| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 30 juin 2021, 20-15343

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 30 juin 2021

Cassation

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 568 F-D

Pourvoi n° R 20-15.343

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 JUIN 2021

Mme [J] [H], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° R 20-15.343 contre l'arrêt rendu le 20 février 2020 par la cour d'appel de Dijon (2e chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [B] [O],

2°/ à M. [U] [O],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Barbieri, conseiller, les observations de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de Mme [H], de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de MM. [O], après débats en l'audience publique du 1er juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Barbieri, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Dijon, 20 février 2020), par acte du 24 octobre 1986, [C] [H] a donné à bail à ferme à M. [B] [O] un domaine agricole comprenant des parcelles et des bâtiments d'exploitation et d'habitation.

2. Mme [H] est venue aux droits de [C] [H], décédé le [Date décès 1] 1995.

3. Par lettres des 20 novembre 2015 et 5 septembre 2016, M. [O] a sollicité de la bailleresse l'autorisation de céder le bail à son fils [U]. Mme [H] l'a refusée et a fait délivrer congé à M. [O] en raison de l'âge de la retraite, à effet au 11 novembre 2019.

4. Par déclaration du 6 juin 2017, MM. [O] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en autorisation de cession du bail.

Examen du moyen

Sur le moyen unique, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

5. Mme [H] fait grief à l'arrêt d'autoriser la cession du bail du 24 octobre 1986 au profit de M. [U] [O], alors « que le preneur qui ne s'est pas constamment acquitté de toutes les obligations nées de son bail ne peut bénéficier de la faculté exceptionnelle de le céder ; que commet un manquement grave aux obligations nées du bail le constituant de mauvaise foi, le preneur qui développe sur les parcelles louées, sans accord du bailleur, une activité commerciale étrangère à l'usage agricole des terres affermées ; qu'ayant relevé, d'une part, que M. [B] [O] avait exploité depuis son entrée dans les lieux au vu et au su du bailleur une activité forestière sur la propriété louée et, d'autre part, qu'il n'avait pas demandé et ne justifiait pas d'une autorisation expresse du bailleur, ce dont il résultait que le preneur avait développé une activité commerciale sur les terres affermées à usage agricole sans accord du bailleur, la cour d'appel a, en autorisant néanmoins la cession du bail aux motifs inopérants que l'activité forestière était développée sur une partie très réduite des biens loués, sans aucune dégradation du reste des biens loués et sans mettre en péril l'exploitation desdits biens, violé l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime .»

Réponse de la Cour

Vu l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime :

6. Il résulte de ce texte que la faculté de céder le bail dans le cercle familial est réservée au preneur qui s'est acquitté de toutes les obligations légales ou conventionnelles résultant de son bail.

7. Pour autoriser la cession du bail, l'arrêt retient que, s'il n'est pas justifié que le preneur eût sollicité un accord du bailleur en vue d'exercer une activité commerciale de scierie avec stockage et vente de bois, cette activité forestière a été développée au vu et au su du propriétaire sur une partie très réduite du domaine pris à bail, sans qu'il y ait eu mise en péril de l'exploitation dans son ensemble.

8. En statuant ainsi, tout en constatant un manquement du preneur à l'obligation d'exploiter le bien mis à sa disposition conformément à la destination que lui avait conférée le bail, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 février 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Dijon ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Metz ;

Condamne MM. [O] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de MM. [O] et les condamne à payer à Mme [H] la somme globale de 3 000 euros.

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille vingt et un.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Moyen produit par la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat aux Conseils, pour Mme [H]

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir autorisé la cession du bail du 24 octobre 1986 liant Mme [J] [H] à M. [B] [O] portant sur le domaine dit de la Touche, à Semur en Brionnais et Marcigny, au profit de M. [U] [O] ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE

« Sur la cession du bail :

Aux termes de l'article L. 411-35 du code rural, toute cession de bail est interdite sauf si cette cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.

Il appartient au tribunal saisi du refus du bailleur de rechercher si la cession ne risque pas de nuire aux intérêts légitimes de ce dernier, intérêts qui sont appréciés au regard d'une part de la bonne foi du cédant et d'autre part des conditions de mise en valeur de l'exploitation par le cessionnaire proposé.

La faculté de cession exceptionnelle prévue par l'article L 411 -35 sus-visé est réservée au preneur de bonne foi qui s'est constamment acquitté de ses obligations. Cette bonne foi s apprécie à la date de la demande en justice d'autorisation de cession. Il appartient par ailleurs au tribunal d'apprécier si les manquements aux obligations invoqués par le bailleur sont assez graves pour refuser la cession du bail à un descendant.

Madame [H] n'a jamais contesté que [U] [O] remplit toutes les conditions de mise en valeur de l'exploitation puisqu'il est âgé de plus de 18 ans pour être né le [Date naissance 1] 1980, il détient un BEPA et un baccalauréat agricole, il est en règle avec la réglementation sur le contrôle des structures des exploitations agricoles, il réside d'ores et déjà dans la maison d'habitation comprise dans le bail, et il doit reprendre tout le matériel et le cheptel de son père.

Madame [H] invoque seulement divers manquements de Monsieur [B] [O] à ses obligations pour en déduire qu'il n'est pas de bonne foi.

Il convient d'examiner successivement ces manquements, étant ici relevé que la bailleresse ne reprend pas à hauteur d'appel ses reproches concernant des modifications de nature des parcelles sises à [Localité 1] section A [Cadastre 1] et [Cadastre 2] et à [Localité 2] section AH [Cadastre 2] et [Cadastre 3], et qu'ainsi les développements des intimés sur ces points sont inutiles.

Madame [H] reproche en premier lieu à Monsieur [B] [O] d'avoir développé à compter de janvier 1990 sur l'une des parcelles louées, la parcelle cadastrée A [Cadastre 4] sur la commune de Semur en Brionnais, et dans une partie des bâtiments d'exploitation une activité d'exploitation forestière alors que les biens lui ont été loués à titre strictement agricole.

Monsieur [O] ne conteste pas avoir développé une activité de scierie avec stockage et vente de bois de chauffage sur cette parcelle, mais soutient que Monsieur [C] [H] non seulement en a eu connaissance ainsi que le démontre un courrier qu'il a adressé le 5 avril 1967 à son notaire, mais qu'au surplus il l'a expressément autorisée ; qu'il a notamment, le 31 octobre 1987, autorisé la construction aux frais du preneur d'un hangar.

Il ajoute que Madame [H] n'a pas pu elle-même ignorer l'existence de cette activité parfaitement visible lors de chacun de ses déplacements sur place puisque la maison de maître dont les bailleurs se sont réservé l'usage n'est située qu'à quelques mètres de la scierie.

Il affirme que cette activité n'occupe pas une place prédominante au sein de la ferme et qu'elle est exploitée sur une surface qui n'était auparavant pas cultivée puisqu'occupée par des bâtiments en mauvais état ; que d'ailleurs la parcelle A 251 est cadastrée en nature de sol.

Il conteste avoir modifié des bâtiments existants pour y accueillir l'activité commerciale, et ajoute que les parcelles en nature de terre ou de pré lors de sa conclusion du bail le sont toujours.

Il souligne que le développement d'une activité commerciale n'est plus une cause autonome de résiliation du bail rural, mais qu'il faut qu'elle compromette la bonne exploitation du fonds.

