France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 18 février 2021, 19-21499

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 18 février 2021

Rejet

M. ECHAPPÉ, conseiller doyen
faisant fonction de président

Arrêt n° 158 F-D

Pourvoi n° M 19-21.499

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 FÉVRIER 2021

1°/ M. I... L...,

2°/ Mme M... L...,

tous deux domiciliés [...] ,

3°/ Mme H... X..., domiciliée [...] ,

4°/ Mme E... P..., domiciliée [...] ,

5°/ M. O... W...,

6°/ Mme Y... R..., épouse W...,

tous deux domiciliés [...] (Belgique),

7°/ Mme F... C..., domiciliée [...] ,

8°/ M. Q... V..., domicilié [...] ,

9°/ M. N... K..., domicilié [...] ,

10°/ Mme U... B..., épouse T...,

11°/ M. N... T...,

tous deux domiciliés [...] ,

ont formé le pourvoi n° M 19-21.499 contre l'arrêt rendu le 28 mai 2019 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre C), dans le litige les opposant :

1°/ à la société Camping le Soleil de la Méditerranée, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,

2°/ à la société SCI Immoserma, dont le siège est [...] ,

défenderesses à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Jessel, conseiller, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat des consorts L..., X..., P..., W..., C..., V..., K... et T..., de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société Camping le Soleil de la Méditerranée, de la société SCI Immoserma, après débats en l'audience publique du 5 janvier 2021 où étaient présents M. Echappé, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Jessel, conseiller rapporteur, M. Parneix, conseiller, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 28 mai 2019), la commune de Saint-Cyprien, propriétaire d'un ensemble immobilier à usage de camping exploité par un établissement public communal, a vendu le terrain de camping, après désaffectation par une délibération du 26 novembre 210 et classement dans son domaine privé par une délibération du 16 décembre 2010, à la SCI Immoserma (la SCI) qui l'a donné à bail commercial à la SAS Camping le Soleil de la Méditerranée (la SAS).

2. Après l'annulation par la juridiction administrative de la délibération du 16 décembre 2010, ainsi que de celle du 13 décembre 2014 réitérant le consentement de la commune à la vente, une nouvelle délibération du 21 juillet 2016 a régularisé le déclassement et le consentement à la vente.

3. La SCI et la SAS ont assigné en expulsion sous astreinte et en paiement d'une indemnité d'occupation les consorts L..., W..., T... et autres, locataires d'emplacements de maisons mobiles, qui refusaient de conclure des baux à de nouvelles conditions tarifaires.

Examen des moyens

Sur le premier et le troisième moyens, réunis

Enoncé des moyens

4. Par leur premier moyen, les consorts L..., W..., T... et autres font grief à l'arrêt de déclarer recevable l'action de la SCI et d'ordonner l'expulsion à sa demande, alors :

« 1°/ que les occupants se prévalaient d'un défaut de qualité pour agir de la SCI Immoserma ; qu'à ce titre, les juges du fond devaient se borner à analyser la situation juridique de cette SCI ; qu'était inopérant le point de savoir si les occupants étaient ou non titulaires d'un titre ; qu'en opposant l'absence de titre des opposants, les juges du fond, qui se sont fondés sur un motif inopérant, ont violé l'article 31 du code de procédure civile ;

2°/ qu'en opposant l'absence de titre des occupants, quand ils leur incombaient de déterminer si la SCI Immoserma était titulaire d'un droit de propriété lui permettant de formuler une demande d'expulsion, les juges du fond, qui se sont fondés sur un motif inopérant, ont violé l'article 544 du code civil ;

3°/ qu'un arrêt de la Cour administrative d'appel de Marseille en date du 2 décembre 2014 a annulé la délibération du conseil municipal de Saint-Cyprien du 16 décembre 2010 portant déclassement du camping en tant qu'élément du domaine public de la commune ; que sauf procédure de déclassement, le domaine public est inaliénable ; que la SCI Immoserma étant sans droit ni titre à l'égard du terrain de camping, sa demande devait être déclarée irrecevable ; que l'arrêt doit être censuré pour violation de l'article 31 du code de procédure civile ;

4°/ que du fait de l'annulation de la délibération du 16 décembre 2010 portant déclassement, le domaine public étant inaliénable, la SCI Immoserma était sans droit ni titre ; qu'elle ne pouvait agir en expulsion des occupants ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 544 du code civil, ensemble l'article L. 3111-1 du code général de la propriété des personnes publiques ;

5°/ que les délibérations du 16 décembre 2010 et du 13 décembre 2014 ayant été annulées quand elles autorisaient la vente du terrain, les juges du fond ne pouvaient autoriser la SCI Immoserma à agir sans s'interroger sur le point de savoir si l'annulation des délibérations n'affectait la vente du 23 décembre 2010 ; qu'à cet égard, l'arrêt est privé de base légale au regard de l'article 31 du code de procédure civile ;

