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§ France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 20 mai 2021, 20-15633

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Sens de l'arrêt : Cassation partielle
Type d'affaire : Civile

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 20-15633
Numéro NOR : JURITEXT000043566011 ?
Numéro d'affaire : 20-15633
Numéro de décision : 32100489
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;cour.cassation;arret;2021-05-20;20.15633 ?

Analyses :

COPROPRIETE - Parties communes - Charges - Paiement - Imputation du coût de l'état daté - Domaine d'application - Exclusion - Cas - Vente par adjudication d'un lot de copropriété.

Il résulte de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010, et de l'article L. 322-9 du code des procédures civiles d'exécution que l'imputation du coût de l'état daté au copropriétaire concerné n'est pas applicable en cas de vente par adjudication d'un lot de copropriété


Texte :

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 20 mai 2021

Cassation partielle

M. ECHAPPÉ, conseiller doyen
faisant fonction de président

Arrêt n° 489 FS-P

Pourvoi n° F 20-15.633

Aide juridictionnelle totale en demande
au profit de Mme [A].
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 6 février 2020.

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 20 MAI 2021

Mme [E] [A], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° F 20-15.633 contre l'arrêt rendu le 24 avril 2019 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre 2e section), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires de la résidence Leclerc Bellevue, dont le siège est [Adresse 2], représenté par son syndic la société Foncia Mansart, dont le siège [Adresse 3], défendeur à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, les observations de Me Balat, avocat de Mme [A], de la SCP Boullez, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Leclerc Bellevue, et l'avis de Mme Guilguet-Pauthe, avocat général, après débats en l'audience publique du 4 mai 2021 où étaient présents M. Echappé, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Andrich, MM. Barbieri, Jessel, David, Jobert, conseillers, M. Béghin, Mme Aldigé, conseillers référendaires, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt ;

Déchéance du pourvoi examinée d'office

1. Après avis donné aux parties conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application de l'article 978 du même code.

Vu l'article 978 du code de procédure civile :

2. Il résulte de ce texte qu'à peine de déchéance du pourvoi, le demandeur à la cassation doit, au plus tard dans le délai de quatre mois à compter du pourvoi, remettre au greffe de la Cour de cassation un mémoire contenant les moyens de droit invoqués contre la décision attaquée.

3. Mme [A] s'est pourvue en cassation contre un arrêt du 30 octobre 2017 en même temps qu'elle s'est pourvue contre un arrêt du 24 avril 2019, mais son mémoire ne contient aucun moyen à l'encontre de la première de ces décisions.

4. Il y a lieu, dès lors, de constater la déchéance du pourvoi en tant qu'il est dirigé contre l'arrêt du 30 octobre 2017.

Faits et procédure

5. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 24 avril 2019), après qu'un jugement du 5 octobre 2011 a adjugé les lots de copropriété appartenant à Mme [A], le syndicat des copropriétaires de la résidence Leclerc Bellevue (le syndicat) a formé opposition au versement des fonds et a assigné Mme [A] en paiement d'un arriéré de charges.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

6. Mme [A] fait grief à l'arrêt de la condamner à payer au syndicat une certaine somme à titre d'arriéré de charges de copropriété impayées arrêté au quatrième trimestre 2011, alors :

« 1°/ que les articles 6-2 du décret du 17 mars 1967 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoient qu'« à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot », le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur, celle-ci étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale, ne s'appliquent pas dans le cas d'une vente forcée sur adjudication ; qu'en condamnant Mme [A], sur le fondement de ces textes, à acquitter la provision pour charge du 4e trimestre 2011, la cour d'appel a violé par fausse application les articles 6-2 du décret du 17 mars 1967 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°/ que l'obligation de paiement qui pèse sur le vendeur porte sur la provision exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; qu'en condamnant Mme [A] à acquitter la provision pour charge du 4e trimestre 2011, sans préciser la date d'exigibilité fixée par l'assemblée générale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 6-2 du décret du 17 mars 1967 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. »

Réponse de la Cour

7. Selon l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de la fixation de modalités différentes par l'assemblée générale, les copropriétaires versent au syndicat des provisions, égales au quart du budget prévisionnel voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre.

8. Selon l'article 6-2, 1°, du décret du 17 mars 1967, à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, le paiement de la provision, exigible en application de l'article précédent, incombe au vendeur.

9. Il résulte de ces textes que, à l'occasion d'une vente par adjudication d'un lot de copropriété, le paiement de cette provision incombe au copropriétaire saisi.