Madame [H], qui ne conteste pas avoir eu connaissance de cette activité bien avant la demande de cession du bail, soutient qu'en réalité son père n'a jamais donné l'autorisation invoquée, celle du 31 octobre 1987 ne concernant que la construction d'un hangar pour loger le matériel et le fourrage de Monsieur [O].

Elle produit diverses photographies des lieux démontrant selon elle qu'en 1967 il n'y avait ni bâtiment ni bois sur la parcelle A 251, qu'il n'y avait toujours pas de bâtiment en 1986, et que les clichés les plus récents montrent qu'il n'y a plus d'herbe sur cette parcelle. Elle fait état de l'obligation pour le preneur de jouir du domaine selon sa destination et de l'entretenir dans son état pré-existant, et reproche à Monsieur [O] de ne pas avoir respecté les dispositions de l'article L 411-27 du code rural.

Il doit être relevé à la lecture des deux baux successivement consentis à Monsieur [E] [O] puis à Monsieur [B] [O] par Monsieur [C] [H] que, si la plupart des parcelles louées voient leur nature être précisée, aucun de ces contrats ne mentionne la nature de la "partie est de la parcelle cadastrée à la section A sous le n° [Cadastre 4] d'une contenance d'environ 53 a 05 ca » dont il s'avère que c'est celle sur laquelle l'activité forestière reprochée au preneur est exploitée.

Si les intimés soutiennent que cette parcelle est cadastrée en nature de sol, ils ne justifient toutefois pas du bien fondé de cette affirmation, étant au surplus souligné que ladite parcelle ne figure pas sur le relevé parcellaire de Monsieur [B] [O] à la M.S.A. qu'ils produisent.

Le courrier adressé par Monsieur [C] [H] à son notaire le 5 avril 1967 qui concerne manifestement l'établissement d'un bail rural au profit de Monsieur [E] [O] démontre seulement qu'il connaissait bien ce preneur potentiel pour avoir "traité de nombreuses affaires pour la vente de nos bois" avec lui et qu'il estimait sa candidature très intéressante.

L'autorisation établie par Monsieur [C] [H] le 31 octobre 1987 au profit de [B] [O] ne concerne effectivement qu'un hangar "pour loger son matériel et le fourrage ». Toutefois, Monsieur [H] mentionne lui même que son édification sera faite "près des bâtiments dans un petit pré servant au stockage du bois", ce dont il se déduit que ce terrain, dont il n'est pas contesté qu'il s'agit de la parcelle A 251, ne servait déjà plus à cette date à une exploitation en tant que pâture.

S'il n'est pas justifié d'une autorisation expresse du bailleur, l'activité forestière du preneur n'était de toute évidence pas ignorée tant de Monsieur [H] père que de sa fille, Monsieur [H] ayant notamment en septembre 1987 et 1988 vendu des coupes de bois à son locataire.

Madame [H] produit en pièces 25, 26, 27, 28 et 32 plusieurs photographies concernant la parcelle litigieuse dans le but de démontrer les dégradations commises selon elle par le preneur. Le bail dont la cession est en cause étant celui conclu le 24 octobre 1986, le cliché daté du 30 juin 1967 selon l'appelante est sans intérêt.

La prise de vue datée du 25 juillet 1986, soit antérieurement à la conclusion du nouveau bail (pièce 26), montre que, dès cette date, le sol de la parcelle n'était pratiquement plus en nature d'herbe et que du bois y était stocké de manière longitudinale en plusieurs tas parallèles de grande longueur, ce qui confirme l'indication de Monsieur [H] dans son autorisation du 31 octobre 1987.

L'appelante produit ensuite en pièces 27 et 28 deux clichés qu'elle date tous les deux de 2017. Or, si celui de la pièce 28 porte la référence ING 2017, il apparaît que celui de la pièce 27 comporte des différences ne permettant pas de confirmer sa datation. En effet, un chemin qui part de la parcelle A 251 à travers prés sur le cliché 28 n'y figure pas, de même que le toit d'un appentis qui apparaît sur toutes les autres photographies prises depuis 1986.

Enfin, le cliché pièce 32 daté selon Madame [H] du 14 avril 2018, outre le fait qu'au pied de la photo il porte la référence ING 2017, est trop flou pour qu'il puisse en être tiré la moindre conclusion.

Il peut être déduit des seuls clichés probants (pièces 26 et 28) qu'entre 1986 et 2017 l'exploitation sur la parcelle A [Cadastre 4], qui est la seule visée par les écritures de Madame [H], pour une activité forestière n'a pas transformé la destination de ce terrain dans les conditions reprochées par la bailleresse dès lors qu'il n'était déjà pas en nature de pré lors de la signature du bail.

Il ressort également de ces deux clichés que l'exploitation de l'activité de scierie est restée limitée à cette parcelle, et le cliché de 2017 permet de constater un stockage ordonné du bois.

Enfin, alors que le bail porte sur une surface totale de 20 Ha 30 A 63 Ca, la parcelle A 251 n'est louée que pour 53 A 05 Ca, soit 2,61 % des biens donnés à bail.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le fait que Monsieur [B] [O] a exploité depuis son entrée dans les lieux au vu et au su du bailleur une activité forestière développée sur une seule parcelle ne représentant qu'une partie très réduite de la propriété louée et qui servait avant même la signature du bail au stockage du bois sans aucune dégradation sur le reste des biens loués et sans mettre aucunement en péril l'exploitation des-dits biens, et que Madame [H] est mal fondée à opposer cet argument à la demande de cession du bail, le fait que Monsieur [O] n'ait pas demandé d'autorisation expresse ne constituant pas un manquement suffisamment grave à ses obligations.

Madame [H] reproche ensuite à Monsieur [B] [O] d'avoir systématiquement payé le fermage en retard. Elle produit à cet effet un état récapitulatif des retards enregistrés.

Il ressort de la lecture du bail du 24 octobre 1986 que le fermage annuel était dû en deux termes échus correspondant chacun à la moitié de la valeur de la denrée fixée plus haut les 11 mai et 11 novembre de chaque année, le paiement du premier terme devant avoir lieu le 11 mai.

Les intimés ne contestent pas les dates de paiement effectif de ces termes tels que répertoriés par la bailleresse en sa pièce 30.

Toutefois, ils relèvent à juste titre que Madame [H] n'a jamais adressé au preneur la moindre mise en demeure à ce titre, ce que cette dernière ne conteste pas.

Par ailleurs le calcul des retards apparaissant sur ce document est réalisé à partir de la date théorique figurant au bail et non pas à partir de la date à laquelle le preneur a reçu le détail de la somme due. Or il ressort du propre dossier de l'appelante que le terme échu en mai1996 n'a donné lieu de sa part à l'envoi du décompte de sa créance au preneur que par courrier du 4 juillet 1996 (sa pièce n° 4), courrier auquel il a été immédiatement donné une suite par Monsieur [O].

Si les intimés ne contestent pas avoir payé avec retard les fermages, le décompte établi par Madame [H] n'a aucun caractère probant concernant la durée de ces retards qui, selon elle, était située entre 3 jours et 139 jours.