6°/ que du fait de l'annulation des délibérations des 16 décembre 2000 et 13 décembre 2014, les juges du fond se devaient de rechercher en toute hypothèse si la SCI Immoserma pouvait se prévaloir d'un droit l'autorisant à solliciter l'expulsion résultant de l'acte du 23 décembre 2010 ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil, ensemble l'article L. 2241-1 du code général des collectivités territoriales » ;

5. Par leur le troisième moyen, les consorts L..., W..., T... et autres font le même grief à l'arrêt, alors :

« 1°/ que les occupants se prévalaient d'un défaut de qualité pour agir de la SCI Immoserma, de laquelle la Sas Camping le soleil de la Méditerranée prétendait tirer ses droits ; qu'à ce titre, les juges du fond devaient se borner à analyser la situation juridique de cette SCI ; qu'était inopérant le point de savoir si les occupants étaient ou non titulaires d'un titre ; qu'en opposant l'absence de titre des opposants, les juges du fond, qui se sont fondés sur un motif inopérant, ont violé l'article 31 du code de procédure civile ;

2°/ qu'en opposant l'absence de titre des occupants, quand ils leur incombaient de déterminer si la SCI Immoserma, de laquelle la Sas Camping le soleil de la de propriété, les juges du fond, qui se sont fondés sur un motif inopérant, ont violé l'article 544 du code civil, ensemble l'adage nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet ;

3°/ qu'un arrêt de la Cour administrative d'appel de Marseille en date du 2 décembre 2014 a annulé la délibération du conseil municipal de Saint-Cyprien du 16 décembre 2010 portant déclassement du camping en tant qu'élément du domaine public de la commune ; que sauf procédure de déclassement, le domaine public est inaliénable ; que la SCI Immoserma étant sans droit ni titre à l'égard du terrain de camping, la demande de la
Sas Camping le soleil de la Méditerranée, qui prétendait tirer ses droits de celle-ci, devait être déclarée irrecevable ; que l'arrêt doit être censuré pour violation de l'article 31 du code de procédure civile ;

4°/ que du fait de l'annulation de la délibération du 16 décembre 2010 portant déclassement, le domaine public étant inaliénable, la SCI Immoserma était sans droit ni titre ; que la Sas Camping le soleil de la Méditerranée, qui prétendait tirer ses droits de la SCI Immoserma, ne pouvait agir en expulsion des occupants ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les article 544 du code civil et L. 3111-1 du code général de la propriété des personnes publiques, ensemble l'adage nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet ;

5°/ que les délibérations du 16 décembre 2010 et du 13 décembre 2014 ayant été annulées quand elles autorisaient la vente du terrain, les juges du fond ne pouvaient autoriser la Sas Camping le soleil de la Méditerranée à agir sans s'interroger sur le point de savoir si l'annulation des délibérations n'affectait la vente du 23 décembre 2010 intervenue au profit de la SCI Immoserma, de laquelle la Sas Camping le soleil de la méditerranée prétendait tirer ses droits ; qu'à cet égard, l'arrêt est privé de base légale au regard de l'article 31 du code de procédure civile ;

6°/ que du fait de l'annulation des délibérations des 16 décembre 2000 et 13 décembre 2014, les juges du fond se devaient de rechercher en toute hypothèse si la Sas Camping le soleil de la Méditerranée, qui prétendait tirer ses droits de la SCI Immoserma, pouvait se prévaloir d'un droit l'autorisant à solliciter l'expulsion ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 544 du code civil et L. 2241-1 du code général des collectivités territoriales, ensemble l'adage nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet. »

Réponse de la Cour

6. Procédant aux recherches prétendument omises, la cour d'appel a, par motifs propres et adoptés, relevé que, si les délibérations du conseil municipal des 16 décembre 2010 et 13 décembre 2014 avaient été annulées par la juridiction administrative, avant régularisation du déclassement et du consentement à la vente par une nouvelle délibération du 21 juillet 2016, la vente conclue le 23 décembre 2010 n'avait pas été annulée par le juge judiciaire.

7. Elle en a exactement déduit que la demande présentée par la SCI, en qualité de propriétaire du camping litigieux, et la SAS, en qualité d'exploitant, étaient recevable et que les sociétés étaient fondées à réclamer l'expulsion des occupants des emplacements dont la location n'avait pas été renouvelée.

8. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le deuxième moyen

Enoncé du moyen

9. Les consorts L..., W..., T... et autres font grief à l'arrêt de déclarer recevable l'action de la SAS et d'ordonner l'expulsion à sa demande, alors « que postérieurement à la vente du 23 décembre 2010, la SCI Immoserma a donné le bien litigieux à bail, par acte du 3 janvier 2011, à la Sas Camping le soleil de la méditerranée ; que la cassation à intervenir sur la base du premier moyen, faute de qualité pour agir de la SCI Immoserma ou faute de droit lui permettant de demander l'expulsion, ne peut manquer d'entraîner, par voie de conséquence, en application de l'article 625 du code de procédure civile, la cassation de l'arrêt en tant qu'il fait droit à la demande d'expulsion émanant de la Sas Camping le soleil de la méditerranée ainsi qu'à ses demandes de dommages et intérêts. »

Réponse de la Cour

10. La cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts L..., X..., P..., W..., C..., V..., K... et T... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille vingt et un.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour les consorts L..., X..., P..., W..., C..., V..., K... et T...

