| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 20 mai 2021, 19-26021

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 20 mai 2021

Rejet

M. ECHAPPÉ, conseiller doyen
faisant fonction de président

Arrêt n° 428 FS-D

Pourvoi n° B 19-26.021

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 20 MAI 2021

La société Vent et Marée, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° B 19-26.021 contre l'arrêt rendu le 23 octobre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant :

1°/ à l'Union départementale des associations familiales des Hauts-de-Seine[Localité 1] (UDAF), dont le siège est [Adresse 2], pris en qualité de tuteur Mme [R] [L], veuve [N],

2°/ à la société [Personne physico-morale 1], société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3],

3°/ au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], dont le siège est [Adresse 5],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de la SAS Cabinet Colin - Stoclet, avocat de la société Vent et Marée, de la SCP Boulloche, avocat du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de l'UDAF [Localité 1] et de la société [Personne physico-morale 1], et l'avis de Mme Morel-Coujard, avocat général, après débats en l'audience publique du 7 avril 2021 où étaient présents M. Echappé, conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, MM. Parneix, Barbieri, Jessel, Jobert, conseillers, MM. Béghin, Jariel, Mmes Schmitt, Aldigé, conseillers référendaires, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 octobre 2019), la SCI [Personne physico-morale 1] et Mme [N], représentée par sa tutrice, l'Union départementale des associations familiales (Udaf) [Localité 1] (les bailleresses), sont respectivement nue-propriétaire et usufruitière de locaux à usage de restaurant donnés à bail, selon acte du 11 janvier 2005, à la société Pierre Paul Jacques, aux droits de laquelle se trouve la société Vent et Marée.

2. Le 7 mai 2013, invoquant divers manquements contractuels de la locataire, les bailleresses l'ont assignée en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, en résiliation du bail commercial.

3. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dans lequel est exploité le restaurant, invoquant diverses nuisances, est intervenu à l'instance et a formé contre la locataire une demande en indemnisation de son préjudice.

4. Après avoir notifié aux bailleresses, le 28 décembre 2016, une demande en renouvellement du bail commercial demeurée sans réponse, la locataire a soutenu que les bailleresses ne pouvaient obtenir la résiliation du bail compte tenu de son renouvellement.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en ses troisième, quatrième et cinquième branches, et le deuxième moyen, ci-après annexés

5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen, pris en ses première et deuxième branches

Enoncé du moyen

6. La société Vent et Marée fait grief à l'arrêt de prononcer la résiliation du bail à compter du 23 octobre 2019, de la condamner à payer, à compter de cette date, une indemnité d'occupation mensuelle et de prononcer son expulsion à défaut de libération des lieux occupés, alors :

« 1°/ que si le bailleur ne répond pas dans le délai de trois mois à la suite de la demande de renouvellement du preneur, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement au terme dudit délai ; que le bailleur qui ne s'est pas opposé à la demande de renouvellement du bail a irrévocablement accepté ce renouvellement, ce qui fait obstacle à la poursuite d'une instance en résiliation engagée avant l'exercice de ce droit ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le 7 mai 2013, la bailleresse avait saisi le tribunal de grande instance de Paris sur le fondement des articles 1184 et 1741 du code civil et L. 145-41 du code de commerce d'une demande principale d'acquisition de la clause résolutoire à l'encontre de la société Vent et Marée et d'une demande subsidiaire de résiliation du bail ; que, le 28 décembre 2016, la société Vent et Marée a présenté une demande de renouvellement du bail à laquelle la bailleresse n'a pas répondu dans le délai de trois mois, ce qui a entraîné le renouvellement du bail ; qu'il résultait de ces constatations que le renouvellement du bail en cours d'instance faisait obstacle à ce que l'action en résiliation du bail, engagée avant ce renouvellement, se poursuive ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé les articles L. 145-10 du code de commerce, ensemble l'article 1884, devenu 1224 du code civil ;

