LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 4 février 2021
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 235 F-D
Pourvoi n° K 20-15.913
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 FÉVRIER 2021
La société Lamark Foch, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° K 20-15.913 contre l'arrêt rendu le 25 février 2020 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre, 1re section), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. B... P...,
2°/ à Mme H... T..., épouse P...,
domiciliés tous deux [...],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de la société Lamark Foch, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. et Mme P..., après débats en l'audience publique du 26 janvier 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 25 février 2020), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 7 mars 2019, pourvoi n° 18-14.022), par acte sous seing privé des 10 et 29 décembre 2014, U... M... a promis de vendre à M. X..., avec faculté de substitution, un immeuble au prix de 1 130 000 euros, sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt avant le 1er mars 2015, la promesse devant être réitérée par acte authentique avant le 31 mars 2015 et au plus tard le 15 avril 2015 en cas de prorogation pour réception de documents.
2. Le 28 avril 2015, la société civile immobilière Lamark Foch (la SCI), substituée à M. X..., a obtenu un prêt.
3. Par acte du 8 avril 2016, la SCI a assigné « la succession » de U... M..., décédée le 12 février 2016, en perfection de la vente et, en intervention forcée, M. et Mme P... en leur qualité de légataires universels.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
4. La SCI fait grief à l'arrêt de prononcer la caducité de la promesse de vente et de rejeter ses demandes, alors :
« 1°/ que seule la partie au profit de laquelle une condition suspensive est édictée peut se prévaloir de sa défaillance ; qu'en opposant à la SCI Lamark Foch, substituée à M. X... en qualité d'acquéreur, la prétendue défaillance de la condition suspensive, posée par la promesse de vente, d'obtention d'un prêt dans le délai stipulé à cet effet, et ce tandis que cette condition suspensive était expressément stipulée dans le seul et exclusif intérêt de l'acquéreur, de sorte que lui seul pouvait se prévaloir de son éventuelle défaillance, la cour d'appel a violé l'article 1176 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°/ que si une condition suspensive a été stipulée dans l'intérêt d'une partie, il lui est possible d'y renoncer, au besoin implicitement ; qu'en opposant à la SCI Lamark Foch, substituée à M. X... en qualité d'acquéreur, la prétendue défaillance de la condition suspensive, posée par la promesse de vente, d'obtention d'un prêt dans le délai stipulé à cet effet, sans rechercher si le comportement de l'acquéreur après cette prétendue défaillance de la condition suspensive n'établissait pas, de sa part, une renonciation à celle-ci, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1176 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3°/ que le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis du contrat ; qu'en sanctionnant l'échéance des délais du 31 mars et du 15 avril 2015, stipulés à la promesse de vente, par la caducité de celle-ci, quand elle stipulait, pourtant, expressément que l'échéance de ces délais n'entraînerait pas la caducité de la promesse, mais serait constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette même promesse de vente et a violé l'article 1192 du code civil. »
Réponse de la Cour
5. La cour d'appel a exactement retenu que le caractère non extinctif du délai fixé par la promesse de vente pour procéder à la signature de l'acte authentique de vente avait pour seule conséquence de permettre à l'une des parties d'obliger l'autre à s'exécuter si les conditions suspensives étaient réalisées à cette date, mais ne permettait pas à une partie de disposer d'un délai supplémentaire pour remplir ses obligations.
6. Elle a relevé que la promesse de vente expirait le 31 mars 2015 et que l'offre de prêt dont se prévalait la SCI datant du 28 avril 2015, cette offre était postérieure à l'expiration du délai fixé pour la régularisation de l'acte de vente.
7. Elle a rappelé qu'en application des dispositions de l'article 1176 du code civil, dans sa rédaction applicable, et des stipulations de la promesse, celle-ci était caduque en l'absence de réalisation des conditions suspensives avant la date fixée pour sa signature.
8. Elle en a déduit à bon droit, sans dénaturation des termes de la promesse de vente et sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que l'obtention d'un prêt postérieurement à la date fixée pour la signature de l'acte authentique était sans incidence sur la caducité de la promesse, celle-ci pouvant, à partir de cette date, être invoquée par les deux parties. PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Lamark Foch aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Lamark Foch et la condamne à payer à M. et Mme P... la somme de 3 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre février deux mille vingt et un.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour la société Lamark Foch.
