LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
SG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 6 mai 2021
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10214 F
Pourvoi n° B 20-17.078
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 MAI 2021
1°/ M. [B] [E], domicilié [Adresse 1],
2°/ la société La Motte Picquet Roule, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2],
ont formé le pourvoi n° B 20-17.078 contre l'arrêt rendu le 25 février 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], dont le siège est [Adresse 4], représenté par son syndic la société Cabinet [D], dont le siège est [Adresse 5], défendeur à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations écrites de la SCP Zribi et Texier, avocat de M. [E] et de la société La Motte Picquet Roule, de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], après débats en l'audience publique du 23 mars 2021 où étaient présents, M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. [E] et la société La Motte Picquet Roule aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [E] et la société La Motte Picquet Roule et les condamne in solidum à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille ving et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Zribi et Texier, avocat aux Conseils, pour M. [E] et la société La Motte Picquet Roule.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué
D'AVOIR condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet [D] à payer à la SCI La Motte Piquet Roule la seule somme de 1.000 euros au titre du préjudice matériel de réparations locatives et débouté La SCI La Motte Piquet Roule du surplus de toutes ses autres demandes à ce titre,
AUX MOTIFS QUE « sur la remise en état de la loge de gardiens : M. [E] et la SCI La Motte Piquet Roule soutiennent que le locataire est tenu des réparations locatives faute pour lui de combattre efficacement la présomption de l'article 1731 du code civil en rapportant la preuve contraires le logement étant réputé en bon état lors de rentrée dans les lieux en 2005, peu important qu'il ait été occupé antérieurement, ce qui était toujours le cas en 2011 à la lecture du constat d'huissier faisant foi jusqu'à inscription de faux alors que le constat d'huissier dressé au terme du bail montre de façon objective que le logement a été volontairement dégradé ; que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] réplique que les réparations locatives ne peuvent être placées à la charge du locataire compte tenu de la vétusté des lieux occupés par des gardiens successifs depuis plus de 30 ans ainsi que l'a justement retenu le tribunal ; qu'il ajoute que la preuve des dégradations n'est pas rapportée en l'absence de production de l'état des lieux d'entrée et compte tenu du caractère partial du constat d'huissier, aucune expertise n'ayant en outre été sollicitée de sorte que le tribunal aurait dû rejeter totalement la demande qui lui était soumise ; qu'il critique les devis produits qui comportent des postes incombant exclusivement au propriétaire s'agissant de travaux de mises aux normes ou d'amélioration des lieux ; qu'il est exact que l'article 1 731 du code civil fait peser sur le preneur une présomption simple de délivrance des lieux en bon état de réparations locative, de sorte que les règles générales de preuve des obligations issues de l'article 1353 du même code invoquées par le syndicat des copropriétaires ne trouvent pas à s'appliquer, étant observé que le contrat de bail ne fait que reproduire les règles d'établissement des états des lieux définies par l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 lesquelles ne sont en pas contradiction avec celles de l'article 1 731 ; que cependant il n'y a pas lieu de faire application de cette règle lorsque le mauvais état du logement à la sortie des lieux résulte uniquement de la vétusté c'est à dire de l'usure naturelle liée à l'écoulement du temps conformément à l'article 1755 du code civil et à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'en l'espèce, la bailleresse produit un procès-verbal de constat dressé le 8 décembre 2011 dans lequel figurent exclusivement des prises de vue générales des pièces principales du logement, alors meublé et occupé par le gardien l'immeuble, M. [G] ; que le procès-verbal établi unilatéralement par huissier le 30 décembre 2016 après le départ de l'occupant est au contraire assorti de photographies prises en gros plan et de descriptions détaillées, les pièces étant nues ; que les deux documents n'ont donc pas été établis dans le même objectif de sorte que leur comparaison, dans le but d'établir le bon état du logement à l'origine, autrement que par présomptions, et sa dégradation ultérieure, n'est pas démonstrative de la faute commise par l'occupant à qui le logement a été attribué par la locataire ; qu'elle l'est d'autant moins que, dans les deux cas, on peut y voir des revêtements de sols, des tapisseries et des faïences murales ainsi que des éléments d'équipement (meubles de cuisine et de salle de bain) de style particulièrement démodé ; qu'il en ressort également que des fissures, dont on ne voit pas comment elles pourraient être du fait du locataire, affectent le mur en partie haute au niveau du chambranle de la porte d'accès lesquelles ont entraîné la déchirure de la tapisserie dans