LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 1
NL4
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 8 avril 2021
Rejet
Mme BATUT, président
Arrêt n° 303 F-D
Pourvoi n° M 19-17.060
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 8 AVRIL 2021
1°/ M. B... R...,
2°/ Mme J... V...,
domiciliés tous deux [...],
ont formé le pourvoi n° M 19-17.060 contre l'arrêt rendu le 26 mars 2019 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre A), dans le litige les opposant :
1°/ à M. P... M..., domicilié [...] ,
2°/ à la société [...] , société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,
3°/ à la société Cap soleil financements, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
4°/ à la société Aragon immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , en la personne de M. G... I..., liquidateur, domicilié [...] ,
5°/ à la société Elite Insurance Compagny LTD, dont le siège est [...] ), représentée par la société EISL European Insurance Service LTD, domiciliée [...] ,
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Darret-Courgeon, conseiller, les observations de la SCP Richard, avocat de M. R... et de Mme V..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. M... et de la société [...] , après débats en l'audience publique du 16 février 2021 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Darret-Courgeon, conseiller rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Désistement partiel
1. Il est donné acte à M. R... et Mme V... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Aragon immobilier, la société Cap soleil financements et la société Elite Insurance Compagny LTD.
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 26 mars 2019), M. R... et Mme V... (les acquéreurs) ont, par acte dressé par M. M... (le notaire) du 17 décembre 2015, acquis une maison individuelle en ossature bois de la société Aragon immobilier (le vendeur).
3. Invoquant des désordres structurels affectant leur bien, les acquéreurs ont assigné en responsabilité et indemnisation le notaire et la SCP [...] (la SCP) ainsi que le vendeur, placé en liquidation amiable, et M. I..., son liquidateur, qui ont appelé en garantie la société Cap soleil financement et son assureur, la société Elite Insurance Compagny.
4. La responsabilité de la société Cap soleil financement a été écartée comme n'étant pas intervenue dans la construction de la maison et le vendeur ainsi que M. I... ont été condamnés à payer différentes sommes aux acquéreurs.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
5. M. R... et Mme V... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande à l'égard du notaire et de la SCP alors :
« 1°/ qu'en vertu de son devoir de conseil, le notaire a l'obligation de s'assurer de la validité et de l'efficacité de l'acte qu'il rédige ; qu'il en résulte que si le notaire, recevant un acte en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés, ne commet une faute en les tenant pour exactes que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est cependant tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse ; qu'en décidant néanmoins que les acquéreurs n'étaient pas fondés à reprocher au notaire de n'avoir pas vérifié les déclarations du vendeur selon lesquelles la société Cap soleil financements avait réalisé les travaux, au motif inopérant qu'il ne disposait pas d'éléments de nature à le faire douter de la véracité de telles déclarations, bien qu'il lui ait appartenu, en toute hypothèse, de procéder à leur vérification, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
2°/ qu'en vertu de son devoir de conseil, le notaire a l'obligation de s'assurer de la validité et de l'efficacité de l'acte qu'il rédige ; qu'il est dès lors tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, le caractère certain des éléments portés à sa connaissance par les parties à l'acte et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse ; qu'en décidant néanmoins que les acquéreurs n'étaient pas fondés à reprocher au notaire de n'avoir pas vérifié que la société Cap soleil financements avait effectivement réalisé les travaux, motifs pris que le vendeur lui avait remis une facture émanant de la société Cap soleil financements, rendant vraisemblable la réalité d'un contrat de louage d'ouvrage, bien qu'il lui ait appartenu de s'assurer, par toute investigations utiles, de la conclusion réelle et effective d'un tel contrat, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
6. Après avoir constaté que le vendeur avait déclaré au notaire que les travaux de construction de la maison avaient été effectués par la société Cap soleil financements, alors qu'elle avait préalablement interrompu sa mission, l'arrêt retient qu'il a communiqué au notaire, d'une part, une facture de cette société correspondant à un bon de commande mentionnant qu'il s'agissait d'un acompte global à valoir sur les constructions en cours et rendant vraisemblable son intervention, d'autre part, l'attestation d'assurance décennale auprès de la société Elite Insurance Compagny et le justificatif du paiement de la prime, et qu'il ne pouvait être reproché au notaire de n'avoir pas exigé de procès-verbal de réception des travaux, l'acte mentionnant son absence. Il ajoute qu'en l'état des pièces qui lui avaient été remises, il n'était pas démontré que le notaire aurait disposé d'éléments de nature à le faire douter de la véracité des déclarations du vendeur quant à l'intervention effective de la société Cap soleil financements dans la réalisation de la construction.
