LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MA
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 14 janvier 2021
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 39 F-D
Pourvoi n° V 19-24.290
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 14 JANVIER 2021
1°/ M. W... J..., domicilié [...] ,
2°/ Mme Y... O..., épouse J..., domiciliée chez Mme O..., [...] ,
ont formé le pourvoi n° V 19-24.290 contre l'arrêt rendu le 14 juin 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant :
1°/ à Mme N... I...,
2°/ à M. P... I...,
tous deux domiciliés [...] ,
3°/ à M. B... I..., domicilié [...] ,
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. et Mme J..., de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat des consorts I..., et après débats en l'audience publique du 17 novembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 juin 2019), par acte des 26 et 29 août 2013, M. et Mme J... ont vendu à M. et Mme I... et à leur fils B... (les consorts I...) une maison sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt d'un montant de 60 000 euros au taux maximum de 3,15 % et d'une durée ne pouvant dépasser 15 ans.
2. Soutenant que les consorts I... n'avaient pas engagé les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, M. et Mme J... les ont assignés en paiement de la clause pénale prévue au contrat.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
3. M. et Mme J... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en paiement de la clause pénale, alors :
« 1°/ qu'est réputée accomplie la condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt si la demande de prêt n'a pas été formulée selon les modalités visées dans l'acte ; qu'en refusant de réputer accomplie la condition relative à l'obtention d'un prêt, quand elle constatait que la demande de prêt avait été présentée par deux des bénéficiaires de la promesse, MM. B... et P... I..., et non par Mme N... I... comme cela était prévu dans la promesse, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1178 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause, devenu 1304-3 du même code ;
2°/ qu'il appartient au débiteur qui a provoqué la défaillance de la condition de démontrer que même sans ses manquements cette condition aurait défailli ; qu'en relevant que la circonstance que Mme I... n'ait pas été partie à la demande de prêt, contrairement à ce qui était prévu dans la promesse, n'était pas de nature à établir que les consorts I... avaient empêché l'accomplissement de la condition tenant à l'obtention d'un prêt, quand il appartenait aux débiteurs engagés sous condition suspensive d'établir que même s'ils avaient respecté les obligations qu'ils avaient souscrites pour permettre la réalisation de cette condition, elle aurait défailli, la cour d'appel a violé les articles 1178 et 1315 du code civil, devenus respectivement 1304-3 et 1353 du code civil ;
3°/ qu'en toute hypothèse, en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la circonstance que Mme I... n'ait pas été partie à la demande de prêt bien que la clause relative à la condition l'ait prévu, n'avait pas été déterminante du refus d'accorder un prêt opposé par la banque, dès lors que sa qualité de partie à l'acte aurait permis à la banque prêteuse de disposer d'un droit de gage général sur ses biens propres et sur l'ensemble des biens communs, en application des règles gouvernant la communauté légale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause, devenu 1304-3 du même code. »
Réponse de la Cour
4. Il est jugé (3e Civ., 8 décembre 1999, pourvoi n° 98-10.766, Bull III n° 240 ; 3e Civ., 1er juin 2017, pourvoi n° 16-16.953) que n'empêche pas l'accomplissement de la condition l'acquéreur qui présente au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente et restée infructueuse, mais que l'acquéreur peut échapper à l'application des dispositions de l'article 1178 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, s'il démontre, que, s'il avait présenté une demande conforme, celle-ci aurait été rejetée (3e Civ., 18 mars 1998, pourvoi n 95-22.089).
5. La cour d'appel a relevé que M. I... et son fils justifiaient avoir sollicité un prêt conforme aux stipulations de la promesse de vente relatives à son montant, sa durée et son taux, et que la demande de prêt avait été refusée par la banque par lettre du 11 janvier 2014.
6. Elle a exactement retenu que la circonstance que Mme I... n'était pas partie à la demande de prêt n'était pas de nature à établir que les consorts I... avaient empêché l'accomplissement de la promesse alors qu'il était justifié par l'avis d'imposition de M. I... et de son épouse que le couple n'avait perçu aucun revenu en 2013 et que la capacité de remboursement des consorts I... reposait sur les seuls revenus de M. B... I....
7. Elle a pu en déduire, sans inverser la charge de la preuve ni être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, que la condition suspensive avait défailli sans faute des consorts I....
8. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme J... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme J... et les condamne à payer à M. P... I..., Mme N... I... et à M. B... I... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze janvier deux mille vingt et un.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. et Mme J...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmant le jugement, débouté les époux J... de leur demande en paiement de la somme visée par la clause pénale ;
AUX MOTIFS QUE les consorts I... produisent une lettre adressée le 12 juillet 2017 par le Crédit lyonnais à M. B... I... et M. P... I... indiquant que ces derniers avaient déposé le 26 juillet 2013 une demande de prêt d'un montant de 60 000 euros remboursable sur une durée de 180 mois avec un taux d'intérêt de 3,15 % l'an et que cette demande de financement a été rejetée le 11 janvier 2014 ; qu'il ne peut être soutenu que cette attestation est une attestation de complaisance en se fondant, comme le font M. et Mme J..., sur de simples suppositions de liens entre la banque et M. B... I... au seul motif que celui-ci exerce la profession d'employé de banque et qu'il est "contrôleur des risques ce qui laisse augurer des revenus confortables lui permettant en principe l'obtention sans peine d'un crédit modique de 60 000 euros" ; que la circonstance que Mme N... I... n'était pas partie à la demande de prêt alors que la condition suspensive prévoit que cette demande doit être faite par les trois acquéreurs n'est pas de nature à établir que les consorts I... ont empêché l'accomplissement de la [condition] alors qu'il est justifié par l'avis d'imposition de M. P... I... et de son épouse que le couple n'avait perçu aucun revenu en 2013 et que la capacité de remboursement des consorts I... reposait sur les seuls revenus de M. B... I... ; qu'il convient en conséquence de débouter M. et Mme J... de leurs demandes ;
1°) ALORS QU'est réputée accomplie la condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt si la demande de prêt n'a pas été formulée selon les modalités visées dans l'acte; qu'en refusant de réputer accomplie la condition relative à l'obtention d'un prêt, quand elle constatait que la demande de prêt avait été présentée par deux des bénéficiaires de la promesse, MM. B... et P... I..., et non par Mme N... I... comme cela était prévu dans la promesse, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1178 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause, devenu 1304-3 du même code ;
2°) ALORS QU'il appartient au débiteur qui a provoqué la défaillance de la condition de démontrer que même sans ses manquements cette condition aurait défailli ; qu'en relevant que la circonstance que Mme I... n'ait pas été partie à la demande de prêt, contrairement à ce qui était prévu dans la promesse, n'était pas de nature à établir que les consorts I... avaient empêché l'accomplissement de la condition tenant à l'obtention d'un prêt, quand il appartenait aux débiteurs engagés sous condition suspensive d'établir que même s'ils avaient respecté les obligations qu'ils avaient souscrites pour permettre la réalisation de cette condition, elle aurait défailli, la cour d'appel a violé les articles 1178 et 1315 du code civil, devenus respectivement 1304-3 et 1353 du code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions, p. 14, al. 1er), si la circonstance que Mme I... n'ait pas été partie à la demande de prêt bien que la clause relative à la condition l'ait prévu, n'avait pas été déterminante du refus d'accorder un prêt opposé par la banque, dès lors que sa qualité de partie à l'acte aurait permis à la banque prêteuse de disposer d'un droit de gage général sur ses biens propres et sur l'ensemble des biens communs, en application des règles gouvernant la communauté légale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause, devenu 1304-3 du même code.