Il résulte de ces éléments que les retards enregistrés dans le paiement du fermage, à les supposer, tous réels, étaient pour partie imputables à la bailleresse elle-même et ne constituaient pas un manquement du preneur à ses obligations suffisamment grave pour justifier le refus de cession du bail étant au surplus relevé qu'il est incontesté que, depuis 2007, le preneur a payé sans aucune contestation le fermage tel qu'il lui était demandé par la bailleresse alors qu'il n'était pas tenu compte de la provision de 300 ? qu'il versait chaque année au titre des taxes lors du décompte final.

Madame [H] reproche également à Monsieur [B] [O] de ne pas avoir occupé lui-même la maison d'habitation incluse dans le bail au mépris des dispositions du contrat, puis d'y avoir installé son fils et la compagne de ce dernier à compter de juillet 2015.

Or il est établi tant par les écritures des parties que par le document manuscrit en date du 2 septembre 1986 produit au dossier que Monsieur [C] [H] a expressément autorisé Monsieur [B] [O], donc il a précisé qu'il habitait à proximité de l'exploitation, à laisser ses parents occuper cette maison. Madame [H] ne conteste pas l'existence de cet accord, et précise elle-même que Monsieur [E] [O] est resté dans les lieux jusqu'à son décès en mars 2010, puis sa veuve jusqu'à son départ en EPHAD « environ » 18 mois avant survenu son décès survenu en février 2015.

Il n'est pas contesté par ailleurs qu'à compter de 2015 Monsieur [B] [O] a autorisé son fils [U] et la compagne de ce dernier à occuper ce logement. Toutefois, c'est à tort que Madame [H] reproche au preneur cette autorisation alors que les dispositions de l'article L 411-35 du code rural lui en donnent le pouvoir.

Il résulte de ces éléments que Monsieur [B] [O] a expressément été dispensé par le bailleur de l'obligation de loger dans la maison incluse dans le bail tant qu'elle serait occupée par ses parents, soit globalement jusqu'à fin 2013, puis qu'il y a valablement hébergé son fils à compter de juillet 2015.

Par ailleurs, si effectivement Monsieur [B] [O] n'a pas personnellement occupé les lieux à compter de fin 2013, Madame [H] ne conteste pas que cette situation est sans incidence sur la bonne exploitation du fonds dès lors que sa propre maison est située à proximité, et ne soutient pas que l'inoccupation des lieux pendant 18 mois serait à l'origine d'une dégradation de ce bâtiment.

Ce manquement à l'obligation contractuelle n'est là encore pas de nature à justifier le refus de cession du bail rural.

Madame [H] relève ensuite que Monsieur [B] [O] a autorisé son fils à procéder sur cette maison à des travaux sans avoir obtenu une autorisation de sa part. Elle soutient à cet effet que ces travaux ont été réalisés sur une période de 3 mois et qu'ils concernaient la sécurité, l'équipement ou le confort au sens de l'article 3 du bail et de l'article L 411-73 du code rural, Monsieur [U] [O] ayant selon elle procédé à la réfection de l'électricité, à l'isolation des murs, à une modification de la configuration des pièces, à l'ajout de cloisons dans les chambres et à l'enlèvement de barreaux de sécurité aux fenêtres du rez de chaussée.

Les intimés pour leur part soutiennent que les travaux réalisés ne constituent que de simples remises au goût ne nécessitant aucune autorisation ni déclaration en sens de l'article L 411-73, et ajoutent qu'au surplus ils ont contribué à une amélioration de la maison, ce dont la bailleresse ne peut se plaindre.

Force est de constater à la lecture des écritures et dossiers respectifs des parties d'une part que, s'il est incontesté que des travaux ont été exécutés dans la maison d'habitation par [U] [O], elles sont contraires en leurs affirmations sur la nature exacte des-dits travaux et sur leur importance, et qu'aucune pièce n'est produite permettant de trancher ces versions divergentes. Le courrier adressé par Madame [H] à EDF en septembre 2015 ne concerne en effet pas ces travaux.

La preuve des manquements incombant à la bailleresse, celle-ci est défaillante à établir le bien-fondé de ses critiques de ce chef.

Madame [H] reproche d'autre part à Monsieur [B] [O] d'avoir utilisé la partie de la parcelle A 256 réservée au propriétaire pour en faire un potager et de l'avoir transformée en pré malgré une mise en demeure du 14 mars 2016.

Monsieur [O] conteste la réalité de cette transformation, affirmant que cette partie de parcelle est toujours à la libre disposition de la bailleresse.

Madame [H] ne produisant aucune pièce probante au soutien de cette critique, ce manquement n'est pas établi.

Madame [H] invoque ensuite l'allée allant de la maison de maître à la route de Semur en Brionnais et située entre les parcelles A [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] qui sont louées, reprochant à Monsieur [O] d'avoir laissé l'herbe des prés cadastrés A [Cadastre 5] et [Cadastre 6] envahir l'allée qui est devenue impraticable, ce qui l'oblige les propriétaires à laisser leurs véhicules à l'entrée de la propriété sur la route de Semur.

Elle précise que celle allée est également utilisée par le preneur pour accéder à la parcelle A [Cadastre 5] dont elle constitue l'unique accès.

Toutefois, les intimés, qui produisent des photographies du portail implanté à la limite de propriété sur la route de [Localité 1] qui démontrent que celui-ci est fermé par un cadenas les empêchant de jouir du droit de passage que le bail leur reconnaît, relèvent à juste titre que la partie de la parcelle A [Cadastre 4] sur laquelle cette allée est implantée (ce que confirme l'extrait de plan cadastral produit par Madame [H] en pièce 33) est expressément exclue des biens loues par le bail, le preneur n'avant qu'un droit de passage sur cette allée. Il en résulte que l'entretien de cette allée ne leur incombe pas, peu important qu'à l'amiable Monsieur [B] [O] ait propose d'y procéder.

Madame [H] dans ses écritures fait également état d'autres négligences de Monsieur [B] [O], lui reprochant successivement :

-de ne pas avoir enlevé le lierre sur les murs de clôture ni élagué un arbre fruitier ainsi qu'elle le lui demandait,
- de ne pas entretenir la haie mitoyenne entre le jardin et la parcelle A 254,
- d'avoir laissé pendant plusieurs mois son hangar sans chéneau ni descente d'eau, ce qui a entraîné des dégradations sur le mur de clôture,
- d'avoir laissé sur la façade extérieure de son logement un câble d'alimentation ERDF dénudé au risque d'entraîner des accidents voire un incendie,
- de ne pas se préoccuper des arbres situés sur la propriété qui ne sont ni taillés, ni élagués, ni coupés même lorsqu'ils menacent de tomber au point que le 14 mars 2019 un frêne creux pour lequel elle avait autorisé le preneur à le couper dès le 14 mars 2016 est tombé sur la tente de jardin de M. [U] [O].

Elle précise que, depuis un courrier de mise en demeure du 1er avril 2019, deux sycomores ont été coupés que l'arbre mort dans le pré près de la cour de ferme a été abattu, que les barrières et les clôtures ont été remises en place, mais que par contre, le long du pré parcelle A 252, une haie pousse en limite de la cour de la ferme et que sur les sept arbres à abattre sur la parcelle A 253 pour lesquels elle a donné une autorisation de les abattre, seuls deux l'ont été sans explication.