2°/ subsidiairement, que si le bailleur ne répond pas dans le délai de trois mois à la suite de la demande de renouvellement du preneur, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement au terme dudit délai ; que le bailleur qui ne s'est pas opposé à la demande de renouvellement du bail a irrévocablement accepté le renouvellement dudit bail, ce qui fait obstacle à la poursuite d'une instance en résiliation engagée avant l'exercice de ce droit ; que, dès lors, seuls de nouveaux manquements, postérieurs au renouvellement du bail, peuvent en justifier la résiliation, la poursuite d'un manquement antérieurement connu par le bailleur avant le renouvellement du bail, ne pouvant en revanche plus être invoquée ; qu'en l'espèce, la cour d'appel s'est fondée sur un manquement antérieur au renouvellement du bail, qui s'est poursuivi après le renouvellement, pour en justifier la résiliation, puisqu'elle a estimé que la société Vent et Marée avait « commis un manquement contractuel grave en s'obstinant à ne pas utiliser le local dont s'agit, conformément à la destination qui avait été convenu entre les parties, mais à usage de bureau » ; qu'en se fondant ainsi sur un manquement connu du bailleur antérieurement au renouvellement du bail, tandis qu'un tel manquement ne pouvait plus être invoqué par le bailleur pour fonder sa demande de résiliation, même si le manquement s'était poursuivi postérieurement au renouvellement, la cour d'appel a violé les articles L. 145-10 du code de commerce, ensemble l'article 1884, devenu 1224 du code civil. »

Réponse de la Cour

7. Le bailleur qui ne s'est pas opposé à une demande en renouvellement du bail en a irrévocablement accepté le principe, de sorte que seuls des manquements postérieurs à ce renouvellement peuvent justifier la résiliation du nouveau bail.

8. La cour d'appel a relevé que, de manière répétée et postérieurement au renouvellement du bail, la société Vent et Marée avait continué à occuper irrégulièrement les couloirs des sous-sols avec des objets lui appartenant, alors qu'à plusieurs reprises il lui en avait été fait défense, que des odeurs dont l'origine ne pouvait être attribuée à un autre commerce, puisqu'il s'agissait d'odeurs de poisson, avaient été constatées dans la cage de l'escalier principal et dans la cour et qu'un huissier de justice avait constaté qu'un des salariés empruntait dans le sens de la descente l'escalier principal, alors que ce dernier ne pouvait servir que comme escalier de secours, ainsi que le précisait le bail.

9. Elle a pu en déduire que ces manquements, dont elle a apprécié la gravité et qui ont été réitérés après le renouvellement du bail, en justifiaient la résiliation.

10. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le troisième moyen

Enoncé du moyen

11. La société Vent et Marée fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, alors « que les juges du fond doivent motiver leur décision ; qu'en déboutant sans aucun motif la société Vent et Marée de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice lié à l'interdiction qui lui avait été faite de se servir de l'ascenseur permettant l'accès de son restaurant à un client handicapé et résultant de l'inaction prolongée du syndicat de copropriétaires et du bailleur pour mettre fin à des infiltrations répétées d'eau en provenance des canalisations d'eaux usées de l'immeuble et d'une fuite de douche du deuxième étage, préjudices invoqués par la société Vent et Marée, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

12. Sous le couvert du grief non fondé de défaut de réponse à conclusions, le moyen critique en réalité une omission de statuer qui peut être réparée par la procédure prévue à l'article 463 du code de procédure civile.

13. Le moyen est donc irrecevable.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Vent et Marée aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mai deux mille vingt et un.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SAS Cabinet Colin - Stoclet, avocat aux Conseils, pour la société Vent et Marée.

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail liant Mme [R] [L] veuve [N], la SCI [Personne physico-morale 1], d'une part et la société Vent et Marée, d'autre part, à compter du 23 octobre 2019, d'avoir condamné la société Vent et Marée à payer à Mme [R] [N] représentée par son tuteur, l'Udaf des Hauts de Seine, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes exigibles selon le bail expiré, à compter du 23 octobre 2019, jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés, d'avoir dit que l'indemnité d'occupation ainsi fixée sera indexée sur l'indice trimestriel du coût de la construction, publié par l'INSEE, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de la résiliation du bail, d'avoir dit que la SARL Vent et Marée devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que tous occupants de son chef les lieux occupés au [Adresse 6] à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification de la décision et d'avoir dit que faute pour la SARL Vent et Marée de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, l'Udaf des Hauts de Seine, ès qualités de tuteur de Mme [R] [L] veuve [N], et la SCI [Personne physico-morale 1], pourront faire procéder à son expulsion avec l'assistance de la force publique, si besoin est ;