10. Ayant relevé, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, que la provision était devenue exigible le 1er octobre 2011, soit avant la mutation du 5 octobre, la cour d'appel en a exactement déduit que Mme [A] devait être condamnée à son paiement.

11. Le moyen n'est donc pas fondé.

Mais sur le moyen relevé d'office

12. Après avis donné aux parties conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application de l'article 620, alinéa 2, du même code.

Vu l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010, et l'article L. 322-9 du code des procédures civiles d'exécution :

13. Selon le premier de ces textes, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot.

14. Selon le second, l'adjudicataire paye les frais de la vente.

15. Il en résulte que l'imputation du coût de l'état daté au copropriétaire concerné n'est pas applicable en cas de vente par adjudication d'un lot de copropriété.

16. Pour condamner Mme [A] au paiement du coût de l'état daté, l'arrêt retient qu'il doit être établi par le syndic en cas de mutation d'un lot à titre onéreux, quelle que soit la nature de cette mutation.

17. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé, par fausse application, le premier des textes susvisés.

Et sur le troisième moyen

Enoncé du moyen

18. Mme [A] fait grief à l'arrêt de la condamner à payer au syndicat une certaine somme à titre de dommages et intérêts, alors « que la censure qui interviendra sur les premier et deuxième moyens de cassation, qui reprochent à la cour d'appel d'avoir condamné Mme [A] à payer diverses sommes au syndicat des copropriétaires, entraînera par voie de conséquence la censure de l'arrêt attaqué en ce qu'il a condamné en outre Mme [A] à indemniser le syndicat des copropriétaires du préjudice subi par celui-ci du fait de sa prétendue résistance abusive, en application de l'article 624 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 624 du code de procédure civile :

19. Selon ce texte, la censure qui s'attache à un arrêt de cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce. Elle s'étend également à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire.

20. La cassation sur le moyen relevé d'office entraîne par voie de conséquence l'annulation des dispositions critiquées par le troisième moyen.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le deuxième moyen, la Cour :

CONSTATE la déchéance du pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt du
30 octobre 2017 ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne Mme [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Leclerc Bellevue la somme de 442,52 euros au titre de l'état daté et de 800 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, l'arrêt rendu le 24 avril 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Leclerc Bellevue aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Leclerc Bellevue et le condamne à payer à Maître Balat la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mai deux mille vingt et un.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour Mme [A]

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Mme [E] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Leclerc Bellevue à Le Pecq la somme de 7.291,22 euros, outre les intérêts au taux légal, à titre d'arriéré de charges de copropriété impayées arrêté au quatrième trimestre 2011 ;

AUX MOTIFS QUE l'intimé demande à la cour de condamner Mme [A] à lui payer la somme de 8.810,30 euros au titre des charges impayées arrêtées au 5 octobre 2011 ; que si l'appelante demande le rejet de toutes les prétentions du syndicat des copropriétaires, elle n'élève de contestation précise à l'encontre du jugement qui l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires au titre de ces charges, la somme de 7.291,22 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2011, que sur l'appel de fonds du 4ème trimestre 2011 d'un montant de 761,66 euros, au motif que l'adjudication étant intervenue le 5 octobre 2011, c'est l'adjudicataire qui est redevable de cet appel à hauteur de 98 % ; cependant, que c'est à juste titre que le syndicat des copropriétaires objecte que l'appel de fonds étant devenu exigible le 1er octobre 2011, soit avant la mutation du 5 octobre, il incombe en totalité à Mme [A] ;

ALORS, D'UNE PART, QUE les articles 6-2 du décret du 17 mars 1967 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoient qu'« à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot », le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur, celle-ci étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale, ne s'appliquent pas dans le cas d'une vente forcée sur adjudication ; qu'en condamnant Mme [A], sur le fondement de ces textes, à acquitter la provision pour charge du 4ème trimestre 2011, la cour d'appel a violé par fausse application les articles 6-2 du décret du 17 mars 1967 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ALORS, D'AUTRE PART, et subsidiairement, QUE l'obligation de paiement qui pèse sur le vendeur porte sur la provision exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; qu'en condamnant Mme [A] à acquitter la provision pour charge du 4ème trimestre 2011, sans préciser la date d'exigibilité fixée par l'assemblée générale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 6-2 du décret du 17 mars 1967 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :

Il est reproché à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d'avoir condamné Mme [E] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Leclerc Bellevue à Le Pecq les sommes de 442,52 euros au titre de l'état daté et de 538,44 euros au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

AUX MOTIFS QU'en ce qui concerne la différence entre cette condamnation et le montant réclamé par le syndicat des copropriétaires, soit 1.519,08 euros, qu'elle correspond pour : 442,52 euros au coût de l'état daté, 277,95 euros aux frais du syndic pour une sommation de payer du 27 janvier 2011, 173,30 euros à une sommation de payer du 17/02/2011, 198,30 + 336,68 euros aux frais d'opposition à la vente effectuée le 31/01/2012 résultant d'une facture du syndic et d'une facture de l'huissier de justice, 90,03 euros, à des frais de mise en demeure du 12/05/2010 et de deux relances outre des intérêts de retard ; Attendu, s'agissant de l'état daté, que c'est également à bon droit que le syndicat des copropriétaires soutient qu'il doit être établi par le syndic en cas de mutation d'un lot à titre onéreux, quelle que soit la nature de cette mutation, contrairement à ce qu'affirme Mme [A] ; Que Mme [A] sera donc condamnée à payer la somme de 442,52 euros au syndicat des copropriétaires ; Qu'en ce qui concerne les autres sommes, il convient de rappeler que selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; Que les frais nécessaires au sens de cet article sont donc les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts ; Qu'en conséquence, ne relèvent pas de ces dispositions, les frais du syndic relatifs à la constitution de dossier pour l'huissier de justice ou l'avocat, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes ; Qu'en définitive, sur les sommes réclamées au titre des frais, sont justifiés, au regard des exigences des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais consécutifs à la mise en demeure du 12 mai 2010 (28,46 euros), à la sommation de payer du 17 février 2011 (173,30 euros) et à l'opposition sur vente du 31 janvier 2012 (336,68 euros), soit un total de 538,44 euros ;

ALORS QU'aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au copropriétaire concerné « les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot » ; que les articles 4 et 5 du décret du 17 mars 1967 précisent toutefois que l'état daté est établi « avant l'établissement de l'un des actes mentionnés à l'article 4», soit avant « tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel », ce dont il se déduit que les transferts de propriété opérés par actes judiciaires, et non conventionnels, ne sont pas concernés par ces dispositions ; qu'en condamnant dès lors Mme [A] à supporter les frais de l'état daté, au motif que ces frais doivent « être établis par le syndic en cas de mutation d'un lot à titre onéreux, quelle que soit la nature de cette mutation » (arrêt attaqué, p. 6 al. 4), la cour d'appel a violé les textes susvisés.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION :

Il est reproché à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d'avoir condamné Mme [E] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Leclerc Bellevue à Le Pecq la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la demande formée au titre des dommages-intérêts : que le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de Mme [A] à lui payer la somme de 800 euros en réparation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive à régler ses charges ; que le tribunal a reconnu, par des motifs pertinents adoptés par la cour, l'existence de ce préjudice ; que sa réparation sera toutefois mieux assurée en portant la somme allouée à ce titre par le tribunal à 800 euros ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il est manifeste que la défaillance de Mme [A] dans le paiement de ses charges reporte sa carence sur l'ensemble de la copropriété et met en péril sa gestion financière, contraignant ainsi que le syndicat des copropriétaires de la Résidence Leclerc Bellevue à faire l'avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d'entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs ;

ALORS QUE la censure qui interviendra sur les premier et deuxième moyens de cassation, qui reprochent à la cour d'appel d'avoir condamné Mme [A] à payer diverses sommes au syndicat des copropriétaires, entraînera par voie de conséquence la censure de l'arrêt attaqué en ce qu'il a condamné en outre Mme [A] à indemniser le syndicat des copropriétaires du préjudice subi par celui-ci du fait de sa prétendue résistance abusive, en application de l'article 624 du code de procédure civile.

Références :

article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 ; article L. 322-9 du code des procédures civiles d'exécution.
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 24 avril 2019


Publications :

Proposition de citation: Cass. Civ. 3e, 20 mai 2021, pourvoi n°20-15633, Bull. civ.
Publié au bulletin des arrêts des chambres civiles
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Composition du Tribunal :

Président : M. Echappé (conseiller doyen faisant fonction de président)
Avocat(s) : Me Balat, SCP Boullez

Origine de la décision

Formation : Chambre civile 3
Date de la décision : 20/05/2021
Date de l'import : 06/07/2021

Fonds documentaire ?: Legifrance

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