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§ France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 22 octobre 2020, 19-20443

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Sens de l'arrêt : Cassation
Type d'affaire : Civile

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 19-20443
Numéro NOR : JURITEXT000042486432 ?
Numéro d'affaire : 19-20443
Numéro de décision : 32000735
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;cour.cassation;arret;2020-10-22;19.20443 ?

Analyses :

BAIL COMMERCIAL - Domaine d'application - Bail d'une durée égale ou inférieure à trois ans - Preneur laissé en possession - Nouveau bail dérogatoire - Exclusion - Conditions - Détermination - Portée.

En application de l'article L. 145-5 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux à l'expiration d'une durée totale de trois ans que ne peuvent excéder les baux dérogatoires successifs et qui court dès la prise d'effet du premier bail dérogatoire, même si le preneur a renoncé, à l'issue de chaque bail dérogatoire, à l'application du statut des baux commerciaux. Il s'ensuit que, pour pouvoir déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux, les baux dérogatoires conclus à compter du 1er septembre 2014 ne doivent pas avoir une durée cumulée avec celle des baux dérogatoires conclus précédemment pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux de plus de trois ans courant à compter de la date d'effet du premier bail dérogatoire


Texte :

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 22 octobre 2020

Cassation

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 735 FS-P+B+I

Pourvoi n° P 19-20.443

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 22 OCTOBRE 2020

M. Q... U..., domicilié [...] , exerçant sous l'enseigne Caveau des Vins, [...] a formé le pourvoi n° P 19-20.443 contre l'arrêt rendu le 29 mai 2019 par la cour d'appel de Bordeaux (4e chambre civile), dans le litige l'opposant à la société de La Cadène, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observations de la SCP Didier et Pinet, avocat de M. U..., de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la société de La Cadène, et l'avis de M. Sturlèse, avocat général, après débats en l'audience publique du 8 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, MME Andrich, MM. Barbieri, Jessel, David, Mme Abgrall-Bauge, conseillers, MM. Béghin, Jariel, Mme Schmitt, M. Zedda, Mme Aldigé, conseillers référendaires, M. Sturlèse, avocat général, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt ;

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 29 mai 2019), le 1er juin 2013, la société de La Cadène a consenti à M. U..., qui occupait déjà les lieux et qui avait renoncé à se prévaloir du droit au statut des baux commerciaux lui étant acquis à l'expiration du précédent bail dérogatoire, un bail pour une durée de vingt-quatre mois. Le 1er juin 2015, les parties ont conclu un nouveau bail dérogatoire courant jusqu'au 31 mai 2016.

2. Le 31 mars 2016, la société de La Cadène a informé M. U... de sa volonté de ne pas consentir un nouveau bail.

3. M. U... ayant revendiqué le droit au statut des baux commerciaux, la société de La Cadène l'a assigné en expulsion.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. M. U... fait grief à l'arrêt de le déclarer sans droit ni titre depuis le 1er juin 2016, alors « que le preneur acquiert son droit à la propriété commerciale à l'issue du bail dérogatoire, lorsqu'il justifie d'une entrée dans les lieux depuis au moins trois ans en application de l'article L. 145-5 du code de commerce en sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 ; que, pour dire que M. U... n'avait pas acquis la propriété commerciale, la cour d'appel a retenu que les parties avaient conclu un bail dérogatoire le 1er juin 2013, d'une durée de 24 mois, puis un nouveau bail dérogatoire le 1er juin 2015, d'une durée de 12 mois, ce dont elle a déduit que la durée globale des baux successifs n'excédait pas la durée maximale de trois ans ; qu'en statuant ainsi, quand elle constatait que M. U... justifiait d'une entrée dans les lieux antérieure au 1er juin 2013, ce dont il résultait que le preneur avait acquis la propriété commerciale à la date du 1er juin 2016 et qu'il n'était pas, en conséquence, occupant sans droit, ni titre, à cette date, la cour d'appel a violé l'article susvisé».

Réponse de la Cour

Vu l'article L. 145-5 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014 :

5. La loi du 18 juin 2014 a ajouté à l'article L. 145-5 du code de commerce une disposition selon laquelle les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux à l'expiration d'une durée de trois ans que ne peuvent excéder les baux dérogatoires successifs.

6. Selon ce texte, les parties ne peuvent pas conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux à l'expiration d'une durée totale de trois ans que ne peuvent excéder les baux dérogatoires successifs et qui court dès la prise d'effet du premier bail dérogatoire, même si le preneur a renoncé, à l'issue de chaque bail dérogatoire, à l'application du statut des baux commerciaux.

