LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 21 janvier 2021
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 101 F-D
Pourvoi n° V 20-14.450
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 21 JANVIER 2021
Le syndicat des copropriétaires du [...] , représenté par son syndic la société D... et associés, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° V 20-14.450 contre l'arrêt rendu le 13 décembre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant à la société [...], société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat du syndicat des copropriétaires du [...] , de Me Le Prado, avocat de la société [...], après débats en l'audience publique du 1er décembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 décembre 2019), par acte du 28 juillet 2008, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] (le syndicat des copropriétaires) a vendu l'ancienne loge de concierge à la société civile immobilière [...] (la SCI). Cet acte comportait la modification de l'état descriptif de division par la création d'un lot n° 86 comprenant l'ancienne loge, ainsi qu'un WC et un débarras issus des parties communes de l'immeuble.
2. Le 22 novembre 2011, ayant constaté que le lot n° 3 correspondant à la loge n'était pas une partie commune, mais une partie privative appartenant en indivision à tous les copropriétaires, et ne nécessitait pas la création d'un nouveau lot pour être vendu, le notaire a dressé un acte rectificatif portant sur la vente du lot n° 3 et supprimant le lot n° 86. Il était précisé qu'il y avait lieu de régulariser la situation du WC qui avait été intégré au lot n° 3 à la suite de travaux, alors qu'il ne figurait pas dans celui-ci.
3. Le 24 mai 2016, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI en nullité de la vente pour dol et en restitution des locaux et des loyers perçus.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, ci-après annexé
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement de nature à entraîner la cassation.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
5. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de rejeter la demande de restitution du bout de palier, alors « qu'en rejetant la demande de l'exposant, tendant à ce que soit remis en état et lui soit restitué le bout de palier, partie commune annexée par la SCI [...], sans motif, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
6. Sous le couvert du grief de violation de l'article 455 du code de procédure civile, le moyen dénonce une omission de statuer qui peut être réparée par la procédure prévue à l'article 463 du code de procédure civile.
7. Le moyen est donc irrecevable.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [...] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un janvier deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du [...]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à la décision attaquée d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il avait déclaré prescrite l'action en nullité pour dol de la vente intervenue entre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] et la SCI [...], et d'avoir rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] tendant à ce que soient constatées la nullité de la vente du lot n°3 intervenue suivant acte reçu par Maître B..., notaire à Vitry sur Seine, le 28 juillet 2008, publié le 15 septembre 2008, volume 2008P, n° 5212, et suivant acte reçu par Maître B..., notaire à Vitry sur Seine, le 22 novembre 2011, publié le 7 décembre 2011, ainsi que la nullité des actes notariés en date des 28 juillet 2008 et 22 novembre 2011 ;
aux motifs propres que « Sur l'action en nullité de la vente : (
) sur la prescription de l'action en nullité du contrat de vente pour dol, (
) selon les dispositions de l'article 2224 du code civil, le point de départ du délai de la prescription de cinq ans applicable aux actions personnelles se situe au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; (
) le syndicat des copropriétaires invoquant une erreur sur la valeur du bien vendu provoquée par les manoeuvres de l'acquéreur, celui-ci a eu connaissance dès le 28 juillet 2008, date de la conclusion du contrat de vente, des éléments de fait lui permettant de constater cette erreur et d'en tirer les conséquences juridiques qui lui sont attachées ; (
) l'action du syndicat des copropriétaires engagée sur assignation du 24 mai 2016 est donc prescrite ; lors de l'acte rectificatif du 22 novembre 2011, le syndicat des copropriétaires était représenté par Mme W..., clerc du notaire qui a reçu l'acte, agissant par procuration donnée le 4 juillet 2008 par le cabinet Orfila gestion (Sogi), exerçant en sa qualité de syndic les pouvoirs que lui avait donnés l'assemblée générale des copropriétaires le 27 juin 2007 ; (
) Mme W... pouvait valablement représenter le syndicat des copropriétaires sur la base de cette procuration donnée en vue de la conclusion de l'acte de vente et qui valait en conséquence également pour l'acte rectificatif subséquent qui n'a fait que mettre en oeuvre, en corrigeant les erreurs de l'acte de vente dans la désignation du bien vendu, la décision de l'assemblée générale du 27 novembre 2007 » ;