Si Madame [H] produit le courrier du 4 juillet 1996 par lequel elle demandait à Monsieur [B] [O] de procéder à l'arrachage du lierre se trouvant sur le mur de clôture du côté de (son) jardin" et de l'élagage après récolte d'un arbre fruitier, elle ne justifie ni avoir dû faire procéder elle même à ces travaux ainsi qu'elle le soutient, ni des conséquences que cette prétendue inaction du preneur aurait sur la bonne exploitation du fonds.

Aucune pièce n'est produite concernant l'entretien de la haie mitoyenne entre le jardin réservé à la bailleresse et la parcelle A 254.

Il ressort des nièces produites que Madame [H] a effectivement mis en demeure son preneur de procéder à l'installation de chéneaux sur le toit du hangar afin de mettre fin aux écoulements d'eau qui dégradaient le mur de clôture de l'exploitation par courrier du 4 octobre 1999. Monsieur [O] y a immédiatement répondu le 6 octobre suivant en indiquant qu'il avait consulté plusieurs entreprises pour ce problème que la simple pose de chéneaux ne pouvait pas résoudre compte-tenu de la position du hangar par rapport au mur, et que la solution proposée consistait à surélever le muret et à prolonger la toiture à ses frais, solution pour laquelle il attendait qu'elle lui indique son choix d'entreprise et proposait une rencontre lors de sa venue à [Localité 3].

Madame [H] indique elle-même que Monsieur [O] a finalement fait installer des chéneaux sur son hangar 18 mois plus tard, et produit une facture d'un montant de 2 864,73 ? TTC concernant une « rénovation mur clôture" datée du 5 avril 2002 dont elle n'indique pas pour quel motif elle ne l'a pas transmise à Monsieur [O] dès lors que ce dernier lui avait expressément indiqué que les travaux lui incombaient.

Concernant le câble ERDF dénudé pour lequel Madame [H] a effectivement fait un signalement à cette société le 24 septembre 2015, aucun élément du dossier ne permet de retenir que Monsieur [O] serait à l'origine de cette dégradation, ni qu'il aurait sciemment laissé ce câble dans cet état pendant au surplus une durée inconnue.

S'agissant enfin de l'entretien des arbres situés sur l'exploitation, Madame [H] n'établit pas plus en quoi l'inaction au demeurant partielle de Monsieur [O] serait de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

Madame [H] termine ses écritures et réitérant à hauteur d'appel son reproche concernant l'arrachage d'une vigne se trouvant sur la parcelle A 257, affirmant que c'est Monsieur [B] [O] qui y a procédé au cours des années 2000 et 2001.

Monsieur [O] pour sa part affirme qu'en réalité, bien que le bail mentionne encore cette parcelle en nature de vigne, il avait été procédé à son arrachage en 1968 avec l'accord du bailleur.

La photographie aérienne datée du 25 juillet 1986 invoquée par Monsieur [O] et produite par lui sous le n° 26 ne concerne pas la parcelle A 257.

L'article de presse produit par Madame [H] concernant Monsieur [E] [O] fait état de l'exploitation par ce dernier d'une vigne lui appartenant et située au bois des Crottes. Il ne peut pas en être déduit qu'il exploitait également celle qui figurait au bail.

Madame [H] est sur ce point également défaillante à établir le bien fondé de cette critique.

Il sera enfin relevé qu'il ressort des courriers émanant de Madame [H] elle-même que le 15 décembre 2013 elle indiquait à [B] [O] être « toute prête à signer un bail avec » [U] [O] et qu'à compter de juillet 2016 elle a conditionné cette signature à l'établissement au profit de [U] [O] d'un bail rural de carrière pour les prés et le logement d'habitation et d'un bail commercial pour la partie exploitation forestière, position dont il est possible de déduire que son opposition à la cession du bail rural ne repose pas tant sur les critiques qu'elle formule à l'encontre de [B] [O] que sur sa volonté de contracter avec son fils dans d'autres cadres juridiques.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'à tort Madame [H] s'est opposée à la cession du bail au profit de Monsieur [U] [O] et que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande de ce chef » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE

« L'article L411-35 du Code rural, dispose que « sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l'article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.

De même, le preneur peut avec l'agrément du bailleur ou, à défaut, l'autorisation du tribunal paritaire, associer à son bail en qualité de copreneur son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l'exploitation ou un descendant ayant atteint l'âge de la majorité.

Lorsqu'un des copreneurs du bail cesse de participer à l'exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s'y opposer qu'en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statue alors sur la demande. Le présent alinéa est applicable aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d'activité du copreneur est due à un cas de force majeure.

A peine de nullité, la lettre recommandée doit, d'une part, reproduire intégralement les dispositions du troisième alinéa du présent article et, d'autre part, mentionner expressément les motifs allégués pour cette demande ainsi que la date de cessation de l'activité du copreneur.

Toute sous-location est interdite. Toutefois, le bailleur peut autoriser le preneur à consentir des sous-locations pour un usage de vacances ou de loisirs. Chacune de ces sous-locations ne peut excéder une durée de trois mois consécutifs. Dans ce cas, le bénéficiaire de la sous-location n'a aucun droit à son renouvellement ni au maintien dans les lieux à son expiration. En cas de refus du bailleur, le preneur peut saisir le tribunal paritaire. Le tribunal peut, s'il estime non fondés les motifs de l'opposition du bailleur, autoriser le preneur à conclure la sous-location envisagée. Dans ce cas, il fixe éventuellement la part du produit de la sous-location qui pourra être versée au bailleur par le preneur. Le bailleur peut également autoriser le preneur à consentir des sous-locations des bâtiments à usage d'habitation. Cette autorisation doit faire l'objet d'un accord écrit. La part du produit de la sous-location versée par le preneur au bailleur, les conditions dans lesquelles le coût des travaux éventuels est supporté par les parties, ainsi que, par dérogation à l'article L 411-71, les modalités de calcul de l'indemnité éventuelle due au preneur en fin de bail sont fixées par cet accord. Les parties au contrat de sous-location sont soumises aux dispositions des deux derniers alinéas de l'article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n ° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Le preneur peut héberger, dans les bâtiments d'habitation loués, ses ascendants, descendants, frères et soeurs, ainsi que leurs conjoints ou les partenaires avec lesquels ils sont liés par un pacte civil de solidarité. Il ne peut exiger, pour cet hébergement, un aménagement intérieur du bâtiment ou une extension de construction.

Les dispositions du présent article sont d'ordre public ».

II appartient ainsi au Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de rechercher si la cession du bail ne risque pas de nuire aux intérêts légitimes du bailleur.

Ces intérêts sont appréciés au regard de la bonne foi du cédant et des conditions de mise en valeur de l'exploitation par le cessionnaire éventuel.

SUR LES QUALITES DU BENEFICIAIRE DE LA REPRISE

La cession du bail est envisagée au profit de [U] [O], fils du preneur à bail, âgé de 38 ans pour être né le [Date naissance 1] 1980.

Les qualités du bénéficiaire de la cession s'apprécient comme en matière de congé reprise pour exploiter.

[U] [O] dispose de la capacité professionnelle, pour détenir un BEPA et un baccalauréat agricole.

