LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 20 mai 2021
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 429 F-D
Pourvoi n° W 20-12.864
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 20 MAI 2021
Mme [G] [T], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° W 20-12.864 contre le jugement rendu le 13 décembre 2019 par le tribunal d'instance de Paris, dans le litige l'opposant à Mme [X] [O], domiciliée [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations de la SCP Didier et Pinet, avocat de Mme [T], après débats en l'audience publique du 7 avril 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Paris, 13 décembre 2019), rendu en dernier ressort, le 5 novembre 2002, Mme [T] a donné à bail un appartement à Mme [O].
2. Le logement a été restitué le 7 octobre 2016, après établissement d'un état des lieux contradictoire.
3. Par déclaration au greffe du 21 février 2019, Mme [T] a saisi le tribunal d'instance d'une demande de condamnation de Mme [O] en paiement de réparations locatives.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
4. Mme [T] fait grief au jugement de déclarer sa demande irrecevable comme prescrite, alors :
« 1°/ que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que dans des observations en vue de l'audience du 13 novembre 2019, Mme [T] faisait valoir qu'elle n'avait reçu communication d'aucune pièce de la part du conseil de Mme [O] ; qu'en s'abstenant de vérifier si les conclusions et pièces de Mme [O] avaient été communiquées à Mme [T] et de renvoyer le cas échéant l'affaire à une autre audience pour faire respecter le principe de la contradiction, le tribunal a violé les articles 16, 446-1, 845 et 847 du code de procédure civile ;
2°/ qu'aux termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ; que pour déclarer prescrite l'action de Mme [T] exercée à l'encontre de sa locataire le 21 février 2019, le tribunal a retenu que les demandes de remboursements se fondaient sur des factures de travaux des 7 décembre 2009 et 14 mai 2012 ; qu'en statuant ainsi sans rechercher si Mme [T] n'avait pu se rendre compte qu'au moment de l'état des lieux, le 7 octobre 2016, de l'état de dégradation de l'appartement loué, le tribunal a privé sa décision de base légale au regard de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. » Réponse de la Cour
5. D'une part, il ne résulte d'aucune mention du jugement que Mme [T] ait sollicité, à l'audience du 13 novembre 2013, un renvoi afin de lui permettre de prendre connaissance des pièces de Mme [O].
6. D'autre part, le tribunal a exactement retenu que la demande, qui dérivait du contrat de bail, se prescrivait par trois ans et a relevé qu'elle était fondée sur un devis du 7 décembre 2009 et des factures du 14 mai 2012, et non sur des désordres constatés lors de l'état des lieux de sortie.
7. Il en a déduit, à bon droit, sans être tenu de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que l'action engagée par Mme [T], plus de trois ans après avoir eu connaissance des faits lui permettant d'exercer son droit, était prescrite.
8. Le moyen, irrecevable pour partie, n'est donc pas fondé pour le surplus.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
9. Mme [T] fait grief au jugement de la condamner à restituer le dépôt de garantie majoré de la pénalité de 10 %, alors :
« 1°/ que selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximum de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception des clefs au bailleur ; qu'en condamnant Mme [T], bailleur, à restituer à Mme [O], preneur, la somme de 914 euros au titre du dépôt de garantie majorée de la pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard de restitution pendant 37 mois sans constater à quelle date les clefs avaient été remises au bailleur, le tribunal a privé sa décision de base légale au regard de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;
2°/ que, subsidiairement, le dépôt de garantie est restitué déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur ; qu'en affirmant que Mme [T], bailleur, ne justifiait d'aucune retenue sur le dépôt de garantie sans rechercher si, à la date du congé, Mme [O], preneur, n'était pas redevable de réparations locatives, le tribunal a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. »
Réponse de la Cour
10. Il ne résulte pas des mentions du jugement que Mme [T] ait soutenu que les clés ne lui avaient pas été restituées lors de l'état des lieux de sortie, ni que des désordres avaient été constatés lors de la rédaction de ce document.
11. Par suite, le tribunal, qui n'était pas tenu de procéder à des recherches non demandées, en a souverainement déduit que Mme [T] ne justifiait d'aucun motif de rétention du dépôt de garantie.
12. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme [T] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [T].
Ainsi fait et jugé par la cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt mai deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour Mme [T].
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief au jugement attaqué d'AVOIR déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de réparations locatives de Mme [T] à l'encontre de Mme [O].
AUX MOTIFS QUE l'article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée » ; qu'aux termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ; qu'il ressort des éléments produits et des débats que les demandes de remboursement de Mme [T] se fondent sur un devis établi le 7 décembre 2009 et une facture du 14 mai 2012 de la société Ravizza ; qu'il en résulte que ses demandes de remboursement de factures de travaux sont prescrites et par conséquent irrecevables ; que la demande en principal étant irrecevable, la demande de remboursement de frais de 29 euros et de commandement de payer de 138,40 euros sera rejetée ;
1°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que dans des observations en vue de l'audience du 13 novembre 2019, Mme [T] faisait valoir qu'elle n'avait reçu communication d'aucune pièce de la part du conseil de Mme [O] ; qu'en s'abstenant de vérifier si les conclusions et pièces de Mme [O] avaient été communiquées à Mme [T] et de renvoyer le cas échéant l'affaire à une autre audience pour faire respecter le principe de la contradiction, le tribunal a violé les articles 16, 446-1, 845 et 847 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'aux termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ; que pour déclarer prescrite l'action de Mme [T] exercée à l'encontre de sa locataire le 21 février 2019, le tribunal a retenu que les demandes de remboursements se fondaient sur des factures de travaux des 7 décembre 2009 et 14 mai 2012 ; qu'en statuant ainsi sans rechercher si Mme [T] n'avait pu se rendre compte qu'au moment de l'état des lieux, le 7 octobre 2016, de l'état de dégradation de l'appartement loué, le tribunal a privé sa décision de base légale au regard de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief au jugement attaqué d'AVOIR Mme [T] à payer à Mme [O] la somme de 914 euros au titre du dépôt de garantie, majorée de la pénalité de 10 % du loyer mensuel (50 euros) par mois de retard de restitution pendant 37 mois, soit la somme totale de 1.868,50 euros.
AUX MOTIFS QUE Sur la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie. Aux termes de l'article 22 de la loi du 06 juillet 1989, il appartient au bailleur de restituer le dépôt de garantie dans un délai maximum de 2 mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ; qu'il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ; qu'à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ; que cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile ; qu'il appartient au bailleur de justifier les retenues faites sur le dépôt de garantie ; qu'en l'espèce, Mme [T] ne justifie d'aucune retenue ; qu'en conséquence, elle sera condamnée à restituer à Mme [O] la somme de 914 euros au titre du dépôt de garantie ; que cette somme sera majorée de la pénalité de 10 % du loyer mensuel (50,50 euros) par mois de retard de restitution pendant 37 mois, soit la somme totale de 1.868,50 euros ;
1°) ALORS QUE selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximum de deux mois à compter de la remise en main propre ou par LRAR des clefs au bailleur ; qu'en condamnant Mme [T], bailleur, à restituer à Mme [O], preneur, la somme de 914 euros au titre du dépôt de garantie majorée de la pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard de restitution pendant 37 mois sans constater à quelle date les clefs avaient été remises au bailleur, le tribunal a privé sa décision de base légale au regard de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;
2°) ALORS QUE, subsidiairement, le dépôt de garantie est restitué déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur ; qu'en affirmant que Mme [T], bailleur, ne justifiait d'aucune retenue sur le dépôt de garantie sans rechercher si, à la date du congé, Mme [O], preneur, n'était pas redevable de réparations locatives, le tribunal a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
