| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 03 décembre 2020, 19-13935

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 3 décembre 2020

Cassation

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 921 F-D

Pourvoi n° Q 19-13.935

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 DÉCEMBRE 2020

Mme F... U..., veuve B... , domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° Q 19-13.935 contre l'arrêt rendu le 17 janvier 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-5 (anciennement dénommée 4e chambre A)), dans le litige l'opposant à Mme H... I..., domiciliée [...] , défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Barbieri, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de Mme B... , de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de Mme I..., après débats en l'audience publique du 20 octobre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Barbieri, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 janvier 2019), par acte du 17 juin 1981, G... J..., aux droits de laquelle vient Mme I..., a consenti à M. X... un bail emphytéotique d'une durée de ving-huit ans sur un terrain composé de plusieurs parcelles.

2. Par acte du 11 août 1982, auquel est intervenue Mme I..., M. X... a cédé ce bail, pour une partie détachée du domaine, à O... B... , la durée étant prorogée à soixante ans à compter du 1er juillet 1982.

3. Par acte du 23 novembre 2012, Mme I... a assigné Mme B... en résolution du bail et expulsion pour non-paiement des loyers.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa troisième branche

Enoncé du moyen

4. Mme B... fait grief à l'arrêt de prononcer la résiliation du bail emphytéotique, d'ordonner son expulsion et de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter de la notification de l'arrêt jusqu'à libération effective des lieux, alors « qu'en statuant comme elle l'a fait par des motifs impropres à caractériser un manquement de l'emphytéote à une condition du contrat ou une détérioration grave commise sur le fonds à la date à laquelle la résiliation est prononcée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 451-5 du code rural. »

Réponse de la Cour

Vu l'article L. 451-5 du code rural et de la pêche maritime :

5. Selon ce texte, la résolution de l'emphytéose peut être demandée par le bailleur en cas d'inexécution des conditions du contrat ou si le preneur a commis sur le fonds des détériorations graves. Néanmoins, les tribunaux peuvent accorder un délai suivant les circonstances.

6. Pour prononcer la résiliation du bail aux motifs que l'emphytéote a méconnu son obligation de respecter les dispositions légales et administratives se rapportant à son activité et en ce qu'elle a failli à son obligation d'entretien, l'arrêt retient que la lecture du pré-rapport du 26 septembre 2008 de l'expert, désigné par ordonnance du 7 mars 2007 pour évaluer le loyer, révèle que les installations de toutes natures dénombrées par ce technicien sont supérieures au nombre de chalets autorisés, que le débroussaillage n'est pas fait sur tout le domaine et qu'il y a absence de mise aux normes des équipements et un manque d'entretien général.

7. Il ajoute que ce même document fait apparaître que le site n'est pas répertorié auprès des services préfectoraux, de sorte qu'à la date de clôture du rapport, il n'existait pas d'autorisation administrative d'exploiter un camping ou un village de vacances.

8. Il relève que Mme B... se borne à contester les demandes de la bailleresse et ne produit aucune pièce permettant de remettre en cause les constatations et investigations de l'expert.

9. En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à caractériser, à la date à laquelle elle prononçait la résiliation, postérieure de dix ans aux investigations d'un expert consacrées à la fixation d'une valeur locative, un manquement de l'emphytéote à une condition du contrat ou une détérioration grave commise sur le fonds, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 janvier 2019, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;

Condamne Mme I... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme I... et la condamne à payer à Mme B... la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois décembre deux mille vingt.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour Mme B... .

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail emphytéotique du 11 août 1982, ordonné l'expulsion de Mme B... des lieux loués sis à [...] (Var) « [...] », lieux dits [...] et [...] et de tous occupants de son chef, fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter de la notification de l'arrêt jusqu'à libération effective des lieux à la somme de 5000 euros ;

AUX MOTIFS QUE sur la résiliation du bail emphytéotique, Mme H... I... a abandonné sa demande de résiliation du bail emphytéotique pour non-paiement de deux loyers consécutifs, mais sollicite ladite résiliation pour manquement de l'emphytéote à ses obligations. L'article L. 451-5 alinéa2 du code rural et de la pêche maritime énonce que « La résolution peut également être demandée par le bailleur en cas d'inexécution des conditions du contrat ou si le preneur a commis sur le fonds des détériorations graves. » Il résulte du bail emphytéotique du 11 août 1982 reprenant les termes du bail du 17 juin 1981, qu'il était conclu en vue de la création et l'exploitation d'un camping-caravaning et d'un village de chalets de vacances, terrains de sport et de jeux, piscine et attractions diverses à charge d'y faire à ses frais les routes, aménagements et constructions nécessaires. Dans cet acte, il était précisé que Monsieur B... avait obligation de : faire les travaux d'alimentation en eau et en électricité de la partie louée, entretenir en bon état les infrastructures existantes et celles qui seraient réalisées, jouir des biens loués en bon père de famille, ne rien faire qui puisse troubler le voisinage, et exercer son activité en conformité avec les prescriptions légales et administratives pouvant s'y apporter. Il n'a été installé qu'un village de chalets, avec piscine et restaurant, qui s'appelle « Le Roche Parc ». Ne sont loués que les emplacements sur lesquels les sous-locataires installent des chalets en principe démontables qui leur appartiennent. La lecture du pré-rapport du 26 septembre 2008 de Madame C... W..., expert, qui avait été commise par ordonnance du 7 mars 2007 pour évaluer le loyer à réviser, révèle que les baux des 17 juin 1981 et 11 août 1982 avaient été précédés d'un premier bail signé en 1964 pour 23 ans, et qu'à cette occasion, le permis de construire sollicité par Monsieur X... avait été obtenu en 1959 pour l'installation de 100 chalets de vacances démontables. Cette autorisation pour 100 chalets démontables est confirmée par le jugement du tribunal administratif de Nice du 22 février 1963, et par l'extrait du rapport de présentation du PLU de la commune de [...] de février 2013 qui fait référence à une autorisation d'implantation de 100 mobil-homes, proposant le classement des parcelles sur lesquelles est installé Le Roche Parc en zone Np3 (Parc résidentiel de loisirs), et la rectification du PLU approuvé le 18 juin 2009 qui les avait classés en Nc (camping caravaning). La motivation de la ratification du PLU est la possibilité de contraindre l'exploitant à se mettre en conformité. Madame W... note dans son pré-rapport du 26 septembre 2008, qu'elle a dénombré 116 chalets dont 107 bungalows en location, dont 13 non démontables ou avec une extension non démontable, que sur deux parcelles sont installés deux bungalows, que certains locataires sont installés à l'année sur le parc, soit 44 d'après les lignes téléphoniques fixes répertoriées, qu'il y a même 5 entreprises qui y sont domiciliées, que les locataires à l'année sous-louent leur chalet, que certains chalets dépassent les 35 m² habitables autorisés, que le débroussaillage n'est pas fait sur tout le domaine, qu'il y a absence de mise aux normes et qu'il y a un manque d'entretien général. Surtout, Mme W... souligne que Le Roche Parc n'est pas répertorié ni auprès des services préfectoraux, ni auprès des services de la DDE, ni comme camping, ni comme village de vacances. A la date de la clôture de ce rapport, il n'existait pas d'autorisation administrative d'exploiter un camping ou un village de vacances. Madame U... veuve B... ne discute pas la demande de résiliation du bail, se contentant d'affirmer en page 15 de ses écritures qu'« Il ressort clairement de la situation juridique et judiciaire depuis l'arrêt de la Cour de cassation que Madame I... ne peut justifier de réel manquement contractuel justifiant la résiliation du bail. Il conviendra de l'en débouter. » A fortiori, elle ne produit aucune pièce permettant de remettre en cause les constatations et investigations de Mme W.... En dépassant les autorisations de construire du permis qui avait été obtenu quant aux nombre de chalets, à défaut d'autorisation d'exploiter pour un terrain de camping caravaning ou village de vacances et d'accueillir du public, en laissant les sous-locataires, soit les locataires des emplacements, réaliser des aménagements non-conformes aux prescriptions d'urbanisme, l'emphytéote n'a pas respecté son obligation contractuelle de respecter les prescriptions légales et administratives se rapportant à son activité. En ne procédant pas au débroussaillage sur tout le domaine, alors que les risques d'incendie sont très importants dans cette région, et en l'absence de mise aux normes des équipements et installations techniques, Mme U... veuve B... a aussi failli à son obligation d'entretien. En conséquence, le bail emphytéotique du 11 août 1982 sera résilié, et le jugement déféré sera infirmé sur ce point. Madame U... veuve B... sera expulsée des lieux loués ainsi que tous occupants de son chef selon les dispositions développées dans le dispositif du présent arrêt. Eu égard aux éléments produits par les parties, l'indemnité d'occupation due à compter de la signification de la présente décision, sera fixée à la somme de 5000 € mensuels jusqu'au départ définitif de Mme U... veuve B... ;

1°- ALORS QUE la Cour d'appel saisie d'une demande de résiliation du bail emphytéotique pour une prétendue inexécution par le preneur des conditions du contrat ou en raison de détériorations graves, doit apprécier les manquements allégués au jour de sa décision ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait sur le fondement des faits constatés dans le pré-rapport de Mme W... du 26 septembre 2008 et à la date de la clôture de ce rapport fin 2008, soit 10 ans auparavant, la Cour d'appel a violé les articles 561 du code de procédure civile et L 451-5 alinéa 2 du code rural et de la pêche maritime ;

2°- ALORS QUE c'est au bailleur qu'il incombe de démontrer l'existence à la date de l'arrêt, de manquements de nature à justifier la résiliation du bail ; qu'en se fondant pour prononcer la résiliation du bail, sur la circonstance que Mme U... veuve B... ne produit aucune pièce permettant de remettre en cause les constatations et investigations de Mme W... réalisées en 2008, la Cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

3°- ALORS QU'en statuant comme elle l'a fait par des motifs impropres à caractériser un manquement de l'emphytéote à une condition du contrat ou une détérioration grave commise sur le fonds à la date à laquelle la résiliation est prononcée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 451-5 du code rural.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail emphytéotique du 11 août 1982, ordonné l'expulsion de Mme B... des lieux loués sis à [...] (Var) « [...] », lieux dits [...] et [...] et de tous occupants de son chef, fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter de la notification de l'arrêt jusqu'à libération effective des lieux à la somme de 5000 euros ;

AUX MOTIFS déjà cités au premier moyen

1°- ALORS QUE la résiliation du bail emphytéotique qui confère au preneur un droit réel ne peut être demandée par le bailleur qu'en cas d'inexécution d'une condition précisément stipulée par le contrat ou si le preneur a commis sur le fonds des détériorations graves ; qu'en l'espèce, le contrat se borne à mettre à la charge de l'emphytéote l'obligation « d'exercer son activité » en conformité avec les prescriptions légales et administratives pouvant s'y rapporter et ce sans aucune précision quant aux prescriptions à respecter ; que dès lors ni le dépassement des autorisations de construire du permis qui avait été obtenu quant aux nombre de chalets, ni l'absence d'autorisation d'exploiter pour un terrain de camping caravaning ou village de vacances et d'accueillir du public, ni le fait de laisser des sous-locataires, soit les locataires des emplacements, réaliser des aménagements non-conformes aux prescriptions d'urbanisme, ne constituent des manquements du preneur à une condition du contrat de nature à en justifier la résiliation ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 et L 451-5 du code rural ;

2°- ALORS QUE la résiliation du bail emphytéotique qui confère au preneur un droit réel ne peut être demandée par le bailleur qu'en cas d'inexécution d'une condition précisément stipulée par le contrat ou si le preneur a commis sur le fonds des détériorations graves ; qu'en l'espèce, le contrat se borne à mettre à la charge de l'emphytéote l'obligation d'entretenir en bon état les infrastructures existantes et celles qui seraient réalisées, de jouir des biens loués en bon père de famille, ne rien faire qui puisse troubler le voisinage et exercer son activité en conformité avec les prescriptions légales et administratives pouvant s'y rapporter sans aucune exigence précise relative à un débroussaillage ; que dès lors, l'absence prétendue de débroussaillage du domaine ne constitue pas un manquement du preneur à une condition du contrat de nature à en justifier la résiliation ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 et L 451-5 du code rural ;

3°- ALORS QUE la résiliation du bail emphytéotique qui confère au preneur un droit réel ne peut être demandée par le bailleur qu'en cas d'inexécution d'une condition précisément stipulée par le contrat ou si le preneur a commis sur le fonds des détériorations graves ; qu'en l'espèce, le contrat se borne à mettre à la charge de l'emphytéote l'obligation d'entretenir en bon état les infrastructures existantes et celles qui seraient réalisées , de jouir des biens loués en bon père de famille, ne rien faire qui puisse troubler le voisinage et exercer son activité en conformité avec les prescriptions légales et administratives pouvant s'y rapporter sans aucune exigence relative à la mise aux normes des équipements et installations techniques ; que dès lors l'absence prétendue de mise aux normes des équipements et installations techniques ne constitue pas un manquement à une condition du contrat de nature à en justifier la résiliation ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 et L 451-5 du code rural ;

4°- AORS QU'en statuant comme elle l'a fait, sans qu'il résulte de ses constatations que les prétendus manquements reprochés à l'emphytéote seraient constitutifs de détériorations graves du fonds loué, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 451-5 du code rural.