la pièce principale ; que le parquet collé sur chape béton de type mosaïque visible sur les photographies, lui-même recouvert d'un linoleum aux motifs démodés, est de conception ancienne de sorte qu'il n'est pas anormal que certaines des lamelles de petite dimension se décollent avec le temps sans la faute du locataire ; que les prises cassées sont également de conception ancienne et ne répondent manifestement plus aux normes électriques depuis de nombreuses années ; que les mêmes observations valent en ce qui concerne la baignoire dont le revêtement plastifié se décolle, l'oxydation des robinets d'arrêt et le plan de travail carrelé de la cuisine ; que d'une façon générale, le logement apparaît sur les photographies prises tant en 2005 qu'en 2016 comme étant particulièrement vétuste, aucune amélioration n'y ayant été manifestement apportée depuis de nombreuses années, étant observé que le syndicat des copropriétaires produit les contrats de travail de M. [G] qui établissent que ce dernier occupait le logement donné à bail à l'intimée depuis 1982, ce fait n'étant pas contesté par la bailleresse ; que c'est donc à bon droit que le premier juge a considéré que la durée d'occupation de plus de trente ans avait généré une usure normale des lieux sans dégradation imputable au locataire, du moins pour l'essentiel ; que la cour observe en outre que les devis produits correspondent à une remise à neuf du logement incluant de très nombreuses améliorations (pose de faux plafonds, doublage des murs, coffrage des tuyauteries, modification des raccordements de plomberie, pose de fenêtres double vitrage, création d'une nouvelle installation électrique « aux normes ») qui ne relèvent en aucun cas des réparations locatives ; que le tribunal a cependant relevé à juste titre que, indépendamment de la vétusté du logement, le locataire restait responsable du danger induit par les fils coupés à proximité du tableau électrique, la cour y ajoutant celui du système d'éclairage relevant du bricolage approximatif, de l'humidité excessive de la cuisine née d'une fuite non traitée au niveau du robinet de l'évier et de l'état de saleté dans lequel les lieux ont été restitués particulièrement en ce qui concerne la salle de bain dont le lavabo est bouché tout en évaluant le coût des travaux de reprise à 1 000 euros ; le jugement critiqué sera donc confirmé sur ces points » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire qui quitte les lieux doit les laisser libres de toute occupation, et est tenu des réparations sauf vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuits ou force majeure, et tenu des menus réparations du décret du 26 août 1987 ; qu'il répond également des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; qu'il est versée aux débats par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic, le cabinet [D] un document non signé au nom de la SA Lesage comme gérant de l'immeuble, de contrat de travail avec Monsieur [G] avec ancienneté depuis le 1er avril 1992 ; que la SCI de la Motte-Picquet Roule ne démontre par aucun élément de preuve que cet emploi n'a pas été occupé depuis cette date de manière continue par ce gardien, alors que la preuve par attestation de copropriétaires pouvait être obtenue, et ne verse pas plus les appels de charges qui mentionnent nécessairement le salaire versé aux gardiens et qui lui ont nécessairement été remis lors de son acquisition; qu'il en résulte qu'avant la conclusion du bail à effet rétroactif au 1er janvier 2005 avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic, le cabinet [D], les locaux étaient déjà occupés à cet usage ; qu'aucun état des lieux d'entrée n'a été établi entre les parties, et la seule mention au bail du « bon état d'usage et de réparation » des lieux n'est pas probatoire de l'état réel de celui-ci lors de la prise à bail ; que la présomption de bon état de l'article 1731 du Code civil ne trouve application que sauf preuve contraire; qu'or il n'est pas noté un état des lieux neuf et le fait que le gardien soit dans les lieux depuis 1982 ne présuppose pas une totale absence de travaux d'entretien par le précédent propriétaire des lieux avant l'acquisition de la SCI de la Motte Piquet Roule, mais détermine l'occupation prolongée, qui fait présumer la vétusté des équipements et de revêtement ; que le constat du 8 décembre 2011 n'a pas été établi contradictoirement entre les parties ; seul le gardien Monsieur [G] était présent dans les yeux ; qu'il est mentionné un bon état général de l'appartement qui donne sur la partie arrière du bâtiment A, où il est disposé d'un jardin bien entretenu ; que les photos en annexe sont prises de loin cependant et le détail dans chaque pièce n'est pas réalisé; que dans le constat du 30 décembre 2016, Il est à noter que les revêtements de sol et des murs n'ont pas été modifiés ; que l'ensemble de ce revêtement est usagé ou sale en salle de bain et les équipements de la salle de bain sont anciens et très sales, le lavabo paraît bouché ; qu'en pièce principale, le revêtement de sol en linoléum est usagé et laisse voir le parquet, le papier peint est déchiré ; il paraît manquer dans les toilettes un radiateur ; la pièce gauche de l'entrée un revêtement de sol usagé, et avec des trous et le parquet se décolle si le linoléum est découpé ; les prises sont cassées ou