| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 24 juin 2021, 18-19771

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 24 juin 2021

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 545 F-D

Pourvoi n° N 18-19.771

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 24 JUIN 2021

La société Mipa 2, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° N 18-19.771 contre l'arrêt rendu le 15 mai 2018 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [L] [M],

2°/ à Mme [R] [R], épouse [M],

domiciliés tous deux [Adresse 2],

3°/ à Mme [X] [P], épouse [M], domiciliée [Adresse 3],

4°/ à M. [W] [M],

5°/ à M. [Z] [M], domiciliés tous deux [Adresse 4],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société Mipa 2, de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat des consorts [M], après débats en l'audience publique du 26 mai 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Lyon, 15 mai 2018), M. [M] a fait édifier une maison sur deux parcelles de terrain acquises par donation de ses grands-parents et donation-partage de sa mère.

2. Le bien, hypothéqué en garantie du remboursement d'un prêt, a fait l'objet d'une procédure de saisie immobilière, prévoyant sa vente forcée sur mise à prix de 320 000 euros.

3. Sur autorisation du juge de l'exécution, le bien a été vendu le 19 juillet 2011 à la société Mipa 2 pour le prix de 380 000 euros, le contrat prévoyant, à titre de condition résolutoire, le paiement, par M. [M], d'un prix de rachat de 493 696 euros avant l'expiration d'un délai de deux ans, prorogé jusqu'au 17 juillet 2014, ainsi que d'une indemnité mensuelle de différé de jouissance du bien durant cette même période.

4. M. et Mme [M], défaillants dans le paiement de l'indemnité de jouissance, ont assigné la société Mipa 2 en annulation de la vente comme constituant un pacte commissoire prohibé, tandis que la société Mipa 2 les a assignés en expulsion.

Examen des moyens Sur le second moyen, ci-après annexé

5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

6. La société Mipa 2 fait grief à l'arrêt de prononcer la nullité de l'acte de vente du 19 juillet 2011, alors :

« 1°/ que la vileté du prix de vente, qui fonde la requalification de la vente avec faculté de rachat en pacte commissoire prohibé, doit s'apprécier en tenant compte des services rendus par l'acheteur, aucune disposition n'interdisant les parties à une telle vente de prévoir un prix de reprise majoré ; que pour retenir que la vente du 19 juillet 2011 constituait un pacte commissoire prohibé, la cour d'appel a estimé qu'elle avait pour objet d'éluder les dispositions relatives à l'usure compte tenu de la différence existant entre le prix de vente et le prix de rachat, majorée par le versement
d'une indemnité de jouissance dont le montant annuel correspondait à 9 % du prix d'achat ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la majoration du prix de rachat ne correspondait pas à la rémunération du service rendu par l'acheteur, incluant le remboursement des frais exposés dans le cadre du montage de l'opération, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, en sa rédaction applicable antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble les articles 1673 et 2459 du même code ;

2°/ que la requalification d'une vente avec faculté de rachat en pacte commissoire prohibé ne peut se déduire de la seule concomitance entre un acte de vente et un acte de prêt ; que pour retenir que la vente du 19 juillet 2011 constituait un pacte commissoire prohibé, la cour d'appel a estimé, par motifs adoptés des premiers juges, qu'il résultait de la commune intention des parties que la vente était destinée à procurer au vendeur les fonds nécessaires à l'arrêt de la procédure de saisie immobilière dont il faisait l'objet, et que l'opération ne constituait donc qu'une forme de rachat de crédit garantie par un transfert de propriété de l'immeuble, s'analysant en un pacte commissoire prohibé ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, en sa rédaction applicable antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble les articles 1673 et 2459 du même code ;

3°/ que l'exécution volontaire d'un acte nul vaut confirmation, lorsque le titulaire du droit de critique a eu connaissance de la cause de nullité ; que le vice affectant une vente à réméré, tenant à sa requalification en pacte commissoire prohibé par suite de la vileté du prix de vente, est connu du vendeur dès lors que l'acte critiqué mentionne expressément la véritable valeur du bien ; que pour écarter toute confirmation de la vente à réméré conclue le 19 juillet 2011, la cour d'appel a relevé que le simple fait que l'acte litigieux mentionne une valeur du bien vendu à 820 000 euros et 828 000 euros ne saurait établir la connaissance par le vendeur de la nullité affectant l'acte ; qu'en statuant ainsi, sans tirer les conséquences légales de ses constatations, d'où il résulte que le vendeur avait connaissance du décalage entre le prix de vente et la valeur réelle du bien vendu, la cour d'appel a violé l'article 1338 du code civil, en sa rédaction applicable à la cause antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

7. La cour d'appel a énoncé à bon droit que la vente à réméré peut constituer un pacte commissoire prohibé lorsque, portant sur la résidence principale du vendeur, elle dissimule une opération de crédit et a pour objet d'éluder les dispositions protectrices des emprunteurs relatives au taux d'usure.