7. En application de l'article 21 II de la loi du 18 juin 2014, les baux dérogatoires conclus à compter du 1er septembre 2014 sont soumis au nouvel article L. 145-5 du code de commerce.

8. Pour déclarer M. U... occupant sans droit ni titre, après avoir constaté que, le 1er juin 2013, les parties avaient conclu un nouveau bail dérogatoire stipulant que M. U..., qui était dans les lieux en exécution d'un précédent bail dérogatoire, renonçait expressément à se prévaloir du statut des baux commerciaux et que la régularité de cet acte n'était pas contestée, l'arrêt retient qu'à cette date, les parties pouvaient conclure un bail dérogatoire de deux ans sans que l'antériorité du bail précédent n'ait à être prise en compte, que la loi du 18 juin 2014, n'ayant pas d'effet rétroactif, n'a pas remis en cause la situation antérieure de sorte que ne pouvait être prise en compte l'occupation réelle des lieux avant le 1er juin 2013 et le bail conclu le 1er juin 2015, d'une durée d'un an, avait pour effet de porter la durée cumulée des baux pouvant être retenue à trente-six mois, soit la durée maximale désormais autorisée.

9. En statuant ainsi, alors que, pour pouvoir déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux, le bail conclu le 1er juin 2015, postérieurement à l'entrée en vigueur du nouvel article L. 145-5 du code de commerce issu de la loi du 18 juin 2014, devait répondre aux exigences de ce texte et, par suite, ne pas avoir une durée cumulée avec celle des baux dérogatoires conclus précédemment pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux de plus de trois ans courant à compter de la date d'effet du premier bail dérogatoire, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 mai 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;

Condamne la société de La Cadène aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société de La Cadène à payer à M. U... la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille vingt.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour M. U....

