LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 7 janvier 2021
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 4 F-D
Pourvoi n° E 19-23.126
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 7 JANVIER 2021
La société Univers, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° E 19-23.126 contre l'arrêt rendu le 22 novembre 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre B), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. N... W..., domicilié [...] ,
2°/ à M. G... M..., domicilié [...] ,
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations de la SCP de Nervo et Poupet, avocat de la société Univers, après débats en l'audience publique du 10 novembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Désistement partiel
1. Il est donné acte à la SCI Univers du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. M....
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 novembre 2018), le 2 octobre 2003, la SCI Univers a acquis un immeuble cadastré [...] et comportant, à l'arrière du bâtiment et séparée de celui-ci en raison d'un dénivelé, une construction légère.
3. Cette construction, située entre les parcelles [...] et [...] appartenant à M. M..., a été incluse dans un local occupant les trois parcelles et donné à bail, depuis 1979, par M. M..., à divers locataires, le dernier en date étant M. W..., selon acte du 1er septembre 1999 renouvelé les 1er septembre 2002 et 1er septembre 2005.
4. Soutenant qu'il était occupant sans droit ni titre, la SCI Univers, après lui avoir délivré, le 15 novembre 2003, une sommation de libérer les lieux restée sans effet, a assigné M. W... en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation.
5. Parallèlement, un arrêt irrévocable du 13 décembre 2010 a rejeté une demande, formée par M. M..., en revendication de la propriété de la construction intégrée au local donné à bail à M. W....
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en sa sixième branche
Enoncé du moyen
6. La SCI Univers fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation, alors « que l'existence de circonstances de nature à éveiller la méfiance du locataire excluent la croyance légitime du locataire l'autorisant à croire à la qualité de propriétaire de son bailleur ; que dans ses conclusions d'appel, la SCI Univers a rappelé que le 12 novembre 2003, la SCI Univers avait fait sommation à M. W... de déguerpir et de vider les lieux et que malgré cela il avait conclu un nouveau bail le 1er novembre 2005 et ce avant toute action en revendication de M. M... ; que la cour d'appel qui a considéré que M. W... était locataire de bonne foi au motif qu'il n'avait pas connaissance de l'existence de la procédure en revendication de propriété, mais sans s'expliquer sur la portée de la sommation du 12 novembre 2003, n'a pas justifié sa décision au regard de l'article 1714 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 455 du code de procédure civile :
7. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.
8. Pour retenir la bonne foi de M. W... jusqu'à la restitution des lieux en février 2012 et rejeter en conséquence la demande d'expulsion, l'arrêt énonce que celui-ci n'a légitimement pas obtempéré à la sommation de déguerpir délivrée le 12 novembre 2003, alors qu'il payait régulièrement son loyer et qu'en sa qualité de locataire il n'était pas partie à la procédure en revendication de propriété dont il n'a ainsi pas eu connaissance.
9. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la SCI Univers qui soutenait que, par suite de la sommation de libérer les lieux, M. W... était informé de la contestation du droit de propriété revendiqué par M. M... sur le local litigieux et qu'à compter de cet acte il ne pouvait plus se prévaloir de l'erreur commune ni invoquer sa bonne foi, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 novembre 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. W... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. W... à payer à la SCI Univers la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept janvier deux mille vingt et un.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP de Nervo et Poupet, avocat aux Conseils, pour la société Univers.
