LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 18 février 2021
Cassation
M. ECHAPPÉ, conseiller doyen
faisant fonction de président
Arrêt n° 153 F-D
Pourvoi n° C 20-10.915
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 FÉVRIER 2021
M. V... W... , domicilié [...] , a formé le pourvoi n° C 20-10.915 contre l'arrêt rendu le 19 novembre 2019 par la cour d'appel d'Amiens (chambre baux ruraux), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. S... T...,
2°/ à Mme L... E..., épouse T...,
tous deux domiciliés [...] ,
défendeurs à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Barbieri, conseiller, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. W... , de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de M. et Mme T..., après débats en l'audience publique du 5 janvier 2021 où étaient présents M. Echappé, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Barbieri, conseiller rapporteur, M. Parneix, conseiller, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Amiens, 19 novembre 2019), par acte du 27 décembre 1982, M. W... a pris à bail rural diverses parcelles comprenant un hectare de terre labourable à prendre sur un tènement plus étendu et constitué d'un bois.
2. Par acte du 27 mars 2017, M. et Mme T..., acquéreurs de ce tènement, ont notifié au preneur un congé lui refusant le renouvellement du bail en raison de manquements à ses obligations.
3. Par acte du 17 juillet 2017, M. W... a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation du congé. M. et Mme T... ont reconventionnellement demandé au tribunal de prononcer la résiliation du bail.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche
Enoncé du moyen
4. M. W... fait grief à l'arrêt de prononcer la résiliation du bail et d'ordonner son expulsion, alors « que le bailleur ne peut demander la résiliation du bail en se fondant sur des agissements commis par le preneur de nature à compromettre un autre fonds que celui donné à bail ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que le fonds affecté par les agissements du preneur ne se limite pas à celui qu'exploite le preneur avant de reprocher à M. W... de rendre plus difficile l'accès au bois du bailleur au risque d'en compromettre l'exploitation ; qu'en statuant ainsi quand le risque de compromission du bois non affermé ne pouvait justifier la résiliation du bail, la cour d'appel a violé les articles L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
Vu l'article L. 411-31, I, 2° du code rural et de la pêche maritime :
5. Selon ce texte, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie d'agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.
6. Pour prononcer la résiliation du bail, l'arrêt retient que l'accès au bois dont le bailleur s'est réservé la jouissance est rendu, sinon impossible, à tout le moins très difficile, par les agissements de M. W... , ce qui est de nature à compromettre l'exploitation du fonds, celui-ci serait-il plus vaste que celui qu'exploite le preneur.
7. En statuant ainsi, alors que la résiliation du bail ne peut être justifiée que par une atteinte caractérisée à la bonne exploitation du seul fonds loué, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 novembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Douai ;
Condamne M. et Mme T... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme T... et les condamne in solidum à payer à M. W... la somme de 3 000 euros.
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille vingt et un.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. W...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR prononcé la résiliation du bail existant entre M. S... T... et Mme L... E... épouse T... d'une part et M. V... W... d'autre part aux torts de ce dernier et portant sur un hectare de terre labourable à prendre dans la parcelle dépendant du terroir de Velennes (Somme) lieudit « aux Hagluy » cadastrée [...] , d'AVOIR dit que faute pour M. V... W... et tout occupant de son chef d'avoir libéré les lieux de tous biens leur appartenant dans le délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt, il pourra être procédé à son expulsion et à l'évacuation des terres avec le concours si besoin est de la force publique et d'AVOIR condamné M. V... W... à payer ensemble à M. S... T... et Mme L... E... épouse T... la somme de 3 500 € en réparation de leur préjudice résultant de la destruction du chemin ;