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR constaté que le bail du 1er juin 2015 est arrivé à échéance au 31 mai 2016 et que la SCI La Cadène n'a pas renouvelé le bail et a renoncé sans équivoque au statut des baux commerciaux, en application de l'article L. 145-5 du code de commerce, d'AVOIR déclaré M. U... occupant sans droit ni titre des locaux situés [...] , depuis le 1er juin 2016 et d'AVOIR, en conséquence, ordonné l'expulsion de M. U... desdits locaux ainsi que de tout occupant de son chef, dans les huit jours de la signification du présent jugement, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant une durée d'un mois, dit que l'huissier chargé de la libération des lieux pourra se faire assister d'un serrurier et de la force publique si besoin, et condamné M. U... à payer à la SCI La Cadène une indemnité d'occupation mensuelle égale à 1.142 euros, à compter du 1er juin 2016 et jusqu'à évacuation des lieux ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE, pour conclure à la réformation du jugement, M. U... se prévaut des dispositions de l'article L. 145-5 du code de commerce telles qu'issues de la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel ; qu'il soutient que si cette loi n'a pas de caractère rétroactif, la convention du 1er juin 2015 a été signée postérieurement à son entrée en vigueur de sorte qu'elle trouvait bien à s'appliquer et qu'il devait à cette date être tenu compte de la durée totale d'occupation des lieux ; qu'il soutient ainsi qu'au 1er juin 2015 il ne pouvait plus être signé de bail dérogatoire ; que d'un point de vue factuel, il apparaît en premier lieu que M. U... ne justifie pas de la continuité de sa présence dans les lieux ; que s'il invoque une succession de baux dérogatoires, il ne produit en réalité que le bail du 2 juin 1997 ; que, de cet acte, il résulte que M. U... bénéficiait du statut des baux commerciaux aux termes d'un acte du 31 mai 1995 et qu'il y avait expressément renoncé pour la conclusion d'un bail dérogatoire de 24 mois devant prendre fin le 31 mai 1999 ; qu'il invoque ensuite une succession de baux dérogatoires d'une durée de deux ans mais sans les produire, étant toutefois observé que l'existence de ces actes successifs n'est pas contestée en elle-même ; que selon acte du 1er juin 2013, les parties ont conclu un nouveau bail dérogatoire, l'acte stipulant certes que M. U... était à cette date dans les lieux, à tout le moins depuis le point de départ du précédent bail dérogatoire, mais également qu'il renonçait de manière expresse à se prévaloir du statut des baux commerciaux ; que la régularité de cet acte conclu avant la loi Pinel n'est pas contestée ; que M. U... soutient certes qu'il en résulte une fiction de son entrée dans les lieux mais il n'en demeure pas moins que c'est l'entrée dans les lieux au sens juridique qui doit être retenue puisque M. U..., dans l'acte du 1er juin 2013, avait bien renoncé au statut des baux commerciaux, droit. qu'il avait acquis ce 1er juin 2013 ainsi que rappelé à l'acte ; que c'est ainsi un nouveau droit qui lui était concédé, sans antériorité, et pour une période de 24 mois ; que c'est dans ces conditions que la loi Pinel a été adoptée ; qu'elle s'appliquait dès son entrée en vigueur à la relation des parties mais sans avoir sur cette relation un effet rétroactif ; que dès lors, si les parties ne pouvaient plus, le 1er juin 2015, conclure un nouveau bail dérogatoire pour une période de 24 mois, puisque cela aurait conduit à une durée totale des baux successifs supérieure à trois ans, il n'en demeure pas moins que cette loi n'emportait pas une requalification de la situation antérieure et donc la prise en compte d'une occupation réelle des lieux avant le 1er juin 2013 ; que dès lors, sans qu'il y ait lieu de solliciter l'avis de la Cour de cassation, le débat ne relevant pas d'une question nouvelle présentant une difficulté sérieuse, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que le bail du 1er juin 2015 ne contrevenait pas à la loi nouvelle ; qu'en effet, ce bail d'une durée de douze mois avait pour effet de porter la durée cumulée des baux pouvant être retenue à trente six mois, c'est-à-dire le cumul maximum désormais autorisé ; qu'il a été régulièrement dénoncé comme bail dérogatoire de sorte que M. U... était occupant sans droit ni titre à compter du 1er juin 2016 et qu'il y avait lieu d'ordonner son expulsion ; que M. U... ne peut prétendre à la rupture abusive d'un bail commercial puisque ce n'est pas d'un bail relevant du statut qu'il était titulaire mais bien d'un bail dérogatoire venu à son terme et pour lequel il a fait l'objet d'un commandement de quitter les lieux à la date de ce terme ; que les demandes principales de M. U... tendant à être remis en possession de son bail commercial sont ainsi mal fondées en l'absence de propriété commerciale ; que les demandes subsidiaires tenant aux conséquences de son départ des lieux au 27 janvier 2017 le sont également puisqu'il fonde ses prétentions sur la perte de la propriété commerciale et la privation d'exploiter pendant le reste de la durée d'un bail de neuf ans, fondement qui ne peut être admis dans le cadre d'un bail reconnu comme dérogatoire ; que le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions ; qu'il n'y a pas davantage lieu d'ordonner la production d'un acte authentique de vente dont l'intimée soutient qu'il n'existe pas et dont il ne saurait être tiré aucune conséquence ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur la fin du bail signé le 1er juin 2015 et la demande d'expulsion sous astreinte : l'article L. 145-5 du code de commerce dispose que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que Ia durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans ; qu'à l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux ; que si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre ; qu'il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local ; qu'en l'espèce, il résulte clairement des pièces versées aux débats que les parties, en relation d'affaires depuis de nombreuses années, ont clairement favorisé la succession de baux de courte durée, en renonçant sans équivoque, au statut protecteur des baux commerciaux, ainsi que le permettait l'état du droit antérieurement à la loi dite Pinel du 18 juin 2014, dont l'esprit et la lettre viennent encadrer la gestion des baux de courte durée dérogatoire tant pour le bailleur que le preneur ; que le bail litigieux est intervenu postérieurement à la loi Pinel et son économie même traduit sans équivoque possible la volonté des parties de se soumettre à ladite législation, en limitant le bail à la durée d'un an, pour demeurer dans les conditions édictées par l'alinéa 1 de l'article L 145-5 du code de commerce, et ne pas excéder la durée plafonnée à trois années prévue par les textes, au regard de la durée du bail précédent de deux années au cours duquel est intervenu le changement de législation ; qu'en application de l'article 2 du code civil, il y a lieu de rappeler que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif ; que dès lors, la durée cumulée des baux antérieurs à la date du 1er juin 2013 est indifférente à l'examen de l'affaire ; que les échanges préalables entre les parties sont éclairants sur le contexte et les pourparlers en cours quant à une vente des lieux loués, ce compris éventuellement entre elles, et traduisent clairement la volonté de mettre fin au renouvellement du bail à échéance ; que cette manifestation de volonté n'a pas été contredite ultérieurement, la SCI La Cadène faisant savoir clairement qu'elle ne donnait pas suite à la proposition d'achat de M. U... dès le 27 février 2016 et donnait congé suivant acte du 31 mars 2016 ; que le bailleur a, dès février 2016, fait connaître à son locataire son intention de récupérer les locaux loués en vue de les vendre à échéance, et, a, dans le délai d'un mois prévu par l'article L. 145-5 du code de commerce, fait connaître à celui-ci qu'il ne comptait pas le laisser en possession des lieux par acte d'huissier en date du 7 juin 2016 lui commandant de quitter les lieux, sans équivoque possible ; que la renonciation au statut des baux commerciaux par le bailleur est par conséquent certaine, non équivoque et régulière, puisqu'effectuée dans le délai légal et n'ouvre aucun droit au locataire, en application du contrat de louage signé entre les parties, lequel a pris fin par l'arrivée de l'échéance, en application de l'article 1137 du code civil, la SCI La Cadène rapportant suffisamment la preuve qu'elle a notifié à son locataire sa volonté de le voir quitter les lieux en qualité de locataire à l'expiration du bail ; que dès lors, il ne peut qu'être fait droit à la demande d'expulsion de M. U... qui se maintient dans les lieux, sans droit ni titre, à compter du 1er juin 2016, de fixation d'indemnité d'occupation à hauteur du montant du loyer soit 1.142 euros par mois jusqu'à évacuation des lieux et d'astreinte à hauteur de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision et sur un délai d'un mois ; que sur l'allocation de dommages et intérêts pour résistance abusive : il n'est pas rapporté la preuve d'un préjudice certain et actuel ouvrant droit à indemnisation ; que la demande à ce titre sera rejetée ; qu'il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire au regard du délai écoulé depuis l'expiration du bail à durée déterminée ;