et aux motifs adoptés que « Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de prononcer la nullité de la vente intervenue entre les parties le 28 juillet 2008. Selon l'article 2224 du code civil les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Le syndicat des copropriétaires a choisi de placer son action en nullité sur l'existence d'un dol ayant vicié son consentement à la vente intervenue le 28 juillet 2008 et ce, aux motifs que : - le montant de la mise à prix du bien manque de transparence car aucune estimation n'a été réalisée, - la loge a été vendue à un prix inférieur à celui du marché et dans un contexte de conflit d'intérêts car le représentant de l'acquéreur était également le président du conseil syndical, à qui l'assemblée générale du 27 juin 2007 avait confié la tâche du choix de l'acquéreur, - le représentant de la SCI [...] a profité de la nécessité pour la copropriété de vendre ce lot pour réaliser des travaux dans l'immeuble, ce qui lui a permis de l'acquérir à un prix inférieur à celui du marché, et encore inférieur au prix minimum de 130.000 euros fixé par l'assemblée générale, - que la vente à un prix inférieur à celui du marché est donc contraire aux intérêts de la copropriété. Le tribunal observe que la vente est intervenue après plusieurs décisions de l'assemblée générale des copropriétaires dûment informée des conditions de la vente ; que le syndicat avait connaissance des faits constitutifs du dol dont il se prévaut tous antérieurs à la date de la réitération de la vente litigieuse par acte authentique. Un délai de plus de cinq ans s'étant écoulé entre la vente du 28 juillet 2008 et l'introduction de la demande par assignation du 24 mai 2016, l'action est donc jugée prescrite » ;
alors 1°/ que l'action en annulation d'un acte fondée sur le dol se prescrit par un délai de cinq ans à compter du jour où la victime de ce dol a connu ou aurait dû connaître l'erreur et le point de départ de cette prescription ne peut être antérieur à la date de l'acte en cause ; qu'en considérant que l'action du syndicat des copropriétaires engagée sur assignation du 24 mai 2016 aurait été prescrite, quand le syndicat agissait en nullité de la vente résultant non seulement de l'acte du 28 juillet 2008 mais aussi de l'acte pris le 22 novembre 2011, soit moins de cinq ans avant la date de l'assignation, la cour d'appel a violé l'article 2224 du code civil ;
alors 2°/ que les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en considérant que la vente de la loge du gardien aurait été conclue le 28 juillet 2008 et que le délai de prescription aurait commencé à courir à cette date, sans examiner le courrier de Maître B... du 6 avril 2011 et la note explicative qui y était annexée et selon laquelle la société [...] n'était pas devenue propriétaire de la loge du gardien par l'acte du 28 juillet 2008, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
alors 3°/ qu'il n'est pas permis au juge de dénaturer les conventions ; que l'acte du 28 juillet 2008 porte sur le « lot numéro quatre-vingt-six (86) » constitué d' « un local d'habitation d'une superficie de 30, 80 m² comprenant : une entrée, une cuisine, une salle de séjour, une chambre, un débarras et un WC, avec les 19/1019èmes de la propriété du sol et des parties communes » tandis que l'acte du 22 novembre 2011 porte sur le « lot numéro trois (3) » constitué d' « un appartement, avec les 23/1000èmes des parties communes générales » et indique que « le local correspondant aux WC, partie intégrante du lot 86 créé à tort, n'était pas inclus dans le lot numéro 3 mais constituait une partie commune », de sorte que l'acte du 22 novembre 2011 n'est pas un simple acte rectificatif, rectifiant une erreur matérielle, mais a modifié l'objet de la vente ; qu'en considérant que l'acte du 22 novembre 2011 ne serait qu'un acte rectificatif qui n'aurait fait que corriger les erreurs de l'acte de vente dans la désignation du bien vendu, la cour d'appel a dénaturé les actes des 28 juillet 2008 et 22 novembre 2011, en violation de l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les conventions et de l'article 1134, devenu 1192, du code civil ;
alors 4°/ qu'en qualifiant l'acte du 22 novembre 2011 d'acte rectificatif qui n'aurait fait que corriger les erreurs de l'acte de vente dans la désignation du bien vendu, pour considérer que le point de départ du délai de prescription de l'action en nullité de l'exposant aurait commencé à courir le 28 juillet 2008, tandis qu'elle constatait que le WC et le débarras situés à l'entresol, qui sont des parties communes, n'étaient pas entrés dans le champ de la vente litigieuse, ce dont il s'évinçait que l'objet de la vente avait été modifié par l'acte du 22 novembre 2011, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et violé l'article 2224 du code civil ;
alors 5°/ que seul le syndic dont le mandat est en vigueur agit au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires ; qu'en considérant que Mme W... aurait pu valablement représenter le syndicat des copropriétaires lors de l'acte du 22 novembre 2011 sur la base d'une procuration donnée le 4 juillet 2008 par le cabinet Orfila gestion (Sogi) exerçant en sa qualité de syndic les pouvoirs que lui avait donnés l'assemblée générale des copropriétaires le 27 juin 2007, quand il était acquis au débat et non contesté que le cabinet Orfila gestion (Sogi) n'était plus syndic depuis l'assemblée générale du 1er juillet 2009 dont le procès-verbal était versé au débat par la société [...], la cour d'appel a violé les articles 17 et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable à l'espèce.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à la décision attaquée d'avoir rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] tendant à ce que soit remis en état et lui soit restitué le bout de palier commun annexé par la société [...] ;
aux motifs que : « Sur l'action en restitution des parties communes : il résulte de l'acte de vente du 28 juillet 2008 rectifié le 22 novembre 2011, que le WC et le débarras situés à l'entresol, qui sont des parties communes, ne sont pas entrés dans le champ de la vente litigieuse ; (
) il convient en conséquence de condamner la SCI [...], qui ne conteste pas avoir annexé ces parties communes, à les remettre dans leur état initial et à les restituer au syndicat des copropriétaires » ;
alors qu'en rejetant la demande de l'exposant, tendant à ce que soit remis en état et lui soit restitué le bout de pallier, partie commune annexé par la SCI [...], sans motif, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
