| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 26 novembre 2020, 19-15957

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MY1

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 26 novembre 2020

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 965 F-D

Pourvoi n° N 19-15.957

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 NOVEMBRE 2020

1°/ M. V... B...,

2°/ Mme S... P..., épouse B...,

domiciliés tous deux [...],

ont formé le pourvoi n° N 19-15.957 contre l'arrêt rendu le 19 février 2019 par la cour d'appel de Rennes (1re chambre), dans le litige les opposant :

1°/ à M. F... X..., domicilié [...] ,

2°/ à I... U..., épouse X..., ayant été domiciliée [...] , décédée, aux droits de laquelle vient M. F... X...,

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Jacques, conseiller, les observations de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de M. et Mme B..., de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de M. X..., après débats en l'audience publique du 3 novembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jacques, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Reprise d'instance

1. Il est donné acte à M. X... de sa reprise d'instance après le décès de I... X....

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Rennes, 19 février 2019), M. et Mme X... , après avoir acquis, le 28 novembre 2003, le lot n° 29 du lotissement [...], l'ont divisé en deux puis ont obtenu un permis de construire une maison individuelle sur l'une des parcelles issues de cette division.

3. M. et Mme B..., propriétaires du lot n° 21, s'étant opposés à ce projet, M. et Mme X... les ont assignés pour faire dire que le cahier des charges du lotissement établi le 20 mai 1969 était inapplicable à leur lot.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, ci-après annexé

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

5. M. et Mme B... font grief à l'arrêt de dire que le règlement de lotissement du 6 juin 1970 ne constitue pas un élément du cahier des charges du 20 mai 1969 et ne fait pas obstacle à l'exécution du permis de construire, alors « que les colotis peuvent, par une manifestation de volonté non équivoque, conférer une valeur contractuelle aux dispositions du règlement du lotissement, lequel échappe alors à la caducité prévue par l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme ; qu'en se bornant à affirmer que le règlement du lotissement du 6 juin 1970 n'avait pas valeur de cahier des charges de nature conventionnelle, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si les propriétaires des lots de la deuxième tranche du lotissement [...] n'avaient pas manifesté la volonté de conférer une valeur contractuelle au règlement du lotissement du 6 juin 1970 en procédant à l'annexion systématique de celui-ci dans l'ensemble des actes de vente des lots, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme. »

Réponse de la Cour

6. La cour d'appel a procédé à la recherche prétendument omise en retenant qu'il résultait de l'article L. 115-1 du code de l'urbanisme que la seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne conférait pas à ce document ou règlement un caractère contractuel.

7. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme B... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme B... et les condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six novembre deux mille vingt.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat aux Conseils, pour M. et Mme B....

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit que l'acte notarié du 20 mai 1969 dont se prévalent M. et Mme B... aux termes du courrier officiel de leur conseil en date du 13 juin 2017 est inapplicable au lot n° 29 du lotissement [...] acquis par M. et Mme X... selon acte du 28 novembre 2003 et d'avoir dit, en conséquence, que l'acte du 20 mai 1969 est insusceptible de faire obstacle à l'exécution du permis de construire délivré à M. et Mme X... le 18 août 2014 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE

« Le cahier des charges établi le 20 mai 1969, publié le 27 mai suivant, concerne uniquement le premier lotissement portant sur 28 lots dont celui acquis par les époux B..., lotissement autorisé par arrêté préfectoral du 30 avril 1969 ; Ce document qui inclut notamment le règlement du lotissement, n'a, contrairement à ce qui est soutenu, fait l'objet d'aucun acte modificatif régulièrement publié ; Il ne régit dès lors pas le second lotissement autorisé par arrêté préfectoral du 8 juillet 1970 portant sur 40 lots dont celui actuellement détenu par les époux X... ; Le fait que les deux opérations immobilières successives aient été réalisées par les mêmes personnes qui ont adopté les mêmes dispositions types ne leur fait en effet pas perdre leur autonomie juridique ;