déposées mais elles sont manifestement ancienne compte tenu de leur type ; que dans la cuisine les murs sont sales et le sol est sale ; l'ensemble du point évier, y compris cet évier sale et fêlé est ancien; qu'il existe un goutte-à-goutte d'eau qui infiltre du robinet vers dessous ce qui conduit à une forte humidité ; qu'il existe un coffrage dans la cuisine ; que dans l'entrée, les revêtements sont en état d'usage ou usagés pour le sol et le papier est vétuste ; que le tableau électrique présentant un ensemble de câbles fourreau laissant apparaître les fils coupés et le linoléum est collé sur le parquet ; que le jardin n'est pas en état de friche, il existe une pelouse et des parterres, et quelques pots de fleurs ; que la durée d'occupation de plus de 30 ans détermine la vétusté de tous les revêtements sans dégradation due aux locataires et la vétusté de tous les équipements de base des salles de bain et WC cuisine ; que de même, le type d'installation électrique est manifestement ancien, et son état ne relève pas d'un manque d'entretien du locataire, alors que le bailleur a la charge de la mise en oeuvre de travaux d'installation de ce type ; qu'il peut seulement être retenu à la charge du locataire un état des fils dangereux près pas du disjoncteur ; qu'il n'apparaît pas dans le constat du 8 décembre 2011, et le fait que les lieux ont supporté de l'humidité dans la cuisine par le fait que l'eau n'ait pas été coupée manifestement ; que le fait que les lieux soient très sales en salle de bain démontre également un manque d'entretien ou de négligence dans la restitution, quand bien même les lieux était très usagés ; qu'à ce titre seulement une indemnisation est due par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic, le cabinet [D] dans la limite de 1000 ? ; que le jardin est en état d'usage et qu'il n'est pas démontré qu'il existait une haie séparative lors de la mise à disposition ; que la SCI la Motte-Picquet Roule sera déboutée de sa demande de remise en état » ;
1°) ALORS QUE s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ; qu'il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute, par l'effet de la vétusté ou de la force majeure ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la SCI La Motte Piquet Roule avait donné l'appartement nouvellement acquis à bail au syndicat des copropriétaires par contrat en date du 3 octobre 2005 à effet au 1er janvier 2005, sans qu'un état des lieux d'entrée ait été établi ; qu'en retenant néanmoins, pour déclarer que l'état de détérioration des locaux était dû à la vétusté, « que la durée d'occupation de plus de trente ans avait généré une usure normale des lieux sans dégradation imputable au locataire » dès lors que les lieux avaient été occupés par un couple de gardiens pendant 23 années avant que le syndicat des copropriétaires ne les prenne à bail, la cour d'appel a présumé un état de vétusté des locaux au jour de l'entrée dans les lieux du locataire en l'absence d'état des lieux, et violé ainsi l'article 1731 du code civil ;
2°) ALORS QUE, en tout état de cause, la vétusté correspond aux désordres résultant d'un usage normal et légitime de la chose louée et s'apprécie en considération de l'état des locaux lors de l'entrée dans les lieux et de la durée d'occupation par le preneur ; qu'il résulte de l'arrêt attaqué que la SCI La Motte Piquet Roule avait donné l'appartement à bail au syndicat des copropriétaires par contrat en date du 3 octobre 2005 à effet au 1er janvier 2005, de sorte que onze années seulement s'étaient écoulées entre la prise de possession par le syndicat des copropriétaires, locataire, d'un appartement réputé en bon état et sa restitution le 30 décembre 2016 ; qu'en appréciant la vétusté non pas en considération de l'état des locaux lors de l'entrée dans les lieux et la durée d'occupation du preneur, qui avait duré onze ans, mais en fonction de la durée d'occupation de l'occupant, le gardien de l'immeuble, à savoir, trente années, la cour d'appel a violé les articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1731 et 1755 du code civil ;
3°) ALORS QUE, en toute hypothèse, le constat de la vétusté des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement implique exclusivement que soit prononcé un abattement de l'indemnité due au bailleur en raison des dégradations les affectant ; qu'en déboutant l'exposante de l'intégralité de ses demandes au titre des dégradations affectant les revêtements de sols, tapisseries et faïences murales, parquet, prises électriques, robinets d'arrêt et plan de travail carrelé de la cuisine, dont elle avait pourtant constaté la nécessité d'un remplacement intégral, sans laisser à la charge du preneur une indemnité correspondant à la valeur résiduelle des biens au-delà de leur durée de vie estimée, la cour d'appel a violé l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1755 du code civil ;
4°) ALORS QU'en ne s'expliquant pas sur les désordres invoqués à l'encontre de la locataire correspondant à la disparition du radiateur, la présence de trous de cheville dans les murs et la destruction des prises électriques, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1755 du code civil ;