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU' il a, confirmant le jugement, déclaré recevable l'action de la SCI IMMOSERMA, puis ordonné, sur sa demande, l'expulsion sous astreinte des demandeurs au pourvoi, ensemble rejeté leurs demandes ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « le premier juge relève sans être critiqué que certains des propriétaires de mobilhome dans l'instance avaient signé en 2011, après la cession du terrain par la commune à la SCI Immoserma, un contrat annuel de location, sans identification d'un montant de redevance, ni preuve d'un versement de sommes à ce titre, ni la signature de l'exploitant du bail commercial la SAS Camping Soleil de la Méditerranée, et sans mention d'un renouvellement par tacite reconduction ; que le jugement énonce également à juste titre que la SCI Immoserma est actuellement propriétaire du terrain, depuis l'acte authentique du 23 décembre 2010 qui n'a pas fait l'objet d'une décision du juge administratif d'annulation, que la SAS Camping Soleil de la Méditerranée y exploite toujours une activité de camping, de sorte que l'acquéreur détient tous les droits de son vendeur y compris de disposer des conditions d'exploitation du terrain, et les locataires des emplacements dont le contrat annuel est venu à échéance sans renouvellement exprès ne sont pas fondés à opposer au titulaire actuel de l'exploitation du camping un contrat de location avec un titulaire précédent, qui n'a pas été poursuivi à l'échéance dans les conditions des dispositions contractuelles ; que l'annulation par le jugement du tribunal administratif du 8 juillet 2016 de la délibération du conseil municipal qui avait réitéré le consentement à la vente à la SCI, au motif de l'absence de validité du déclassement du terrain, ne constitue pas une décision judiciaire d'annulation de l'acte authentique de vente ; que la considération invoquée que le fonds de commerce autrefois exploité par LEPIC Office de tourisme, mais pas après 2011, n'a pas été transféré par la vente du terrain, n'a pas d'incidence sur la constatation par le premier juge et par la cour de l'absence de renouvellement, avec l'une ou l'autre des sociétés d'exploitation successives, des contrats de location parvenus à échéance ; qu'à supposer .même un défaut de lien contractuel des appelants avec l'acquéreur du terrain, l'absence de titre actuel d'occupation resterait acquise ; que la cour confirme en conséquence la situation de chacun des appelants d'occupant sans droit ni titre, et le prononcé de leur expulsion des lieux dans les conditions particulières d'indemnisation qui ne sont pas discutées du dispositif du jugement ; que sur les décisions judiciaires spécialement visées dans le dispositif des écritures des appelants : •l'arrêt du 27 septembre 2012 statue en référé sur une demande d'autorisation de séquestre provisoire du paiement de la redevance d'occupation des parcelles, sans autorité de la chose jugée sur le fond du litige sur le droit d'occupation et la relation contractuelle entre les parties ; •l'arrêt du 24 avril 2014 statue également en référé sur une voie de fait invoquée d'enlèvement des mobilhomes et de coupure des branchements d'eau et d'électricité, sans davantage d'autorité de la chose jugée sur le fond du litige ; •le jugement rendu le 1er juin 2015 par le juge de l'exécution procède à la liquidation des astreintes prononcées par l'arrêt du 24 avril 2014, sans davantage d'incidence sur le fond du litige » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « M. V... a apposé le 2 mai 2011 sa signature sur un contrat annuel de location (année 2011) mais a annexé à ce document une liste de réserves il n'est cependant pas justifié par les parties du montant de la redevance ; par ailleurs, le contrat ne comporte pas la signature de la SAS Camping Le Soleil de la Méditerranée et, ainsi sou acceptation des réserves, Ce contrat, par ailleurs, qui n'est pas renouvelable par tacite reconduction, n'a donné lieu à versement d'aucune somme et à signature d'aucune nouvelle convention. Il ne peut, donc, être raisonnablement établi qu'existait entre les parties un contrat portant sur la chose et le prix accepté par toutes les parties. Les consorts S.../T... ont apposé le 25 mai 2011 leurs signatures sur un contrat de location allant du 1/01/20 au 1/6/2011 mais ont annexé à ce document une liste de réserves; il n'est cependant pas justifié par les parties du montant de la redevance ; par ailleurs, le Contrat ne comporte pas la signature de la SAS Camping Le Soleil de la Méditerranée et, ainsi, son acceptation des réserves. Ce contrat, qui, par ailleurs, n'est pas renouvelable par tacite reconduction, n'a donné lieu à versement d'aucune somme et à signature d'aucune nouvelle convention, En outre, un important contentieux est immédiatement survenu entre parties sur l'existence même d'un contrat. Il ne peut, donc, être raisonnablement estimé qu'existait entre les parties un contrat portant sur la chose et le prix accepté par les deux parties. Les consorts W.../R... ont apposé le 11 février 2011 leurs signatures sur un contrat de location allant du 1/1/2011 au 1/06/2011 ; il n'est cependant pas justifié par les parties du montant de la redevance. Ce contrat, par ailleurs, qui n'est pas renouvelable par tacite reconduction, n'a donné lieu à versement à aucune somme et à signature d'aucune nouvelle convention. En outre, un important contentieux est immédiatement survenu entre parties sur l'existence même d'un contrat. Il ne peut donc, être raisonnablement estimé qu'existait entre les parties un contrat portant sur la choc et le prix accepte par les deux parties. Monsieur I... et Madame M... L..., Madame H... X..., Madame E... P..., Monsieur O... W... et son épouse Madame R..., Madame F... C..., Monsieur