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Univers de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation de 24.840 € pour la période du 12 novembre 2003 au 12 mars 2006, Monsieur N... W..., locataire de bonne foi victime de l'erreur commune étant fondé à invoquer la théorie de l'apparence
Aux motifs que par acte du 1er septembre 1999, réitéré le 1er septembre 2002 puis le 1er septembre 2005, Monsieur W... a pris à bail auprès de Monsieur M... un appartement situé [...] ; ce contrat de bail précise que la surface des locaux a été évaluée à 100m² comprenant un salon, une salle à manger, une chambre, une cuisine et une salle de bains et un WC ; qu'il a été établi par jugement du 19 mars 2009, confirmé par un arrêt du 13 décembre 2010, que la parcelle [...] qui composait la partie centrale du local donné à bail n'appartenait pas à Monsieur M... mais à la SCI Univers pour l'avoir acquise le 2 octobre 2003 de Madame U... ; que si l'acte d'achat établi entre Madame U... et la SCI Univers le 2 octobre 2003 par Maître D..., notaire, fait expressément référence à la parcelle [...], correspond à la superficie totale de 215 m², il convient néanmoins de noter que dans la désignation du bien vendu Maître D... mentionne un immeuble situé [...] , consistant en une maison avec une partie d'habitation et une partie commerciale et un appartement au premier étage sans nullement décrire le local situé [...] , démontrant ainsi la confusion existant dans l'esprit des parties dès l'origine ; que seul le plan de masse édité par le service de l'urbanisme a permis de déceler la difficulté et qu'un acte modificatif du 9 mars 2005 de Maître D... a permis de compléter l'acte d'origine, en y ajoutant la construction rue [...], démontrant dès l'origine une ambiguïté certaine quant à la consistance des biens acquis par la SCI Univers ; que la SCI Univers se prévaut d'une superficie de 129m² estimant que le cumul des surfaces des deux locaux permettait de subodorer la tromperie, le locataire jouissant de 268m² alors que son bail ne mentionne que 100, que toutefois, Monsieur F... indique dans son rapport que la superficie de129m² que comporte la parcelle [...] , correspond à la superficie de 129m² sur les 215m² que comporte la parcelle [...] , correspond à la superficie de la partie arrière sis [...] , mais dépendante du bien situé [...] mais aucun élément ne permet d'indique qu'elle correspondrait au bâti donné à bail à Monsieur W... alors que le plan de masse démontre au contraire qu'entre les deux bâtiments, celui situé [...] et celui du [...] existe une bande de terre non occupée en raison d'un dénivelé abrupt et rocheux, qu'il n'existe d'ailleurs pas de voie d'accès reliant les deux bâtiments ; que de surcroît, la parcelle [...] ne se compose pas que d'un bâtiment, mais également d'emplacements de parkings de sorte qu'il n'est nullement acquis que Monsieur W... occupait 268m² ; que l'expert judiciaire relève que Monsieur M... est propriétaire des parcelles [...] et [...] pour une superficie totale de 726m², que le bâtiment litigieux est édifié d'un seul tenant sur les parcelles [...], [...], [...] et [...] qui s'ouvrent toutes sur la rue [...], que les constructions sont de la même époque ; que la configuration des locaux avec ce dénivelé important, l'existant d'un bâtiment unique avec des matériaux similaires et l'étendue des parcelles contigües dont Monsieur M... était propriétaire sont d'autant d'éléments qui ont pu légitimement induire en erreur Monsieur M... et Monsieur W... qui a cru de bonne foi souscrire un bail avec le véritable propriétaire des locaux ;que Monsieur W... était titulaire d'un bail souscrit avec celui qui se présentait sous l'apparence crédible du propriétaire, que fort de ce contrat, Monsieur W... n'a légitimement pas obtempéré à l'obligation de déguerpir qui lui a été délivrée le 12 novembre 2003 alors qu'il réglait régulièrement son loyer ; que le bail de la chose d'autrui n'est pas nul entre le bailleur et le preneur et doit recevoir exécution, qu'en effet, le droit de louer est un droit personnel qui n'est pas un droit réel ; qu'aucun élément ne permettait à Monsieur W... de douter de la qualité de propriétaire de Monsieur M... dont la possession n'était nullement équivoque et qui en réitérant les baux a révélé son intention de se conduire en propriétaire ; que le jugement du 19 mars 2009 confirmé par arrêt du 13 décembre 2010 affirme que la confusion entre les parcelles date de 1980 date à laquelle l'union sportive, locataire de Monsieur M... avait obtenu l'autorisation de Madame U... d'occuper à titre gratuit le cabanon situé sur la parcelle [...] propriété de cette dernière, que l'association sportive a alors réalisé des travaux pour transformer ce qui n'était qu'une cabane en un bâtiment en dur dans le prolongement de celui loué, faisant ainsi disparaître le n° 6 de la rue [...] ; que cette décision de justice qui a aujourd'hui autorité de la chose jugée contredit l'attestation de Monsieur K... qui fait état d'un mur existant entre le n) [...] et le n° [...] en 2001 ; que dans sa motivation, le jugement du 19 mars 2009 repeise par l'arrêt du 13 décembre 2013, se base sur des témoignages contraires dont ceux de Messieurs E... et I... ; que de surcroît, Monsieur K... déclare ; « Monsieur W... ne pouvait ignorer que les locaux appartenaient à Madame U... » ; que cette affirmation est insuffisante à établir et ce d'autant que Maître Q... huissier de justice a le 8 mars 2012 constaté l'absence de marque évidente de séparation entre les différents lots qui ne constituent qu'une seule et même pièce à vivre sans démarcation entre les différents réseaux d'alimentation en eau gaz et électricité ; que Monsieur W... qui n'était que locataire n'était pas partie à la procédure en revendication de propriété qui n'a abouti que le 13 décembre 2010 et dont il n'a pas eu connaissance ; que la juridiction ignore quand Monsieur W... en a été informé mais il est acquis qu'il a quitté les lieux en février 2012 ainsi que l'affirme Monsieur M... dans ses conclusions ; que Monsieur W..., locataire de bonne foi a pu légitimement se maintenir dans les lieux loués jusqu'à la connaissance d'une décision définitive sur l'issue de l'action en revendication de propriété engagée par son bailleur qui arguait d'une prescription acquisitive, théorie qui bien que réfutée par les juridictions pour des critères de faits ne pouvait être qualifiée de fantaisiste ; que la SCI Univers doit être déboutée de sa demande et qu'il convient de confirmer le jugement de première instance ;
Et aux motifs adoptés que bien qu'il soit consenti par un non propriétaire le bail de la chose d'autrui n'est pas nul comme l'est la vente puisque le preneur ne reçoit du bailleur que des droits personnels et non des droits réels ; le bail produit dès lors effet entre les parties et le preneur est tenu de payer les loyers au bailleur ; toutefois, ce bail est inopposable au véritable propriétaire des lieux qui peut évincer le locataire à tout moment sauf si ce dernier démontre qu'il a conclu le contrat de bonne foi et sous l'empire de l'erreur commune ; en effet la théorie de l'apparence a pour effet de rendre opposable au propriétaire d'un bien le bail conclu par un tiers ; en l'espèce, la théorie de l'apparence a pour effet de rendre opposable au propriétaire d'un bien le bail conclu par un tiers ; en l'espèce par acte sous seing privé à effet au 1er septembre 1999, Monsieur G... M... a donné à bail à Monsieur N... W... un local à usage d'habitation de 100m² sis [...] ) ; un deuxième bail a été établi entre les mêmes parties le 1er septembre 2002 portant sur la totalité du local sis [...] , renouvelé en des termes identiques par un troisième contrat signé le 1er septembre 2005 ; le local loué par Monsieur G... M... à Monsieur N... W... est, selon l'expert F..., une construction tout en long et d'un seul tenant édifiée sur les parcelles [...], [...] mais aussi 285 ; c'est dans ce contexte que la SCI Univers a acquis le 2 octobre 2003 la maison située [...] cadastrée section [...] comprenant une construction légère à l'arrière rue [...] selon un acte rectificatif publié le 16 juin 2005 qui l'a rendu opposable aux tiers ; dès le 12 novembre 2003, la SCI Univers a fait délivrer à Monsieur N... W... une sommation de quitter le local édifié sur la parcelle cadastrée section [...] qu'elle venait d'acquérir et ce dans un délai de huit jours ; or selon les plans et constats d'huissier produits par les parties, la parcelle [...] est au centre du local édifié sur les parcelles contigües cadastrées [...], [...] et [...] données à bail ce qui rendait impossible la libération d'une partie seulement de ce local qui aurait été en ce cas rendu inhébitable dans sa totalité ; en tout état de cause, l'opposabilité du bail conclu le 1er septembre 1999 à la SCI Univers devenue propriétaire d'une partie du local loué le 2 octobre 2003 est subordonnée à la démonstration que Monsieur N... W... l'a conclu de bonne foi est sous l'empire d'une erreur commune ; dans le cas contraire, Monsieur N... W... ne pouvait opposer à la SCI Univers le bail conclu avec Monsieur G... M... pour demeurer dans les lieux de sorte qu'il serait redevable d'une indemnité d'occupation destinée à compenser le préjudice causé ; selon le rapport de l'expert F..., le local édifié sur les trois parcelles dont celle désormais propriété de la SCI +Univers a été loué par Monsieur G... M... de manière constante depuis le 1er janvier 1979 ; c'est par acte sous seing privé à effet au 1er septembre 1999 que Monsieur G... M... a donné à bail ce local à Monsieur N... W..., puis au terme d'un bail signé entre les mêmes parties le 1er septembre 2002, Monsieur N... W... n'a pas ailleurs pas été troublé dans sa jouissance jusqu'au commandement du 12 novembre 2003 demeuré infructueux ; Monsieur G... M... a alors initié une action en revendication immobilière par assignation du 28 mars 2006 affirmant être le légitime propriétaire de l'intégralité du local loué et Monsieur N... W... a continué à lui verser des loyers en exécution du bail ; la motivation de l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix en Provence révèle que l'association sportive [...] Catalans a occupé, à compter de 1980, par suite de la mise à disposition gratuite par Madame U..., auteur de la SCI Univers, l'intégralité des parcelles sur laquelle elle a effectué des aménagements ; ces éléments de fait lui permettent d'écarter que Monsieur G... ait pu prescrire la propriété de la parcelle [...] mais on légitimement induire Monsieur W... en erreur sur la qualité de propriétaire de Monsieur G... M... eu égard à l'ancienneté des aménagements édifiés par le précédent occupant sur l'ensemble des parcelles ; eu égard à l'édification du bâtiment sur les trois parcelles, dont deux appartenant effectivement à Monsieur G... M..., Monsieur N... W... a en effet commis une erreur sur la propriété de la totalité du bâtiment qu'aucune vérification ne lui aurait permis d'éviter lors de la conclusion du bail ; mais il a de surcroît été maintenu dans l'erreur puisque son bailleur a revendiqué en justice la propriété de la parcelle litigieuse, procédure conclue par l'arrêt rendu par la Cour d'appel le 13 décembre 2010 ; dès lors Monsieur N... W... doit être considéré comme locataire de bonne foi, victime de l'erreur commune et fondé de ce fait à invoquer la théorie de l'apparence ayant pour effet de rendre son bail opposable à la SCI Univers ; par conséquent, la SCI Univers qui ne pouvait l'évincer puisqu'il était titulaire d'un bail consenti par le propriétaire apparent n'est pas fondée à lui réclamer une indemnité d'occupation, son préjudice ayant pour source la location du bien par Monsieur G... M... non-propriétaire
1- Alors qu'un bail consenti par le propriétaire apparent de la chose louée n'est opposable au véritable propriétaire que lorsque le locataire a traité de bonne foi sous l'empire de l'erreur commune ; qu'il appartient au locataire de démontrer qu'il a cru tenir son bail du propriétaire de l'immeuble sous l'empire d'une erreur commune ; que la Cour d'appel qui a retenu que Monsieur W... était un locataire de bonne foi au motif qu'il n'était pas démontré qu'il occupait une superficie de 268 m² au lieu des 100m² mentionnés dans son bail, a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1353 nouveau du code civil( ancien article 1315 du même code)
