LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 14 janvier 2021
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 20 FS-D
Pourvoi n° P 19-24.882
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 14 JANVIER 2021
La société IFB France, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° P 19-24.882 contre l'arrêt n° RG : 16/02074 rendu le 27 septembre 2019 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre civile TGI), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. R... I...,
2°/ à Mme N... A..., épouse I...,
domiciliés tous deux [...],
3°/ à la société Oceanis Outremer, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [...] , venant aux droits de la société [...],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Maunand, conseiller doyen, les observations de la SCP Boullez, avocat de la société IFB France, de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de M. et Mme I..., et l'avis de M. Brun, avocat général, après débats en l'audience publique du 17 novembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Maunand, conseiller doyen rapporteur, M. Nivôse, Mme Greff-Bohnert, MM. Jacques, Boyer, Mme Abgrall, conseillers, Mmes Georget, Renard, Djikpa, M. Zedda, conseillers référendaires, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Désistement partiel
1. Il est donné acte à la société IFB France du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Oceanis outremer, venant aux droits de la société [...].
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 27 septembre 2019), en juin 2005, M. et Mme I..., après avoir été démarchés par la société IFB France, chargée de la commercialisation d'immeubles en l'état futur d'achèvement réalisés à la Réunion par la société civile de construction vente [...], ont acquis, au prix de 94 500 euros, un appartement à titre d'investissement immobilier locatif bénéficiant d'un avantage fiscal.
3. Le bien, financé à l'aide d'un prêt, a été livré en 2006, loué à plusieurs reprises et évalué par la société gestionnaire, le 11 juin 2013, entre 48 000 et 53 000 euros.
4. M. et Mme I... ont assigné le vendeur et le démarcheur à titre principal en nullité de la vente pour dol. Subsidiairement ils ont sollicité la réparation d'un préjudice patrimonial et moral en raison des fautes commises par la société IFB France dans l'exécution de son obligation d'information et de conseil. Examen du moyen
Enoncé du moyen
5. La société IFB France fait grief à l'arrêt de la condamner à payer des dommages-intérêts d'un montant de 18 900 euros, alors :
« 1°/ que le manquement à une obligation d'information et de conseil cause seulement un préjudice consistant en la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses ; qu'en considérant que le préjudice s'analysait « en la perte d'une chance de contracter à des conditions loyales », la cour d'appel qui n'a pas caractérisé l'existence d'une perte de chance de contracter ou de contracter à des conditions différentes, a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
2°/ que l'indemnisation de la perte d'une chance est subordonnée à la constatation de la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; qu'en évaluant la perte d'une chance au cinquième du prix de vente, après avoir affirmé que le préjudice s'analysait en une perte de chance de contracter à des conditions loyales, au lieu de rechercher si, dans l'hypothèse d'une exécution satisfaisante de l'obligation d'information, M. et Mme I... auraient ou non acquis le bien, ou, dans l'affirmative, s'ils l'auraient acquis à des conditions différentes, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
3°/ que la détermination d'un préjudice suppose la prise en compte des avantages que le demandeur à l'action a pu retirer de la situation dommageable ; qu'en évaluant la perte d'une chance au cinquième du prix de vente, après avoir affirmé que le préjudice s'analysait en une perte de chance de contracter à des conditions loyales, sans rechercher si M. et Mme I..., en conservant dans leur patrimoine la propriété de l'immeuble, n'en avaient pas retiré un avantage de nature à venir en compensation avec l'allocation d'une indemnité compensant la perte d'une chance de contracter à des conditions loyales, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce, ensemble le principe de la réparation intégrale du dommage sans perte ni profit. »
Réponse de la Cour
6. Ayant relevé que la projection financière fournie par la société IFB France, qui ne justifiait d'aucune étude sérieuse sur la réalité du marché immobilier de la zone du [...], n'envisageait rien d'autre qu'une progression annuelle de 2 % du loyer comme de la valeur des biens, la cour d'appel a retenu que les acquéreurs pouvaient raisonnablement escompter un bénéfice net de 48 049 euros à la fin de la période de défiscalisation.
7. Elle a constaté que le bien acquis au prix de 94 500 euros le 16 juin 2005 avait été estimé en juin 2013 entre 48 000 et 53 000 euros.
8. Elle en a déduit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante ou qui n'était pas demandée, que M. et Mme I..., qui invoquaient une surestimation de la valeur du bien, justifiaient d'un préjudice s'analysant en une perte de chance qu'elle a souverainement évaluée à 20 % du prix de vente.
9. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société IFB France aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société IFB France et la condamne à payer à M. et Mme I... la somme globale de 3 000 euros.
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze janvier deux mille vingt et un.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société IFB France.