AUX MOTIFS QUE sur les conséquences du renouvellement du bail en cours d'instance, la société Vent et Marée soutient que le renouvellement à laquelle la bailleresse n'a pas répondu dans le délai de trois mois, fait obstacle à ce que la bailleresse puisse continuer à se prévaloir des manquements invoqués à son encontre avant la demande de renouvellement du bail ; que ce à quoi s'oppose la bailleresse qui soutient que le renouvellement du bail étant intervenu en raison de son absence de réponse dans les trois mois à la demande de renouvellement présentée par le locataire par acte d'huissier de justice le 28 décembre 2016, n'a pu avoir aucun effet sur sa demande tendant à l'acquisition de la clause résolutoire au 20 juillet 2012, et à la résiliation du bail, alors pendante ; qu'en l'espèce, l'action aux fins de constater au 20 juillet 2012, l'acquisition de la clause résolutoire du bail expiré et le prononcé de la résiliation dudit bail, était pendante devant le tribunal de grande instance depuis le 7 mai 2013, lorsque la société locataire a fait délivrer une demande de renouvellement de bail, à laquelle la bailleresse n'a pas répondu dans le délai de trois mois, ce qui a entraîné le renouvellement du bail ; que pour autant la renonciation à un droit ne se présume pas et l'attitude de la bailleresse qui n'a pas répondu à la demande de renouvellement du bail, alors qu'elle poursuivait devant le tribunal la procédure de résiliation dudit bail, ne manifeste pas de manière non équivoque une volonté de sa part de ne plus se prévaloir des manquements qu'elle imputait à la société ; qu'il en résulte que le renouvellement du bail, ne fait pas obstacle à l'examen des griefs allégués par la bailleresse et tendant à l'acquisition de la clause résolutoire ; (?) que sur la résiliation du bail, la bailleresse sollicite à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation du bail en application des articles 1184 et 1741 du code civil ; qu'elle reproche à la société locataire de ne pas avoir respecté l'avenant du 23 juin 2005 relatif à l'utilisation de l'ancienne loge de la gardienne en local poubelles, de provoquer depuis dix ans d'importantes nuisances à la copropriété : nuisances olfactives persistantes et encore constatées le 19 janvier 2017 et le 15 mai 2018, dégradations et annexion sans autorisation des parties communes et appropriation de parties privatives pour y installer ses containers poubelles (PV dressé le 23 juin 2017), refus de faire cesser les infiltrations dont elle était responsable alors même qu'elle avait reçu un rapport du cabinet Eurexo la mettant directement en cause, branchement illégal sur un compteur électrique commun, retard dans le paiement des loyers entraînant la délivrance de commandements ; que la société Vent et Marée soutient qu'elle n'est pas à l'origine des manquements qu'on lui impute, qu'elle n'utilise pas les parties communes que les nuisances olfactives ont pour origine des infiltrations d'eau en cave, ainsi que les containers poubelles de la société Franprix, autre locataire de l'immeuble ; qu'elle a fait constater par huissier de justice le 27 mai 2019, que le tapis de l'escalier entre le rez-dechaussée et le premier étage était propre ; qu'aucune odeur n'étaient perceptibles dans les parties communes ; qu'elle soutient qu'il lui était impossible, compte-tenu de la réglementation d'utiliser l'ancienne loge comme local pour stocker ses containers poubelles et offre de restituer cet espace ; que la cour relève que le bail dont s'agit ayant fait l'objet de cessions entre la société Pierre Paul Jacques, la société VSM et la société Vent et Marée, les engagements pris en 2005, par la société Pierre Paul Jacques envers la bailleresse relatifs à l'aménagement aux frais du preneur de l'ancienne loge de la concierge en local de stockage des containers poubelles du restaurant, suivi de l'exécution des travaux d'aménagement dudit local par la société VHSM, en 2009, constaté par huissier de justice le 9 juillet 2009, ledit local étant transformé en chambre froide ventilée, entièrement carrelée sur les murs et le sol, équipée d'un siphon d'évacuation des eaux usées, et muni d'un sas en ce qui concerne son accès avec le restaurant, sont opposables à la société Vent et Marée ; qu'il a été constaté à plusieurs reprises par huissier de justice que cet espace mis à disposition de la société locataire dans un unique but, n'avait jamais été utilisé à cette fin, mais transformé en bureau, alors même qu'il n'est pas démontré que ces locaux étaient affectés à l'habitation en 1970, le logement de la concierge étant prévu dans des locaux distincts, ou qu'ils contreviendraient à l'arrêté du 23 novembre 1979, dans la mesure où ils ne sont pas au remisage de voitures d'enfants, à la restauration et à la vente de produits alimentaires », mais qu'il était prévu depuis l'origine qu'ils devaient être équipés d'un sas ; que dans ces conditions, la société Vent et Marée a commis un manquement contractuel grave en s'obstinant à ne pas utiliser le local dont s'agit, conformément à la destination qui avait été convenu entre les parties, mais à usage de bureau ; que par ailleurs, il résulte du constat d'huissier dressé le 19 janvier 2017 que des odeurs de cuisine et de poisson sont « très largement perceptibles » dans la cage d'escalier du rez-dechaussée au premier étage, qu'il en est de même au premier étage, le tapis d'escalier étant sale et usé ; que dans la cour intérieure de l'immeuble une poubelle ne porte pas de capot, alors que des déchets sont présents à l'intérieur, une étiquette mentionnant le nom « VIN et MAREE » ; que dans le couloir des caves l'huissier note la présence de nombreux objets dont des sacs de linge professionnel marqués INITIAL ; que le constat d'huissier de justice dressé le 15 mai 2018, mentionne également la présence de sacs INITIAL dans ces couloirs, qu'une forte odeur de poisson se dégage à l'intérieur de la cour, que le tapis de la cage d'escalier entre le rez-de-chaussée et le premier étage est largement « souillé, sali, tâché » ; que l'huissier note également que durant ses constatations « un homme sort de la porte palière du 1er étage, avec une gamelle en inox à la main afin de descendre. Après nous avoir vu, il remonte et rendre dans le local » ; que la société locataire nie être l'auteur du dépôt d'objet lui appartenant dans les couloirs des caves, mais il convient d'observer que des sacs de linges professionnels marqués INITIAL se trouvaient également dans la cave n° 14, appartenant à Mme [N] et occupée sans droit par la société Vent et Marée, ainsi que l'a constaté l'huissier le 23 juin 2017 et que l'a reconnu la société Vent et Marée qui a accepté de débarrasser cette cave, si bien qu'il est ainsi suffisamment établi que les sacs marqués INITIAL contiennent du linge appartenant à la société Vent et Marée et qu'elle est l'auteur du dépôt de ces sacs dans les parties communes ; que certes, la société Vent et Marée a fait constater par huissier de justice le 27 mai 2019 à 21 heures qu'aucun objet ni aucun élément appartenant au restaurant n'encombraient les couloirs de circulation du soussol, de même, que le tapis de l'escalier entre le rez-de-chaussée et le premier étage « est propre et qu'il ne comporte aucune tâche majeure » que l'huissier de justice n'a perçu aucune odeur en descendant l'escalier principal et qu'il a constaté que la cave n°14 était occupée par un tiers ; que de même des constats d'huissier établis à la demande de la société Vent et Marée ont mis en évidence que le magasin Franprix occupant l'autre lot à usage de boutique situé en rez-de-chaussée de l'immeuble, était lui-même à l'origine de nuisances olfactives, compte tenu de la mauvaise gestion de ses déchets et qu'à certaines époques de mauvaises odeurs pouvaient provenir de canalisations ; qu'il n'en reste pas moins que de manière répétée, récente et postérieurement au renouvellement du bail liant les parties, il a été constaté, que la société Vent et Marée a continué à occuper irrégulièrement les couloirs des sous-sols avec des objets lui appartenant, alors qu'à plusieurs reprises il lui en avait été fait défense, et que des odeurs dont l'origine ne peut être attribuée au commerce Franprix, puisqu'il s'agit d'odeurs de poisson, ont été constatées dans la cage d'escalier principal entre le rez-de-chaussée et le premier étage et dans la cour, que l'huissier de justice a constaté qu'un des salariés empruntait dans le sens de la descente l'escalier principal, alors que ce dernier ne peut servir que comme escalier de secours, ainsi que le précise le bail ; que ces manquements pris en leur ensemble, qui ont perduré dans le temps jusqu'à une période récente, sont d'une gravité suffisante pour entraîner la résiliation du bail liant les parties en application de l'article 1184 du code civil ; que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion de la société locataire et correctement fixé le montant de I'indemnité d'occupation irrégulière, dont le fondement est à la fois compensatoire et indemnitaire à une somme égale au montant du loyer principal charges et taxes en sus ;

