LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 3 décembre 2020
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 928 F-D
Pourvoi n° Z 19-23.397
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 DÉCEMBRE 2020
La société Access global security, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° Z 19-23.397 contre l'arrêt rendu le 9 juillet 2019 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre C), dans le litige l'opposant à la société Palmer plage, société en nom collectif, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Aldigé, conseiller référendaire, les observations de la SCP Boullez, avocat de la société Access global security, de la SCP Alain Bénabent , avocat de la société Palmer plage, après débats en l'audience publique du 20 octobre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 9 juillet 2019), le 30 octobre 2009, la société Palmer plage a donné à bail des locaux à usage commercial à la société Access global security.
2. La locataire, assignée en constatation de résiliation du bail, a demandé son annulation pour vice du consentement.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
3. La société Access global security fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'annulation du bail, de constater l'acquisition de la clause résolutoire et de la condamner au paiement d'une certaine somme au titre des loyers et charges impayés, alors « que la règle selon laquelle l'exception de nullité peut seulement jouer pour faire échec à la demande d'exécution d'un acte qui n'a pas encore été exécuté ne s'applique qu'à compter de l'expiration du délai de prescription de l'action ; qu'après cette date, l'exception n'est recevable que si l'acte n'a pas commencé à être exécuté ; qu'il s'ensuit qu'avant l'expiration du délai de prescription, il est permis au débiteur de se prévaloir par voie d'exception de la nullité du contrat, même s'il a reçu un commencement d'exécution ; qu'en considérant que l'existence d'un commencement d'exécution interdisait à la société Access global security de se prévaloir de la nullité du bail commercial, après avoir écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en nullité du bail commercial, la cour d'appel a violé l'article 1304 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 :
4. Il résulte de ce texte que la nullité d'un contrat peut être soulevée par voie d'exception pendant le délai de prescription quinquennale, nonobstant l'exécution partielle du contrat.
5. La règle selon laquelle l'exception de nullité peut seulement jouer pour faire échec à la demande d'exécution d'un acte qui n'a pas encore été exécuté ne s'applique qu'à compter de l'expiration du délai de prescription de l'action (1re Civ., 4 mai 2012, pourvoi n° 10-25.558, Bull. 2012, I, n° 99).
6. Pour rejeter la demande d'annulation du bail, l'arrêt retient que l'exception de nullité peut seulement jouer pour faire échec à la demande d'exécution d'un acte juridique qui n'a pas encore été exécuté.
7. En statuant ainsi, après avoir constaté que le contrat de bail s'était poursuivi pendant plus de six années et avoir écarté la prescription de l'action en nullité du contrat, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 juillet 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Condamne la société Palmer plage aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Palmer plage et la condamne à payer à la société Access global security la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois décembre deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société Access global security
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR écarté la demande formée par la société ACCESS GLOBAL SECURITY afin de voir annuler le bail commercial conclu avec la société PALMER PLAGE, D'AVOIR constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 23 novembre 2013 aux torts et griefs de la société ACCESS GLOBAL SECURITY, D'AVOIR condamné la société ACCESS GLOBAL SECURITY à payer à la société PALMER PLAGE la somme de 211.429,80 € au titre des loyers et charges impayés au 1er janvier 2016 outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE la SARL ACCESS GLOBAL SECURITY demande d'annuler le bail commercial du 30 octobre 2009 pour erreur sur la qualité substantielle du bien loué lors de la conclusion du bail, le montant du loyer et des charges prévisibles ayant été déterminants dans son consentement et le bailleur ayant largement sous-évalué le montant des charges ; que l'article 1134 du code civil dispose que "les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites." ; que l'article 1110 du même code dispose que "l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet.
" ; que l'article 1304 du même code dispose que, "dans tous les cas où l'action en nullité d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans. Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d'erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts." ; que l'action fondée sur un vice de consentement est enfermée dans une prescription de cinq années ; que selon la société PALMER PLAGE le bail ayant pris effet le 1er novembre 2009, c'est au plus tard le 1er novembre 2014 que l'action du preneur devait être engagée , que le mandataire du bailleur a notifié la demande de régularisation des charges 2010 et 2011 au locataire par un courrier de 2012 non joint ; que la SARL ACCESS GLOBAL SECURITY a réclamé au mandataire de son bailleur le détail des charges 2010 et 2011 par différents courriers dont le premier du 2 mai 2011 ; que dans la mesure où la SARL ACCESS GLOBAL SECURITY a conclu à l'annulation du bail pour erreur sur la qualité substantielle du bien loué par conclusions du 29 mars 2016 et à défaut de communication par les parties d'une demande antérieure au 29 mars 2011 de régularisation de charges d'un montant excessif il n'est pas démontré que l'action en nullité du bail soit prescrite, que toutefois l'exception de nullité peut seulement jouer pour faire échec à la demande d'exécution d'un acte juridique qui n'a pas encore été exécuté, qu'en l'espèce le contrat de bail s'est poursuivi sur plusieurs années et que la SARL ACCESS GLOBAL SECURITY n'a pas donné congé au bailleur nonobstant l'erreur alléguée sur la qualité substantielle du bien loué ; qu'en conséquence la demande d'annulation du bail formée par la SARL ACCESS GLOBAL SECURITY sera rejetée ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE par des motifs pertinents que la cour adoptera, le premier juge a considéré, au visa de l'article 1304 du code civil, dans sa rédaction applicable au cas d'espèce, qu'il n'était pas démontré que la prescription quinquennale de l'action fondée sur un vice du consentement soit acquise dans la mesure où la SARL ACCESS GLOBAL SECURITY avait conclu à l'annulation du bail pour erreur sur la qualité substantielle du bien loué par conclusions du 29 mars 2016 et qu'il n'était pas communiqué par les parties une demande antérieure au 29 mars 2011 de régularisation de charges d'un montant excessif ; qu'il convient donc de confirmer le jugement sur ce point ; que cependant et comme l'a justement relevé le premier juge, l'exception de nullité ne peut jouer que pour faire échec à une demande d'exécution d'un acte juridique qui n'a pas été exécuté ; qu'en effet, force est de constater que le bail commercial s'est poursuivi sur plus de 6 ans avant que ne soit invoquée la nullité pour erreur sur la qualité substantielle du bien loué ; qu'il convient donc là encore de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation du bail formée par la SARL ACCESS GLOBAL SECURITY ;
ALORS QUE la règle selon laquelle l'exception de nullité peut seulement jouer pour faire échec à la demande d'exécution d'un acte qui n'a pas encore été exécuté ne s'applique qu'à compter de l'expiration du délai de prescription de l'action ; qu'après cette date, l'exception n'est recevable que si l'acte n'a pas commencé à être exécuté ; qu'il s'ensuit qu'avant l'expiration du délai de prescription, il est permis au débiteur de se prévaloir par voie d'exception de la nullité du contrat, même s'il a reçu un commencement d'exécution ; qu'en considérant que l'existence d'un commencement d'exécution interdisait à la société ACCESS GLOBAL SECURITY de se prévaloir de la nullité du bail commercial, après avoir écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en nullité du bail commercial, la cour d'appel a violé l'article 1304 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR écarté la demande formée par la société ACCESS GLOBAL SECURITY afin de voir annuler le bail commercial conclue avec la société PALMER PLAGE, D'AVOIR constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 23 novembre 2013 aux torts et griefs de la société ACCESS GLOBAL SECURITY, D'AVOIR condamné la société ACCESS GLOBAL SECURITY à payer à la société PALMER PLAGE la somme de 211.429,80 € au titre des loyers et charges impayés au 1er janvier 2016 outre intérêts au taux légal à compter du jugement ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il sera rappelé qu'en application de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au cas d'espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi ; que selon l'article XVI du bail commercial conclu entre les parties : "Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer de base annuel HT de 44 880 €, TVA en sus à la charge du preneur. / A titre indicatif le montant des provisions pour charges au 1er octobre 2009, s'élève à 24 480 € / an. Ce montant de provisions pour charges inclus les "contributions-impôts et taxes" (article V.9), les "primes d'assurances souscrites par le bailleur" (article V. 10.2.1) et les "charges" (article V.15.) / Ces provisions pour charges comprennent : / - taxes foncières, / - assurances, / - contrats de gestion des parties communes assurées par Cofely, / * gardiennage / * entretien des espaces verts / * éclairage extérieur eau / * chauffage/climatisation / - électricité ; qu'effectivement, comme le soutient l'intimée et en application de l'article V- 15, le locataire doit régler au bailleur toutes les charges et provisions, de sorte que le loyer perçu par ce dernier soit net de toutes charges ; que, de même, comme elle le prétend, le bail prévoit non pas un forfait de charges mais un acompte provisionnel qui l'autorise à effectuer des régularisations telles que prévues à l'article V.15 du bail ; que pour autant et même s'il est admis par les parties que la provision sur charges n'est qu'indicative, il appartenait à la bailleresse, lors de la conclusion du contrat, de fixer loyalement son montant ; qu'il est constant que le montant des provisions pour charges au 1er octobre 2009 est fixé au bail conclu à 24 480 € par an comprenant les taxes foncières, les primes d'assurances, les contrats de gestion des parties assurées par Cofely (gardiennage, entretien des espaces verts, éclairage extérieur, eau, chauffage/climatisation) ainsi que les dépenses d'électricité ; qu'il est de même constant que l'appelante a reçu notamment une demande de paiement pour régularisation de charges de la somme de 25 030,88 € au titre de l'année 2010, de la somme de 34 824,95 € au titre de l'année 2011 et de la somme de 27 666,08 € au titre de la régularisation de charges pour l'année 2012 ; qu'ainsi, l'augmentation de plus du double de même que la distorsion importante entre la provision et la régularisation ne sont pas contestables ; qu'il convient de relever, au vu des pièces produites par l'intimée, les éléments ci-après ; que selon le relevé individuel de répartition arrêté au 31 décembre 2010, la taxe foncière applicable au local loué dans le bâtiment 5 est, au prorata des tantièmes, de 9168,16 € au titre de l'année 2010 (sur un montant total pour l'ensemble des bâtiments de 1 343 506 €) ; que ce montant était plus que prévisible et la provision sous-évaluée puisqu'il ressort de l'avis d' imposition établi par la DGFP que la taxe foncière pour l'année 2009 s'élevait à 1 532 534 €, hors dégrèvements ; que le relevé individuel de répartition arrêté au 31 décembre 2011 mentionne, hors consommations d'eau, d'électricité et d'énergie thermique, une somme de 20 512,68 € au titre de frais de nettoyage, maintenance des installations techniques, contrôle sécuritaire, entretien des espaces verts, gestion et assurances outre la taxe foncière de 14 393,12 € ; que la bailleresse faisait valoir dans son courrier du 30 juillet 2013 que l'estimation des charges à la rédaction du bail était basée sur une consommation moyenne d'activité de bureaux sur le parc et qu'une activité de stockage de données informatiques comme celle d'AGS était plus énergivore que cette estimation ; que la cour relève au vu des montants précédents que la provision de 24 480 € ne couvrait même pas les charges habituelles fixes et prévisibles (34 905,80 €) ; qu'en outre, si effectivement le relevé individuel par répartition arrêté au 31 décembre 2011 mentionne des frais d'électricité et de fourniture d'énergie thermique pour un montant de 20 615,12 € cette somme correspond au tiers de la dépense totale du bâtiment 5 qui comprend donc la consommation des autres locataires dont il n'est pas justifié qu'elle ne serait pas habituelle ; que le premier juge a donc parfaitement pu considérer que les charges listées avec soin dans le bail étaient normalement prévisibles et que le bailleresse avait commis une faute contractuelle en les sous-estimant très largement et en s'abstenant d'informer loyalement et avec diligence son cocontractant de leur croissance exponentielle, celle-ci étant hors de proportion avec une augmentation progressive prévisible ; que la SARL ACCESS GLOBAL SECURITY a incontestablement subi un préjudice, ne pouvant imaginer que les charges seraient en réalité du plus du double du montant annoncé et réclamées soudainement en 2011 ; qu'elle s'est trouvée dans l'impossibilité de budgétiser les sommes dues alors que la première régularisation est intervenue plus de deux ans après le début du bail ; qu'il n'est pas contesté également qu'elle était une jeune entreprise exerçant une activité de stockage informatique, ne pouvant interrompre brutalement son activité en déménageant et l'augmentation très importante des charges compromettant son équilibre financier ; que le premier juge a ensuite retenu que les régularisations de charges ne seraient admises que selon leur évolution prévisible de l'ordre de 5 % par an, retenant un montant de 385 611,09 € dû au titre des loyers révisés selon l'indice INSEE et les provisions sur charges majorées de 5 % ; que cependant, le tribunal ne tient pas compte ensuite de ce pourcentage dans son calcul ni non plus de la somme de 385 611,09 € qu'il estime due en conséquence, se basant finalement sur le décompte de 304 835,42 € produit par le bailleur puis retranchant les montants des régularisations de charges entre 2010 et 2014 ; que la cour, pour sa part, ne retiendra pas la référence au pourcentage de 5 % qui dans son principe ne permet pas d'indemniser réellement le préjudice subi ; que le calcul fait par l'appelante sera en conséquence rejeté, étant relevé en outre qu' il ne tient pas compte des sommes dues au titre du premier trimestre 2016 ; qu'en revanche, elle confirmera le calcul effectué par le tribunal, qui s'il n'était pas logique en se référant à l'évolution de 5 %, reste pertinent puisqu'il déduit finalement, à raison, simplement les régularisations litigieuses ; qu'en ce qui concerne le montant du décompte établi par la bailleresse auquel se réfère le tribunal, si effectivement, cette dernière n'a pas été diligente dans la fourniture des pièces justificatives, la cour relève que sont versés aux débats les relevés individuels de répartition, les factures d'eau, d'entretien des parties communes et des espaces verts, de traitement des déchets, de fourniture d'énergie, de maintenance, de travaux, d'honoraires et d'assurances qui ne sont pas utilement contestées par l'appelante ; que, par ailleurs, en l'absence de toute précision au bail, la répartition telle qu'opérée par la bailleresse en fonction de la surface des locaux est conforme à l'usage ; que le bail prévoit bien en son article XII qu'est louée une partie du bâtiment T5, à usage de bureaux pour une surface de 408 m² environ (quote-part de parties communes incluse) ; qu'il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé la somme due au titre des loyers et charges à 211 429,80 € (soit 304 835,42 € - 93 405,62 € correspondant au total des régularisations litigieuses) ;
ALORS QUE la société ACCESS GLOBAL SECURITY a soutenu dans ses conclusions (p. 21) avoir réglé non seulement des provisions de charges mais également la somme totale de 377.066,12 € de 2011 à 2015 inclus qui devaient venir en déduction du montant des charges, ainsi qu'elle en rapportait la preuve par sa pièce n° 10 consistant dans un tableau récapitulatif ; qu'en déduisant seulement du montant des charges retenues par le tribunal, la somme de 93.405,62 € correspondant aux régularisations litigieuses, sans s'expliquer sur l'ensemble des règlements reçus du preneur, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