Il est fait grief à la cour d'appel d'avoir prononcé la caducité de la promesse de vente, appelée « compromis de vente », signée les 10 et 29 décembre 2014, et d'avoir rejeté les demandes de la SCI Lamark Foch ;
Aux motifs que : « en application de l'article L 290-1 du code de la construction et de l'habitation, toute prorogation d'une promesse de vente – et donc d'un compromis de vente – portant sa durée totale à plus de 18 mois doit, sous peine de nullité, être constatée par acte authentique lorsque, comme en l'espèce, elle est consentie par une personne privée ;
Mais [
] qu'un manquement à cette disposition ne peut être retenu que si la promesse a effectivement été prorogée pour atteindre une durée supérieure à 18 mois ;
[
] que le compromis de vente stipule qu'en cas de réalisation des conditions suspensives, « la signature de l'acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 31 mars 2015 », une prorogation pour la réception de pièces administratives étant possible jusqu'au 15 avril ;
[
] que l'acte énonce que la date d'expiration de ce délai n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter ;
[
] qu'il précise que si l'une des parties refuse de signer l'acte, l'autre pourra saisir le tribunal compétent dans le délai d'un mois de la constatation du refus « (mise en demeure non suivie d'effet, procèsverbal de non -comparution
) » afin de faire constater la vente ;
[
] que le caractère non extinctif de ce délai a pour seule conséquence de permettre à l'une des parties d'obliger l'autre à s'exécuter si les conditions suspensives étaient réalisées à cette date ;
[
] qu'il ne peut s'inférer de ce caractère qu'une partie dispose d'un délai supplémentaire pour remplir ses obligations ;
[
] en conséquence, que la validité du compromis expirait le 31 mars 2015 ;
[
] que la société Lamark Foch se prévaut d'une offre de prêt en date du 28 avril 2015 ;
[
] que celle-ci est postérieure à l'expiration du délai fixé pour la régularisation de l'acte de vente ;
[
] que, conformément à l'article 1176 du code civil dans sa rédaction applicable, rappelé dans l'acte, le compromis de vente est caduc en l'absence de réalisation des conditions suspensives avant la date fixée pour sa signature ;
[
] que l'obtention invoquée du prêt postérieurement à la date fixée pour la signature de l'acte authentique est donc sans incidence sur la caducité du compromis ;
[
] qu'il appartient, en conséquence, à la SCI Lamark Foch de démontrer, en l'absence de signature d'un acte prorogeant la durée du compromis, que les parties ont entendu prolonger celle-ci ;
[
] qu'elle doit rapporter la preuve que Mme M... a manifesté la volonté claire et non équivoque de renoncer à son droit de se prévaloir de la caducité de la vente entraînée par la survenance du délai ;
[
] que les diligences accomplies par la SCI ne peuvent caractériser de tels actes ;
[
] que la SCP Laporte et Meulet-Laporte a déposé le 10 juin 2015 une déclaration d'intention d'aliéner au nom de Mme M... ;
Mais [
], d'une part, que la date de validité du compromis était alors expirée ; que le mandat donné dans cet acte par les parties – notamment Mme M... – au notaire d'effectuer toutes les formalités préalables à la vente – dont le dépôt de la déclaration d'intention d'aliéner – était donc échu ; que la SCP notariale ne pouvait dès lors plus agir, sur le fondement du compromis de vente, au nom de Mme M... ;
[
] qu'il n'est pas justifié d'une demande adressée par Mme M... au notaire de déposer un tel acte ;
[
] qu'il n'est pas davantage justifié d'actes de Mme M... de nature à démontrer qu'elle a prorogé le mandat donné à ladite SCP ;
[
] par conséquent, que le dépôt de cette déclaration d'intention d'aliéner a été effectué à la seule initiative du notaire ; qu'il n'engage pas Mme M... ; qu'il ne caractérise pas une manifestation de volonté non équivoque de la part de celle-ci de renoncer à son droit ;
[
] qu'il ne ressort d'aucun document que Mme M... a, ensuite, mandaté cette SCP notariale ;
[
] que l'information donnée le 14 août 2015 par la SCP au notaire de l'acquéreur de la renonciation par la mairie à son droit de préemption n'engage donc pas Mme M... et ne peut constituer une manifestation de volonté de sa part ; qu'il en est de même des échanges entre les notaires ou des informations données par la SCP Laporte et Meulet-Laporte sur le placement de Mme M..., son décès ou sa succession ;
[
] enfin, que la SCI ne justifie pas que Mme M... a adressé des documents ou accompli des démarches de nature à démontrer sa volonté « certaine et non équivoque » de prolonger la durée de validité du compromis, voire qu'elle a, par son silence, exprimé implicitement cette volonté ;
[
] que la durée de validité du compromis n'a donc pas été prorogée ;
[
] que la réalisation invoquée de la condition suspensive d'obtention du prêt postérieurement à sa date d'échéance est sans effet ;
[
] que le compromis était donc caduc au 31 mars 2015 alors qu'une, au moins, des conditions suspensives n'était pas réalisée ;
[
] que les demandes formées par la SCI sont fondées sur ce compromis ;
[
] que cette caducité entraîne donc le débouté de ces demandes sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres moyens soulevés ;
[
] que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de la SCI Lamark Foch » ;
1. Alors que, d'une part, seule la partie au profit de laquelle une condition suspensive est édictée peut se prévaloir de sa défaillance ; qu'en opposant à la SCI Lamark Foch, substituée à M. X... en qualité d'acquéreur, la prétendue défaillance de la condition suspensive, posée par la promesse de vente, d'obtention d'un prêt dans le délai stipulé à cet effet, et ce tandis que cette condition suspensive était expressément stipulée dans le seul et exclusif intérêt de l'acquéreur, de sorte que lui seul pouvait se prévaloir de son éventuelle défaillance, la cour d'appel a violé l'article 1176 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2. Alors que, d'autre part et à titre subsidiaire, si une condition suspensive a été stipulée dans l'intérêt d'une partie, il lui est possible d'y renoncer, au besoin implicitement ; qu'en opposant à la SCI Lamark Foch, substituée à M. X... en qualité d'acquéreur, la prétendue défaillance de la condition suspensive, posée par la promesse de vente, d'obtention d'un prêt dans le délai stipulé à cet effet, sans rechercher si le comportement de l'acquéreur après cette prétendue défaillance de la condition suspensive n'établissait pas, de sa part, une renonciation à celle-ci, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1176 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3. Alors qu'enfin et en tout état de cause, le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis du contrat ; qu'en sanctionnant l'échéance des délais du 31 mars et du 15 avril 2015, stipulés à la promesse de vente, par la caducité de celle-ci, quand elle stipulait, pourtant, expressément que l'échéance de ces délais n'entraînerait pas la caducité de la promesse, mais serait constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette même promesse de vente et a violé l'article 1192 du Code civil.