1°) ALORS QUE le preneur acquiert son droit à la propriété commerciale à l'issue du bail dérogatoire, lorsqu'il justifie d'une entrée dans les lieux depuis au moins trois ans en application de l'article L. 145-5 du code de commerce en sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 ; que, pour dire que M. U... n'avait pas acquis la propriété commerciale, la cour d'appel a retenu que les parties avaient conclu un bail dérogatoire le 1er juin 2013, d'une durée de 24 mois, puis un nouveau bail dérogatoire le 1er juin 2015, d'une durée de 12 mois, ce dont elle a déduit que la durée globale des baux successifs n'excédait pas la durée maximale de trois ans ; qu'en statuant ainsi, quand elle constatait que M. U... justifiait d'une entrée dans les lieux antérieure au 1er juin 2013, ce dont il résultait que le preneur avait acquis la propriété commerciale à la date du 1er juin 2016 et qu'il n'était pas, en conséquence, occupant sans droit, ni titre, à cette date, la cour d'appel a violé l'article susvisé ;

2°) ET ALORS, subsidiairement, QUE la fraude commise lors de la conclusion de baux dérogatoires successifs interdit au bailleur de se prévaloir de la renonciation du preneur au droit à la propriété commerciale ; qu'en opposant dès lors à M. U... sa renonciation, dans l'acte du 1er juin 2013, au bénéfice du statut des baux commerciaux, qu'il avait acquis à cette date, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la clause de renonciation au statut n'avait pas été imposée au preneur à bail en fraude de ses droits, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-5 du code de commerce en sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

(subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR constaté que le bail du 1er juin 2015 est arrivé à échéance au 31 mai 2016 et que la SCI La Cadène n'a pas renouvelé le bail et a renoncé sans équivoque au statut des baux commerciaux, en application de l'article L. 145-5 du code de commerce, d'AVOIR déclaré M. U... occupant sans droit ni titre des locaux situés [...] , depuis le 1er juin 2016 et d'AVOIR, en conséquence, ordonné l'expulsion de M. U... desdits locaux ainsi que de tout occupant de son chef, dans les huit jours de la signification du présent jugement, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant une durée d'un mois, dit que l'huissier chargé de la libération des lieux pourra se faire assister d'un serrurier et de la force publique si besoin, et condamné M. U... à payer à la SCI La Cadène une indemnité d'occupation mensuelle égale à 1.142 euros, à compter du 1er juin 2016 et jusqu'à évacuation des lieux ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE, pour conclure à la réformation du jugement, M. U... se prévaut des dispositions de l'article L. 145-5 du code de commerce telles qu'issues de la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel ; qu'il soutient que si cette loi n'a pas de caractère rétroactif, la convention du 1er juin 2015 a été signée postérieurement à son entrée en vigueur de sorte qu'elle trouvait bien à s'appliquer et qu'il devait à cette date être tenu compte de la durée totale d'occupation des lieux ; qu'il soutient ainsi qu'au 1er juin 2015 il ne pouvait plus être signé de bail dérogatoire ; que d'un point de vue factuel, il apparaît en premier lieu que M. U... ne justifie pas de la continuité de sa présence dans les lieux ; que s'il invoque une succession de baux dérogatoires, il ne produit en réalité que le bail du 2 juin 1997 ; que, de cet acte, il résulte que M. U... bénéficiait du statut des baux commerciaux aux termes d'un acte du 31 mai 1995 et qu'il y avait expressément renoncé pour la conclusion d'un bail dérogatoire de 24 mois devant prendre fin le 31 mai 1999 ; qu'il invoque ensuite une succession de baux dérogatoires d'une durée de deux ans mais sans les produire, étant toutefois observé que l'existence de ces actes successifs n'est pas contestée en elle-même ; que selon acte du 1er juin 2013, les parties ont conclu un nouveau bail dérogatoire, l'acte stipulant certes que M. U... était à cette date dans les lieux, à tout le moins depuis le point de départ du précédent bail dérogatoire, mais également qu'il renonçait de manière expresse à se prévaloir du statut des baux commerciaux ; que la régularité de cet acte conclu avant la loi Pinel n'est pas contestée ; que M. U... soutient certes qu'il en résulte une fiction de son entrée dans les lieux mais il n'en demeure pas moins que c'est l'entrée dans les lieux au sens juridique qui doit être retenue puisque M. U..., dans l'acte du 1er juin 2013, avait bien renoncé au statut des baux commerciaux, droit qu'il avait acquis ce 1er juin 2013 ainsi que rappelé à l'acte ; que c'est ainsi un nouveau droit qui lui était concédé, sans antériorité, et pour une période de 24 mois ; que c'est dans ces conditions que la loi Pinel a été adoptée ; qu'elle s'appliquait dès son entrée en vigueur à la relation des parties mais sans avoir sur cette relation un effet rétroactif ; que dès lors, si les parties ne pouvaient plus, le 1er juin 2015, conclure un nouveau bail dérogatoire pour une période de 24 mois, puisque cela aurait conduit à une durée totale des baux successifs supérieure à trois ans, il n'en demeure pas moins que cette loi n'emportait pas une requalification de la situation antérieure et donc la prise en compte d'une occupation réelle des lieux avant le 1er juin 2013 ; que dès lors, sans qu'il y ait lieu de solliciter l'avis de la Cour de cassation, le débat ne relevant pas d'une question nouvelle présentant une difficulté sérieuse, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que le bail du 1er juin 2015 ne contrevenait pas à la loi nouvelle ; qu'en effet, ce bail d'une durée de douze mois avait pour effet de porter la durée cumulée des baux pouvant être retenue à trente six mois, c'est-à-dire le cumul maximum désormais autorisé ; qu'il a été régulièrement dénoncé comme bail dérogatoire de sorte que M. U... était occupant sans droit ni titre à compter du 1er juin 2016 et qu'il y avait lieu d'ordonner son expulsion ; que M. U... ne peut prétendre à la rupture abusive d'un bail commercial puisque ce n'est pas d'un bail relevant du statut qu'il était titulaire mais bien d'un bail dérogatoire venu à son terme et pour lequel il a fait l'objet d'un commandement de quitter les lieux à la date de ce terme ; que les demandes principales de M. U... tendant à être remis en possession de son bail commercial sont ainsi mal fondées en l'absence de propriété commerciale ; que les demandes subsidiaires tenant aux conséquences de son départ des lieux au 27 janvier 2017 le sont également puisqu'il fonde ses prétentions sur la perte de la propriété commerciale et la privation d'exploiter pendant le reste de la durée d'un bail de neuf ans, fondement qui ne peut être admis dans le cadre d'un bail reconnu comme dérogatoire ; que le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions ; qu'il n'y a pas davantage lieu d'ordonner la production d'un acte authentique de vente dont l'intimée soutient qu'il n'existe pas et dont il ne saurait être tiré aucune conséquence ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur la fin du bail signé le 1er juin 2015 et la demande d'expulsion sous astreinte : l'article L. 145-5 du code de commerce dispose que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que Ia durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans ; qu'à l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux ; que si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre ; qu'il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local ; qu'en l'espèce, il résulte clairement des pièces versées aux débats que les parties, en relation d'affaires depuis de nombreuses années, ont clairement favorisé la succession de baux de courte durée, en renonçant sans équivoque, au statut protecteur des baux commerciaux, ainsi que le permettait l'état du droit antérieurement à la loi dite Pinel du 18 juin 2014, dont l'esprit et la lettre viennent encadrer la gestion des baux de courte durée dérogatoire tant pour le bailleur que le preneur ; que le bail litigieux est intervenu postérieurement à la loi Pinel et son économie même traduit sans équivoque possible la volonté des parties de se soumettre à ladite législation, en limitant le bail à la durée d'un an, pour demeurer dans les conditions édictées par l'alinéa 1 de l'article L 145-5 du code de commerce, et ne pas excéder la durée plafonnée à trois années prévue par les textes, au regard de la durée du bail précédent de deux années au cours duquel est intervenu le changement de législation ; qu'en application de l'article 2 du code civil, il y a lieu de rappeler que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif ; que dès lors, la durée cumulée des baux antérieurs à la date du 1er juin 2013 est indifférente à l'examen de l'affaire ; que les échanges préalables entre les parties sont éclairants sur le contexte et les pourparlers en cours quant à une vente des lieux loués, ce compris éventuellement entre elles, et traduisent clairement la volonté de mettre fin au renouvellement du bail à échéance ; que cette manifestation de volonté n'a pas été contredite ultérieurement, la SCI La Cadène faisant savoir clairement qu'elle ne donnait pas suite à la proposition d'achat de M. U... dès le 27 février 2016 et donnait congé suivant acte du 31 mars 2016 ; que le bailleur a, dès février 2016, fait connaître à son locataire son intention de récupérer les locaux loués en vue de les vendre à échéance, et, a, dans le délai d'un mois prévu par l'article L. 145-5 du code de commerce, fait connaître à celui-ci qu'il ne comptait pas le laisser en possession des lieux par acte d'huissier en date du 7 juin 2016 lui commandant de quitter les lieux, sans équivoque possible ; que la renonciation au statut des baux commerciaux par le bailleur est par conséquent certaine, non équivoque et régulière, puisqu'effectuée dans le délai légal et n'ouvre aucun droit au locataire, en application du contrat de louage signé entre les parties, lequel a pris fin par l'arrivée de l'échéance, en application de l'article 1137 du code civil, la SCI La Cadène rapportant suffisamment la preuve qu'elle a notifié à son locataire sa volonté de le voir quitter les lieux en qualité de locataire à l'expiration du bail ; que dès lors, il ne peut qu'être fait droit à la demande d'expulsion de M. U... qui se maintient dans les lieux, sans droit ni titre, à compter du 1er juin 2016, de fixation d'indemnité d'occupation à hauteur du montant du loyer soit 1.142 euros par mois jusqu'à évacuation des lieux et d'astreinte à hauteur de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision et sur un délai d'un mois ; que sur l'allocation de dommages et intérêts pour résistance abusive : il n'est pas rapporté la preuve d'un préjudice certain et actuel ouvrant droit à indemnisation ; que la demande à ce titre sera rejetée ; qu'il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire au regard du délai écoulé depuis l'expiration du bail à durée déterminée ;

