LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 4 mars 2021
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 201 F-D
Pourvoi n° X 19-18.680
Aide juridictionnelle partielle en demande
au profit de M. X....
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 6 juin 2019.
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 MARS 2021
M. R... X..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° X 19-18.680 contre l'arrêt rendu le 18 septembre 2018 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre, 2e section), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Autrement Immobilier, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,
2°/ à Mme K... A..., épouse X..., domiciliée [...] ,
défenderesses à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations de la SCP Boulloche, avocat de M. X..., de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Autrement Immobilier, après débats en l'audience publique du 19 janvier 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 18 septembre 2018), la société Autrement Immobilier, propriétaire d'un logement donné à bail mixte professionnel et d'habitation à M. et Mme X..., les a assignés en résiliation du bail pour sous-location prohibée.
2. En appel, la société Autrement Immobilier a sollicité en outre la condamnation des locataires en paiement d'un arriéré de loyers.
Examen des moyens
Sur les premier et deuxième moyens, ci-après annexés
3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le troisième moyen
Enoncé du moyen
4. M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer à la société Autrement Immobilier la somme de 213 320,58 euros au titre de la dette locative, alors :
« 1°/ que le juge ne peut statuer par des motifs dubitatifs ou alternatifs ; qu'en déclarant la demande en paiement d'arriéré de loyers formée pour la première fois en appel recevable car constituant l'accessoire et/ou le complément des demandes formées devant le premier juge ayant pour objet le bail liant les parties, la cour d'appel a statué par des motifs alternatifs et violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ que les demandes nouvelles en appel sont irrecevables si elles ne résultent pas de la survenance d'un fait nouveau depuis le jugement et si elles pouvaient être formées en première instance, quand bien même elles constitueraient l'accessoire, la conséquence ou le complément des prétentions de première instance ; qu'en l'espèce, M. X... a soutenu, dans ses conclusions d'appel, que la demande de la société Autrement Immobilier en paiement d'un arriéré de loyers ne révélait la survenance d'aucun fait nouveau et aurait pu et dû être formée en première instance ; qu'en déclarant cependant cette demande recevable, la cour d'appel a violé les articles 564 et 566 du code de procédure civile ;
3°/ qu'en toute hypothèse, les parties ne peuvent former des demandes nouvelles en appel si ce n'est pour expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge ou ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ; que la demande en paiement d'un arriéré de loyers échus pour partie avant l'assignation en justice ne constitue pas le complément ou l'accessoire d'une demande limitée en première instance à la résiliation du bail pour faute grave liée à une sous-location interdite ; qu'en déclarant une telle demande recevable, la cour d'appel a violé l'article 566 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
5. La cour d'appel a retenu à bon droit, sans se prononcer par une motivation alternative et sans avoir à constater l'existence d'un fait nouveau justifiant l'abstention de la société Autrement Immobilier en première instance, que la demande en paiement de l'arriéré de loyers constituait l'accessoire ou le complément de la demande initiale en résiliation du bail, de sorte qu'elle était recevable.
6. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mars deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour M. X...
Le premier moyen de cassation fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de M. et Mme X...,
Aux motifs que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l'espèce, l'article 2.3.1 des conditions générales du bail liant les parties prévoit expressément que "le preneur devra occuper les lieux personnellement et ne pourra en aucun cas sous-louer meublé ou non meublé tout ou partie des lieux loués".
Or, il est constant que M. X... a donné à bail la chambre de service n° 14/15, ce qui résulte d'un contrat de location en date du 31 janvier 2009, ce qui constitue une violation manifeste du contrat de location suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires, ce que M. X... en sa qualité d'avocat ne pouvait ignorer.
M. X... n'apporte nullement la preuve d'une tolérance de l'ancien propriétaire. En tout état de cause, dans l'acte de vente du 7 novembre 2014 aux termes duquel la société Autrement Immobilier est devenue propriétaire de l'immeuble, il est spécifié, s'agissant du bail de l'appartement du 3ème étage, qu'aucune sous-location n'a été portée à la connaissance du vendeur ou acceptée par lui.
A la page 17 de l'acte de vente, le vendeur déclare encore : "que l'immeuble ne fait à sa connaissance, l'objet d'aucune sous-location ou domiciliation et qu'il n'a pas autorisé une telle sous-location ou domiciliation, à l'exception du bail d'habitation consenti à Mme V... suivant avenant du 5 septembre 2011" (locataire de l'appartement du 5ème étage).
La libération des lieux loués même intervenue avant que le premier juge ne statue (en décembre 2015) ne peut supprimer l'infraction constatée qui a perduré au moins sept ans.
Par suite le jugement entrepris sera infirmé et la résiliation judiciaire du bail prononcée sans qu'il soit nécessaire d'examiner le grief tiré du défaut de paiement des loyers, et subséquemment l'expulsion ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux, sans qu'il n'y ait lieu de supprimer le délai légal de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux. Les locataires devront régler une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux » (arrêt p.7 et 8) ;
1/ Alors que dans ses conclusions d'appel (p.17), M. X... a soutenu que la société Autrement Immobilier, nouveau propriétaire, était présidée par M. N..., ancien locataire dans l'immeuble, qui avait lui-même procédé pendant de nombreuses années à la sous-location de la chambre de service dépendant de son bail, et avait une parfaite connaissance de la sous-location de la chambre de service n°14/15 dépendant du bail consenti à M. X... et de la tolérance de l'ancien propriétaire à ce sujet ; qu'en estimant que la sous-location d'une chambre de service constituait une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail dès lors que la preuve d'une tolérance de l'ancien propriétaire n'était nullement démontrée, sans répondre au moyen pertinent invoqué par M. X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2/ Alors que pour prononcer la résiliation du bail pour manquement grave du preneur à ses obligations, les juges du fond doivent apprécier la gravité du manquement au jour de leur décision ; que dans ses écritures d'appel, M. X... a fait valoir que s'il avait bénéficié d'une tolérance des anciens propriétaires, il avait, le 8 janvier 2015, dès après la réception de l'assignation du 6 janvier 2015 qu'a cru devoir lui faire délivrer la Société Autrement Immobilier après son acquisition des lieux en novembre 2014, et ce sans toutefois justifier dûment de cette acquisition malgré ses différentes demandes , donné congé aux occupants de la chambre de service (conclusions p.18, al. 6 et suiv.) ; que pour prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur, la cour a retenu que ce dernier avait sous-loué une chambre de service depuis 2009 et que la libération des lieux loués, même intervenue avant que le premier juge ne statue en décembre 2015, ne pouvait supprimer l'infraction constatée qui avait perduré au moins sept ans ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas apprécié la gravité du manquement au jour de sa décision, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1729 du code civil.
Le deuxième moyen de cassation (subsidiaire) fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer, outre les charges qui seraient dues si le bail s'était poursuivi,
Aux motifs que « les locataires devront régler une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux » (arrêt p. 8, alinéa 2 in fine) ;
Alors que M. X... a fait valoir, dans ses conclusions d'appel (p. 23), que le bien objet de la location étant sinistré à plus de 85 % de sa surface habitable, il ne pouvait être tenu au paiement du montant du loyer ; qu'en fixant l'indemnité d'occupation au montant du loyer, outre les charges qui seraient dues si le bail s'était poursuivi, sans rechercher si M. X... disposait d'une jouissance effective et totale des lieux loués, ce qui était contesté, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
Le troisième moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. X... et Mme A... à payer à la société Autrement Immobilier la somme de 213 320,58 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 juin 2018, Aux motifs que « la société Autrement Immobilier demande la condamnation solidaire des époux X... au paiement de la somme de 213 320,58 euros faisant valoir que depuis qu'elle est devenue propriétaire des lieux les locataires ont cessé de procéder au paiement des loyers et charges et qu'ils occupent ainsi gracieusement un appartement de 300 m² dans le 16ème arrondissement de Paris.
M. X... conclut à l'irrecevabilité de cette demande comme étant nouvelle en cause d'appel. Il estime que cette créance est réclamée abusivement par le bailleur faisant valoir qu'il est privé d'une jouissance normale et paisible mais également de tout clos et couvert et ce depuis décembre 2014. Il affirme ne pouvoir jouir que d'une très faible portion du bien détruit à 85 % de sa surface habitable. Il estime que la créance invoquée par le bailleur n'est ni certaine, ni liquide ni exigible.
La demande en paiement de l'arriéré locatif est recevable au regard des dispositions de l'article 566 du code de procédure civile s'agissant d'une demande qui est l'accessoire et/ou le complément des demandes formées devant le premier juge ayant pour objet le bail liant les parties.
En matière de bail, le preneur, invoquant l'exception d'inexécution, ne peut de son propre chef, au motif que le bailleur ne respecte pas son obligation d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, s'exonérer de son obligation de payer le loyer en l'absence de désordre d'une telle importance le plaçant dans une impossibilité totale d'occuper les lieux conformément à leur destination. Il lui appartient de saisir la justice pour obtenir l'autorisation de consigner les loyers en attendant la résiliation1 de travaux s'il y a lieu.
En l'espèce, les locataires ont cessé tout paiement du loyer et des charges depuis le mois de novembre 2014. S'il est constant que le bailleur a entrepris dans l'immeuble d'importants travaux de rénovation et que l'appartement loué à M. et Mme X... a subi d'importants troubles de jouissance, le locataire ne justifie cependant pas avoir été dans une impossibilité totale d'occuper les lieux conformément à leur destination. Il n'a pas davantage cru devoir saisir un juge afin d'être autorisé à consigner les loyers dans l'attente d'une solution au litige l'opposant à son bailleur, alors qu'en sa qualité d'avocat il ne pouvait ignorer l'existence de cette voie de droit.
Il y a lieu dans ces conditions de faire droit à la demande du bailleur et de condamner solidairement M. et Mme X... à leur payer la somme de 213 320,58 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 juin 2018 » (arrêt p.8, al. 4 et suiv.) ;
1/ Alors que le juge ne peut statuer par des motifs dubitatifs ou alternatifs ;
qu'en déclarant la demande en paiement d'arriéré de loyers formée pour la première fois en appel recevable car constituant l'accessoire et/ou le complément des demandes formées devant le premier juge ayant pour objet le bail liant les parties, la cour d'appel a statué par des motifs alternatifs et violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2/ Alors que les demandes nouvelles en appel sont irrecevables si elles ne résultent pas de la survenance d'un fait nouveau depuis le jugement et si elles pouvaient être formées en première instance, quand bien même elles constitueraient l'accessoire, la conséquence ou le complément des prétentions de première instance ; qu'en l'espèce, M. X... a soutenu, dans ses conclusions d'appel, que la demande de la société Autrement Immobilier en paiement d'un arriéré de loyers ne révélait la survenance d'aucun fait nouveau et aurait pu et dû être formée en première instance ; qu'en déclarant cependant cette demande recevable, la cour d'appel a violé les articles 564 et 566 du code de procédure civile ;
3/ Alors qu'en toute hypothèse, les parties ne peuvent former des demandes nouvelles en appel si ce n'est pour expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge ou ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ; que la demande en paiement d'un arriéré de loyers échus pour partie avant l'assignation en justice ne constitue pas le complément ou l'accessoire d'une demande limitée en première instance à la résiliation du bail pour faute grave liée à une sous-location interdite ; qu'en déclarant une telle demande recevable, la cour d'appel a violé l'article 566 du code de procédure civile.