AUX MOTIFS QU'il résulte des termes des articles L.411-31 et L.411-46 du code rural que les agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds constituent un motif permettant au bailleur de demander la résiliation du bail et de refuser son renouvellement ; qu'il s'agit du motif invoqué par les époux T... E... devant la cour au soutien de leur demande en résiliation de bail et en validation du congé ; qu'il convient d'examiner en premier lieu la demande principale des époux T... E... en résiliation du bail, la demande en validation du congé n'étant formée qu'à titre subsidiaire, étant, en outre, observé que ces demandes reposant toutes les deux sur un seul et même motif tenant à des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, la distinction entre ces deux demandes est sans grand intérêt dès lors que la date d'effet du congé est dépassée ; que les époux T... E... reprochent ainsi à M. V... W... de s'être accaparé une surface qui ne faisait pas partie de l'assiette du bail en détruisant notamment le chemin qui permettait d'accéder au bois occupant la plus grande partie de la parcelle [...] , bois dont ils ont conservé la jouissance puisqu'il est constant que celui-ci ne fait pas partie de la chose louée ; que la page 2 du bail d'origine en date du 27 juin 1982 consenti à M. V... W... indique que les biens loués sont « désignés en fin des présentes ». Figure à la fin du bail et annexé à celui-ci un pouvoir donné par G... A... à un clerc de notaire de consentir un bail sur « un hectare de terre labourable à prendre dans la terre cadastrée section [...] lieudit « aux Halguy » ; que l'acte de vente en date du 6 juillet 2015 indique que la parcelle [...] développe une contenance totale de 5 ha 43 a 10. Les biens donnés à bail à M. V... W... représentent ainsi moins du cinquième de la superficie totale de la parcelle dont ils dépendent et précisément 18,41 % ; qu'il résulte du propre plan cadastral produit par M. V... W... (pièce 3) que la parcelle [...] se présente dans son ensemble sous la forme géométrique d'un rectangle et qu'elle serait complètement enclavée si elle n'était pas reliée à une voie de circulation par une bande longue et étroite. Au vu de ce plan cadastral, cette bande se situe approximativement dans un rapport de 1 à 33 par rapport à la largeur de la parcelle contiguë à celle-ci ; il se déduit que cette bande de terre a pour utilité de désenclaver la parcelle ; que c'est sur cette bande de terre que les époux T... E... prétendent que se situait le chemin dont ils invoquent l'existence, chemin qui permettait d'accéder au bois de la parcelle [...] et qui n'est pas compris dans l'assiette du bail ; que le registre parcellaire graphique établi pour les besoins des primes PAC servies à M. V... W... et que produit ce dernier (pièce 9) fait apparaître que la surface cultivée se développe sur 12 650 m², soit une surface excédant de 3 659 m² celle des lieux loués en vertu du bail. Le plan obtenu à partir du site internet de l'institut National Géographique dans le courant de l'année 2019 fait apparaître que la surface cultivable de la parcelle [...] s'étend sur 1 374 m² (pièce 15 des époux T... E...) ; que pour se défendre d'avoir accaparé des terres non comprises dans l'assiette du bail, M. V... W... fait valoir que les fermages qui ont été appelés ont été calculés en fonction d'une surface de 1,20 hectares et qu'il s'est acquitté du montant réclamé ; il produit à l'appui une attestation de son expert-comptable , qu'alors que M. V... W... est titulaire du bail depuis l'année 1982, cette attestation qui ne porte que sur les fermages des années 2014 et 2015 ne corrobore par l'affirmation de ce dernier (page 17 de ses écritures) selon laquelle les bailleurs lui « ont toujours facturé une surface de 1 ha 20a ». Surtout, cette facturation relative à deux exercices ne permet pas de déduire que les parties ont entendu modifier l'assiette des lieux loués telle que fixée par le bail passé par acte authentique à un hectare et qu'indique l'acte de vente de la parcelle [...] aux époux T... E... et qu'elle n'est pas le fruit de la part des bailleurs de l'époque d'une simple tolérance qui n'est pas constitutive de droits ; que par ailleurs, M. V... W... qui se prévaut d'un usage selon lequel la différence en plus ou en moins excéderaitelle un vingtième fait la perte ou le profit du bailleur ne produit pas un certificat de coutume corroborant l'existence de cet usage ; par ailleurs, même à retenir l'existence de cet usage, celui-ci doit céder au particularités de l'espèce