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné la société IFB France à payer aux époux I... des dommages et intérêts d'un montant de 18 900 € ;
AUX MOTIFS QUE les époux I... recherchent la responsabilité de la S.A.S. IFB France sous l'angle des manoeuvres dolosives et du devoir de conseil ; que concernant les manoeuvres dolosives, elles ne sauraient être caractérisée par la production des documents utilisés par la S.A.S. IFB France lors de la commercialisation des lots, à savoir l'étude patrimoniale, la "projection financière", la "méthode" commerciale, le "book de présentation" (présentation du contexte local, plans), les "garanties" (prise en charge des intérêts intercalaires et des frais, garantie des loyers) ou encore la grille des loyers escomptés, dès lors que ces éléments ne peuvent pas être considérés comme mensongers ; que l'utilisation arguée d'abusive du label "EDC", du nom d'une association d'"investisseurs" (et non de consommateurs) présentée comme indépendante ayant agréé la promotion, dans au moins deux documents pré-contractuels établis par la S.A.S. IFB France, ne peut pas davantage être considérée comme dolosive, dès lors qu'elle n'a pas pu être déterminante de l'engagement des époux I... ; que, dans un courrier du 27 juin 2012 (pièce n° 7-9 des appelants), cette association précise qu'elle n'exerce pas "un contrôle de validation des documents et études émanant des différents intervenants promoteurs, mais un contrôle de vérification de l'existence des éléments invoqués par le promoteur dans le dossier" ; qu'elle reconnaît d'ailleurs avoir différents partenaires financiers et immobiliers, dont la S.A.S. Akerys Participations ou la S.A.S. IFB France (pièce 7-10) ; que la présentation que la S.A.S. IFB France fait de l'association EDC n'est pas différente de cette réalité et ne peut pas être qualifiée de trompeuse ; que concernant le devoir de conseil, le professionnel qui commercialise des biens immobiliers, notamment dans une opération de défiscalisation, est tenu d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer ; qu'en l'espèce, la S.A.S. IFB France, représentée par Madame C... W..., "agent indépendant", s'est présentée auprès des époux I... comme spécialiste en "ingénierie financière", qualités pouvant être légitimement perçues comme autant de garanties par les acquéreurs ; que c'est pourtant sur la base d'une étude patrimoniale succincte que la S.A.S. IFB France a proposé aux époux I... un investissement de 94.500,00€ sur un appartement type T1 au sein de la Résidence "[...]" ; que la projection financière n'envisage rien d'autre qu'une progressivité annuelle de 2% du loyer comme de la valeur des biens ; qu'elle table sur des loyers annuels de 3.540,00 € dès la première année et une réduction d'impôt annuelle de 5.283,00 €, les époux I... pouvant raisonnablement escompter un bénéfice net de 48.049,00 € à la fin de la période de défiscalisation ; que ce résultat étant toutefois totalement dépendant de la location effective du bien vendu, le contrat de réservation du 19 mars 2005 précisait que "le propriétaire bénéficie d'une garantie des revenus locatifs et détériorations immobilières, à condition de confier un mandat à un gestionnaire agréé par le promoteur et la S.A.S. IFB France", mention susceptible d'ôter de l'esprit des éventuels acquéreurs tout doute sur les aléas liés aux possibilités de location et aux revenus potentiels ; que ce document accréditait l'idée d'une sécurisation du projet de bout en bout et d'une rentabilité certaine puisqu'après la vente, un professionnel déjà identifié prenait la suite de l'opération pour se charger de la gestion et du suivi des locations ; que la S.A.S. IFB France ne justifie pas, d'une façon ou d'une autre, avoir exercé son devoir de conseil auprès des époux I... ; que, d'ailleurs, sa "méthode de vente" encourage clairement son préposé à convaincre le client que "le seul risque est de gagner de l'argent" ; qu'en effet, si la promotion relative à la Résidence "[...] " est décrite dans ses grands aspects dans le "book de présentation", la S.A.S. IFB France ne justifie d'aucune étude sérieuse de marché sur le potentiel locatif de la zone du [...] et sur la réalité de son marché immobilier ; que la communication d'une étude seulement théorique ne considérant que l'hypothèse la plus optimiste et ne présentant pas la subsistance d'aléas pouvant entacher cet investissement ne permet pas de considérer que la S.A.S. IFB France a manqué à son obligation d'information sincère et de conseil ; que ce manquement a causé aux époux I... un préjudice s'analysant en la perte d'une chance de contracter à des conditions loyales ; que ce préjudice sera évalué à 20 % du prix de vente, soit 20 % x 94.500,00 € = 18.900,00 € ; qu'en revanche, le risque de pertes locatives est inhérent à tout investissement immobilier spéculatif, de sorte que les acquéreurs ne peuvent le faire supporter par le vendeur, et le préjudice moral allégué n'est pas établi ; que les époux I... seront donc déboutés de leurs autres chefs de préjudice ;
1. ALORS QUE le manquement à une obligation d'information et de conseil cause seulement un préjudice consistant en la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses ; qu'en considérant que le préjudice s'analysait « en la perte d'une chance de contracter à des conditions loyales », la cour d'appel qui n'a pas caractérisé l'existence d'une perte de chance de contracter ou de contracter à des conditions différentes, a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
2. ALORS QUE l'indemnisation de la perte d'une chance est subordonnée à la constatation de la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; qu'en évaluant la perte d'une chance au cinquième du prix de vente, après avoir affirmé que le préjudice s'analysait en une perte de chance de contracter à des conditions loyales, au lieu de rechercher si, dans l'hypothèse d'une exécution satisfaisante de l'obligation d'information, M. et Mme I... auraient ou non acquis le bien, ou, dans l'affirmative, s'ils l'auraient acquis à des conditions différentes, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
3. ALORS QUE la détermination d'un préjudice suppose la prise en compte des avantages que le demandeur à l'action a pu retirer de la situation dommageable ; qu'en évaluant la perte d'une chance au cinquième du prix de vente, après avoir affirmé que le préjudice s'analysait en une perte de chance de contracter à des conditions loyales, sans rechercher si M. et Mme I..., en conservant dans leur patrimoine la propriété de l'immeuble, n'en avaient pas retiré un avantage de nature à venir en compensation avec l'allocation d'une indemnité compensant la perte d'une chance de contracter à des conditions loyales, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce, ensemble le principe de la réparation intégrale du dommage sans perte ni profit.