N... K..., Monsieur Q... V..., Monsieur N... T... et son épouse Madame U... B... soutiennent que le fonds de commerce du camping [...] n'avait pas disparu au moment de la vente à la SC1 Immoserma puisque l'exploitation du camping n'avait pas été démantelée complètement ; ce que démontre selon eux la présence sur les lieux de mobile-homes au moment de la désaffectation, du déclassement et de la vente du terrain. Ils en concluent l'absence de toute relation contractuelle avec la SCI Immoserma et la SAS Camping Soleil de la Méditerranée et le renouvellement de leur contrat de location du seul fait du paiement de leur redevance à l'EPIC demeuré propriétaire. Il est incontestable que la SCI Immoserma est propriétaire du terrain sur lequel porte le litige. Il est également incontestable que la SAS Camping Soleil de la Méditerranée y exerce une activité de camping. Cette double constatation les rend recevables à agir à l'effet de voir ordonner l'expulsion de personnes occupant les lieux et à voir réparer le préjudice résultant pour eux d'une occupation (sous réserve de ce que le caractère irrégulier soit démontré), précisions étant faites que Monsieur I... et Madame M... L..., Madame H... X..., Madame E... P..., Monsieur O... W... et son épouse Madame R..., Madame F... C..., Monsieur N... K..., Monsieur Q... V..., Monsieur N... T... et son épouse Madame U... B... n'ont pas, avant toute défense au fond, soulevé la fin de non recevoir tiré du défaut de qualité à agir de la SCI Immoserma et la SA Camping de la Méditerranée et qu'il n'est pas contesté que 1'Etablissement Public Industriel et Commercial dénommé Office de tourisme - camping de saint Cyprien a cessé toute activité de camping depuis début 2001. La solution du litige soumise au tribunal est sans rapport avec la question de savoir si au moment des délibérations du conseil municipal, au moment de l'acte authentique de vente, l'exploitation du camping avait cessé et avec la portée de l'acte de vente à la SCI Immoserma. Tant que l'acte authentique de vente n'a pas été judiciairement annulé, il s'impose et il n'appartient pas au juge judiciaire d'apprécier la légalité de la procédure administrative. La vente à la SCI Immoserma du terrain sur lequel était exploité un camping donne qualité à l'acheteur à opposer, à toute personne revendiquant des droits sur la chose vendue, tous les droits que son vendeur aurait pu invoquer. En effet, la vente qui est une chaîne translative échappe à l'application de l'article 1199 du code civil. Les contrats de location d'emplacement, antérieurs à la vente à la SCI Immoserma, comportent tous les clauses suivantes : « Article 3 : le présent contrat est consenti pour une durée d'un an à compter de la signature du contrat.. ; il prendra automatiquement fin à l'arrivée du terme sans qu'il soit besoin d'une notification quelconque et sans indemnité », « Article 11 reconduction Le présent contrat, conclu pour une durée d'un an, ne peut être renouvelé que de manière expresse. Tout manquement du client à l'une de ses obligations fait obstacle au renouvellement du contrat. L'article 11 stipule que les contrats d'une durée de un an ne peuvent être renouvelés que de manière expresse. 11 en résulte qu'un nouvel accord entre les parties (quel que soit l'exploitant) était nécessaire. Le seul fait pour des locataires arrivés en fin de contrat de consigner le loyer ne répond pas aux conditions de l'article 11 qui constituent la seule exception à la fin automatique du contrat au bout d'une année. De sorte que Monsieur I... et Madame M... L..., Madame H... X... Madame E... P..., Monsieur O... W... et son épouse Madame R..., Madame F... C..., Monsieur N... K..., Monsieur Q... V..., Monsieur N... T... et son épouse Madame U... B... qui n'ont aucun droit à opposer à la SAS Camping Le Soleil de la Méditerranée, doivent être déclarés occupants sans droits ni titres et que leur expulsion doit être ordonnée sous astreinte. La SCI Immoserma sollicite à l'encontre de chacun des défendeurs la somme de 105,24€ au titre de son préjudice du 23 décembre 2010 au 3 janvier 2011. Toutefois la condamnation au paiement d'une indemnité impose que soit rapportée la preuve d'un préjudice. Or, la SCT Immoserma n'établit pas quelle serait la nature, l'importance, la réalité d'un tel préjudice pendant cette courte période de l'année située pendant les vacances de Noël au cours de laquelle l'activité d'un camping dans une station balnéaire est nulle. En revanche, il est incontestable que la SAS Camping Le Soleil de la Méditerranée a subi un préjudice économique né de l'occupation sans droit ni titre des défendeurs, n'ayant pas perçu de loyers sur les emplacements qu'elle devrait louer et qui sont occupés par Monsieur I... et Madame M... L..., Madame H... X..., Madame E... P..., Monsieur O... W... et son épouse Madame R..., Madame F... C..., Monsieur N... K..., Monsieur Q... V..., Monsieur N... T... et son épouse Madame U... B..., jusqu'à ce jour. Toutefois, ce préjudice ne saurait être équivalent au montant du loyer dont la SA Camping Soleil de la Méditerranée a été privée, en effet, le montant du loyer inclut nécessairement des taxes, impôts, charges inhérentes à une prestation de service. Tel n'est pas le cas d'une indemnité réparant sur un fondement délictuel un préjudice. En conséquence, il -sera alloué à la SA Camping Soleil de la Méditerranée pour chacune des années 2011-2016 (6ans) d'occupation, la somme de 2500 €/an. Pour l'année 2017, Monsieur I... et Madame M... L..., Madame H... X..., Madame E... P..., Monsieur O... W... et son épouse Madame R..., Madame F... C..., Monsieur N... K..., Monsieur Q... V... Monsieur N... T... et son épouse Madame U... B... paieront journalièrement la somme de 10€ au titre d'indemnité d'occupation » ;