1°) ALORS QUE si le bailleur ne répond pas dans le délai de trois mois à la suite de la demande de renouvellement du preneur, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement au terme dudit délai ; que le bailleur qui ne s'est pas opposé à la demande de renouvellement du bail a irrévocablement accepté ce renouvellement, ce qui fait obstacle à la poursuite d'une instance en résiliation engagée avant l'exercice de ce droit ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le 7 mai 2013, la bailleresse avait saisi le tribunal de grande instance de Paris sur le fondement des articles 1184 et 1741 du code civil et L. 145-41 du code de commerce d'une demande principale d'acquisition de la clause résolutoire à l'encontre de la société Vent et Marée et d'une demande subsidiaire de résiliation du bail (arrêt, p. 4 et p. 8) ; que, le 28 décembre 2016, la société Vent et Marée a présenté une demande de renouvellement du bail à laquelle la bailleresse n'a pas répondu dans le délai de trois mois, ce qui a entraîné le renouvellement du bail (arrêt, p. 8) ; qu'il résultait de ces constatations que le renouvellement du bail en cours d'instance faisait obstacle à ce que l'action en résiliation du bail, engagée avant ce renouvellement, se poursuive ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé les articles L. 145-10 du code de commerce, ensemble l'article 1884, devenu 1224 du code civil ;