ALORS QUE, nonobstant la succession des baux dérogatoires et la renonciation du preneur, dans chacun de ceux-ci, au bénéfice du statut des baux commerciaux, de laquelle il résulte la fiction d'une nouvelle entrée dans les lieux à la date de chacun des nouveaux baux dérogatoires, l'entrée dans les lieux du preneur s'entend de la prise de possession initiale du local et doit, en conséquence, être fixée au premier jour du premier des baux dérogatoires successifs ; qu'en retenant au contraire que, par l'effet de la clause de renonciation au statut des baux commerciaux insérée dans le bail dérogatoire du 1er juin 2013, il convenait de retenir une entrée dans les lieux de M. U... à cette date, la cour d'appel a violé l'article L. 145-5 du code de commerce.

Références :

article L. 145-5 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014.
Décision attaquée : Cour d'appel de Bordeaux, 29 mai 2019


Publications :

Proposition de citation: Cass. Civ. 3e, 22 octobre 2020, pourvoi n°19-20443, Bull. civ.
Publié au bulletin des arrêts des chambres civiles
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Composition du Tribunal :

Président : M. Chauvin
Avocat(s) : SCP Didier et Pinet, SCP L. Poulet-Odent

Origine de la décision

Formation : Chambre civile 3
Date de la décision : 22/10/2020
Date de l'import : 12/10/2021

Fonds documentaire ?: Legifrance

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