Il est en règle avec la réglementation sur le contrôle des structures des exploitations agricoles, Il a déposé le 9 novembre 2016 un dossier de demande d'autorisation d'exploiter, au terme duquel il indique vouloir reprendre la totalité de l'exploitation agricole de son père, soit une superficie totale de 36ha 27a 08ca.

Le seuil de contrôle étant fixé à 61 hectares par le schéma directeur régional des exploitations agricoles, l'opération projetée par [U] [O] est libre et n'est pas soumise à autorisation d'exploiter.

Ce dernier réside dans la maison d'habitation comprise dans le bail, de sorte qu'il réside à proximité immédiate des biens qu'il envisage de reprendre, en permettant une exploitation directe et effective.

Enfin, [U] [O] va reprendre l'intégralité du matériel et du cheptel de son père.

Dès lors, le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux considérera que le cessionnaire envisagé, [U] [O], présente toutes les qualités et garanties qu'un bailleur peut légitimement attendre du bénéficiaire d'une cession de bail.

Par ailleurs, au terme de ses dernières écritures du 8 juin 2018, [J] [H] n'élève aucun grief sur ce point.

SUR LE COMPORTEMENT DU CEDANT

[J] [H] critique le travail réalisé par [B] [O] et considère qu'il ne s'est pas comporté en fermier exemplaire tout au long de l'exécution de la relation contractuelle.

Elle soutient également que c'est l'absence de dialogue qui a conduit à une situation de blocage et à cette procédure judiciaire.

Aucune suite n'a été donnée aux diverses propositions contractuelles de [J] [H], qui souhaitait la conclusion d'un bail rural à long terme de 25 ans, dont les clauses restent défavorables au preneur en place.

S'agissant des charges foncières, force est de constater que Mme [H] fait preuve d'une mauvaise foi consternante : elle n'ignorait pas les montants réglées par M. [O], tout comme elle n'ignorait pas les montants dus, calculés exclusivement à partir des avis d'imposition en sa possession depuis toujours.

En effet, il faut rappeler que l'autorisation de cession doit être refusée si le preneur cédant n'est pas de bonne foi, c'est-à-dire s'il a commis des manquements aux obligations résultant de son bail.

La faculté de céder le bail est une faveur réservée au fermier qui s'est scrupuleusement acquitté des obligations nées de son bail.

Or, en l'espèce, il sera démontré que [B] [O] n'a commis aucun manquement et s'est toujours scrupuleusement acquitté de ses obligations de preneur en titre et en place.

SUR LE DEVELOPPEMENT D'UNE ACTIVITE NON AGRICOLE SUR LA FERME

[J] [H] reproche à [B] [O] d'avoir développé une activité non agricole sur les lieux loués, à savoir une scierie, avec stockage et vente de bois de chauffage.

Elle affirme également, que cette activité commerciale occupe une place dominante au sein de la ferme, qui développerait une activité principale de coupe et de vente de bois.

Il convient tout d'abord de rappeler que [J] [H] n'est pas la bailleresse originelle et qu'elle a hérité de cette propriété au décès de [C] [H].

A ce titre, elle doit souffrir et respecter les engagements et accords pris antérieurement.

Il ne s'agit pas seulement d'une « connaissance » de l'activité forestière par la défenderesse mais d'un accord exprès de son père, bien antérieur à la transmission de la propriété par voie de succession.

Tout d'abord, il apparaît des pièces versées aux débats que cette activité n'occupe pas une place dominante au sein de la ferme : elle a été développée dans le prolongement des bâtiments existants et historiquement affermés, sur des surfaces qui n'étaient pas cultivées et qui étaient occupées par des bâtiments en mauvais état.

Il est ainsi inexact de prétendre que le développement de cette activité relève d'un changement de destination.

L'activité forestière a été développée exclusivement sur l'extrémité de la parcelle A n° 251, cadastrée en nature de sols.

Contrairement à ce qui est soutenu, la destination cadastrale de sol ne prend pas civilement une destination agricole dès lors qu'il y a un bail rural.

Les surfaces en nature de sol restent en nature, à telle enseigne qu'elles ne sont jamais portées sur les relevés parcellaires MSA et qu'elles ne peuvent pas faire l'objet d'un engagement à la PAC, quand bien même elles sont le support d'une activité agricole.

Aucun bâtiment existant n'a été modifié pour accueillir l'activité commerciale de vente de bois et les parcelles affermées en nature de terres/prés ont toujours cette qualité et cette destination à ce jour : elles ne supportent pas le stockage du bois.

Ainsi, le grief de changement de destination n'est aucunement démontré.

Au surplus, l'activité forestière a été développée par la construction d'un hangar destiné à abriter, entre autre, le matériel de coupe.

Cette construction a été très expressément autorisée par M. [C] [H] et le hangar a été édifié aux frais exclusifs de [B] [O], de sorte qu'il est donc toujours sa propriété.

[B] [O] démontre donc que l'activité forestière n'a pas non plus été développée dans les bâtiments existants (qui ont conservé leur destination agricole de stockage de matériel agraire, de fourrage et de logement d'animaux) mais dans un bâtiment dédié et lui appartenant.

Ainsi, le demandeur n'a jamais employé la chose louée à un autre usage que celui auquel elle était destinée : il s'agit de sols, qui ont toujours la destination de sols.

De plus, l'autorisation précitée précise que « Ce hangar sera construit près des bâtiments d'exploitation, dans un petit pré servant au stockage du bois ».

Ainsi, en 1987, [C] [H] était parfaitement conscient et informé de l'existence d'une activité de coupe et de vente de bois sur la ferme, et n'a jamais émis la moindre objection, reconnaissant par ailleurs que du bois était déjà stocké à cet endroit là, de longue date.

Il apparaît donc que cette activité forestière était parfaitement connue du bailleur dès la conclusion du bail, en 1968.

Dans une lettre du 5 avril 1967 adressée à Me [D] [N], notaire à MARCIGNY chargé de la rédaction du bail à ferme, [C] [H] écrivait « c'est un homme sérieux [M. [E] [O]] avec qui j'ai traité de nombreuses affaires pour la vente de nos bois. Il connaît la propriété, pourrait continuer à faire valoir sa propriété et son beau frère qui tient [Adresse 3] apporterait une main d'oeuvre appréciable surtout au moment des gros travaux ».

Il ressort également des pièces versées aux débats que la famille [O] exploite et développe une activité forestière de scierie mécanique de bois de chauffage depuis le 23 décembre 1945.

Contrairement à ce qui est soutenu par [J] [H] au terme de ses dernières écritures, l'activité n'a pas débutée en 1990.

Cette date, qui figure sur l'extrait k-bis, correspond à la date d'édition du document.

Il convient d'examiner le document dans son intégralité, pour s'assurer que l'activité forestière a débuté le 23 décembre 1945, avec une immatriculation principale au 6 novembre 1956.

De sorte que non seulement elle ne pouvait être ignorée du bailleur mais mieux, elle lui était parfaitement connue.

D'ailleurs, dans les années qui ont suivi le début des relations contractuelles, la famille [H] a pleinement profité de l'activité forestière de son preneur pour exploiter et mettre en valoir son patrimoine forestier.

Il ressort des pièces versées aux débats que plusieurs contrats de vente de bois seront faits entre les parties :

- vente de 30 ares et de 3 hectares de bois le 8 septembre 1985;

- vente de 4 hectares de bois en octobre 1985 ;

- vente de 4 hectares de bois en septembre 1987 ;

- vente de 1,5 hectare de bois en septembre 1988.

Enfin [J] [H] était également informée de la situation au moment où elle a hérité de la propriété de [Localité 3], dans une lettre du 4 octobre 1999 (4 ans après le décès de M. [C] [H]), elle écrivait à son preneur : «...j'en profiterai pour faire procéder à la rénovation du mur du côté du hangar bois (hangar construit à mon insu)... »

Et de poursuivre : « ...l'eau de pluie tombant de la toiture de votre hangar a bois aurait dû être canalisée par des chéneaux ?».

Et de finir : « je vous saurais donc gré dans les trois mois à compter de la présente de bien vouloir faire procéder à la pose de chéneaux sur de toit de votre hangar à bois pour neutraliser la cause des désordres... ».

[B] [O] répondra par une lettre du 6 octobre 1999 que le hangar n'avait été construit à l'insu de personne car il avait été très expressément autorisé par [C] [H] de son vivant.

En conséquence, [J] [H] connaissait précisément la situation et la présence d'une activité forestière.

Elle ne peut revenir ou nier les engagements pris par ses auteurs, d'autant que la maison de maître dont les bailleurs ont conservé l'usage se trouve à quelques dizaines de mètres seulement de la scierie, rendant insoutenable toute forme d'ignorance de la situation.

Pendant près de 3 décennies, [C] [H] n'a jamais émis la moindre protestation ni la moindre critique s'agissant des activités forestières de ses preneurs, que non seulement il connaissait parfaitement mais surtout, qu'il autorisait et encourageait en contractualisant pour ses propres bois.

Si le statut du fermage interdit effectivement l'utilisation des lieux loués pour une activité commerciale, il convient de rappeler que :

- les lieux loués n'ont pas été modifiés pour accueillir l'activité commerciale, qui a été développée en sus et à côté ;

- les parties peuvent parfaitement convenir et s'accorder sur le développement d'une telle activité : il s'agit du principe de liberté contractuelle.

Ainsi, le moyen n'est pas fondé et sera rejeté.

SUR L'HABITATION PAR LE PRENEUR DE LA MAISON COMPRISE DANS LE BAIL RURAL

[J] [H] reproche également au preneur de ne pas d'habitation comprise dans le bail rural, qui serait occupée par son fils [U] [O], qui aurait d'ailleurs entrepris des travaux de rénovation.

De nouveau, [J] [H] doit souffrir des engagements pris par son auteur.

Dans un document établi à l'attention du notaire le 2 septembre 1986, dans le cadre de la rédaction du bail renouvelé au profit de [B] [O], [C] [H] écrivait: « habitation: M. [B] [O] habitant près de la propriété, ses parents habitant le corps de ferme continueront d'occuper les lieux, ceci en plein accord avec le propriétaire.

Dans l'avenir, il est bien spécifié que l'habitation de la ferme devra être occupée ».

Ainsi, le bailleur avait très expressément dispensé [B] [O] d'habiter sur place, imposant seulement une occupation de la maison.

Cette dernière sera occupée par les parents de [B] [O] puis par son fils.

Contrairement à ce qui est soutenu, il ne s'agissait pas d'un accord exceptionnel donné aux anciens fermiers mais d'une dispense d'habitation personnelle donné au nouveau preneur.

Ce qui n'est fondamentalement pas la même chose: [C] [H], au terme de cette autorisation, n'a jamais imposé à [B] [O] une habitation personnelle de cette maison habitation.

Dans la mesure où les époux [B] [O] disposaient d'une habitation à proximité de la ferme, [C] [H] avait accepté qu'ils n'habitent pas personnellement la maison se trouvant sur le domaine.

Au surplus, il importe de rappeler que le statut du fermage n'envisage pas cette hypothèse.

Le preneur n'est donc pas tenu d'habiter la ferme louée, même si le bail lui-même lui en fait l'obligation.

En effet, le seul fait que le preneur n'habite pas le domaine, alors qu'il s'y est engagé dans le contrat, ne suffit pas pour justifier la résiliation du bail s'il n'est pas établi que le défaut d'habitation a compromis ou est de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

L'article L 411-35 du Code rural, qui dispose en son alinéa 6 que « le preneur peut héberger, dans les bâtiments d'habitation loués, ses ascendants, descendants, frères et soeurs ainsi que leurs conjoints ou partenaires avec lesquels ils sont liés par un pacte civil de solidarité. Il ne peut exiger, pour cet hébergement, un aménagement intérieur du bâtiment ou une extension de construction ».

Ainsi, et même si [B] [O] n'avait pas été dispensé d'habitation par son bailleur le Code rural lui offrait la possibilité d'héberger ses parents ou ses enfants dans les bâtiments d'habitation loués, sans la moindre autorisation.

S'agissant des travaux, dans ce cadre bien précis, ils ne peuvent être exigés de la bailleresse : l'occupant était donc libre de les exécuter comme bon lui semble.

En effet, l'article L. 711-73 du Code rural n'a pas vocation à s'appliquer en l'espèce car il n'agissait pas des travaux visés par la loi du 12 juillet 1967, à savoir des travaux concernant la salubrité, la sécurité, l'équipement ou le confort mais de travaux de remise à leur goût par les occupants, ne nécessitant aucune autorisation ou information de la bailleresse.

Cette amélioration ne peut dès lors valablement être reprochée au preneur en place.

Ce grief développé par [J] [H] est en conséquence inopérant.

SUR LES MODIFICATIONS DE LA NATURE DE CERTAINES PARCELLES LOUÉES

L'article L411-29 Code rural, qui dispose que «Nonobstant les dispositions de l'article 7766 du code civil mentionnées à l'article L477-27, le preneur peut, afin d'améliorer les conditions de l'exploitation, procéder soit au retournement de parcelles de terres en herbe, soit à la mise en herbe de parcelles de terres, soit à la mise en oeuvre de moyens culturaux non prévus au bail.

A défaut d'accord amiable, il doit fournir au bailleur, dans le mois qui précède cette opération, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, une description détaillée des travaux qu'il se propose d'entreprendre. Le bailleur peut, s'il estime que les opérations entraînent une dégradation du fonds, saisir le tribunal paritaire, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de l'avis du preneur. Le preneur peut s'exécuter ou faire exécuter ces travaux si aucune opposition n'a été formée ou si le tribunal paritaire n'a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l'opposition du bailleur. Sauf clause ou convention contraire, le preneur ne peut en aucun cas se prévaloir des dispositions prévues à la section IX du présent chapitre », [J] [H] reproche à son preneur d'avoir transformé certaines parcelles de terre en pré.

Tout d'abord, il convient de rappeler qu'il ne peut être reproché au cédant que des manquements nés de son bail.

Le bail dont est personnellement titulaire [B] [O] a pris effet au 11 novembre 1986 et c'est donc à compter de cette date qu'il faut se placer pour apprécier la situation des lieux.

S'agissant des parcelles cadastrées sur la commune de SEMUR EN BRIONNAIS en section A n°10 et [Cadastre 2], si elles sont effectivement portées au bail en nature de terre, elles ont toujours été exploitées en pré, nature qu'elles avaient déjà en 1986..

En effet elles ne sont accessibles que par un chemin forestier qui serpente à travers les bois environnant, dont la largeur ne permet pas la circulation des engins de culture actuels.

Ces parcelles se trouvaient déjà en nature de pré à la prise de possession des lieux par [B] [O], comme le démontre une photographie aérienne prise le 25 juillet 1986.

[B] [O] n'a donc eu d'autre solution que d'exploiter cette parcelle en pré, étant précisé que les parcelles avoisinantes sont toutes en nature de pré également.

Il en est de même pour les parcelles cadastrées sur la commune de MARCIGNY en section AH n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] : ces parcelles se trouvaient déjà en nature de pré à la prise de possession des lieux par [B] [O], comme le démontre également une photographie aérienne prise le 25 juillet 1986.

En outre, les 4 parcelles, précitées sont toutes classées à la PAC en nature de Prairies Permanentes Herbagères, de sorte qu'il est interdit de les mettre en culture.

Il ne peut donc être valablement reproché au demandeur une situation qui préexistait à sa prise de possession des lieux et qu'il n'a pas aujourd'hui la possibilité de modifier.

S'agissant de la parcelle A n°257 portée au bail en nature de vigne : cette vigne a fait l'objet d'un arrachage en 1968, en accord avec le bailleur, immédiatement après le début du premier bail.

En effet, ni le bailleur ni le preneur ne disposaient des compétences et du matériel pour faire du vin.

En toute hypothèse, cette parcelle A n°[Cadastre 6] ne supportait déjà plus aucun pied de vigne à la prise de possession des lieux par [B] [O], comme le démontre une photographie aérienne prise le 25 juillet 1986.

Enfin, [J] [H] reproche à [B] [O] d'avoir transformé en pré la partie est du jardin potager cadastre sur la parcelle A n°[Cadastre 7], dont le bailleur s'était réservé la jouissance de 3a 57ca au terme du bail.

Il s'agit de la partie qui se trouve de l'autre côté d'une haie de lauriers cerise, côté maison d'habitation.

[B] [O] conteste avoir pris possession de cette surface et affirme ne jamais l'avoir exploitée: elle est totalement libre d'accès et à la libre disposition de la bailleresse depuis toujours, raison pour laquelle il n'a jamais donné suite à la mise en demeure du 14 mars 2016.

En conséquence, et compte tenu de la démonstration qui précède, rien ne peut réellement et valablement être reproché au preneur cédant dans la mesure où les parcelles ont toutes été conduites et exploitées conformément à la nature qu'elles avaient en 1986.

[J] [H] soutient qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, il faut s'en tenir à la nature des parcelles telle qu'elle figure au contrat de bail.

Cependant, l'article R411-15 dispose que en l'absence d'état des lieux, la preuve est admise par tout moyen.

Or, il vient d'être démontré qu'en 1986, les fonds se trouvaient tous en nature de pré, ce que la bailleresse ne peut contester.

Les clichés complémentaires versés au débat étant datés de 1967, ils ne sont évidemment pas opposables à [B] [O], dont le bail n'a débuté qu'en 1986.

Il ne peut saurait être tenu pour responsable de ce qu'il s'est passé avant sa prise de possession des lieux.

SUR L'ENTRETIEN DE L'ALLÉE

Au terme de ses dernières écritures, [J] [H] reproche à son preneur un défaut d'entretien de l'allée menant de la route de SEMUR à la maison d'habitation, considérant au visa des termes du bail qu'il appartient au preneur de procéder à cet entretien.

En l'espèce, cette allée se trouve intégrée à la parcelle cadastrée en section A n°[Cadastre 4], dont la jouissance est expressément réservée au bailleur.

En effet il est stipulé en page 2 du bail, au chapitre «RESERVES» que « ne sont pas compris au présent bail mais sont au contraire expressément réservés par le bailleur, les immeubles ci-après tous situés sur la commune de [Localité 1] 1 [...]

- la maison de maître et ses abords immédiats, représentant une contenance d'environ vingt ares, à prendre à l'ouest de la parcelle cadastrée à la section A n°[Cadastre 6], en ce compris la cave attenante à la maison de maître. [?] ».

Cette allée d'accès se trouve précisément sur cette partie ouest de la parcelle A n°[Cadastre 4], réservée par le bailleur, ce qui semble d'ailleurs logique s'agissant de la seule voie d'accès à la maison d'habitation.

Il ne fait donc aucun doute que cette allée n'est pas comprise dans l'assiette des biens affermés.

Le même bail stipule, en page 10 paragraphe « 27°) Desserte: D'une manière générale, la dessert du domaine afferme s'effectuera par le portail de bois situé en face des bois de l'Etat. Toutefois, le preneur pourra utiliser le portail de fer et l'allée sur laquelle il ouvre, mais seulement pour le passage des piétons et des voitures légères ».

Cette clause confirme que l'allée n'est pas affermée et que le preneur n'en a qu'un simple usage, qui plus est non agricole.

Ceci est d'autant plus vrai que le preneur dispose d'un autre accès beaucoup plus direct à ses bâtiments d'exploitation, lui évitant de circuler à travers le parc et la cour de la maison de maître.

En conséquence, il ne peut être valablement opposé au preneur la clause du bail mettant à sa charge l'entretien des chemins existants dans le domaine affermé: cette allée n'est pas incluse dans l'assiette du bail.

Aucune obligation contractuelle ne pèse sur le preneur à ce titre.

De plus, depuis plusieurs années, la grille donnant sur la voie publique est cadenassée empêchant le preneur de faire valoir son droit d'usage, et l'empêchant également d'entretenir gracieusement.

[J] [H] ne peut pas reprocher à son preneur la non-exécution d'une obligation qui ne pèse pas sur lui, tout en ne respectant pas ses propres obligations contractuelles, à savoir de laisser au preneur la possibilité d'utiliser l'allée.

Au terme de ses dernières écritures, la défenderesse soutient que même si le chemin n'est pas loué, il doit être entretenu.

Ce chemin n'a jamais été intégré aux prés loués et elle ne peut en aucune façon faire peser sur son preneur une obligation d'entretien sur des biens dont elle s'est très expressément réservé la jouissance au terme du bail.

L'article L411-12 du Code rural, prévoit que « le prix du bail est réglable soit en nature, soit en espèces, soit partie en nature, partie en espèces.

Saut si le bailleur, en accord avec le preneur, a réalisé des investissements dépassant ses obligations légales ou lorsque des investissements sont imposés au bailleur par une personne morale de droit public, ou encore lorsque le bailleur a supporté définitivement l'indemnité due au preneur sortant en application des articles L. 471-69 à L. 417-77, le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé comme indiqué à l'article L. 411-11, aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit ».

[J] [H] ne peut donc imposer à son preneur l'entretien du chemin non affermé

SUR LES RETARDS DANS LE PAIEMENT DES FERMAGES

Enfin [J] [H] reproche à son preneur des retards réitérés dans le paiement des fermages, considérant qu'il s'agit d'un motif suffisant pour s'opposer à la cession du bail.

Un examen attentif du tableau produit par la bailleresse permet de s'assurer que le fermage a toujours été payé, avec quelques jours ou dizaines de jours de retard tout au plus.

En premier lieu, il faut souligner que les échéances de fermage ont toujours été payées, sans la moindre exception, depuis le début du bail.