7. De ces constatations et appréciations souveraines, la cour d'appel a pu déduire que le notaire n'avait pas commis de faute en ne procédant pas à des investigations complémentaires.
8. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. R... et Mme V... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille vingt et un.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. R... et Mme V...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur B... R... et Madame J... V... de leur demande tendant à voir condamner Maître P... M... et la SCP [...] à les indemniser de leur préjudice au titre d'un manquement de Maître M... à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte de vente en date du 17 décembre 2015 ;
AUX MOTIFS QUE, sur la responsabilité du notaire il est reproché à celui-ci de ne pas avoir vérifié l'intervention effective de la Sarl CAP SOLEIL, assurée pour sa responsabilité civile décennale, en qualité de constructeur de l'ouvrage vendu ; que le notaire soutient avoir vérifié cette intervention et avoir annexé à son acte le bon de commande et une facture d'acompte acquittée de CAP SOLEIL, ainsi que l'attestation d'assurance ; qu'il fait valoir qu'il ne pouvait douter des déclarations erronées du vendeur quant à l'identité du constructeur ; que Monsieur R... et Madame V... soutiennent que le notaire, tenu de vérifier les déclarations du vendeur et les attestations produites par ce dernier n'a pas vérifié l'effectivité de la garantie décennale alors qu'il lui suffisait d'exiger la communication du contrat de louage d'ouvrage et du procès-verbal de réception ; que l'acte d'acquisition du 17 décembre 2015 établi par Maître M..., notaire associé membre de la SCP X... et M... précise que le vendeur « déclare ici ne pas avoir satisfait à l'obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage en tant que propriétaire ni à 1'obligation de souscrire une assurance couvrant sa responsabilité décennale en tant que constructeur non réalisateur » (p. 18 ) ; que l'acte ajoute que « l'acquéreur bénéficie de la garantie accordée dans le cadre de la responsabilité décennale prévue par l'article 1792 du code civil » (p.17 ) et que « le vendeur déclare que l'entreprise Cap Soleil, qui a effectué les travaux de construction du bien objet des présentes a souscrit un contrat d'assurance responsabilité civile décennale incluant la responsabilité civile professionnelle auprès de la compagnie EISL ELITE INSURANCE COMPAGNY, ainsi qu'il résulte de l'attestation ci-annexée et a justifié auprès du vendeur du paiement intégral de la prime » (p.19) ; qu'il est constant que le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de ses actes ; qu'il est également constant qu'en matière d'acte de vente d'un immeuble ayant fait l'objet, dans le délai de la garantie décennale, de travaux, le notaire doit vérifier l'exactitude des déclarations du vendeur faisant état de la souscription d'assurances obligatoires, notamment en exigeant les attestations d'assurances ; qu'en l'espèce, il n'est pas contestable ni contesté que Maître M... a bien procédé aux vérifications concernant l'existence de la garantie décennale, l'attestation d'assurance responsabilité civile décennale incluant la responsabilité civile professionnelle de l'assureur EISL ELITE INSURANCE COMPAGNY étant annexée à l'acte de vente, ainsi que la facture acquittée de la prime relative au contrat ; qu'en revanche, il est reproché à Maître M... de ne pas avoir vérifié les déclarations du vendeur faisant état de l'intervention de la Société CAP SOLEIL FINANCEMENTS alors qu'il lui appartenait de s'assurer de la réalité des travaux effectués par cette dernière afin de ne pas vider de son contenu une garantie essentielle du contrat, à savoir l'assurance responsabilité décennale ; qu'il est constant que le notaire, recevant un acte en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés, n'engage sa responsabilité que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude ; qu'en l'espèce, le vendeur, la Société ARAGON IMMOBILIER, a déclaré au notaire que l'entreprise CAP SOLEIL FINANCEMENTS avait réalisé les travaux de construction et a communiqué à Maître M... d'une part la facture de CAP SOLEIL du 15 février 2013 d'un montant de 17.120 € correspondant au bon de commande du 24 janvier 2013, cette facture mentionnant qu'il s'agissait d'un acompte global à valoir sur les constructions en cours, d'autre part l'attestation d'assurance décennale et le justificatif du paiement de la prime ; qu'en l'état des pièces qui lui avaient été remises, il n'est pas démontré que Maître M... aurait disposé d'éléments de nature à le faire douter de la véracité des déclarations du vendeur quant à la qualité de constructeur de la société CAP SOLEIL FINANCEMENTS, aucun indice ne lui permettant de soupçonner que cette dernière avait interrompu sa mission et n'était pas intervenue sur le chantier pour construire la maison de Monsieur R... et de Madame V... ; qu'en effet, la facture CAP SOLEIL n° 1302 d'un montant de 17.120 € correspondant au bon de commande n° 0131 du 24 janvier 2013 constituait un commencement de preuve d'un contrat de louage d'ouvrage, au sens de l'article 1362 du Code civil, rendant vraisemblable la réalité du contrat conclu entre les parties, étant relevé que la preuve d'un contrat de louage d'ouvrage n'est pas nécessairement subordonnée à l'existence d'un écrit et qu' en tout état de cause, la Société CAP SOLEIL est bien intervenue en qualité de constructeur au moins jusqu'au mois d'août 2013 ; que par ailleurs, il n'est pas contestable que le notaire a bien vérifié la souscription par la Société CAP SOLEIL d'une assurance de responsabilité décennale, la société ELITE INSURANCE ne contestant à aucun moment être l'assureur décennal de CAP SOLEIL ; qu'enfin, il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir exigé de procès-verbal de réception alors qu'il ressort de l'acte de vente qu'il a instrumenté « qu'aucun procès-verbal de réception des travaux n'a été établi mais que la date à laquelle les constructions comprises dans la vente sont devenues habitables et sont présumées avoir été tacitement reçues au sens de l'article 1792-6 du code civil est le 20 février 2015 ainsi qu'il résulte des faits de la déclaration d'achèvement et de conformité de travaux susvisée » ; que, par conséquent, en l'espèce, aucune investigation complémentaire ne pouvait être exigée du notaire, les déclarations erronées du vendeur corroborées par la facture de CAP SOLEIL et l'attestation d'assurance décennale n'étant pas de nature à faire naître chez Maître M... un doute concernant l'intervention effective de la Sarl CAP SOLEIL dans la réalisation de l'ouvrage litigieux ;qu'aucun manquement ni aucune faute ne peuvent donc être reprochés à Maître M... et à la SCP [...] , le jugement étant infirmé de ce chef ; que Monsieur R... et Madame V... seront donc déboutés de leurs demandes de condamnations présentées à leur encontre ;
1°) ALORS QU'en vertu de son devoir de conseil, le notaire a l'obligation de s'assurer de la validité et de l'efficacité de l'acte qu'il rédige ; qu'il en résulte que si le notaire, recevant un acte en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés, ne commet une faute en les tenant pour exactes que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est cependant tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse ; qu'en décidant néanmoins que Monsieur R... et Madame V... n'étaient pas fondés à reprocher à Maître M... de n'avoir pas vérifié les déclarations du vendeur selon lesquelles la Société CAP SOLEIL FINANCEMENTS avait réalisé les travaux, au motif inopérant qu'il ne disposait pas d'éléments de nature à le faire douter de la véracité de telles déclarations, bien qu'il lui ait appartenu, en toute hypothèse, de procéder à leur vérification, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QU'en vertu de son devoir de conseil, le notaire a l'obligation de s'assurer de la validité et de l'efficacité de l'acte qu'il rédige ; qu'il est dès lors tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, le caractère certain des éléments portés à sa connaissance par les parties à l'acte et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse ; qu'en décidant néanmoins que Monsieur R... et Madame V... n'étaient pas fondés à reprocher à Maître M... de n'avoir pas vérifié que la Société CAP SOLEIL FINANCEMENTS avait effectivement réalisé les travaux, motifs pris que le vendeur lui avait remis une facture émanant de la Société CAP SOLEIL FINANCEMENTS, rendant vraisemblable la réalité d'un contrat de louage d'ouvrage, bien qu'il lui ait appartenu de s'assurer, par toute investigations utiles, de la conclusion réelle et effective d'un tel contrat, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