8. Ayant retenu, sans se fonder sur l'existence de la procédure de saisie immobilière dont M. et Mme [M] faisaient l'objet, que l'existence d'un prêt à caractère usuraire résultait de la différence entre le prix de vente et le prix de rachat rapportée à la durée de la convention et de la majoration de la rémunération de l'acquéreur par le versement d'indemnités de jouissance dont le montant annuel correspondait à près de 9 % du prix d'achat, la cour d'appel en a exactement déduit, sans être tenue de répondre à de simples allégations non assorties d'une offre de preuve sur des frais exposés par la société Mipa 2, que la vente du 17 mai 2011 constituait un pacte commissoire déguisé.

9. La nullité de la vente résultant ainsi, non pas de la vileté du prix, mais de sa nature de pacte commissoire illicite, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que la simple valeur du bien mentionnée dans l'acte ne pouvait établir la connaissance, par les vendeurs, de la nullité affectant la vente, en a exactement déduit que les conditions fixées pour la confirmation d'un acte nul n'étaient pas remplies.

10. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Mipa 2 aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Mipa 2 et la condamne à payer aux consorts [M] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre juin deux mille vingt et un.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat aux Conseils, pour la société Mipa 2

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR prononcé la nullité de l'acte authentique du 19 juillet 2011 qualifié de vente à réméré et portant sur un ensemble immobilier comprenant une maison à usage d'habitation sur le territoire de la commune de [Adresse 5] cadastrée section H numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] avec toutes conséquences de droit, D'AVOIR dit qu'en conséquence de la nullité prononcée, l'immeuble était censé n'avoir jamais quitté le patrimoine des consorts [M], et que M. [L] [M] devrait rembourser à la société Mipa 2 la somme de 380.000 euros correspondant au prix de vente et D'AVOIR condamné la société Mipa à payer à M. [L] [M] la somme de 33.557,69 euros en remboursement de l'indemnité de jouissance et du dépôt de garantie mis à sa charge par l'acte du 19 juillet 2011, outre intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE "L'article 2459 du code civil dispose qu'il peut être convenu par une convention d'hypothèque que le créancier deviendra propriétaire de l'immeuble hypothéqué. Toutefois cette clause est sans effet sur l'immeuble qui constitue la résidence principale du débiteur et s'analyse, en ce cas, en un pacte commissoire prohibé. Selon l'article 1659 du code civil, la faculté de rachat (nom donné au réméré par la loi de simplification du droit du 12 mai 2009) est l'acte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement des frais et coûts de la vente. Son exercice constitue l'accomplissement d'une condition résolutoire replaçant les parties dans le même état où elles se trouvaient avant la vente, sans opérer une nouvelle mutation. La vente avec faculté de rachat constitue en général un instrument de crédit en ce qu'elle permet au propriétaire d'un immeuble de se procurer les fonds dont il a besoin par la vente de cet immeuble, tout en conservant l'espoir d'en recouvrer la propriété le jour où il sera revenu à meilleure fortune, en restituant à l'acheteur le prix et ses accessoires. Il en résulte que la vente à réméré peut constituer un pacte commissoire prohibé lorsque, portant sur la résidence principale du vendeur, elle dissimule une opération de crédit et qu'elle a pour objet d'éluder les dispositions protectrices des droits des emprunteurs relatives au taux de l'usure. En l'espèce, c'est par une exacte analyse et de pertinents motifs que le premier juge a retenu que la vente litigieuse constituait un pacte commissoire prohibé. Il importe peu qu'il se soit référé à une estimation du bien postérieure à la vente dès lors que l'acte litigieux mentionnait une valeur du bien entre 820.000 et 828.000 euros de sorte que le prix convenu de 380.000 euros restait néanmoins très éloigné des prix du marché. Ce point ne constitue d'ailleurs qu'un indice supplémentaire de la nature de l'opération, l'existence d'un prêt à caractère usuraire résultant de la différence entre le prix de vente et le prix de rachat rapportée à la durée de la convention, et de la majoration de la rémunération de l'acquéreur par le versement d'indemnités de jouissance dont le montant annuel correspond à près de 9% du prix d'achat. Selon l'article 1182 du code civil, l'exécution volontaire du contrat en connaissance de la cause de nullité vaut confirmation. Il en résulte que l'exécution d'un acte nul ne peut valoir acte confirmatif que si elle est faite en connaissance de cause de la nullité. En l'espèce, le simple fait que l'acte litigieux mentionne une valeur du bien vendu à 820.000 euros et 828.000 euros ne saurait établir la connaissance par le vendeur de la nullité affectant l'acte de sorte que les conditions de l'article 1182 ne sont pas remplies. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a prononcé la nullité de l'acte du 19 juillet 2011 et ordonné le remboursement par les consorts [M] de la somme de 380.000 euros correspondant au prix de vente" ;

ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE "L'article 2459 du code civil indique qu'il peut être convenu dans la convention d'hypothèque que le créancier deviendra propriétaire de l'immeuble hypothéqué. Toutefois, cette clause est sans effet sur l'immeuble qui constitue la résidence principale. Il résulte de cet article que le pacte commissoire est prohibé s'il porte sur la résidence principale du débiteur. Il convient donc de déterminer si en l'espèce il a été conclu une vente avec faculté de rachat ou de façon dissimulée un prêt assorti d'un pacte commissoire prohibé, portant sur la résidence principale des débiteurs. La fraude fondant la requalification peut être reconnue à travers divers éléments qui ne sont que des indices factuels tels que la faiblesse du prix de vente par rapport au prix du marché, la différence existant entre ce prix de vente et le prix du réméré et faisant apparaître un taux d'intérêt supérieur au seuil de l'usure ainsi que la relocation de l'immeuble aux vendeurs à un prix non négligeable. En l'espèce, la vente conclue entre les époux [M] et la société Mipa le 19 juillet 2011 l'a été au prix de 380.000 euros. Il y a lieu de relever qu'il s'agit là d'un prix très éloigné de celui du marché. En effet, le 18 décembre 2013, le bien a été estimé à une valeur comprise entre 850.000 et 880.000 euros par Mme [T] attachée au service immobilier de l'office notarial Laurent-Roze-Sylvestre de Divonne-les-Bains. Il s'agit là d'une évaluation sérieuse dans la mesure où elle précise la façon dont l'estimation a été faite à savoir prise en compte des caractéristiques du bien lui-même et de l'environnement et mentionne que les lieux ont effectivement été visités. Cette évaluation est par ailleurs proche de l'avis de valeur donné par l'agence ORPI le 27 août 2012, à savoir une estimation comprise entre 890.000 et 920.000 euros. En outre, la comparaison entre le prix d'achat : 380.000 euros et le prix du réméré : 493.696 euros fait apparaître un taux d'intérêt sur deux ans de l'ordre de 13,5% soit plus de deux fois supérieur au seuil de l'usure applicable en 2011 aux prêts immobiliers consentis à des particuliers qui était de 5,97%. A ce taux excessif, s'ajoute le prix du bail consenti aux époux [M], soit 2.938,66 euros par mois ce qui est loin d'être négligeable. S'agissant enfin de la commune intention des parties, cette vente a été conclue pour arrêter la procédure de saisie immobilière dont les époux [M] faisaient l'objet. L'ensemble de ces éléments permet donc d'établir que la vente conclue entre les époux [M] et la société Mipa 2 ne constituait qu'une forme de rachat de crédit garantie par un transfert de propriété de l'immeuble, s'analysant en un pacte commissoire, prohibé puisque portant sur la résidence principale des époux [M]. Il convient en conséquence de prononcer la nullité de l'acte authentique établi par Maître [I] [V] le 19 juillet 2011, qualifié de vente à réméré et portant sur un ensemble immobilier comprenant une maison à usage d'habitation cadastrée sur le territoire de la commune de [Adresse 5], section H numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2], avec toutes les conséquences de droit. En conséquence de la nullité prononcée, l'immeuble est censé n'avoir jamais quitté le patrimoine de M. et Mme [M], de Mme [X] [P] et de MM. [Z] et [W] [M], et M. [L] [M] devra rembourser à la société Mipa 2 la somme de 380.000 euros correspondant au prix de vente. La société Mipa 2 sera condamnée à payer à M. [L] [M] la somme de 33.557,69 euros en remboursement de l'indemnité de jouissance et du dépôt de garantie mis à sa charge par l'acte du 19 juillet 2011, outre intérêts au taux légal à compter du jugement" ;

1°) ALORS QUE la vileté du prix de vente, qui fonde la requalification de la vente avec faculté de rachat en pacte commissoire prohibé, doit s'apprécier en tenant compte des services rendus par l'acheteur, aucune disposition n'interdisant les parties à une telle vente de prévoir un prix de reprise majoré ; que pour retenir que la vente du 19 juillet 2011 constituait un pacte commissoire prohibé, la cour d'appel a estimé qu'elle avait pour objet d'éluder les dispositions relatives à l'usure compte tenu de la différence existant entre le prix de vente et le prix de rachat, majorée par le versement d'une indemnité de jouissance dont le montant annuel correspondait à 9% du prix d'achat ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la majoration du prix de rachat ne correspondait pas à la rémunération du service rendu par l'acheteur, incluant le remboursement des frais exposés dans le cadre du montage de l'opération, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, en sa rédaction applicable antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble les articles 1673 et 2459 du même code ;

2°) ALORS QUE la requalification d'une vente avec faculté de rachat en pacte commissoire prohibé ne peut se déduire de la seule concomitance entre un acte de vente et un acte de prêt ; que pour retenir que la vente du 19 juillet 2011 constituait un pacte commissoire prohibé, la cour d'appel a estimé, par motifs adoptés des premiers juges, qu'il résultait de la commune intention des parties que la vente était destinée à procurer au vendeur les fonds nécessaires à l'arrêt de la procédure de saisie immobilière dont il faisait l'objet, et que l'opération ne constituait donc qu'une forme de rachat de crédit garantie par un transfert de propriété de l'immeuble, s'analysant en un pacte commissoire prohibé ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, en sa rédaction applicable antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble les articles 1673 et 2459 du même code ;

3°) ALORS en tout état de cause QUE l'exécution volontaire d'un acte nul vaut confirmation, lorsque le titulaire du droit de critique a eu connaissance de la cause de nullité ; que le vice affectant une vente à réméré, tenant à sa requalification en pacte commissoire prohibé par suite de la vileté du prix de vente, est connu du vendeur dès lors que l'acte critiqué mentionne expressément la véritable valeur du bien ; que pour écarter toute confirmation de la vente à réméré conclue le 19 juillet 2011, la cour d'appel a relevé que le simple fait que l'acte litigieux mentionne une valeur du bien vendu à 820.000 euros et 828.000 euros ne saurait établir la connaissance par le vendeur de la nullité affectant l'acte ; qu'en statuant ainsi, sans tirer les conséquences légales de ses constatations, d'où il résulte que le vendeur avait connaissance du décalage entre le prix de vente et la valeur réelle du bien vendu, la cour d'appel a violé l'article 1338 du code civil, en sa rédaction applicable à la cause antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR condamné la société Mipa 2 à payer à M. [L] [M] la somme de 33.557,69 euros en remboursement de l'indemnité de jouissance et du dépôt de garantie mis à sa charge par l'acte du 19 juillet 2011, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

AUX MOTIFS QUE "La nullité emporte l'effacement rétroactif du contrat et a pour effet de remettre les parties dans la situation initiale de sorte que le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé. Il en résulte, ainsi que l'a justement décidé le premier juge, que l'immeuble est censé n'avoir jamais quitté le patrimoine des époux [M], de sorte que ceux-ci ne sauraient être redevables d'une quelconque somme au titre de l'occupation des lieux dont ils sont réputés avoir conservé la propriété",

ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE "En conséquence de la nullité prononcée, l'immeuble est censé n'avoir jamais quitté le patrimoine de M. et Mme [L] [M], de Mme [X] [P] et de MM. [Z] et [W] [M] et M. [L] [M] devra rembourser à la société Mipa 2 la somme de 380.000 euros correspondant au prix de vente",

1°) ALORS QU'en cas d'annulation d'un bail, le preneur ayant bénéficié de la jouissance du bien doit au bailleur une indemnité d'occupation ; que pour écarter toute indemnité due à la société Mipa 2, la cour d'appel a relevé que du fait de l'annulation de la vente à réméré conclue le 19 juillet 2011, l'immeuble était censé n'avoir jamais quitté le patrimoine des époux [M] de sorte qu'ils ne sauraient être redevables d'une somme au titre de l'occupation des lieux ; qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à écarter le droit de la société Mipa 2 à une indemnité due en vertu de l'annulation, non pas de la vente à réméré, mais du bail qui l'assortissait, la cour d'appel a violé les articles 1108 et 1304 du code civil en leur rédaction ancienne applicable au litige ;

2°) ALORS en toute hypothèse QUE l'acquéreur, qui n'est pas tenu au versement d'une indemnité d'occupation au vendeur par suite de l'annulation de la vente, peut pareillement conserver les fruits tirés de la chose jusqu'à l'annulation du contrat ; que pour écarter toute indemnité due à la société Mipa 2, la cour d'appel a relevé que du fait de l'annulation de la vente à réméré conclue le 19 juillet 2011, l'immeuble était censé n'avoir jamais quitté le patrimoine des époux [M] de sorte qu'ils ne sauraient être redevables d'une somme au titre de l'occupation des lieux ; qu'en statuant ainsi, quand c'est le vendeur et non l'acquéreur qui, par suite de l'annulation, pouvait se voir refuser tout droit à indemnisation au titre de l'occupation, la cour d'appel a violé l'article 1234 du code civil en sa rédaction ancienne applicable au litige.