A la demande d'autorisation de création du second lotissement a été joint un règlement de lotissement en date du 6 juin 1970, distinct de celui annexé au cahier des charges du 20 mai 1969, ce règlement ne concernant que les lots numérotés 29 à 68 ; Contrairement à ce qui est soutenu, ce règlement ne modifie pas le règlement de lotissement régissant le premier lotissement ; En effet, la mention "règlement de lotissement modifié " signifie seulement que l'arrêté préfectoral du 8 juillet 1970 autorisant le second lotissement a été émis sous condition de modifications ou ajouts au règlement du 6 juin 1970 dont l'approbation était sollicitée ; En revanche, cet arrêté préfectoral du 8 juillet 1970 n'avait ni pour objet, ni pour effet de porter atteinte aux documents joints à la demande d'autorisation du premier lotissement lesquels étaient définitivement approuvés ;

Par ailleurs, le fait que les deux règlements de lotissement successivement établis soient calqués sur le même modèle et reprennent des dispositions types similaires, ce qui aurait d'ailleurs pu tout aussi bien être le cas pour deux opérations immobilières géographiquement éloignées, ne permet pas de soutenir qu'il s'agirait d'un acte unique opposable indifféremment à l'ensemble des colotis des deux ensembles immobiliers, aucune stipulation de l'un ou l'autre des documents ne créant une indivisibilité entre eux, ni adoptant, s'agissant de la seconde opération, fût-ce par simple renvoi, les stipulations régissant la première opération immobilière ;

Enfin il ne peut être tiré aucune conséquence juridique de la mention descriptive contenue dans le titre de propriété des époux B..., qui se réfère, pour déterminer les limites de leur lot, à la numérotation des lots prévus dans la seconde opération de lotissement encore en projet à cette date ;

C'est dès lors à juste titre que le premier juge a dit que le cahier des charges publié le 27 mai 1969 ne s'applique pas au lot n° 29 dépendant du second lotissement [...], lequel n'existait pas à la date de sa publication ;

Le règlement de lotissement établi le 6 juin 1970 avait pour objet de fixer les règles et servitudes d'intérêt général imposées dans le lotissement de 40 lots numérotés de 29 à 68, ce document rappelant certes l'existence du premier lotissement mais sans prétendre s'y incorporer et en adopter la réglementation ; Selon les époux B..., il constituerait un cahier des charges contenant des stipulations de nature conventionnelle qui ne seraient pas remises en cause par les dispositions de l'article L 442-9 du code de l'urbanisme et qui s'imposeraient donc aux époux X... ; A cet égard, ils font valoir, page 24 de leurs écritures, que si le règlement de lotissement devient caduc, au bout de dix ans, cela ne s'applique pas au cahier des charges puisqu'il est qualifié de document contractuel non soumis à l'approbation de l'autorité administrative ;

Mais rien ne permet d'affirmer que le règlement de lotissement litigieux, établi au soutien de la demande d'autorisation de lotir, a valeur de cahier des charges de nature conventionnelle ; Au contraire, s'agissant plus particulièrement de la disposition invoquée, il sera relevé que l'arrêté préfectoral du 8 juillet 1970 a imposé une modification du premier alinéa de l'article 4 du règlement de lotissement qui lui était soumis, intitulé "Nature et description du lotissement", en y ajoutant la précision que chaque lot ne comporterait qu'un seul logement ; Il s'en infère qu'il s'agissait d'une prescription de nature réglementaire indépendante de la volonté du lotisseur ou des colotis, prescription qui n'a pas ensuite été reprise dans un cahier des charges ; Or les premiers juges ont justement rappelé les dispositions de l'article L 442-9 du code de l'urbanisme dans sa version applicable à l'espèce selon lesquelles "les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu ", ce qui est le cas en l'espèce ;

Pour conclure au caractère conventionnel de ce document, les époux B... se fondent également sur les énonciations contenues dans le titre de propriété des époux X... lequel mentionne le dépôt d'un cahier des charges au rang des minutes de Me D... le 16 juillet 1970, dépôt publié le 21 juillet 1970, et la remise de ce cahier des charges aux acquéreurs ; Mais cette indication ne suffit pas à faire la preuve de l'existence d'un document de nature conventionnelle régissant le dit lotissement dès lors qu'il est démontré que l'acte notarié de dépôt du 16 juillet 1970 auquel il est fait référence ne comportait pas de cahier des charges mais uniquement le règlement du lotissement approuvé par l'arrêté préfectoral ; Or il était précisé dans l'acte notarié de cession de l'immeuble aux époux X... que faute par les co-lotis d'avoir demandé le maintien des règles d'urbanisme propres au lotissement, celles contenues dans les documents approuvés du lotissement (et donc dans le règlement de lotissement) n'avaient plus vocation à s'appliquer, seules les dispositions régissant les rapports des co-lotis entre eux contenues dans le cahier des charges du lotissement restant en vigueur ; Il s'en infère qu'en l'absence de cahier des charges, cette dernière mention était sans objet ;

A cet égard, les premiers juges ont exactement rappelé les dispositions à caractère interprétatif de l'article L 115-I du code de l'urbanisme tel qu'issu de l'ordonnance du 20 septembre 2015 qui, reprenant une solution jurisprudentielle constante depuis 1996, énonce que "la seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel " ;

Enfin il n'est pas établi que les détenteurs des lots constituant le second lotissement ont régulièrement adopté, par une convention opposable à l'ensemble des colotis, des dispositions interdisant notamment la construction de nouveaux immeubles dès lors que la superficie du terrain rendait celle-ci compatible avec les règles d'urbanisme en vigueur ;

[
]

Le jugement critiqué, sauf à le préciser conformément à la demande, sera en conséquence intégralement confirmé » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE

« L'article L 442-9 du code de l'urbanisme dispose que "les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.

De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l'article L. 115-6 [ancienne rédaction: L. 111-5-4].

Toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d'affecter l'usage ou la destination de l'immeuble, contenue dans un cahier des charges non approuvé d'un lotissement, cesse de produire ses effets dans le délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n° 2014-3 66 du 24 mars 2014 précitée si ce cahier des charges n'a pas fait l'objet, avant l'expiration de ce délai, d'une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier.

La publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier est décidée par les colotis conformément à la majorité définie à l'article L. 442-10 ; les modalités de la publication font l'objet d'un décret.

La publication du cahier des charges ne fait pas obstacle à l'application du même article L. 442-10." ;

En outre, aux termes de l'article L 115-1 du même code "la seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel." ;

En l'espèce, le lotissement dénommé "Lotissement [...]" a été créé en deux tranches ;

M. T... L... et Mme T... Q... , son épouse, ont été autorisés par arrêté préfectoral du 30 avril 1969 à diviser deux parcelles de terrains dont ils étaient propriétaires (sises à [...], lieudit "[...] ") en 28 lots, numérotés de 1 à 28 ;

Suivant acte notarié en date du 20 mai 1969, les époux L... ont établi le cahier des charges et conditions sous lesquelles seraient effectuées les ventes des lots de terrain faisant partie du lotissement dit "[...]" ("Cahiers de charges à la requête de M. et Mme L... - Lotissement "[...]") ;

Puis, M. L... a été autorisé par arrêté préfectoral du 8 juillet 1970 à diviser un terrain dont il était propriétaire (sis lieudit "[...] ") en 40 lots, numérotés de 29 à 68 ; Un plan de masse du lotissement [...] avait été dressé le 5 mai 1970, sur lequel figure les lots numérotés de 1 à 68 et un règlement du lotissement concernant les lots numérotés 29 à 68 avait été établi le 6 juin 1970 ;

Les époux B... ont acquis, par acte notarié publié le 25 juillet 1969, une parcelle de terrain à bâtir, formant le lot 21 du lotissement [...] ; Les époux X... ont acquis une parcelle de terrain bâti par acte authentique du 28 novembre 2003 et formant le lot n° 29 du lotissement ;

L'acte notarié du 20 mai 1969, intitulé "Cahiers de charges à la requête de M. et Mme L... - Lotissement "[...]", reproduit le texte du règlement du lotissement annexé à l'arrêté préfectoral du 30 avril 1969, lequel dispose notamment :

"Article 2 - Objet du règlement

Ce règlement a pour objet de fixer les règles et servitudes d'intérêt général imposées dans le lotissement.

Il est opposable à quiconque détient ou occupe à quelque titre que ce soit tout ou partie de ce lotissement.

Il doit être rappelé dans tout acte translatif ou locatif des parcelles, par reproduction in extenso à l'occasion de chaque vente ou chaque location, qu'il s'agisse d'une première vente ou location, de revente ou de locations successives.

[
]

Article 5 - Nature et description du lotissement

Le lotissement comprend 28 lots résultant de la division du terrain. Ils sont destinés à la construction d'immeubles d'habitation et à la création d'espaces verts.

[
]

Article 6 - Implantation et volume des constructions

L'implantation et le volume des constructions devront s'inspirer des prescriptions indiquées au plan établi à cet effet et annexé au dossier du lotissement. A ce sujet, les acquéreurs auront à consulter le technicien auteur du projet de lotissement.

Ce plan fixe de façon impérative, par des traits forts pleins l'emplacement de chaque construction individuelle.

[
]

Les constructions seront édifiées conformément aux indications portées au plan de masse du lotissement. [...]"

Article 8 - Bâtiments annexes

Il est interdit d'édifier des constructions annexes non figurées au plan masse quel qu'en soit la désignation ou le mode de construction. [...] » ;

En outre, selon les conditions générales des ventes stipulées dans l'acte notarié du 20 mai 1969, "la vente des terrains du lotissement aura lieu aux charges et conditions résultant des Règlements du lotissement, programme des travaux et arrêtés préfectoral d'approbation sus indiqués, et en outre aux charges et conditions suivantes [
]" ;

Les époux B... soutiennent que suite à l'arrêté préfectoral du 8 juillet 1970, le cahier des charges du lotissement a été modifié aux fins d'intégrer les quarante lots supplémentaires, reprenant in extenso les dispositions du premier cahier des charges du 20 mai 1969 et précisant certains éléments ; Ce cahier des charges aurait été déposé au rang des minutes de Maître D... le 16 juillet 1970 et publié au bureau des hypothèques de RENNES le 21 juillet 1970 ;

Les époux B... produisent ainsi un "Extrait du cahier des charges du lotissement [...] du 16 juillet 1970 (cahier des charges du 20 mai 1969 actualisé suite à l'arrêté préfectoral du 08 juillet 1970) - articles 1 à 10" (pièce n° 1 des défendeurs) ;

Toutefois, seules quatre pages non numérotées sont produites, lesquelles ne contiennent aucune référence à un cahier des charges ; En outre, il apparaît, au vu de la pièce n° 9 produite par les époux X..., qu'il s'agit en réalité du règlement de lotissement établi le 6 juin 1970 relatif aux lots numérotés de 29 à 68 ; Dès lors, il n'est manifestement pas démontré que la pièce n° 1 produite par les époux B... soit un extrait d'un cahier des charges en date du 16 juillet 1970 ;

La clause "Lotissement - Cahier des Charges" de l'acte d'achat des époux X... en date du 28 novembre 2003 (p. 12) stipule que :

"Le BIEN vendu constitue le lot numéro VINGT NEUF (29) du lotissement dénommé "Lotissement [...]".

Ce lotissement a été autorisé par arrêté en date du 8 juillet 1970 délivré par le Préfet, dont une ampliation, ainsi que le programme des travaux et le cahier des charges ont été déposés au rang des minutes de Maître D..., Notaire à RENNES, suivant acte reçu par Maître A..., Notaire à RENNES, ayant agi en qualité de gérant de l'étude de Maître D..., le 16 juillet 1970, dont une expédition a été publiée au bureau des hypothèques de RENNES, le 21 juillet 1970, volume [...], numéro 4.

Le règlement du lotissement a été établi et approuvé par l'arrêté de création du lotissement.

Ce règlement fixe les règles et servitudes d'intérêt général applicables à l'intérieur du lotissement. [...]" ;

La clause "Non-maintien des règles d'urbanisme propres au lotissement" du même acte ajoute :

"II est ici précisé que, lorsqu'un plan local d'urbanisme ou un document en tenant lieu a été approuvé, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessent de s'appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir conformément à l'article L 315-2-1 du code de l'urbanisme, sauf si une majorité de co-lotis, statuant à la majorité calculée selon les dispositions de l'article L 315-3 du code de l'urbanisme, a demandé le maintien de ces règles.

Par suite, le VENDEUR déclare que les co-lotis n'ont pas demandé le maintien de ces règles. En conséquence, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement n'ont plus vocation à s'appliquer. Toutefois, les dispositions régissant les rapports entre co-lotis entre eux contenues dans le cahier des charges du lotissement restent en vigueur.

Ledit cahier des charges a été remis à l'acquéreur qui le reconnaît" ;

Force est de constater que les époux B... ne produisent pas l'acte du 16 juillet 1970 ; En revanche, les époux X... versent aux débats une demande de copie de document adressée au service de la publicité foncière, afin d'obtenir une copie de l'acte du 16 juillet 1970 au rapport de Maître A..., publié le 21 juillet 1970 (volume [...]) ;

II résulte de la copie obtenue (acte illisible) que M. L... "a déposé au notaire soussigné et l'a requis de mettre au rang des minutes de l'étude de Me D..., notaire, à la date de ce jour, en vue de sa publication au bureau des hypothèques de Rennes, savoir :

1°- Une ampliation de l'arrêté préfectoral en date du huit juillet mil neuf cent soixante dix, ainsi que les pièces et plans y annexés, savoir :

- Le règlement du lotissement.
- Un plan de masse avec numérotation des lots.
- Un plan clôture type 5.
- Un plan clôture et porte type 2.
- Un plan "Assemblages de façades" calque numéro 10184, - Un plan "Assemblages de façades" calque numéro 10185.
- Un plan projet type calque 2464 (type I rez-de-chaussée).
- Un plan projet type calque 2469 (type 2 coupe sur garage).
- Un plan projet type rez-de-chaussée et étage (type 4).
- Un plan schémas des lucarnes [...].
- Programme des travaux.

2°- Et un plan dressé par Monsieur K..., géomètre-expert à Rennes où figure la numérotation de chaque lot" ;

Il s'ensuit que, bien que l'acte authentique du 20 novembre 2003 mentionne l'existence d'un cahier des charges applicable au lot n° 29 dont se sont portés acquéreurs les époux X..., il résulte de l'acte du 16 juillet 1970 qu'aucun cahier des charges n'a été déposé au rang des minutes de Maître D..., seul un règlement de lotissement ayant été annexé à l'arrêté préfectoral du 8 juillet 1970 ;

Les époux B... échouent par conséquent à rapporter la preuve de l'existence d'un cahier des charges en date du 16 juillet 1970 ;

En outre, le règlement du lotissement annexé à l'arrêté préfectoral du 8 juillet 1970, daté du 6 juin 1970, concerne uniquement les lots numérotés de 29 à 68 ; Dès lors, la preuve de l'existence d'un cahier des charges ou règlement du lotissement s'appliquant à l'ensemble des lots du lotissement [...] n'est pas rapportée ;

Enfin, les époux B... soutiennent que les colotis des deux tranches du lotissement ont confirmé, à la majorité requise, le maintien des règles du règlement et du cahier des charges au sein du lotissement [...] ;

Ils produisent à cet effet un courrier daté du 2 avril 2014 adressé par l'ASSOCIATION DU LOTISSEMENT [...] aux adhérents de l'association relatif au projet de construction des époux X..., aux termes duquel :

"Dans le respect de l'application du cahier des charges, des normes et des réglementations établies pour la création de ce lotissement qui sont toujours applicables aujourd'hui à tout propriétaire et acquéreur, puisque cette réglementation est toujours bien spécifiée dans tous les actes notariaux d'achats et de ventes successifs et pour conserver le respect, l'intégrité, la sérénité, la tranquillité des voisins, dans une harmonie d'ensemble et afin d'éviter toute nuisance de voisinage, nous nous opposons à la construction de cette maison et votons la reconduction du règlement et du cahier des charges d'origine du lotissement.

Nous sollicitons donc tous les voisins qui veulent reconduire le règlement et le cahier des charges d'origine du lotissement, qui approuvent cette démarche, et la trouve, utile, loyale, juste et honnête, d'inscrire leur nom et leur adresse suivi de leur signature sur la présente." ;

Le courrier porte plusieurs signatures d'habitants du lotissement ;

Ils versent également aux débats le procès-verbal de l'assemblée générale annuelle des habitants du lotissement [...], daté du 10 octobre 2015, duquel il ressort que la reconduction du règlement intérieur et du cahier des charges d'origine a été votée à mains levées, avec le résultat suivant : 32 pour, 0 contre, 0 abstention ;

Il convient d'abord de relever qu'il n'est versé aux débats aucun élément de nature à établir tant l'objet de l'Association que l'identité de ses adhérents ; En outre, les époux B... ne démontrent pas que les décisions aient été prises à la majorité requise ;

En tout état de cause, le courrier du 2 avril 2012 et le procès-verbal du 10 octobre 2015 ne peuvent suffire à justifier d'une volonté non équivoque de l'ensemble des colotis des tranches 1 et 2 du lotissement [...] de contractualiser les règles contenues dans le cahier des charges du 20 mai 1969 ou le règlement de lotissement du 6 juin 1970 afin qu'elles soient applicables à l'ensemble des lots ;

Il se déduit de l'ensemble de ces énonciations, d'une part, que l'acte notarié du 20 mai 1969 est applicable aux seuls lots numérotés 1 à 28 du lotissement [...] et est inapplicable au lot n° 29 du lotissement, dont sont propriétaires les époux X... ; Le cahier des charges du 20 mai 1969 est par conséquent insusceptible de faire obstacle à l'exécution du permis de construire délivré aux époux X... le 18 août 2014 ;

D'autre part, la preuve de l'existence d'un cahier des charges applicable au lot n° 29 empêchant les époux X... d'exécuter le permis de construire délivré par la ville de RENNES le 18 août 2014 n'est pas rapportée par les époux B... ;

En conséquence, et sans qu'il soit besoin de statuer sur les arguments plus amples des parties, il sera dit que l'acte notarié en date du 20 mai 1969 dont se prévalent les époux B... aux termes du courrier officiel de leur conseil en date du 13 juin 2017 est inapplicable au lot n° 29 du lotissement [...] acquis par les époux X... selon acte en date du 28 novembre 2003 et, en conséquence, est insusceptible de faire obstacle à l'exécution du permis de construire délivré aux époux X... le 18 août 2014 ;

En outre, les époux B... seront déboutés de leurs demandes reconventionnelles » ;

1°) ALORS QUE le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; qu'en retenant l'existence de deux lotissements autonomes juridiquement, pour en déduire que le cahier des charges publié le 27 mai 1969 concernait uniquement le premier lotissement de 28 lots autorisé par arrêté préfectoral du 30 avril 1969 et qu'il n'était pas applicable au lot n° 29 dépendant du second lotissement de 40 lots autorisé par arrêté préfectoral du 8 juillet 1970, après avoir pourtant constaté que les deux opérations immobilières successives, qui au demeurant portaient le même nom, avaient été réalisées par les mêmes personnes, que le titre de propriété de M. et Mme B... du 20 juin 1969 se référait, pour déterminer les limites de leur lot, à la numérotation des lots de la seconde tranche du lotissement et que figurait sur le plan de masse du lotissement dressé le 5 mai 1970 l'ensemble des lots des deux tranches, numérotés de 1 à 68, ce dont il résultait que le lotissement [...] constitue un ensemble immobilier unique et indivisible, construit en deux tranches successives, de sorte que le cahier des charges du 27 mai 1969 est applicable aux lots de la seconde tranche, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les articles 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 et L. 442-9, alinéa 3, du code de l'urbanisme ;

2°) ALORS QUE le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; qu'en retenant l'existence de deux lotissements autonomes juridiquement, pour en déduire que le cahier des charges publié le 27 mai 1969 concernait uniquement le premier lotissement de 28 lots autorisé par arrêté préfectoral du 30 avril 1969 et qu'il n'était pas applicable au lot n° 29 dépendant du second lotissement de 40 lots autorisé par arrêté préfectoral du 8 juillet 1970, sans s'expliquer sur la circonstance que le règlement du lotissement du 6 juin 1970, annexé à l'arrêté préfectoral du 8 juillet 1970, fait référence à la « deuxième tranche » du lotissement et que l'acte de vente de M. et Mme M... du 9 mars 1972, concernant le lot n° 30, précise que les lots n° 29 à 68 constituent « la deuxième partie de ce lotissement », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 et L. 442-9, alinéa 3, du code de l'urbanisme ;

3°) ALORS QUE le juge ne saurait dénaturer les termes clairs et précis des écrits qui lui sont soumis ; qu'en l'espèce, la clause de l'acte de vente de M. et Mme X... du 28 novembre 2003, intitulée « NON-MAINTIEN DES REGLES D'URBANISME PROPRES AU LOTISSEMENT » indique que « les dispositions régissant les rapports des co-lotis entre eux contenues dans le cahier des charges du lotissement restent en vigueur. Le cahier des charges a été remis à l'ACQUEREUR qui le reconnaît » ; qu'en retenant que le titre de propriété de M. et Mme X... mentionnait la remise à ces derniers d'un cahier des charges déposé au rang des minutes de Me D..., notaire à Rennes, le 16 juillet 1970, dont l'existence n'était pas établie, ce dont elle a déduit que la mention relative au maintien en vigueur des dispositions du cahier des charges du lotissement régissant les rapports des co-lotis entre eux était sans objet, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte de vente de M. et Mme X... du 28 novembre 2003, a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble le principe susvisé.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le règlement de lotissement [...] en date du 6 juin 1970, modifié par l'arrêté préfectoral du 8 juillet 1970, ne constitue pas un élément du cahier des charges daté du 20 mai 1969 et ne fait pas obstacle à l'exécution du permis de construire délivré le 18 août 2014 aux époux X... ;

AUX MOTIFS QUE

« Le cahier des charges établi le 20 mai 1969, publié le 27 mai suivant, concerne uniquement le premier lotissement portant sur 28 lots dont celui acquis par les époux B..., lotissement autorisé par arrêté préfectoral du 30 avril 1969 ; Ce document qui inclut notamment le règlement du lotissement, n'a, contrairement à ce qui est soutenu, fait l'objet d'aucun acte modificatif régulièrement publié ; Il ne régit dès lors pas le second lotissement autorisé par arrêté préfectoral du 8 juillet 1970 portant sur 40 lots dont celui actuellement détenu par les époux X... ; Le fait que les deux opérations immobilières successives aient été réalisées par les mêmes personnes qui ont adopté les mêmes dispositions types ne leur fait en effet pas perdre leur autonomie juridique ;

A la demande d'autorisation de création du second lotissement a été joint un règlement de lotissement en date du 6 juin 1970, distinct de celui annexé au cahier des charges du 20 mai 1969, ce règlement ne concernant que les lots numérotés 29 à 68 ; Contrairement à ce qui est soutenu, ce règlement ne modifie pas le règlement de lotissement régissant le premier lotissement ; En effet, la mention "règlement de lotissement modifié" signifie seulement que l'arrêté préfectoral du 8 juillet 1970 autorisant le second lotissement a été émis sous condition de modifications ou ajouts au règlement du 6 juin 1970 dont l'approbation était sollicitée ; En revanche, cet arrêté préfectoral du 8 juillet 1970 n'avait ni pour objet, ni pour effet de porter atteinte aux documents joints à la demande d'autorisation du premier lotissement lesquels étaient définitivement approuvés ;

Par ailleurs, le fait que les deux règlements de lotissement successivement établis soient calqués sur le même modèle et reprennent des dispositions types similaires, ce qui aurait d'ailleurs pu tout aussi bien être le cas pour deux opérations immobilières géographiquement éloignées, ne permet pas de soutenir qu'il s'agirait d'un acte unique opposable indifféremment à l'ensemble des colotis des deux ensembles immobiliers, aucune stipulation de l'un ou l'autre des documents ne créant une indivisibilité entre eux, ni adoptant, s'agissant de la seconde opération, fût-ce par simple renvoi, les stipulations régissant la première opération immobilière ;

Enfin il ne peut être tiré aucune conséquence juridique de la mention descriptive contenue dans le titre de propriété des époux B..., qui se réfère, pour déterminer les limites de leur lot, à la numérotation des lots prévus dans la seconde opération de lotissement encore en projet à cette date ;

C'est dès lors à juste titre que le premier juge a dit que le cahier des charges publié le 27 mai 1969 ne s'applique pas au lot n° 29 dépendant du second lotissement [...], lequel n'existait pas à la date de sa publication ;

Le règlement de lotissement établi le 6 juin 1970 avait pour objet de fixer les règles et servitudes d'intérêt général imposées dans le lotissement de 40 lots numérotés de 29 à 68, ce document rappelant certes l'existence du premier lotissement mais sans prétendre s'y incorporer et en adopter la réglementation ; Selon les époux B..., il constituerait un cahier des charges contenant des stipulations de nature conventionnelle qui ne seraient pas remises en cause par les dispositions de l'article L 442-9 du code de l'urbanisme et qui s'imposeraient donc aux époux X... ; A cet égard, ils font valoir, page 24 de leurs écritures, que si le règlement de lotissement devient caduc, au bout de dix ans, cela ne s'applique pas au cahier des charges puisqu'il est qualifié de document contractuel non soumis à l'approbation de l'autorité administrative ;

Mais rien ne permet d'affirmer que le règlement de lotissement litigieux, établi au soutien de la demande d'autorisation de lotir, a valeur de cahier des charges de nature conventionnelle ; Au contraire, s'agissant plus particulièrement de la disposition invoquée, il sera relevé que l'arrêté préfectoral du 8 juillet 1970 a imposé une modification du premier alinéa de l'article 4 du règlement de lotissement qui lui était soumis, intitulé "Nature et description du lotissement", en y ajoutant la précision que chaque lot ne comporterait qu'un seul logement ; Il s'en infère qu'il s'agissait d'une prescription de nature réglementaire indépendante de la volonté du lotisseur ou des colotis, prescription qui n'a pas ensuite été reprise dans un cahier des charges ; Or les premiers juges ont justement rappelé les dispositions de l'article L 442-9 du code de l'urbanisme dans sa version applicable à l'espèce selon lesquelles "les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu", ce qui est le cas en l'espèce ;

Pour conclure au caractère conventionnel de ce document, les époux B... se fondent également sur les énonciations contenues dans le titre de propriété des époux X... lequel mentionne le dépôt d'un cahier des charges au rang des minutes de Me D... le 16 juillet 1970, dépôt publié le 21 juillet 1970, et la remise de ce cahier des charges aux acquéreurs ; Mais cette indication ne suffit pas à faire la preuve de l'existence d'un document de nature conventionnelle régissant le dit lotissement dès lors qu'il est démontré que l'acte notarié de dépôt du 16 juillet 1970 auquel il est fait référence ne comportait pas de cahier des charges mais uniquement le règlement du lotissement approuvé par l'arrêté préfectoral ; Or il était précisé dans l'acte notarié de cession de l'immeuble aux époux X... que faute par les co-lotis d'avoir demandé le maintien des règles d'urbanisme propres au lotissement, celles contenues dans les documents approuvés du lotissement (et donc dans le règlement de lotissement) n'avaient plus vocation à s'appliquer, seules les dispositions régissant les rapports des co-lotis entre eux contenues dans le cahier des charges du lotissement restant en vigueur ; Il s'en infère qu'en l'absence de cahier des charges, cette dernière mention était sans objet ;

A cet égard, les premiers juges ont exactement rappelé les dispositions à caractère interprétatif de l'article L 115-I du code de l'urbanisme tel qu'issu de l'ordonnance du 20 septembre 2015 qui, reprenant une solution jurisprudentielle constante depuis 1996, énonce que "la seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel" ;

Enfin il n'est pas établi que les détenteurs des lots constituant le second lotissement ont régulièrement adopté, par une convention opposable à l'ensemble des colotis, des dispositions interdisant notamment la construction de nouveaux immeubles dès lors que la superficie du terrain rendait celle-ci compatible avec les règles d'urbanisme en vigueur ;

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Le jugement critiqué, sauf à le préciser conformément à la demande, sera en conséquence intégralement confirmé » ;

ALORS QUE les colotis peuvent, par une manifestation de volonté non équivoque, conférer une valeur contractuelle aux dispositions du règlement du lotissement, lequel échappe alors à la caducité prévue par l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme ; qu'en se bornant à affirmer que le règlement du lotissement du 6 juin 1970 n'avait pas valeur de cahier des charges de nature conventionnelle, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si les propriétaires des lots de la deuxième tranche du lotissement [...] n'avaient pas manifesté la volonté de conférer une valeur contractuelle au règlement du lotissement du 6 juin 1970 en procédant à l'annexion systématique de celui-ci dans l'ensemble des actes de vente des lots, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme.