au sens des dispositions précitées, dès lors qu'il est constant que la SCI Matavai Lodge a bien fait construire les maisons en objet.
En revanche, ainsi que l'a justement relevé le premier juge, l'action en responsabilité fondée sur les dispositions des articles 1792 à 1792-4 du Code civil, se prescrit par 10 ans à compter de la réception des travaux, peu important la date de la vente ou de la découverte des vices.
Or, en l'espèce, il est constant que le certificat de conformité a été délivré pour cet immeuble le 27 septembre 2000, ainsi qu'il en a été fait mention dans le compromis de vente signé entre les parties le 27 novembre 2012, de sorte que la réception des travaux correspondants est nécessairement antérieure.
Par suite, l'action engagée par Mme [Z] sur le fondement de la garantie décennale doit être jugée irrecevable comme prescrite, pour avoir été engagée, pour la première fois, par requête en référé datée du 13 mars 2013, soit plus de dix ans après la réception des travaux de construction de l'immeuble litigieux, intervenue au plus tard le 27 septembre 2000.
- Concernant la faute dolosive :
Après l'expiration de la garantie décennale, l'acquéreur de l'immeuble peut encore rechercher la responsabilité contractuelle du constructeur, en alléguant l'existence d'une faute dolosive.
Cela suppose néanmoins pour celui qui s'en prévaut de démontrer que le constructeur a violé par dissimulation ou par fraude ses obligations contractuelles, sans considération de son éventuelle intention de nuire. En d'autres termes, il appartient à l'appelante de rapporter la preuve que la SCI Matavai Lodge a eu conscience, d'une part, de commettre une violation des règles de l'art en construisant son immeuble comme elle l'a fait et, d'autre part, que cette façon de faire avait conduit ou conduirait nécessairement à terme à des désordres.
Or, sur ce point et contrairement à ce qu'a considéré le premier juge, les justificatifs produits aux débats démontrent que la SCI Matavai Lodge a commis une violation manifeste des règles de l'art, dont elle n'ignorait pas les effets et les conséquences potentielles à bref délai lors de la vente de l'immeuble à l'appelante.
En effet, dans son rapport d'expertise judiciaire, Monsieur [B] a relevé que :
- les tuiles du toit de la maison de Mme [Z], en fibrociment, importées de Nouvelle-Zélande étaient dans un état de dégradation avancée ; bien que l'expert ne soit pas en mesure de dater précisément ces désordres, il indique : «Il apparaît clairement que les caractéristiques mécaniques de ces tuiles ne satisfont pas et ne sont pas adaptées à la climatologie locale. Bien que la toiture date de 2000, de tels désordres ne sont pas admissibles. La garantie apportée par de tels produits varie communément entre 20 et 30 ans ... » ;
- et aucun feutre pare-pluie (écran de sous toiture) n'avait été mis en place. Il conclut : « Suivant le bon sens (climatologie locale : rayonnement solaire-vent-pluie) et la réglementation des DTU 40.1 et 40.2, il est nécessaire de mettre en oeuvre un écran de sous toiture entre les tuiles et la charpente (canalisant ainsi d'éventuelles eaux vers les chenaux ou la base extérieure du toit). Ces obligations s'appliquent à des tuiles en fibrociment. Pour information, ce feutre a pour fonction de réduire les risques de soulèvement des tuiles par grand vent, en limitant les phénomènes de dépression. Il participe également à la mise hors d'eau provisoire des toitures et préserve ainsi les bois de la charpente. Etant précisé que le film en place (de marque Durafoil) n'a qu'un rôle d'isolant thermique... ».
Or, la cour observe que, malgré ses demandes en ce sens, l'expert judiciaire n'a pas été en mesure d'obtenir auprès du représentant de la SCI les justificatifs techniques concernant la provenance et l'origine de ces matériaux.
Par ailleurs, le devis de l'entreprise « Multipose Construction », chargée de la construction des toitures du programme immobilier, s'il mentionne bien la fourniture du film Durafoil, ne fait aucunement état de la mise en place d'un feutre pare-pluie, et ce en violation des règles de l'art résultant des DTU cités par l'expert judiciaire.
L'intimée est d'autant moins fondée à prétendre qu'elle ignorait l'existence de ces désordres que l'expert a rappelé que c'était elle-même qui assurait l'entretien de la résidence depuis l'an 2000 et, surtout, a noté : « L'état des tuiles est alarmant : je note de multiples fissurations, travaux de colmatage (rustines parfois décollées) réalisées antérieurement à la prise de possession des lieux par Madame [Z] et traduisant une vétusté avancée de la couverture ».
Ces constatations apparaissent en cohérence avec les déclarations du nouveau gérant de la SCI Matavai Lodge qui a précisé que le fare vendu à l'appelante avait été mis en location jusqu'en 2011, avant d'être « rafraîchi » en perspective de sa vente et a confirmé (page 4 du rapport de l'expert judiciaire) que des interventions avaient bien été opérées sur ce bâtiment, sans qu'il puisse cependant en préciser ni les dates, ni la nature. Il a enfin indiqué que cette maison avait été vendue en l'état « dès lors qu'une rénovation globale de celle-ci aurait entraîné des coûts supplémentaires ».
Au final, il apparaît que dès la construction, pourtant réalisée sous la direction d'une SCI dont les associés exerçaient les professions, faut-il le rappeler, de menuisier et de maître d'oeuvre en bâtiment, les prescriptions des documents techniques n'ont pas été respectées. L'état de délabrement avancé des tuiles, mis en parallèle avec l'existence de plusieurs interventions réalisées sur la maison acquise par Mme [Z], antérieurement à son acquisition, démontrent que l'intimée avait connaissance de ces problèmes d'infiltrations d'eau. Si, fort opportunément, le gérant de celle-ci n'a pas été en mesure de communiquer à l'expert les documents techniques afférents aux tuiles de fibrociment mises en oeuvre, ni de lui préciser les dates et la nature des réparations effectuées dans la maison en objet, il convient de rappeler que l'entretien courant des maisons, alors en location, incombait à cette même SCI.
Dans ces conditions, elle ne pouvait ignorer que, dans l'intervalle, quatre autres maisons du lotissement avaient fait l'objet d'une rénovation complète de leur toiture : l'une en bardeaux de bois et les 3 autres en tôle ondulée.
De surcroît, les attestations produites aux débats par l'appelante (pièces 15 à 18 de son bordereau), émanant d'anciens locataires ou de propriétaires d'autres fares de ce lotissement, confirment sans aucune ambiguïté que les problèmes d'infiltrations par les tuiles en fibrociment des toitures étaient récurrents et parfaitement connus.
Plus particulièrement, Mmes [B] et [F] [Y] indiquent dans leur attestation du 18 février 2014 : « Notre toit (maison n°13) a été entièrement refait en décembre 2009, les fuites et infiltrations d'eau de pluie ayant commencé à la fin de l'année 2005 [...] La maison n° 14 achetée par [P] [Z] a été vide de tout occupant de décembre 2006 à novembre 2009, puis relouée de décembre 2009 à août 2011. À son départ, ce locataire nous a dit qu'il n'avait plus utilisé l'étage de la maison depuis plusieurs mois en raison des fuites importantes de la toiture... ».
Il est dès lors démontré que, contrairement à ce que soutient l'intimée, les infiltrations constatées par Mme [Z] dès son entrée dans les lieux, en février 2013, n'avaient pas pour origine exclusive les pluies exceptionnelles subies le 5 février 2013, mais bien des désordres et défauts d'entretien préexistants, dont la SCI venderesse s'est abstenue de l'informer, en violation de ses obligations contractuelles, en particulier son devoir de loyauté.
Par conséquent, le jugement déféré sera réformé et la S.C.I. condamnée à réparer les conséquences de sa faute dolosive.
Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes formées par l'appelante à titre subsidiaire, voire extrêmement subsidiaire.
1°- Alors qu'après la forclusion décennale, le constructeur ne peut être tenu que de sa faute dolosive, laquelle suppose une volonté délibérée et consciente de méconnaître la norme par dissimulation ou fraude ; qu'il résulte des propres constatations de la Cour d'appel que la SCI Matavai Lodge avait confié la construction de la toiture litigieuse à une société Multipose Construction et que c'est cette dernière qui a violé une norme de construction ; qu'en se bornant à constater que la construction avait été réalisée sous la direction de la SCI Matavai Lodge dont les associés ont la qualité de menuisier et de maitre d'oeuvre et que celle-ci avait connaissance de l'existence des infiltrations par la toiture, sans constater que la SCI Matavai Lodge avait connaissance de la violation de la norme de construction imputable à la société Multipose Construction, la Cour d'appel n'a pas caractérisé la volonté délibérée et consciente de la SCI Matavai Lodge de méconnaître la norme par dissimulation ou fraude, et privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°- Alors qu'après la forclusion décennale, le constructeur ne peut être tenu que de sa faute dolosive, laquelle suppose une volonté délibérée et consciente de méconnaître la norme par dissimulation ou fraude ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sur le fondement d'un prétendu manquement par la SCI Matavai Lodge à son devoir de loyauté pour n'avoir pas informé Mme [Z] des infiltrations affectant la toiture, sans constater une dissimulation de ces désordres ou la fraude, seules de nature à caractériser une faute dolosive, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3°- Alors que la SCI Matavai Lodge faisait valoir (conclusions p. 3 et 4) que Mme [Z] avait visité à plusieurs reprises l'immeuble litigieux avant la vente, qu'elle avait pu constater tout ce que l'expert avait constaté, notamment sur l'état des tuiles de la toiture dès lors que la route d'accès la surplombe ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sur le fondement d'un prétendu manquement par la SCI Matavai Lodge à son devoir de loyauté pour n'avoir pas informé Mme [Z] des infiltrations affectant la toiture, sans répondre à ces conclusions exclusives de l'ignorance des désordres par l'acquéreur, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°- Alors qu'après la forclusion décennale, le constructeur ne peut être tenu que de sa faute dolosive, laquelle suppose une volonté délibérée et consciente de méconnaître la norme par dissimulation ou fraude ; qu'un prétendu défaut d'entretien de l'immeuble ne peut caractériser une faute dolosive ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