5°) ALORS QUE la cour d'appel a relevé l'existence « de fissures affectant les murs au niveau du chambranle de la porte d'accès ayant entraîné la déchirure de la tapisserie », sans rapport avec le bon état présumé de l'appartement au jour du contrat de bail ; qu'en énonçant, pour écarter toute indemnisation à ce titre par le preneur, « qu'on ne voit pas comment elles pourraient être le fait du locataire », la cour d'appel, qui n'a pas fait peser la charge de la preuve de la cause de ces dégradations sur le preneur, a violé l'article 1315 du code civil ;
6°) ALORS QUE, en toute hypothèse, la cour d'appel a relevé l'existence « de fissures affectant les murs au niveau du chambranle de la porte d'accès ayant entraîné la déchirure de la tapisserie », sans rapport avec le bon état présumé de l'appartement au jour du contrat de bail ; qu'en refusant de tenir compte de ces fissures dans l'évaluation du coût des travaux de reprise imputables au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], au motif « qu'on ne voit pas comment elles pourraient être le fait du locataire », la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à justifier que le syndicat des copropriétaires aurait rapporté la preuve, qui lui incombait, de la cause de ces dégradations, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1732 du Code civil, 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil ;
7°) ALORS QUE le contrat de bail prohibait expressément la pose de linoléum sur le parquet ; que l'exposante faisait valoir que la réfection du sol était à tout le moins partiellement due à la violation de cette interdiction par le preneur ; qu'en la déboutant de toute indemnisation à ce titre, au motif « qu'il n'est pas anormal que certaines des lamelles de petite dimension se décollent avec le temps sans la faute du locataire », sans répondre au moyen tiré de la violation, par le preneur des stipulations du contrat de bail, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
8°) ALORS ENFIN QU'un constat d'huissier, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors qu'il est soumis à la libre discussion des parties ; qu'en écartant le constat d'huissier du 8 décembre 2011, soumis au débat contradictoire, au motif qu'il n'avait pas été établi contradictoirement entre les parties, seul le gardien M. [G] étant présent dans les lieux, la cour d'appel a violé l'article 1 de l'ordonnance n° 45-2592 du 2 novembre 1945, 9, 15 et 132 du code de procédure civile, l'article 1353 ancien du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SCI La Motte Piquet Roule de sa demande de remise en état du jardin sous astreinte,
AUX MOTIFS QUE « s'agissant enfin de l'espace vert situé à l'arrière de l'immeuble sur lequel donne le logement litigieux ainsi que les autres appartements du rez-de chaussée, il ne ressort pas des pièces produites par les appelants qu'ils en sont propriétaires, étant d'ailleurs observé que le bail ne fait pas mention d'un jardin ; qu'ils ne sont pas fondés à réclamer la remise en état de cet espace commun au moyen d'une haie végétale » ;
ALORS QUE le locataire est tenu d'entretenir les arbres et jardins afférents au bien loué ; que l'entretien de la végétation courante est à la charge du copropriétaire ayant la jouissance privative du jardin ou d'une terrasse arborée ; qu'en se fondant, pour exonérer le preneur de toute responsabilité en raison du défaut d'entretien du jardin, sur la circonstance que les exposants n'en étaient pas propriétaires, inopérante à exonérer le locataire de son obligation d'entretenir le jardin afférent au bien loué, dont il avait la disposition exclusive, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ensemble l'article 1er et l'annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SCI La Motte Piquet Roule de sa demande au titre du préjudice de jouissance et débouté M. [E] de sa demande au titre du manque à gagner locatif et du préjudice de jouissance.
AUX MOTIFS QUE « les seules dégradations imputables au locataire étant d'une ampleur minime et la vétusté du logement supposant d'important travaux de rénovation et de restructuration à la charge exclusive du propriétaire des lieux, le préjudice moral lié à l'impossibilité de jouir du logement et à la nécessité pour M. [E] de bouleverser ses projets, outre le fait qu'il peut difficilement être éprouvé par la société La Motte Piquet Roule, qui en demande également réparation, n'est pas établi » ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE « eu égard à la rénovation à mener de l'ensemble des lieux compte tenu de leur vétusté, le bénéficiaire de la reprise n'établit aucune faute du syndicat des copropriétaires de nature à lui causer une perte de chance d'occuper les lieux rapidement ; que M. [B] [E] subit donc logiquement le manque de revenus lié à la période de rénovation rendue nécessaire, outre une mise aux normes » ;
ALORS QUE la cassation qui interviendra sur le premier moyen de cassation, en ce que l'arrêt a limité à 1.000? la condamnation prononcée à l'encontre du syndicat des copropriétaires au titre des réparations locatives et, par là même, limité sa part de responsabilité dans l'état de dégradation avancé de l'appartement au jour de sa restitution, entraînera par voie de conséquence, la cassation de l'arrêt en ce qu'il a débouté la SCI La Motte Piquet Roule de sa demande au titre du préjudice de jouissance, et débouté M. [E] de sa demande au titre du manque à gagner locatif et du préjudice de jouissance.