2- Alors que le simple fait que le bailleur se soit comporté comme le seul et unique propriétaire ne suffit pas à caractériser la qualité de propriétaire apparent ; que la Cour d'appel qui a énoncé qu'aucun élément ne permettait à Monsieur W... de douter de la qualité de propriétaire de Monsieur M... au motif que sa possession n'était pas équivoque et qu'il avait révélé son intention de se conduire en propriétaire n'a pas justifié sa décision au regard de l'article 1714 du code civil
3- Alors que seul le dispositif des décisions de justice a autorité de la chose jugée ; que la Cour d'appel qui a décidé que le jugement du 19 mars 2009 confirmé par arrêt du 13 décembre avait autorité de la chose jugée et que ses motifs contredisaient l'attestation de Monsieur K... sur l'existence d'un mur existant, a fait porter l'autorité de la chose jugée sur les motifs du jugement et a violé l'article 1355 du code civil ( ancien article 1351)
4- Alors qu'en tout état de cause, les juges ont l'obligation de ne pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis; que le jugement du 19 mars 2009 a énoncé que l'attestation établie par Monsieur A... E... relatait l'historique de la confusion de parcelles qui est en fait datée de 1981 ; que le jugement mentionne : « que ce dernier expose que le club sportif a occupé les locaux de Monsieur M... qui étaient donnés à bail mais que la parcelle appartenant à Madame U... qui est l'auteur de la SCI Univers avait été mise à leur disposition à titre gracieux ; il précise qu'il existait un cabanon sur la parcelle [...] que les membres du club sportif ont entièrement reconstruit en dur ; que cette relation des faits est conformée totalement par Monsieur I... qui était le président de l'Union sportive d'[...] qui reconnaît qu'ils occupaient à titre gratuit les parcelles adjacentes à celles qu'ils louaient à Monsieur M... dont l'une était celle de Madame U... ; que ces faits expliquent d'ailleurs que le numéro 6 de la rue [...] n'est actuellement pas matérialisé puisqu'il a été réaménagé dans les années 80 par le Club sportif d'[...] et que précédemment il ne s'agissait que d'un cabanon ainsi que l'indiquent ceux qui l'ont transformé. » ; que la cour d'appel a énoncé que : « les énonciations des attestations E... et I... confirment la mise à disposition gratuite au profit du Club sportif susvisé de la parcelle de Madame U... auteur de la SCI Univers intimée, parcelle adjacente à celles louées à Monsieur M... et sur laquelle ont été effectués les aménagements » ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a énoncé que le jugement du 19 mars 2009 confirmé par l'arrêt du 13 décembre 2010 contredisait l'attestation de Monsieur K... qui fait état d'un mur entre le n° 4 et le n° [...] alors que le jugement et l'arrêt confirmatif se sont bornés à relever que le cabanon situé au [...] avait été transformé en un bâtiment en dur, et non pas qu'il n'existait pas de mur entre les bâtiments de sorte qu'elle a dénaturé les termes du jugement du 10 mars 2009 et de l'arrêt du 13 décembre 2010 en violation du principe selon lequel les juges ne peuvent dénaturer l'écrit qui lui est soumis
6- Alors que les juges du fond ne peuvent se prononcer par voie d'affirmation ; qu'en affirmant purement et simplement sans visa du moindre document sur lequel elle se serait fondée, que Monsieur W... n'avait pas eu connaissance de la procédure en revendication de propriété, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile
7- Alors que l'existence de circonstances de nature à éveiller la méfiance du locataire excluent la croyance légitime du locataire l'autorisant à croire à la qualité de propriétaire de son bailleur ; que dans ses conclusions d'appel, la SCI Univers a rappelé que le 12 novembre 2003, la SCI Univers avait fait sommation à Monsieur W... de déguerpir et de vider les lieux et que malgré cela il avait conclu un nouveau bail le 1er novembre 2005 et ce avant toute action en revendication de Monsieur M...; que la Cour d'appel qui a considéré que Monsieur W... était locataire de bonne foi au motif qu'il n'avait pas connaissance de l'existence de la procédure en revendication de propriété, mais sans s'expliquer sur la portée de la sommation du 12 novembre 2003, n'a pas justifié sa décision au regard de l'article 1714 du code civil