tenant au caractère indispensable de cette bande de terre pour désenclaver la parcelle dès lors qu'il ne résulte d'aucun élément de l'espèce et notamment pas de l'acte de vente l'existence d'une servitude de passage sur un autre fonds ; qu'à l'examen attentif des plans de la parcelle [...] , il ressort avec évidence que la bande de terre de cette parcelle qui permet de la désenclaver et le court passage après cette bande qu'il faut emprunter pour aller jusqu'au bois qui se trouve à main gauche et en bordure de parcelle développent ensemble une surface inférieure de 2650 m² que M. V... W... exploite à tout le moins en sus de l'assiette du bail au vu des pièces que lui-même produit ; ce dernier était donc parfaitement en mesure d'exploiter une surface de 1 hectare sans avoir à exploiter cette bande de terre et ce court passage ; que de par la seule configuration des lieux, le chemin d'accès dont les appelants invoquent l'existence et dont ils reprochent à M. V... W... la destruction ne pouvait être situé que sur la bande de terre et sur le court passage précité ; que les époux T... E... produisent quatre attestations dont deux émanant Mme C... ancienne propriétaire de la parcelle jusqu'à la vente à leur profit de la parcelle [...] afin d'établir que le chemin d'accès au bois non compris dans l'assiette du bail a été détruit ; que ces attestations sont signées de la main de leur auteur qui indiquent avoir été avertis des risques encourus en cas fausse déclaration de leur part et sont accompagnées d'une photocopie de leur pièce d'identité. Le fait que deux d'entre elles émaneraient de relations amicales des époux T... E... ne leur retirent pas leur force probante. Elles font toutes état d'un chemin permettant d'accéder au bois qui a été détruit dans le courant de l'année 2015, Mme C... précisant pour sa part que ce chemin existait à la date du compromis qui a précédé l'acte de vente ; que le fait que le bail ne mentionne pas l'existence d'un chemin d'accès au bois et qu'il n'apparaît pas non plus sur les plans cadastraux ne contrarient pas directement ces attestations, étant d'ailleurs relevé que la photo aérienne de l'année 1980 produite par M. V... W... fait apparaître une bordure plus claire à l'emplacement de la bande de terre et du court passage pouvait parfaitement correspondre à un chemin d'accès ; il en est de même s'agissant de la photo aérienne prise en 1983 ; au vu de ce qui précède et sans qu'il n'y ait lieu de se fonder sur les procès-verbaux de constat produits par les époux T... E... qui ne sont pas réguliers, l'huissier les ayant dressés n'ayant pas été autorisé par le preneur ou judiciairement à pénétrer dans les lieux loués, il est retenu qu'un chemin permettait d'accéder au bois de la parcelle [...] qui a été détruit par M. V... W... ; ce dernier d'ailleurs se contente de nier l'existence de ce chemin, sans fournir la moindre explication sur la façon dont il peut être accédé au bois qui couvre la plus grande partie de la superficie de la parcelle, bois dont il n'a pas la jouissance en l'absence de servitude de passage sur un autre fonds ; qu'il s'ensuit que le bailleur de l'époque aux droits duquel viennent désormais les époux T... E... en fixant la surface des lieux loués à un hectare de terre labourable à prendre dans le parcelle a ainsi entendu maintenir un accès à ce bois dont il s'était réservé la jouissance. L'assiette des lieux loués n'ayant pas été modifiée depuis son origine, cet accès a perduré tout au long du bail qui se poursuit désormais du chef des époux T...-E... ; que le fonds affecté par les agissements du preneur visé par l'article L.411-31 ne se limite pas uniquement à celui qu'exploite le preneur mais peut concerner aussi celui plus vaste dont dépendent les lieux loués. En l'occurrence, l'accès au bois dont le bailleur s'est réservé la jouissance rendu sinon impossible à tout le moins très difficile par les agissements de M. V... W... est de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ; que partant, en infirmant le jugement en toutes ses dispositions, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail ; que l'accueil de la demande principale des époux T... E... en résiliation du bail vide de tout objet leur demande subsidiaire en validation de congé ; que M. V... W... étant dépourvu de titre locatif, il y a lieu de prononcer son expulsion faute de libération spontanée des biens qui lui étaient loués dans les termes du présent dispositif. Aucun élément ne permettant de laisser penser que M. V... W... s'opposerait à l'exécution du présent arrêt, la demande d'astreinte formée par les époux T... apparaît prématurée et est en conséquence rejetée ; que les époux T... E... pour justifier de leur préjudice résultant de la destruction du chemin produisent un devis émanant de l'entreprise Bellin relatif à la création d'un chemin d'accès au bois de Velennes. Il est prévu à ce devis que ce chemin représenterait une surface de 300 m² ; le coût de terrassement est prévu pour un montant de 5 € par m², le coût de fourniture et de la mise en oeuvre des matériaux (tout venant) à 15 m², soit un total de 6 000 HT et de 6 600 € TTC (10 % de taux de TVA). En l'absence d'état de lieux lors de l'entrée, ce devis ne saurait être accepté en sa totalité. Compte tenu de ces éléments, le préjudice subi par les époux T... E... résultant de la destruction du chemin est apprécié à la somme de 3 500 € ;
1) ALORS QUE ne commet aucun manquement de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds le preneur qui, autorisé à prendre à une certaine superficie dans la parcelle donnée à bail, décide d'en exploiter une portion plutôt qu'une autre ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément constaté que « le bail ne mentionne pas l'existence d'un chemin d'accès au bois et qu'il n'apparaît pas non plus sur les plans cadastraux » (cf. arrêt, p. 7) ; qu'en reprochant à M. W... d'avoir mis en culture la partie de la parcelle qui permettait d'accéder au bois réservé au bailleur, au motif qu'il était en mesure de cultiver une surface d'un hectare sans avoir à exploiter l'emprise de la bande de terre litigieuse de 2.650 m², quand il ressortait de ses propres constatations que le bail qui lui avait été consenti l'autorisait à prendre un hectare de terre labourable dans la parcelle d'une surface cultivable de 13.470 m² et que l'existence d'un chemin vers le bois situé sur cette même parcelle n'était ni mentionnée dans le bail ni sur les plans cadastraux, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé un manquement du preneur à ses obligations, a violé l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. ;
2) ALORS QUE la résiliation du bail pour des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ne peut être prononcée qu'en cas de manquement à des obligations nées du bail convenues avec le preneur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément constaté que « le bail ne mentionne pas l'existence d'un chemin d'accès au bois et qu'il n'apparaît pas non plus sur les plans cadastraux » (cf. arrêt, p. 7) ; qu'en se fondant, pour dire que M. W... avait détruit un chemin qui permettait d'accéder au bois réservé au bailleur, sur le caractère indispensable de cette surface pour désenclaver la parcelle et la volonté du bailleur initial de maintenir un accès au bois en fixant la surface des lieux loués à un hectare de terre labourable, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé d'obligation convenue avec le preneur de laisser un accès au bois, a violé l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3) ALORS QUE le bailleur qui poursuit la résiliation judiciaire du bail doit prouver l'agissement fautif du preneur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément constaté que « le bail ne mentionne pas l'existence d'un chemin d'accès au bois et qu'il n'apparaît pas non plus sur les plans cadastraux » (cf. arrêt, p. 7) ; qu'en reprochant à M. W... de se contenter de nier l'existence d'un chemin d'accès au bois sans fournir la moindre explication sur la façon d'accéder à cette surface en l'absence de servitude de passage sur un autre fonds, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315, devenu 1353, du code civil, ensemble l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime ;
4) ALORS QUE le bailleur ne peut demander la résiliation du bail en se fondant sur des agissements commis par le preneur de nature à compromettre un autre fonds que celui donné à bail ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que le fonds affecté par les agissements du preneur ne se limite pas à celui qu'exploite le preneur avant de reprocher à M. W... de rendre plus difficile l'accès au bois du bailleur au risque d'en compromettre l'exploitation ; qu'en statuant ainsi quand le risque de compromission du bois non affermé ne pouvait justifier la résiliation du bail, la cour d'appel a violé les articles L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime.