Le bailleur, en plus de 30 ans de relations contractuelles, n'a jamais adressé la moindre mise en demeure et n'a jamais émis d'objection ou de reproches quant à la périodicité des paiements, en effet aucune pièce en ce sens n'est versée par ta défenderesse.

Ainsi, il est démontré qu'il n'y a jamais ni mauvaise foi ni malice dans le règlement des fermages, effectué spontanément par le preneur.

La bailleresse ne peut à présent critiquer une "situation" qu'elle a accepté et qui semblait lui convenir.

Au terme de ses dernières écritures, [J] [H] affirme que l'envoi de mises en demeure n'est pas nécessaire pour caractériser les retards réitérés.

[?] La cession du bail au profit de M. [U] [O] sera autorisée» ;

1) ALORS QUE le preneur qui ne s'est pas constamment acquitté de toutes les obligations nées de son bail ne peut bénéficier de la faculté exceptionnelle de le céder ; que commet un manquement grave aux obligations nées du bail le constituant de mauvaise foi, le preneur qui développe sur les parcelles louées, sans accord du bailleur, une activité commerciale étrangère à l'usage agricole des terres affermées ; qu'ayant relevé, d'une part, que M. [B] [O] avait exploité depuis son entrée dans les lieux au vu et au su du bailleur une activité forestière sur la propriété louée et, d'autre part, qu'il n'avait pas demandé et ne justifiait pas d'une autorisation expresse du bailleur, ce dont il résultait que le preneur avait développé une activité commerciale sur les terres affermées à usage agricole sans accord du bailleur, la cour d'appel a, en autorisant néanmoins la cession du bail aux motifs inopérants que l'activité forestière était développée sur une partie très réduite des biens loués, sans aucune dégradation du reste des biens loués et sans mettre en péril l'exploitation desdits biens, violé l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;

2) ALORS QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner et analyser tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en énonçant, pour autoriser la cession du bail au profit de M. [U] [O], qu'il ressortait des pièces versées aux débats que contrairement à ce que soutenait Mme [H], l'activité forestière de scierie mécanique de bois de chauffage n'avait pas débuté en 1990 mais que la famille [O] exploitait et développait cette activité depuis le 23 décembre 1945, de sorte que non seulement elle ne pouvait être ignorée du bailleur mais qu'elle lui était parfaitement connue, sans s'expliquer sur l'extrait Kbis édité le 16 décembre 2015, régulièrement produit aux débats (pièce n°3 d'appel), mentionnant que M. [B] [O] était immatriculé au registre du commerce et des sociétés de Mâcon depuis le 13 janvier 2000 et que l'activité forestière - scierie mécanique bois en tous genres ? spécialité bois de chauffage - débardage avait débuté le 1er janvier 1990, d'où il résultait que le preneur avait bien développé une activité commerciale sur les parcelles louées depuis 1990, soit postérieurement à la conclusion du bail en 1986, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3) ALORS QUE le preneur qui ne s'est pas constamment acquitté de toutes les obligations nées de son bail ne peut bénéficier de la faculté exceptionnelle de le céder ; que manque à une obligation essentielle du bail le constituant de mauvaise fois le preneur qui paie ses fermages avec des retards réitérés ; qu'ayant constaté que le preneur ne contestait pas avoir payé avec retard les fermages, la cour d'appel, qui a néanmoins autorisé la cession du bail au motif que ces retards ne constituaient pas un manquement suffisamment grave pour justifier le refus de cession du bail, a violé l'article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;

4) ALORS QUE le preneur qui ne s'est pas constamment acquitté de toutes les obligations nées de son bail ne peut bénéficier de la faculté exceptionnelle de le céder ; que le loyer du bail écrit liant les parties était stipulé payable en deux termes les 11 mai et 11 novembre de chaque année, au choix du bailleur soit à son domicile soit en l'étude du notaire rédacteur du bail ; qu'ayant constaté que le preneur ne contestait pas avoir payé avec retard les fermages, la cour d'appel, qui a néanmoins autorisé la cession du bail au motif, notamment, que les retards étaient pour partie imputables à la bailleresse qui n'avait envoyé que le 4 juillet 1996 le décompte de la somme due pour le terme échu en mai 1996, quand il incombait au preneur de payer le fermage, qui était portable, aux dates convenues, la cour d'appel a violé L 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;

5) ALORS QUE le preneur qui ne s'est pas constamment acquitté de toutes les obligations nées de son bail ne peut bénéficier de la faculté exceptionnelle de le céder ; que commet un manquement grave aux obligations nées du bail le constituant de mauvaise foi, le preneur qui n'habite pas la ferme louée alors même que le bail ainsi qu'un document écrit du bailleur lui imposaient d'y habiter ; qu'après avoir constaté que dans un document établi à l'attention du notaire le 2 septembre 1986, dans le cadre de la rédaction du bail renouvelé au profit de [B] [O], [C] [H] écrivait : « habitation: M. [B] [O] habitant près de la propriété, ses parents habitant le corps de ferme continueront d'occuper les lieux, ceci en plein accord avec le propriétaire. Dans l'avenir, il est bien spécifié que l'habitation de la ferme devra être occupée » et qu'après le décès de son père et le départ de sa mère en maison de retraite, soit pendant 18 mois entre fin 2013 et juillet 2015, le preneur n'avait pas occupé les lieux loués et ainsi manqué à son obligation contractuelle, la cour d'appel a, en déduisant que ce manquement n'était pas de nature à justifier le refus de cession de bail rural, a violé l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;

6) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les conclusions des parties ; que dans ses conclusions déposées et oralement soutenues (concl. p. 20 et 21), s'agissant de l'allée située entre les parcelles louées A [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], qui était exclue du bail et permettait au bailleur d'aller de la route de Semur à sa propre maison et au preneur de se rendre dans la parcelle A 254, Mme [H] reprochait à M. [O] d'avoir laissé l'herbe l'envahir de sorte qu'elle n'existait plus et que M. [O] l'utilisait donc comme s'il s'agissait d'une parcelle de pré qui lui était louée ; qu'en énonçant que Mme [H] reprochait à M. [O] de ne pas avoir entretenu cette allée et en écartant ce manquement dès lors que l'entretien de cette allée exclue du bail n'incombait pas au preneur, quand ce que Mme [H] reprochait au preneur était d'utiliser cette allée enherbée comme s'il s'agissait d'une parcelle de pré lui étant louée, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de l'exposante, en méconnaissance de l'article 4 du code de procédure civile ;

7) ALORS QUE le preneur qui ne s'est pas constamment acquitté de toutes les obligations nées de son bail ne peut bénéficier de la faculté exceptionnelle de le céder ; que commet un manquement grave aux obligations nées du bail le constituant de mauvaise foi, le preneur qui a manqué à son obligation d'entretien ; qu'en se bornant à relever, par des motifs inopérants, que s'agissant de l'entretien des arbres situés sur l'exploitation, Mme [H] n'établissait pas en quoi l'inaction au demeurant partielle de M. [O] serait de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds sans rechercher, comme elle y était invitée, si M. [O] n'avait pas commis un manquement aux obligations nées du bail en n'élaguant pas ou en n'abattant pas les arbres qui devaient l'être comme le bail rural du 24 octobre 1986 le lui imposait au terme de sa clause « charges et conditions », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime.