LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 5 novembre 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 800 F-D
Pourvoi n° M 19-21.568
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 NOVEMBRE 2020
La société Advenis Value Add, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [...] , anciennement Avenir finance immobilier, a formé le pourvoi n° M 19-21.568 contre l'arrêt rendu le 6 juin 2019 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre, section A), dans le litige l'opposant à l'association syndicale libre Maison du Roy, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de Me Le Prado, avocat de la société Advenis Value Add, de la SCP Foussard et Froger, avocat de l'association syndicale libre Maison du Roy, après débats en l'audience publique du 15 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 6 juin 2019), le 7 avril 2005, la société Avenir finance immobilier, devenue Advenis value ADD, a acquis un immeuble qu'elle a divisé et vendu par lots en vue d'une opération de défiscalisation.
2. L'association syndicale libre Maison du Roy (l'ASL) a été constituée entre les acquéreurs des lots et a eu notamment pour objet la réalisation de l'opération de restauration de l'immeuble.
3. Par acte notarié du 5 avril 2006, la SCI Germaine (la SCI) a acheté le lot n° 4.
4. Un arrêt irrévocable du 15 janvier 2015 a prononcé la résolution de la vente de ce lot pour manquement du vendeur à son obligation de délivrance.
5. La société Avenir finance immobilier ayant refusé de verser les appels de fonds correspondant au lot n° 4, l'ASL l'a assignée en paiement.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
6. La société Advenis value ADD fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à l'ASL la quote-part des appels de fonds pour travaux dus au titre du lot n° 4, alors « que la résolution de la vente emporte anéantissement rétroactif du contrat et remise des choses en leur état antérieur ; que la cour d'appel a elle même constaté que la société Avenir finance immobilier, devenue Advenis Value ADD, avait acquis, le 7 avril 2015, l'immeuble destiné à être divisé en lots devant être revendus, dans le cadre de la loi « Malraux » à des acquéreurs, ayant ensuite constitué une association syndicale libre et que la vente du lot n° 5, conclue le 5 avril 2016, avait été résolue, ce dont se déduisait que, par l'effet de l'anéantissement rétroactif de cette vente, la société venderesse n'avait pu adhérer à l'ASL, constituée postérieurement à son acquisition de l'immeuble ensuite divisé par lots, dont les acquéreurs ont constitué l'ASL ; qu'en décidant du contraire, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
7. Il résulte de l'article 3 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires que les droits et obligations qui dérivent de la constitution d'une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l'association et les suivent, en quelque main qu'ils passent, jusqu'à la dissolution de l'association ou la réduction de son périmètre.
8. La cour d'appel a constaté que la SCI avait adhéré à l'ASL le 16 novembre 2005 et signé l'acte authentique de vente le 5 avril 2006.
9. Elle a relevé que la SCI, acquéreur du lot, avait adhéré régulièrement à l'ASL et que celui-ci était entré dans le périmètre de l'association.
10. Elle en a déduit à bon droit que l'ASL était fondée à se prévaloir de cette adhésion à l'égard de la société Advenis value ADD dès lors que celle-ci était devenue, en raison de la résolution de la vente et de son manquement à l'obligation de délivrance, propriétaire d'un lot compris dans le périmètre de l'association.
11. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
12. La société Advenis value ADD fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de remboursement de la somme de 50 000 euros restituée à la SCI au titre des restitutions réciproques à la suite de la résolution judiciaire de la vente du lot n° 4, alors « que la cassation à intervenir sur le premier moyen du chef de l'arrêt ayant condamné la société Advenis Value ADD à payer à l'ASL Maison du Roy la somme de 104 930,96 euros, correspondant à la quote-part des appels de fonds pour travaux dus au titre du lot n° 4, entrainera, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du code de procédure civile, celle du chef l'ayant déboutée de sa demande de remboursement de la somme de 50 000 euros restituée à la SCI Germaine au titre des restitutions réciproques ensuite de la résolution judiciaire de la vente du lot n° 4, ces chefs reposant l'un et l'autre sur la supposée adhésion de la société Advenis Value ADD à l'association syndicale libre. »
Réponse de la Cour
13. La cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Advenis Value ADD aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Advenis value ADD et la condamne à payer à l'association syndicale libre Maison du Roy la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Maunand, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Advenis Value Add.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
LE MOYEN reproche à l'arrêt infirmatif attaqué :
D'AVOIR condamné la société Advenis Value ADD à payer à l'ASL Maison du Roy la somme de 104 930,96 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 janvier 2014, correspondant à la quote-part des appels de fonds pour travaux dus au titre du lot n°4 ;
AUX MOTIFS QU'« il est constant, comme le reconnaît la société Advenis Value ADD dans ses conclusions, qu'elle a acquis un immeuble dit Maison du Roy à Pont-Saint-Esprit pour le diviser en lots et revendre lesdits lots dans le cadre d'une opération permettant aux acquéreurs de bénéficier du dispositif de défiscalisation propre aux monuments historiques prévu par l'article 156-1-3° du code général des impôts, l'obtention de l'avantage fiscal étant conditionné à la prise en charge de la réalisation des travaux par les investisseurs eux-mêmes, qui se regroupent à cet effet au sein d'une association syndicale libre ; qu'il résulte par ailleurs des pièces produites que les bénéficiaires des promesses synallagmatiques de vente se voyaient remettre par la société venderesse les statuts de l'ASL à laquelle ils déclaraient adhérer sans attendre la réitération de l'acte authentique de vente ; que tel a été le cas de la SCI Germaine, acquéreur du lot n°4 de la copropriété, qui a signé la promesse de vente le 19 octobre 2015 et rempli le formulaire d'adhésion à l'ASL le 16 novembre 2005 avant que l'acte notarié ne soit signé le 5 avril 2006 ; que les statuts de l'ASL prévoient : - en leur article 3 que l'association a pour objet de réaliser une opération de restauration complète de l'immeuble en cause, dont elle est le maître d'ouvrage chargé notamment d'établir tout le projet d'aménagement, tant des parties privatives que des parties communes de l'immeuble, - en leur article 7 qu'avant le 31 décembre de chaque année, le président fait constater les mutations de propriétés survenues pendant l'année précédente et modifie en conséquence l'état nominatif des membres de l'association chaque année, - et en leur article 25 que chaque sociétaire supportera le coût des travaux réalisés en fonction des prestations souhaitées propres à son lot et supportera le coût des travaux des parties communes au prorata de sa quote-part attachée dans la propriété du sol et des parties communes générales, la dotation nécessaire à la couverture des dépenses budgétaires faisant l'objet d'appels de fonds ; que, selon l'article 3 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, les droits et obligations qui dérivent de la constitution d'une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l'association et les suivent, en quelque main qu'ils passent jusqu'à la dissolution de l'association ou la réduction de son périmètre ; qu'il en résulte que l'adhésion régulière à une ASL par l'acquéreur d'un lot issu d'une division de l'immeuble par le vendeur fait irrévocablement entrer ce lot dans le périmètre de cette association dans quelque main qu'il se trouve ; que la résolution ultérieure de la vente d'un lot qui, par l'effet rétroactif qui s'y attache, remet ce lot entre les mains du vendeur qui a manqué à son obligation de délivrance à l'égard de l'acquéreur n'est d'aucun effet sur l'inclusion dudit lot dans le périmètre de l'association ni sur les droits et obligations de son actuel propriétaire, lesquels procèdent de la constitution de l'ASL à laquelle l'acquéreur était tenu d'adhérer eu égard au caractère global et indissociable de l'opération immobilière à visée défiscalisante qui lui était proposée par le vendeur, de sorte que l'adhésion régulière de l'acquéreur du lot considéré à l'ASL est opposable au tiers de bonne foi qu'est cette dernière en dépit de la résolution de la vente, et que celle-ci est fondée à s'en prévaloir à l'égard du vendeur entre les mains duquel le lot se retrouve ensuite de ladite résolution ; qu'en cet état le moyen soulevé par la société intimée pris de l'absence d'adhésion individuelle de sa part à I'ASL, alors qu'elle se retrouve propriétaire d'un lot entrant dans le périmètre de I'ASL par le jeu des restitution réciproques subséquentes à la résolution de la vente, est par conséquent inopérant ; que le moyen pris de la nullité de l'adhésion de la SCI Germaine, acquéreur qui a poursuivi avec succès la résolution de la vente, faute de cause et d'objet de ladite adhésion dès lors que le lot dont la vente a été résolue est impropre à l'habitation sera de même rejeté, l'objet et la cause du contrat s'appréciant à la date de sa formation et la résolution de la vente résultant d'un manquement du vendeur à son obligation de délivrance, laquelle ne s'est révélée qu'ultérieurement par le constat que le lot vendu situé au rez-de-chaussée et destiné à l'habitation ne pouvait être utilisé à cette fin, compte tenu des prescriptions d'urbanisme en matière de prévention des risques d'inondation, dont le marchand de biens aurait dû se soucier lors de la division de l'immeuble et de la vente des lots, l'impropriété de ce lot à l'habitation ne procédant pas des plans de travaux de réhabilitation entrepris sous la maîtrise d'ouvrage de I'ASL mais du choix opéré par le vendeur d'une division de l'immeuble créant des lots à vendre en rez-de-chaussée impropres à tout usage d'habitation ; que le jugement déféré sera par conséquent infirmé, et la société Advenis Value ADD condamnée en sa qualité de propriétaire du lot n°4 entrant dans le périmètre de I'ASL, à payer à I'ASL la somme de 104 930,96 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 janvier 2014, correspondant aux appels de fonds non honorés par la SCI Germaine antérieurement à la résolution de la vente » ;
ALORS QUE la résolution de la vente emporte anéantissement rétroactif du contrat et remise des choses en leur état antérieur ; que la cour d'appel a ellemême constaté que la société Avenir finance immobilier, devenue Advenis Value ADD, avait acquis, le 7 avril 2015, l'immeuble destiné à être divisé en lots devant être revendus, dans le cadre de la loi « Malraux » à des acquéreurs, ayant ensuite constitué une association syndicale libre et que la vente du lot n° 5, conclue le 5 avril 2016, avait été résolue, ce dont se déduisait que, par l'effet de l'anéantissement rétroactif de cette vente, la société venderesse n'avait pu adhérer à l'ASL, constituée postérieurement à son acquisition de l'immeuble ensuite divisé par lots, dont les acquéreurs ont constitué l'ASL ; qu'en décidant du contraire, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR débouté la société Advenis Value ADD de sa demande de remboursement de la somme de 50 000 euros restituée à la SCI Germaine au titre des restitutions réciproques ensuite de la résolution judiciaire de la vente du lot n°4 ;
AUX MOTIFS QUE « les mêmes motifs conduiront à débouter la société Advenis Value ADD de sa demande de remboursement de la somme de 50 000 euros qu'elle a été condamnée à payer à la SCI Germaine au titre des restitutions réciproques ensuite de la résolution judiciaire de la vente, cette somme correspondant à une avance sur le coût des travaux qui lui incombe en sa qualité de propriétaire du lot n°4 » ;
ALORS QUE la cassation à intervenir sur le premier moyen du chef de l'arrêt ayant condamné la société Advenis Value ADD à payer à l'ASL Maison du Roy la somme de 104 930,96 euros, correspondant à la quote-part des appels de fonds pour travaux dus au titre du lot n°4, entrainera, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du code de procédure civile, celle du chef l'ayant déboutée de sa demande de remboursement de la somme de 50 000 euros restituée à la SCI Germaine au titre des restitutions réciproques ensuite de la résolution judiciaire de la vente du lot n°4, ces chefs reposant l'un et l'autre sur la supposée adhésion de la société Advenis Value ADD à l'association syndicale libre.