ALORS QUE, premièrement, les occupants se prévalaient d'un défaut de qualité pour agir de la SCI IMMOSERMA ; qu'à ce titre, les juges du fond devaient se borner à analyser la situation juridique de cette SCI ; qu'était inopérant le point de savoir si les occupants étaient ou non titulaires d'un titre ; qu'en opposant l'absence de titre des opposants, les juges du fond, qui se sont fondés sur un motif inopérant, ont violé l'article 31 du code de procédure civile ;

ALORS QUE, deuxièmement, en opposant l'absence de titre des occupants, quand ils leur incombaient de déterminer si la SCI IMMOSERMA était titulaire d'un droit de propriété lui permettant de formuler une demande d'expulsion, les juges du fond, qui se sont fondés sur un motif inopérant, ont violé l'article 544 du code civil ;

ALORS QUE, troisièmement, un arrêt de la Cour administrative d'appel de MARSEILLE en date du 2 décembre 2014 a annulé la délibération du conseil municipal de SAINT CYPRIEN du 16 décembre 2010 portant déclassement du camping en tant qu'élément du domaine public de la commune ; que sauf procédure de déclassement, le domaine public est inaliénable ; que la SCI IMMOSERMA étant sans droit ni titre à l'égard du terrain de camping, sa demande devait être déclarée irrecevable ; que l'arrêt doit être censuré pour violation de l'article 31 du code de procédure civile ;

ALORS QUE, quatrièmement, du fait de l'annulation de la délibération du 16 décembre 2010 portant déclassement, le domaine public étant inaliénable, la SCI IMMOSERMA était sans droit ni titre ; qu'elle ne pouvait agir en expulsion des occupants ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 544 du code civil, ensemble l'article L. 3111-1 du code général de la propriété des personnes publiques ;

ALORS QUE, cinquièmement, et en tout cas, les délibérations du 16 décembre 2010 et du 13 décembre 2014 ayant été annulées quand elles autorisaient la vente du terrain, les juges du fond ne pouvaient autoriser la SCI IMMOSERMA à agir sans s'interroger sur le point de savoir si l'annulation des délibérations n'affectait la vente du 23 décembre 2010 ; qu'à cet égard, l'arrêt est privé de base légale au regard de l'article 31 du code de procédure civile ;

ALORS QUE, sixièmement et en toute hypothèse, du fait de l'annulation des délibérations des 16 décembre 2000 et 13 décembre 2014, les juges du fond se devaient de rechercher en toute hypothèse si la SCI IMMOSERMA pouvait se prévaloir d'un droit l'autorisant à solliciter l'expulsion résultant de l'acte du 23 décembre 2010 ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil, ensemble l'article L. 2241-1 du code général des collectivités territoriales.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU' il a, confirmant le jugement, déclaré recevable l'action de la SAS CAMPING SOLEIL DE LA MEDITERRANEE, puis ordonné, sur sa demande, l'expulsion des occupants aujourd'hui demandeurs au pourvoi et condamné ces mêmes occupants à payer des sommes au titre des indemnités d'occupation entre les mains de la SAS CAMPING SOLEIL DE LA MEDITERRANEE ;

ALORS QUE, postérieurement à la vente du 23 décembre 2010, la SCI IMMOSERMA a donné le bien litigieux à bail, par acte du 3 janvier 2011, à la SAS CAMPING SOLEIL DE LA MEDITERRANEE (arrêt, p. 5, § 3) ; que la cassation à intervenir sur la base du premier moyen, faute de qualité pour agir de la SCI IMMOSERMA ou faute de droit lui permettant de demander l'expulsion, ne peut manquer d'entraîner, par voie de conséquence, en application de l'article 625 du code de procédure civile, la cassation de l'arrêt en tant qu'il fait droit à la demande d'expulsion émanant de la SAS CAMPING SOLEIL DE LA MEDITERRANEE ainsi qu'à ses demandes de dommages et intérêts.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION :

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « le premier juge relève sans être critiqué que certains des propriétaires de mobilhome dans l'instance avaient signé en 2011, après la cession du terrain par la commune à la SCI Immoserma, un contrat annuel de location, sans identification d'un montant de redevance, ni preuve d'un versement de sommes à ce titre, ni la signature de l'exploitant du bail commercial la SAS Camping Soleil de la Méditerranée, et sans mention d'un renouvellement par tacite reconduction ; que le jugement énonce également à juste titre que la SCI Immoserma est actuellement propriétaire du terrain, depuis l'acte authentique du 23 décembre 2010 qui n'a pas fait l'objet d'une décision du juge administratif d'annulation, que la SAS Camping Soleil de la Méditerranée y exploite toujours une activité de camping, de sorte que l'acquéreur détient tous les droits de son vendeur y compris de disposer des conditions d'exploitation du terrain, et les locataires des emplacements dont le contrat annuel est venu à échéance sans renouvellement exprès ne sont pas fondés à opposer au titulaire actuel de l'exploitation du camping un contrat de location avec un titulaire précédent, qui n'a pas été poursuivi à l'échéance dans les conditions des dispositions contractuelles ; que l'annulation par le jugement du tribunal administratif du 8 juillet 2016 de la délibération du conseil municipal qui avait réitéré le consentement à la vente à la SCI, au motif de l'absence de validité du déclassement du terrain, ne constitue pas une décision judiciaire d'annulation de l'acte authentique de vente ; que la considération invoquée que le fonds de commerce autrefois exploité par LEPIC Office de tourisme, mais pas après 2011, n'a pas été transféré par la vente du terrain, n'a pas d'incidence sur la constatation par le premier juge et par la cour de l'absence de renouvellement, avec l'une ou l'autre des sociétés d'exploitation successives, des contrats de location parvenus à échéance ; qu'à supposer même un défaut de lien contractuel des appelants avec l'acquéreur du terrain, l'absence de titre actuel d'occupation resterait acquise ; que la cour confirme en conséquence la situation de chacun des appelants d'occupant sans droit ni titre, et le prononcé de leur expulsion des lieux dans les conditions particulières d'indemnisation qui ne sont pas discutées du dispositif du jugement ; que sur les décisions judiciaires spécialement visées dans le dispositif des écritures des appelants : •l'arrêt du 27 septembre 2012 statue en référé sur une demande d'autorisation de séquestre provisoire du paiement de la redevance d'occupation des parcelles, sans autorité de la chose jugée sur le fond du litige sur le droit d'occupation et la relation contractuelle entre les parties ; •l'arrêt du 24 avril 2014 statue également en référé sur une voie de fait invoquée d'enlèvement des mobilhomes et de coupure des branchements d'eau et d'électricité, sans davantage d'autorité de la chose jugée sur le fond du litige ; •le jugement rendu le 1er juin 2015 par le juge de l'exécution procède à la liquidation des astreintes prononcées par l'arrêt du 24 avril 2014, sans davantage d'incidence sur le fond du litige » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « M. V... a apposé le 2 mai 2011 sa signature sur un contrat annuel de location (année 2011) mais a annexé à ce document une liste de réserves il n'est cependant pas justifié par les parties du montant de la redevance ; par ailleurs, le contrat ne comporte pas la signature de la SAS Camping Le Soleil de la Méditerranée et, ainsi sou acceptation des réserves, Ce contrat, par ailleurs, qui n'est pas renouvelable par tacite reconduction, n'a donné lieu à versement d'aucune somme et à signature d'aucune nouvelle convention. Il ne peut, donc, être raisonnablement établi qu'existait entre les parties un contrat portant sur la chose et le prix accepté par toutes les parties. Les consorts S.../T... ont apposé le 25 mai 2011 leurs signatures sur un contrat de location allant du 1/01/20 au 1/6/2011 mais ont annexé à ce document une liste de réserves; il n'est cependant pas justifié par les parties du montant de la redevance ; par ailleurs, le Contrat ne comporte pas la signature de la SAS Camping Le Soleil de la Méditerranée et, ainsi, son acceptation des réserves. Ce contrat, qui, par ailleurs, n'est pas renouvelable par tacite reconduction, n'a donné lieu à versement d'aucune somme et à signature d'aucune nouvelle convention, En outre, un important contentieux est immédiatement survenu entre parties sur l'existence même d'un contrat. Il ne peut, donc, être raisonnablement estimé qu'existait entre les parties un contrat portant sur la chose et le prix accepté par les deux parties. Les consorts W.../R... ont apposé le 11 février 2011 leurs signatures sur un contrat de location allant du 1/1/2011 au 1/06/2011 ; il n'est cependant pas justifié par les parties du montant de la redevance. Ce contrat, par ailleurs, qui n'est pas renouvelable par tacite reconduction, n'a donné lieu à versement à aucune somme et à signature d'aucune nouvelle convention. En outre, un important contentieux est immédiatement survenu entre parties sur l'existence même d'un contrat. Il ne peut donc, être raisonnablement estimé qu'existait entre les parties un contrat portant sur la choc et le prix accepte par les deux parties. Monsieur I... et Madame M... L..., Madame H... X..., Madame E... P..., Monsieur O... W... et son épouse Madame R..., Madame F... C..., Monsieur N... K..., Monsieur Q... V..., Monsieur N... T... et son épouse Madame U... B... soutiennent que le fonds de commerce du camping [...] n'avait pas disparu au moment de la vente à la SC1 Immoserma puisque l'exploitation du camping n'avait pas été démantelée complètement ; ce que démontre selon eux la présence sur les lieux de mobile-homes au moment de la désaffectation, du déclassement et de la vente du terrain. Ils en concluent l'absence de toute relation contractuelle avec la SCI Immoserma et la SAS Camping Soleil de la Méditerranée et le renouvellement de leur contrat de location du seul fait du paiement de leur redevance à l'EPIC demeuré propriétaire. Il est incontestable que la SCI Immoserma est propriétaire du terrain sur lequel porte le litige. Il est également incontestable que la SAS Camping Soleil de la Méditerranée y exerce une activité de camping. Cette double constatation les rend recevables à agir à l'effet de voir ordonner l'expulsion de personnes occupant les lieux et à voir réparer le préjudice résultant pour eux d'une occupation (sous réserve de ce que le caractère irrégulier soit démontré), précisions étant faites que Monsieur I... et Madame M... L..., Madame H... X..., Madame E... P..., Monsieur O... W... et son épouse Madame R..., Madame F... C..., Monsieur N... K..., Monsieur Q... V..., Monsieur N... T... et son épouse Madame U... B... n'ont pas, avant toute défense au fond, soulevé la fin de non recevoir tiré du défaut de qualité à agir de la SCI Immoserma et la SA Camping de la Méditerranée et qu'il n'est pas contesté que l'Etablissement Public Industriel et Commercial dénommé Office de tourisme - camping de saint Cyprien a cessé toute activité de camping depuis début 2001. La solution du litige soumise au tribunal est sans rapport avec la question de savoir si au moment des délibérations du conseil municipal, au moment de l'acte authentique de vente, l'exploitation du camping avait cessé et avec la portée de l'acte de vente à la SCI Immoserma. Tant que l'acte authentique de vente n'a pas été judiciairement annulé, il s'impose et il n'appartient pas au juge judiciaire d'apprécier la légalité de la procédure administrative. La vente à la SCI Immoserma du terrain sur lequel était exploité un camping donne qualité à l'acheteur à opposer, à toute personne revendiquant des droits sur la chose vendue, tous les droits que son vendeur aurait pu invoquer. En effet, la vente qui est une chaine translative échappe à l'application de l'article 1199 du code civil. Les contrats de location d'emplacement, antérieurs à la vente à la SCI Immoserma, comportent tous les clauses suivantes : « Article 3 : le présent contrat est consenti pour une durée d'un an à compter de la signature du contrat.. ; il prendra automatiquement fin à l'arrivée du terme sans qu'il soit besoin d'une notification quelconque et sans indemnité », « Article 11 reconduction Le présent contrat, conclu pour une durée d'un an, ne peut être renouvelé que de manière expresse. Tout manquement du client à l'une de ses obligations fait obstacle au renouvellement du contrat. L'article 11 stipule que les contrats d'une durée de un an ne peuvent être renouvelés que de manière expresse. 11 en résulte qu'un nouvel accord entre les parties (quel que soit l'exploitant) était nécessaire. Le seul fait pour des locataires arrivés en fin de contrat de consigner le loyer ne répond pas aux conditions de l'article 11 qui constituent la seule exception à la fin automatique du contrat au bout d'une année. De sorte que Monsieur I... et Madame M... L..., Madame H... X... Madame E... P..., Monsieur O... W... et son épouse Madame R..., Madame F... C..., Monsieur N... K..., Monsieur Q... V..., Monsieur N... T... et son épouse Madame U... B... qui n'ont aucun droit à opposer à la SAS Camping Le Soleil de la Méditerranée, doivent être déclarés occupants sans droits ni titres et que leur expulsion doit être ordonnée sous astreinte. La SCI Immoserma sollicite à l'encontre de chacun des défendeurs la somme de 105,24€ au titre de son préjudice du 23 décembre 2010 au 3 janvier 2011. Toutefois la condamnation au paiement d'une indemnité impose que soit rapportée la preuve d'un préjudice. Or, la SCT Immoserma n'établit pas quelle serait la nature, l'importance, la réalité d'un tel préjudice pendant cette courte période de l'année située pendant les vacances de Noël au cours de laquelle l'activité d'un camping dans une station balnéaire est nulle. En revanche, il est incontestable que la SAS Camping Le Soleil de la Méditerranée a subi un préjudice économique né de l'occupation sans droit ni titre des défendeurs, n'ayant pas perçu de loyers sur les emplacements qu'elle devrait louer et qui sont occupés par Monsieur I... et Madame M... L..., Madame H... X..., Madame E... P..., Monsieur O... W... et son épouse Madame R..., Madame F... C..., Monsieur N... K..., Monsieur Q... V..., Monsieur N... T... et son épouse Madame U... B..., jusqu'à ce jour. Toutefois, ce préjudice ne saurait être équivalent au montant du loyer dont la SA Camping Soleil de la Méditerranée a été privée, en effet, le montant du loyer inclut nécessairement des taxes, impôts, charges inhérentes à une prestation de service. Tel n'est pas le cas d'une indemnité réparant sur un fondement délictuel un préjudice. En conséquence, il -sera alloué à la SA Camping Soleil de la Méditerranée pour chacune des années 2011-2016 (6ans) d'occupation, la somme de 2500 €/an. Pour l'année 2017, Monsieur I... et Madame M... L..., Madame H... X..., Madame E... P..., Monsieur O... W... et son épouse Madame R..., Madame F... C..., Monsieur N... K..., Monsieur Q... V... Monsieur N... T... et son épouse Madame U... B... paieront journalièrement la somme de 10€ au titre d'indemnité d'occupation » ;

ALORS QUE, premièrement, les occupants se prévalaient d'un défaut de qualité pour agir de la SCI IMMOSERMA, de laquelle la SAS CAMPING SOLEIL DE LA MEDITERRANEE prétendait tirer ses droits ; qu'à ce titre, les juges du fond devaient se borner à analyser la situation juridique de cette SCI ; qu'était inopérant le point de savoir si les occupants étaient ou non titulaires d'un titre ; qu'en opposant l'absence de titre des opposants, les juges du fond, qui se sont fondés sur un motif inopérant, ont violé l'article 31 du code de procédure civile ;

ALORS QUE, deuxièmement, en opposant l'absence de titre des occupants, quand ils leur incombaient de déterminer si la SCI IMMOSERMA, de laquelle la SAS CAMPING SOLEIL DE LA MEDITERRANEE prétendait tirer ses droits, était titulaire d'un droit de propriété, les juges du fond, qui se sont fondés sur un motif inopérant, ont violé l'article 544 du code civil, ensemble l'adage nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet ;

ALORS QUE, troisièmement, un arrêt de la Cour administrative d'appel de MARSEILLE en date du 2 décembre 2014 a annulé la délibération du conseil municipal de SAINT CYPRIEN du 16 décembre 2010 portant déclassement du camping en tant qu'élément du domaine public de la commune ; que sauf procédure de déclassement, le domaine public est inaliénable ; que la SCI IMMOSERMA étant sans droit ni titre à l'égard du terrain de camping, la demande de la SAS CAMPING SOLEIL DE LA MEDITERRANEE, qui prétendait tirer ses droits de celle-ci, devait être déclarée irrecevable ; que l'arrêt doit être censuré pour violation de l'article 31 du code de procédure civile ;

ALORS QUE, quatrièmement, du fait de l'annulation de la délibération du 16 décembre 2010 portant déclassement, le domaine public étant inaliénable, la SCI IMMOSERMA était sans droit ni titre ; que la SAS CAMPING SOLEIL DE LA MEDITERRANEE, qui prétendait tirer ses droits de la SCI IMMOSERMA, ne pouvait agir en expulsion des occupants ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les article 544 du code civil et L. 3111-1 du code général de la propriété des personnes publiques, ensemble l'adage nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet ;

ALORS QUE, cinquièmement, et en tout cas, les délibérations du 16 décembre 2010 et du 13 décembre 2014 ayant été annulées quand elles autorisaient la vente du terrain, les juges du fond ne pouvaient autoriser la SAS CAMPING SOLEIL DE LA MEDITERRANEE à agir sans s'interroger sur le point de savoir si l'annulation des délibérations n'affectait la vente du 23 décembre 2010 intervenue au profit de la SCI IMMOSERMA, de laquelle la SAS CAMPING SOLEIL DE LA MEDITERRANEE prétendait tirer ses droits ; qu'à cet égard, l'arrêt est privé de base légale au regard de l'article 31 du code de procédure civile ;

ALORS QUE, sixièmement et en toute hypothèse, du fait de l'annulation des délibérations des 16 décembre 2000 et 13 décembre 2014, les juges du fond se devaient de rechercher en toute hypothèse si la SAS CAMPING SOLEIL DE LA MEDITERRANEE, qui prétendait tirer ses droits de la SCI IMMOSERMA, pouvait se prévaloir d'un droit l'autorisant à solliciter l'expulsion ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 544 du code civil et L. 2241-1 du code général des collectivités territoriales, ensemble l'adage nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet.

| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 18 février 2021, 19-21499

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :

TROISIEME MOYEN DE CASSATION :

Synthèse

Références :

Publications

Composition du Tribunal

Origine de la décision