| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 03 décembre 2020, 19-22011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 3 décembre 2020

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 938 F-D

Pourvoi n° T 19-22.011

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 DÉCEMBRE 2020

Mme G... K..., domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° T 19-22.011 contre l'arrêt rendu le 20 juin 2019 par la cour d'appel de Bourges (chambre civile), dans le litige l'opposant à la société HLM France Loire, société anonyme, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations de la SCP Ghestin, avocat de Mme K..., de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société HLM France Loire, après débats en l'audience publique du 20 octobre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Bourges, 20 juin 2019), la société HLM France Loire (la société France-Loire), propriétaire d'un appartement et d'un garage donnés à bail à Mme K..., lui a délivré, le 27 novembre 2015, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

2. Mme K... a assigné la société France Loire en nullité de ce commandement.

Examen des moyens

Sur le troisième moyen, ci-après annexé

3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

4. Mme K... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors :

« 1°/ qu'est nul le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à un locataire dont les imprécisions ne lui permettent pas de vérifier la réalité et l'étendue de sa dette ; qu'en effet les mentions et indications figurant dans le commandement ne peuvent être de nature à créer, dans l'esprit du locataire une confusion l'empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d'y apporter la réponse appropriée dans un délai requis ; qu'en l'espèce, après avoir constaté qu'était joint au commandement de payer un décompte détaillé, la cour d'appel devait rechercher, ainsi qu'elle y était invitée et au regard des énonciations du commandement de payer et du décompte joint, produits aux débats, si ce décompte précisait de façon suffisamment explicite les dates d'échéances des sommes réclamées, en distinguant entre loyers et charges locatives, pour permettre à la locataire d'en vérifier le bien-fondé et d'y apporter la réponse appropriée dans le délai requis ; qu'en s'abstenant de procéder à cette recherche avant de rejeter la demande en nullité du commandement de payer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 24 de la loi du 24 juillet 1989 ;

2°/ que dans ses conclusions d'appel, à l'appui de sa demande en nullité du commandement de payer, Mme K... avait fait valoir que le décompte annexé au commandement de payer ne répondait pas aux prévisions légales dès lors qu'il faisait état de rubriques, celle intitulée « LGT » renvoyant au loyer du logement et celle intitulée « STN » renvoyant à celui du garage, qui toutes deux incluaient les charges et donc s'abstenaient de distinguer entre loyers et charges locatives ; que ce moyen était péremptoire dès lors que selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le commandement de payer doit contenir, à peine de nullité, le montant mensuel du loyer et des charges et le décompte de la dette ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen précis assorti d'une offre de preuve, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

5. La cour d'appel a relevé que le commandement de payer comportait un décompte précis indiquant le détail des sommes réclamées par la bailleresse et identifiant chaque poste de créance.

6. Elle a souverainement retenu de l'existence et de la précision de ce décompte que la locataire avait été en mesure de vérifier la réalité et l'étendue de sa dette.

7. Elle en a déduit, à bon droit, répondant, pour les écarter, aux conclusions prétendument délaissées, que le commandement de payer était valable et a légalement justifié sa décision.

Sur le deuxième moyen

Enoncé du moyen

8. Mme K... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en restitution de sommes indues, alors :

« 1°/ que toutes les sommes indûment perçues par le bailleur au titre d'une habitation à loyer modéré sont sujettes à répétition et soumises à la prescription abrégée de trois ans ; qu'en faisant application de la prescription quinquennale aux demandes en répétition de Mme K... contre la sa HLM France Loire, la cour d'appel a violé les articles 63 et 68 de la loi du 1er septembre 1948, ensemble les articles L. 442-6 et L. 442-10 du code de la construction et de l'habitation ;

2°/ que toutes les sommes indûment perçues par le bailleur au titre d'une habitation à loyer modéré sont sujettes à répétition et soumises à la prescription abrégée de trois ans ; que le point de départ de la prescription est le jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l'exercer ; qu'en considérant que Mme K... avait été mise en mesure de déterminer le quantum des sommes qu'elle jugeait réclamées à tort par la sa HLM France Loire lors de sa visite dans les locaux de la direction départementale des territoires du Cher sans en déterminer la date, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948, ensemble les articles L. 442-6 du code de la construction et de l'habitation et 2224 du code civil ;

3°/ qu'en matière de charges locatives, le délai de prescription ne court qu'à compter de la régularisation qui seule permet au preneur de connaître l'existence de l'indu et non celui du versement de la provision ; qu'en jugeant prescrites les demandes formées par Mme K... au titre des charges pour la période antérieure à l'année 2010, sans avoir préalablement déterminé les dates de régularisation qui seules permettaient à celle-ci de connaître l'existence d'un éventuel indu, la cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948, ensemble les articles L. 442-6 du code de la construction et de l'habitation et 2224 du code civil. »

Réponse de la Cour

9. En premier lieu, Mme K..., ayant soutenu dans ses conclusions d'appel que la prescription applicable à sa demande de restitution était la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil, n'est pas recevable à présenter devant la Cour de cassation un moyen contraire à ses propres écritures.

10. En deuxième lieu, la cour d'appel, qui a retenu que Mme K... reconnaissait avoir été mise en mesure, par une lettre de la bailleresse du 16 mars 2010, de vérifier le quantum des sommes qu'elle estimait indûment perçues au titre de l'indexation des loyers, a ainsi fixé à cette date le point de départ de la prescription.

11. En troisième lieu, Mme K... n'ayant pas soutenu dans ses conclusions que le délai de prescription de sa demande en répétition de charges indues n'avait pu courir, faute de régularisation annuelle des charges par la bailleresse, le moyen est de ce chef nouveau, mélangé de fait et de droit.

12. Le moyen, pour partie irrecevable, n'est donc pas fondé pour le surplus.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme K... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme K... et la condamne à payer à société HLM France Loire la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois décembre deux mille vingt.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils, pour Mme K...

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à la cour d'appel de Bourges d'AVOIR débouté Mme K... de sa demande en annulation du commandement de payer délivré le 27 novembre 2015 à la demande de la sa Hlm France Loire ;

AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 24.I de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient, à peine de nullité, la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière, et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil ; que le commandement de payer reproduit les dispositions de l'article 24 précité, mentionne le délai de deux mois offert par le locataire pour s'acquitter de sa dette, les possibilités de saisine du FSL et de la juridiction compétente ainsi que l'avertissement tenant au risque de procédure judiciaire en résiliation de bail et expulsion, et comporte un décompte précis de la créance dont la bailleresse entend se prévaloir, indiquant d'une part les sommes réclamées et d'autre part le décompte détaillé, dont il importe peu qu'il soit « fastidieux » à lire aux yeux de la locataire, s'agissant d'une dette s'étendant sur plusieurs années ; que Mme K... a ainsi été parfaitement mise en mesure de vérifier la réalité et l'étendue de sa dette telle que la Sa Hlm France Loire l'a évaluée et détaillée, chaque poste de sa créance étant précisément identifiable, peu important sur ce plan que Mme K... ait estimé qu'une partie des sommes réclamées était de son point de vue contestable, dans la mesure où il est constant qu'un commandement de payer notifié pour une somme supérieure au montant réel de la créance est valable à due concurrence des sommes légitimement exigibles;

ET AUX MOTIFS DU JUGEMENT QU'il apparaît à la lecture du commandement de payer que le contrat de bail date du 4 janvier 1994 ; que le clause résolutoire de ce contrat est reprise en page 2 de l'acte ; qu'enfin le montant des loyers et des charges figure bien en première page du commandement, étant précisé qu'y est joint un relevé de compte pour la période du 4 avril 2011 au 5 novembre 2015, comme l'atteste l'acte de signification versé aux débats lequel fait mention de « 8 feuilles » ;

ALORS QU'est nul le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à un locataire dont les imprécisions ne lui permettent pas de vérifier la réalité et l'étendue de sa dette ; qu'en effet les mentions et indications figurant dans le commandement ne peuvent être de nature à créer, dans l'esprit du locataire une confusion l'empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d'y apporter la réponse appropriée dans un délai requis ; qu'en l'espèce, après avoir constaté qu'était joint au commandement de payer un décompte détaillé, la cour d'appel devait rechercher, ainsi qu'elle y était invitée et au regard des énonciations du commandement de payer et du décompte joint, produits aux débats, si ce décompte précisait de façon suffisamment explicite les dates d'échéances des sommes réclamées, en distinguant entre loyers et charges locatives, pour permettre à la locataire d'en vérifier le bien-fondé et d'y apporter la réponse appropriée dans le délai requis ; qu'en s'abstenant de procéder à cette recherche avant de rejeter la demande en nullité du commandement de payer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 24 de la loi du 24 juillet 1989 ;

ET ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, à l'appui de sa demande en nullité du commandement de payer, Mme K... avait fait valoir que le décompte annexé au commandement de payer ne répondait pas aux prévisions légales dès lors qu'il faisait état de rubriques, celle intitulée « LGT » renvoyant au loyer du logement et celle intitulée « STN » renvoyant à celui du garage, qui toutes deux incluaient les charges et donc s'abstenaient de distinguer entre loyers et charges locatives; que ce moyen était péremptoire dès lors que selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le commandement de payer doit contenir, à peine de nullité, le montant mensuel du loyer et des charges et le décompte de la dette; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen précis assorti d'une offre de preuve, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à la cour d'appel de Bourges d'AVOIR débouté Mme K... de sa demande en répétition à l'encontre de la Sa d'Hlm France Loire portant sur les loyers et accessoires des années 2008 à 2015;

AUX MOTIFS QUE le bail consenti à Mme K... par la SA Hlm France Loire a été signé le 28 mars 1989 avant d'être modifié par avenant le 4 janvier 1994 et se trouve antérieur à l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 ; que la prescription quinquennale de droit commun fixée par l'article 2224 du code civil lui est en conséquence applicable ; que le départ du délai de prescription doit être fixé au jour où Mme K... a ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer son action ; que si Mme K... affirme n'avoir été mise en mesure de déterminer le quantum des sommes qu'elle juge réclamées à tort par la Sa Hlm France Loire que par un courrier émis le 16 mars 2010 par la DDT, force est de constater que ce courrier ne fait que confirmer à Mme K... les éléments qui lui avaient été fournis lors de sa visite dans les locaux de la structure, à savoir les taux moyens d'indexation pratiqués par la Sa Hlm France Loire, sans mettre en évidence d'irrégularités dans les sommes réclamées par la bailleresse ; que le premier juge a ainsi à bon droit déterminé que le bailleur était légalement tenu de fournir chaque année au locataire un décompte fondé sur les charges réelles permettant de justifier la régularisation des charges par rapport aux provisions versées, il convient de dire que les demandes formées par Mme K... au titre des majorations abusives du taux d'indexation du loyer et de la facturation des charges pour la période antérieure à l'année 2010 se trouvent prescrites ; que concernant les demandes formées par la SA Hlm France Loire au titre des sommes réclamées pour la période antérieure au 27 novembre 2010, il doit être relevé, conformément à l'argumentaire développée par l'intéressée, qu'il est constant qu'à l'égard d'une dette payable par terme successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l'égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance ; que le compte de Mme K... étant constamment débiteur depuis le 30 décembre 2011 ainsi que la bailleresse en justifie, le point de départ de l'intégralité de la dette sera fixé à cette date ; qu'au vu de la date de délivrance du commandement de payer, il convient en conséquence de dire que les demandes en paiement formées par la Sa Hlm France Loire ne se trouvent pas prescrites ; qu'aux termes de l'article 1315 ancien devenu l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver ; que réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; que l'article 1302 du même code dispose que tout paiement suppose une dette, ce qui a été reçu sans être dû étant sujet à restitution ; qu'en l'espèce, il sera tout d'abord rappelé que seules les demandes portant sur les sommes réclamées à compter du 1er janvier 2011 seront examinées, les actions portant sur les années antérieures étant prescrites ; qu'aux termes de l'article 1315 ancien devenu l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, que réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l'extinction de son obligation ; que l'article 1302 du même code dispose que tout paiement suppose une dette qui a été reçu sans être dû étant sujet à restitution ; qu'il sera tout d'abord rappelé que seules les demandes portant sur les sommes réclamées à compter du 1er janvier 2011 seront examinées, les autres portant sur les années antérieures étant prescrites ; que concernant les indexations de loyer auxquelles la Sa Hlm France Loire a procédé depuis le 1er janvier il ressort du tableau de synthèse retraçant l'évolution des loyers plafonds de l'immeuble « Tivoli » où vit Mme K... et l'évolution des loyers quittancés à Mme K... que celle-ci ne s'est jamais vu réclamer un loyer égal, et encore moins supérieur au loyer plafond arrêté pour sa résidence ; que l'indexation des loyers plafonds s'effectue sur la base de l'évolution de l'indice de révision des loyers, accessible au public, et sans hausse supérieure de 10 % d'un semestre à l'autre, conformément aux dispositions légales encadrant les modalités d'augmentation des loyers du secteur HLM (Article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation en sa rédaction applicable au présent litige) auxquelles ne sauraient être opposées « les décisions gouvernementales à portée réglementaire » invoquées par l'appelante ; que l'indexation majorée dont Mme K... fait état à l'encontre de la Sa Hlm France Loire n'est ainsi nullement démontrée ; que l'argument qu'elle avance tenant à la différence de surface habitable réelle du logement et la surface mentionnée au contrat de bail est inopérant, dans la mesure où ainsi qu'en justifie la bailleresse, les loyers et charges sont calculés à partir de la surface corrigée de 104 m2 qui se trouve bien mentionnée au contrat de bail ; que par ailleurs, les avis d'échéance versés aux débats mentionnent clairement qu'ils ne valent quittance qu'à la condition qu'aucun solde antérieur n'y figure, ce qui empêche Mme K... de faire valablement valoir que les quittances qui lui ont été données ne seraient pas régulières en leur forme ; qu'enfin, le sa Hlm France Loire produit les justificatifs correspondant aux sommes réclamées au titre des loyers dus de l'année 2012 à l'année 2017 ; que concernant les charges, la SA Hlm France produit des décomptes nominatifs et détaillés poste par poste des charges réclamées aux locataires. Les échanges de correspondances entre Mme K... et la bailleresse révèlent que celle-ci a cherché à diverses reprises à apporter à sa locataire des informations précises sur les points de contestation qu'elle soulevait ; que par ailleurs, il ressort des termes du courrier émis le 16 mars par la DDT que Mme K... a par le passé pris l'initiative ainsi qu'elle y est légitimement fondée de se rendre dans les locaux berruyers afin d'y recueillir des éléments d'information quant à son loyer ; qu'il n'est nullement établi que Mme K... se soit subitement vu imposer la nécessité de se rendre à Orléans pour y consulter les justificatifs, les décomptes communiqués mentionnant clairement que l'agence de Bourges lui fournirait des explications et justificatifs dans le cadre de la permanence assurée par ses soins dans ses locaux ; que concernant la facturation des frais liés à l'antenne collective et à la TNT le premier juge a rappelé avec pertinence d'une part que les prétentions portant sur une période antérieure à 2010 étaient prescrites et ne sauraient ainsi être examinées et d'autre part que l'article 2 de la loi du 2 juillet 1966 relative à l'installation d'antennes réceptrices de radiodiffusion dispose que le propriétaire qui a installé à ses frais une antenne collective ou un réseau interne à l'immeuble fournissant un service collectif est fondé à demander à chaque usager acceptant de se raccorder à cette antenne collective ou à ce réseau interne, à titre de frais de branchement et d'installation, une quote-part des dépenses d'installation, d'entretien et de remplacement ; que si la récupération des dépenses relatives à l'installation et à l'entretien d'une antenne collective est impossible concernant un locataire qui a refusé d'y être raccordé, Mme K... n'affirme nullement avoir refusé un tel raccordement ; qu'en revanche le courrier du 17 octobre 2008 adressé par Mme K... au directeur de la bailleresse fait clairement état du refus de la locataire d'être raccordée à la TNT ; qu'il conviendra ainsi de dire que Mme K... ne pourra se voir facturer par la bailleresse la somme mensuelle de 1,31 euros à ce titre ; que concernant la facturation de prestations de gardiennage et de ménage dans les communs, Mme K... n'apporte pas la preuve de son caractère indû ni même de son inexistence, reconnaissant la réalité d'une prestation de balayage tout en déplorant son caractère « très occasionnel » ; que le fait que le gardien n'est pas logé sur le site de la résidence mais y effectue des plages d'intervention conformément à un planning accessible n'équivaut nullement à un défaut de gardiennage ; que concernant les sommes réclamées au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la production par Mme K... des relevés du service des impôts fonciers est insuffisante à combattre le principe, entre dans le champ contractuel entre les parties, selon lequel le calcul des régularisations pratiquées s'effectue sur la base de la surface corrigée du logement donné à bail ; que concernant enfin les pénalités de retard appliquées par la sa Hlm France Loire, il ne peut être considéré que les pénalités prévues au contrat de bail dont le mandat s'excède pas la valeur de deux envois recommandés, soient assises sur une cause abusive, cette clause ne créant pas de déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ; que leur nature juridique de pénalité de retard est clairement affirmé au contrat et ne saurait se confondre avec des « frais de relance ou d'expédition de la quittance » ou « des frais de procédure » ainsi que l'allègue Mme K... ; qu'en considération de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de débouter Mme K... de l'intégralité de ses demandes hormis celle tenant à son refus de raccordement à l'antenne TNT, et de la condamner à payer à la sa Hlm France Loire la somme de 2.170, 76 € correspondant à l'arriéré et charges à la date du 18 mars 2019 ;

ET AUX MOTIFS DU JUGEMENT QUE le bail est antérieur à l'entrée en vigueur de la loi Alur, comme ayant été souscrit le 28 mars 1989 et modifié par avenant du 4 janvier 1994 ; que d'après les dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014, le bailleur a l'obligation de fournir à son locataire le décompte fondé sur les charges réelles permettant de justifier la régularisation des charges par rapport aux provisions versées au cours de l'exercice ; que les actions dérivant du contrat de bail étaient alors soumises à la prescription quinquennale de droit commun, à compter du jour où Mme K... a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ; qu'en conséquence, les demandes formées par Mme K... au titre des majorations abusives du taux d'indexation du loyer et de la facturation des charges pour la période antérieure à 2010 sont prescrites;

1/ ALORS QUE toutes les sommes indûment perçues par le bailleur au titre d'une habitation à loyer modéré sont sujettes à répétition et soumises à la prescription abrégée de trois ans ; qu'en faisant application de la prescription quinquennale aux demandes en répétition de Mme K... contre la sa Hlm France Loire, la cour d'appel a violé les articles 63 et 68 de la loi du 1er septembre 1948, ensemble les articles L. 442-6 et L. 442-10 du code de la construction et de l'habitation;

2/ ALORS QUE toutes les sommes indûment perçues par le bailleur au titre d'une habitation à loyer modéré sont sujettes à répétition et soumises à la prescription abrégée de trois ans ; que le point de départ de la prescription est le jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l'exercer ; qu'en considérant que Mme K... avait été mise en mesure de déterminer le quantum des sommes qu'elle jugeait réclamées à tort par la sa Hlm France Loire lors de sa visite dans les locaux de la direction départementale des territoires du Cher sans en déterminer la date, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948, ensemble les articles L. 442-6 du code de la construction et de l'habitation et 2224 du code civil;

3/ ET ALORS EN TOUTE HYPOTHESE QU'en matière de charges locatives, le délai de prescription ne court qu'à compter de la régularisation qui seule permet au preneur de connaître l'existence de l'indu et non celui du versement de la provision; qu'en jugeant prescrites les demandes formées par Mme K... au titre des charges pour la période antérieure à l'année 2010, sans avoir préalablement déterminé les dates de régularisation qui seules permettaient à celle-ci de connaître l'existence d'un éventuel indu, la cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948, ensemble les articles L. 442-6 du code de la construction et de l'habitation et 2224 du code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à la cour d'appel de Bourges d'AVOIR condamné Mme K... à payer à la sa Hlm France Loire la somme de 2 170,76 € correspondant à l'arriéré de loyers et de charges à la date du 18 mars 2019 ;

AUX MOTIFS QUE le bail consenti à Mme K... par la SA Hlm France Loire a été signé le 28 mars 1989 avant d'être modifié par avenant le 4 janvier 1994 et se trouve antérieur à l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 ; que la prescription quinquennale de droit commun fixée par l'article 2224 du code civil lui est en conséquence applicable ; que le départ du délai de prescription doit être fixé au jour où Mme K... a ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer son action ; que si Mme K... affirme n'avoir été mise en mesure de déterminer le quantum des sommes qu'elle juge réclamées à tort par la Sa Hlm France Loire que par un courrier émis le 16 mars 2010 par la DDT, force est de constater que ce courrier ne fait que confirmer à Mme K... les éléments qui lui avaient été fournis lors de sa visite dans les locaux de la structure, à savoir les taux moyens d'indexation pratiqués par la Sa Hlm France Loire, sans mettre en évidence d'irrégularités dans les sommes réclamées par la bailleresse ; que le premier juge a ainsi à bon droit déterminé que le bailleur était légalement tenu de fournir chaque année au locataire un décompte fondé sur les charges réelles permettant de justifier la régularisation des charges par rapport aux provisions versées, il convient de dire que les demandes formées par Mme K... au titre des majorations abusives du taux d'indexation du loyer et de la facturation des charges pour la période antérieure à l'année 2010 se trouvent prescrites ; que concernant les demandes formées par la SA Hlm France Loire au titre des sommes réclamées pour la période antérieure au 27 novembre 2010, il doit être relevé, conformément à l'argumentaire développée par l'intéressée, qu'il est constant qu'à l'égard d'une dette payable par terme successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l'égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance ; que le compte de Mme K... étant constamment débiteur depuis le 30 décembre 2011 ainsi que la bailleresse en justifie, le point de départ de l'intégralité de la dette sera fixé à cette date ; qu'au vu de la date de délivrance du commandement de payer, il convient en conséquence de dire que les demandes en paiement formées par la Sa Hlm France Loire ne se trouvent pas prescrites ; qu'aux termes de l'article 1315 ancien devenu l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver ; que réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; que l'article 1302 du même code dispose que tout paiement suppose une dette, ce qui a été reçu sans être dû étant sujet à restitution ; qu'en l'espèce, il sera tout d'abord rappelé que seules les demandes portant sur les sommes réclamées à compter du 1er janvier 2011 seront examinées, les actions portant sur les années antérieures étant prescrites ; qu'aux termes de l'article 1315 ancien devenu l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, que réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l'extinction de son obligation ; que l'article 1302 du même code dispose que tout paiement suppose une dette qui a été reçu sans être dû étant sujet à restitution ; qu'il sera tout d'abord rappelé que seules les demandes portant sur les sommes réclamées à compter du 1er janvier 2011 seront examinées, les autres portant sur les années antérieures étant prescrites ; que concernant les indexations de loyer auxquelles la Sa Hlm France Loire a procédé depuis le 1er janvier il ressort du tableau de synthèse retraçant l'évolution des loyers plafonds de l'immeuble « Tivoli » où vit Mme K... et l'évolution des loyers quittancés à Mme K... que celle-ci ne s'est jamais vu réclamer un loyer égal, et encore moins supérieur au loyer plafond arrêté pour sa résidence ; que l'indexation des loyers plafonds s'effectue sur la base de l'évolution de l'indice de révision des loyers, accessible au public, et sans hausse supérieure de 10 % d'un semestre à l'autre, conformément aux dispositions légales encadrant les modalités d'augmentation des loyers du secteur HLM (Article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation en sa rédaction applicable au présent litige) auxquelles ne sauraient être opposées « les décisions gouvernementales à portée réglementaire » invoquées par l'appelante ; que l'indexation majorée dont Mme K... fait état à l'encontre de la Sa Hlm France Loire n'est ainsi nullement démontrée ; que l'argument qu'elle avance tenant à la différence de surface habitable réelle du logement et la surface mentionnée au contrat de bail est inopérant, dans la mesure où ainsi qu'en justifie la bailleresse, les loyers et charges sont calculés à partir de la surface corrigée de 104 m2 qui se trouve bien mentionnée au contrat de bail ; que par ailleurs, les avis d'échéance versés aux débats mentionnent clairement qu'ils ne valent quittance qu'à la condition qu'aucun solde antérieur n'y figure, ce qui empêche Mme K... de faire valablement valoir que les quittances qui lui ont été données ne seraient pas régulières en leur forme ; qu'enfin, le sa Hlm France Loire produit les justificatifs correspondant aux sommes réclamées au titre des loyers dus de l'année 2012 à l'année 2017 ; que concernant les charges, la SA Hlm France produit des décomptes nominatifs et détaillés poste par poste des charges réclamées aux locataires. Les échanges de correspondances entre Mme K... et la bailleresse révèlent que celle-ci a cherché à diverses reprises à apporter à sa locataire des informations précises sur les points de contestation qu'elle soulevait ; que par ailleurs, il ressort des termes du courrier émis le 16 mars par la DDT que Mme K... a par le passé pris l'initiative ainsi qu'elle y est légitimement fondée de se rendre dans les locaux berruyers afin d'y recueillir des éléments d'information quant à son loyer ; qu'il n'est nullement établi que Mme K... se soit subitement vu imposer la nécessité de se rendre à Orléans pour y consulter les justificatifs, les décomptes communiqués mentionnant clairement que l'agence de Bourges lui fournirait des explications et justificatifs dans le cadre de la permanence assurée par ses soins dans ses locaux ; que concernant la facturation des frais liés à l'antenne collective et à la TNT le premier juge a rappelé avec pertinence d'une part que les prétentions portant sur une période antérieure à 2010 étaient prescrites et ne sauraient ainsi être examinées et d'autre part que l'article 2 de la loi du 2 juillet 1966 relative à l'installation d'antennes réceptrices de radiodiffusion dispose que le propriétaire qui a installé à ses frais une antenne collective ou un réseau interne à l'immeuble fournissant un service collectif est fondé à demander à chaque usager acceptant de se raccorder à cette antenne collective ou à ce réseau interne, à titre de frais de branchement et d'installation, une quote-part des dépenses d'installation, d'entretien et de remplacement ; que si la récupération des dépenses relatives à l'installation et à l'entretien d'une antenne collective est impossible concernant un locataire qui a refusé d'y être raccordé, Mme K... n'affirme nullement avoir refusé un tel raccordement ; qu'en revanche le courrier du 17 octobre 2008 adressé par Mme K... au directeur de la bailleresse fait clairement état du refus de la locataire d'être raccordée à la TNT ; qu'il conviendra ainsi de dire que Mme K... ne pourra se voir facturer par la bailleresse la somme mensuelle de 1,31 euros à ce titre ; que concernant la facturation de prestations de gardiennage et de ménage dans les communs, Mme K... n'apporte pas la preuve de son caractère indû ni même de son inexistence, reconnaissant la réalité d'une prestation de balayage tout en déplorant son caractère « très occasionnel » ; que le fait que le gardien n'est pas logé sur le site de la résidence mais y effectue des plages d'intervention conformément à un planning accessible n'équivaut nullement à un défaut de gardiennage ; que concernant les sommes réclamées au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la production par Mme K... des relevés du service des impôts fonciers est insuffisante à combattre le principe, entre dans le champ contractuel entre les parties, selon lequel le calcul des régularisations pratiquées s'effectue sur la base de la surface corrigée du logement donné à bail ; que concernant enfin les pénalités de retard appliquées par la sa Hlm France Loire, il ne peut être considéré que les pénalités prévues au contrat de bail dont le mandat s'excède pas la valeur de deux envois recommandés, soient assises sur une cause abusive, cette clause ne créant pas de déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ; que leur nature juridique de pénalité de retard est clairement affirmé au contrat et ne saurait se confondre avec des « frais de relance ou d'expédition de la quittance » ou « des frais de procédure » ainsi que l'allègue Mme K... ; qu'en considération de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de débouter Mme K... de l'intégralité de ses demandes hormis celle tenant à son refus de raccordement à l'antenne TNT, et de la condamner à payer à la sa Hlm France Loire la somme de 2.170, 76 € correspondant à l'arriéré de loyers et de charges à la date du 18 mars 2019 ;

ALORS QU'il appartient à celui qui prétend avoir exécuté une obligation d'en prouver l'exécution ; que si le propriétaire, qui a installé à ses frais une antenne collective ou un réseau interne à l'immeuble raccordé à un réseau câblé fournissant un service collectif, est fondé à demander à chaque usager acceptant de se raccorder à cette antenne collective ou à ce réseau interne, à titre de frais de branchement et d'utilisation, une quote-part des dépenses d'installation, d'entretien et de remplacement, il lui appartient d'apporter la preuve de cette acceptation à l'appui de sa demande en paiement d'une quote-part de ces frais; qu'en jugeant tout au contraire qu'il appartenait à Mme K..., preneur, d'apporter la preuve de son refus d'accepter le raccordement, la cour d'appel a renversé la charge de la preuve et violé l'article 2 de la loi n° 66-457 du 2 juillet 1966, ensemble l'article 1315 ancien du Code civil, devenu l' article 1353 du code civil.