2°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE si le bailleur ne répond pas dans le délai de trois mois à la suite de la demande de renouvellement du preneur, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement au terme dudit délai ; que le bailleur qui ne s'est pas opposé à la demande de renouvellement du bail a irrévocablement accepté le renouvellement dudit bail, ce qui fait obstacle à la poursuite d'une instance en résiliation engagée avant l'exercice de ce droit ; que, dès lors, seuls de nouveaux manquements, postérieurs au renouvellement du bail, peuvent en justifier la résiliation, la poursuite d'un manquement antérieurement connu par le bailleur avant le renouvellement du bail, ne pouvant en revanche plus être invoquée ; qu'en l'espèce, la cour d'appel s'est fondée sur un manquement antérieur au renouvellement du bail, qui s'est poursuivi après le renouvellement, pour en justifier la résiliation, puisqu'elle a estimé que la société Vent et Marée avait « commis un manquement contractuel grave en s'obstinant à ne pas utiliser le local dont s'agit, conformément à la destination qui avait été convenu entre les parties, mais à usage de bureau » (arrêt, p. 13 § 3) ; qu'en se fondant ainsi sur un manquement connu du bailleur antérieurement au renouvellement du bail, tandis qu'un tel manquement ne pouvait plus être invoqué par le bailleur pour fonder sa demande de résiliation, même si le manquement s'était poursuivi postérieurement au renouvellement, la cour d'appel a violé les articles L. 145-10 du code de commerce, ensemble l'article 1884, devenu 1224 du code civil ;

3°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation dispose que constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements de gardien ; qu'en l'espèce, la société Vent et Marée faisait valoir, que cette disposition prévoyait que le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation était soumis à autorisation préalable et que constituait des locaux à usage d'habitation la loge d'un gardien ; que la société Vent et Marée en déduisait qu'à le supposer démontré, l'engagement de la société [E]Pierre Paul Jacques[T] [F] selon lequel l'ancienne loge de gardien devait être transformée en local de stockage des containers poubelles du restaurant, ne lui était pas opposable, en l'absence d'autorisation administrative obtenue par le bailleur de changement de destination de la loge afin de la transformer en local à poubelle (concl. p. 15) ; que la cour d'appel a constaté que la société [E]Pierre Paul Jacques[T] [F] avait pris l'engagement envers la bailleresse « relatifs à l'aménagement aux frais du preneur de l'ancienne loge de la concierge en local de stockage des containers poubelle » (arrêt, p. 12) ; qu'en jugeant néanmoins que la société Vent et Marée avait commis un manquement à ses engagements contractuels en s'abstenant d'utiliser l'ancienne loge de gardien comme local à poubelle aux motifs qu' « il n'est pas démontré que ces locaux étaient affectés à l'habitation en 1970, le logement de la concierge étant prévu dans des locaux distincts » (arrêt, p. 12), tandis que la loge de gardien, annexe de son logement, était un local à usage d'habitation, en application de l'article L. 631-7 du code de la construction de l'habitation, et qu'une autorisation préalable de changement de destination, qui n'avait pas été demandée par la bailleresse, était nécessaire, de sorte qu'aucun manquement à ses obligations contractuelles ne pouvait être reproché à la société Vent et Marée sur ce fondement, la cour d'appel a violé l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable au litige, ensemble l'article 1184, devenu 1224 du code civil ;

4°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE seul un manquement d'une gravité suffisante peut justifier la résiliation judiciaire du bail ; que le juge apprécie la gravité des manquements au jour où il statue et doit caractériser en quoi les manquements, bien qu'ayant disparu, justifiaient néanmoins la résiliation du bail ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément constaté que par constat d'huissier de justice du 27 mai 2019, la société Vent et Marée établissait qu'aucun objet ni élément appartenant au restaurant n'encombraient les couloirs de circulation du sous-sol, que le tapis de l'escalier était propre, qu'aucune odeur n'était perceptible et que la cave n°14 était occupée par un tiers (arrêt, p. 12 et 13) ; que la cour d'appel a ainsi constaté qu'au jour où elle statuait, les manquements reprochés par la société bailleresse n'étaient plus caractérisés ; qu'en jugeant que les manquements, pris en leur ensemble, avaient perduré dans le temps jusqu'à une période récente et étaient d'une gravité suffisante pour entraîner la résiliation du bail liant les parties, sans expliquer en quoi nonobstant leur disparition au jour où elle statuait, les manquements étaient suffisamment graves pour empêcher la poursuite du contrat de bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184, devenu 1224 du code civil ;

5°) ALORS QUE la société Vent et Marée avait souligné, dans ses conclusions d'appel (p. 16 § 3s.), que des nuisances olfactives ne pouvaient justifier la résiliation du bail que si elles présentaient un caractère anormal ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions, d'autant plus opérantes qu'il ressortait par ailleurs des éléments produits aux débats que les odeurs de poissons n'étaient pas observées systématiquement et qu'au contraire, une partie des odeurs était imputable à la société Franprix, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Vent et Marée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS QUE sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires, (?) le syndicat forme une demande de dommages-intérêts en application de la théorie des troubles anormaux de voisinage, la société locataire ayant à plusieurs reprises violé le règlement de copropriété ; qu'iI lui fait grief d'avoir acheminé de la marchandise du restaurant par les parties communes de l'immeuble, évacué des déchets provenant de la cuisine située au premier étage de l'immeuble par l'escalier principal, encombré des parties communes (en ce inclus les caves et couloirs en sous-sol) par l'entreposage de tout bien mobilier, stock, marchandise quel qu'elle soit, entreposé des poubelles du restaurant dans la cour de l'immeuble, provoqué des incivilités ou formes d'agressivité à l'égard des autres occupants de l'immeuble ; que la cour relève que le fait d'entreposer des poubelles dans la cour commune n'est pas interdit par le règlement de copropriété, cependant les occupants de l'immeuble ne doivent pas troubler la jouissance des locaux, et il résulte de certains des procès-verbaux versés aux débats que les containers poubelles de la société Vent et Marée, se trouvant dans cet espace étaient dépourvus de couvercles, ce qui est à l'origine de nuisances olfactives ; que l'escalier principal ne peut être utilisé que comme sortie de secours par la société locataire et il lui est fait interdiction d'encombrer les parties communes ; que les pièces produites aux débats établissent que par le passé la société Vent et Marée a utilisé l'escalier principal pour acheminer des marchandises jusqu'à ses cuisines situées au premier étage et utilisé cet escalier pour évacuer ses déchets ; qu'elle a par ailleurs, continué à entreposer dans couloirs en soussol divers matériels lui appartenant ; que ces manquements n'ont pas été continus, la société Vent et Marée ayant pour sa part fait constater à plusieurs reprises que ces espaces communs étaient dégagés ; que les incivilités reprochées au personnel de la société Vent et Marée, qui sont niées par cette société ne résultent que des seules allégations de copropriétaires et ne sont étayées par aucunes pièces complémentaires ; qu'elles ne peuvent en conséquence être retenues ; que dans ces conditions, les manquements reprochés à la société Vent et Marée ont été à l'origine d'un trouble anormal du voisinage, et qui engagent de plein droit la responsabilité de la société Vent et Marée en vertu du principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, et que la victime d'un trouble anormal du voisinage émanant d'un immeuble donné en location peut en demander réparation tant au locataire qu'au bailleur propriétaire de l'immeuble ; que le préjudice dont le syndicat est recevable à solliciter la réparation est celui qui est subi collectivement par l'ensemble des copropriétaires de la même façon ; qu'il consiste en la multitude des tracas occasionnés par les violations du règlement de copropriété qui atteignent l'ensemble des copropriétaires de la même façon ; que ce préjudice sera justement réparé par l'allocation de la somme de 5.000 euros de dommages-intérêts ;

1°) ALORS QUE nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ; que l'intensité et la durée des nuisances sont prises en compte pour caractériser l'existence d'un trouble anormal de voisinage ; que l'existence, de manière discontinue, de nuisances olfactives, de passage de personnel et d'encombrement temporaire de matériel, troubles qui ont cessé au jour où le juge statue, ne peut caractériser un trouble anormal de voisinage ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que les manquements reprochés à la société Vent et Marée n'avaient pas été continus, que la société avait parfois omis de mettre un couvercle sur les containers poubelles, entraînant des nuisances olfactives, que par le passé la société Vent et Marée avait pu utiliser l'escalier principal pour acheminer des marchandises jusqu'aux cuisines et utilisé l'escalier pour évacuer ses déchets et qu'elle avait entreposé dans le sous-sol divers matériel lui appartenant (arrêt, p. 14) ; que les troubles avaient néanmoins cessés au jour où la cour d'appel statuait (arrêt, p. 13 § 3) ; qu'en en déduisant néanmoins que les manquements reprochés à la société Vent et Marée avaient été à l'origine d'un trouble anormal du voisinage, ce qui engageait de plein droit sa responsabilité, tandis qu'il ressortait de ses constatations que les troubles, qui avaient cessé, avaient été limités dans leur intensité et dans leur durée, de sorte qu'aucun trouble anormal de voisinage ne pouvait être caractérisé, la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil ;

2°) ALORS QUE SUBSIDIAIREMENT, en retenant que les manquements reprochés à la société Vent et Marée avaient été à l'origine d'un trouble anormal du voisinage ce qui engageait de plein droit sa responsabilité, sans rechercher, ainsi qu'il le lui était demandé (conclusions, p. 8 et 16), si les nuisances constatées étaient normales pour un commerce de restauration, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la société Vent et Marée de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;

AUX MOTIFS QUE dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 9 mai 2019, la SARL Vent et Marée demande à la cour (?) à titre reconventionnel de : condamner la SCI [Personne physico-morale 1], Mm [I] [N] représentée par son tuteur l'UDAF des Hauts de Seine et le syndicat des copropriétaires solidairement à payer à la société Vent et Marée la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;

ALORS QUE les juges du fond doivent motiver leur décision ; qu'en déboutant sans aucun motif la société Vent et Marée de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice lié à l'interdiction qui lui avait été faite de se servir de l'ascenseur permettant l'accès de son restaurant à un client handicapé et résultant de l'inaction prolongée du syndicat de copropriétaires et du bailleur pour mettre fin à des infiltrations répétées d'eau en provenance des canalisations d'eaux usées de l'immeuble et d'une fuite de douche du deuxième étage, préjudices invoqués par la société Vent et Marée (conclusions, p. 19), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.