COUR D'APPEL DE BORDEAUX
QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 29 MAI 2019
(Rédacteur : Monsieur PETTOELLO, Conseiller)
N° RG 16/06891 - N° Portalis DBVJ-V-B7A-JRII
Monsieur P... Q... Z... F...
c/
La SCI DE LA CADENE
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 28 octobre 2016 (R.G. 16/01235) par le Tribunal de Grande Instance de LIBOURNE suivant déclaration d'appel du 21 novembre 2016
APPELANT :
Monsieur P... Q... Z... F..., commerçant enseigne CAVEAU DES VINS [...], né le [...] à TALENCE (33400), de nationalité Française, demeurant [...]
représenté par Maître Philippe GENTILUCCI, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉE :
La SCI DE LA CADENE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [...]
représentée par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître David BONNAN substituant Maître Jean Philippe MAGRET (SELARL), avocats au barreau de LIBOURNE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 10 avril 2019 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur PETTOELLO, Conseiller chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Robert CHELLE, Président,
Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,
Monsieur Dominique PETTOELLO, Conseiller,
Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.
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FAITS ET PROCEDURE
Par acte authentique du 1er juin 2013, M. P... F... et la SCI De La Cadène (la société Cadène) ont conclu un bail dérogatoire en vertu de l'article L.145-5 du code de commerce, pour une durée de 24 mois courant jusqu'au 31 mai 2015, et portant sur un local situé [...] .
Par acte authentique du 1er juin 2015, ces mêmes parties ont conclu un nouveau bail dérogatoire courant jusqu'au 31 mai 2016.
Le 4 février 2016, le bailleur a informé le preneur de son intention de vendre l'immeuble. Le preneur a formalisé une offre d'acquisition pour la somme de 180000 euros, offre rejetée par le bailleur le 27 février 2016.
Par acte 31 mars 2016, la société Cadène a signifié à M. F... le congé du bail et indiqué qu'elle ne souhaitait pas le renouveler.
Par acte du 30 mai 2016 M. F... a revendiqué le statut des baux commerciaux.
Par acte du 7 juin 2016, un commandement de quitter les lieux a été adressé à M. F..., lequel a indiqué par courrier du 10 juin 2016 son refus de quitter les lieux et revendiqué l'inopposabilité du caractère dérogatoire du bail.
Autorisée par ordonnance du 4 août 2016, la société Cadène a, par acte du 29 août 2016, assigné M. F... devant le tribunal de grande instance de Libourne selon la procédure à jour fixe afin de voir déclarer la validité du commandement de quitter les lieux et d'obtenir l'expulsion de son locataire.
Par jugement du 28 octobre 2016, le tribunal de grande instance de Libourne a :
Déclaré la procédure à jour fixe recevable
Constaté que le bail du 1er juin 2015 est arrivé à échéance au 31 mai 2016,
Constaté que la société Cadène n'a pas renouvelé le bail et a renoncé sans équivoque au statut des baux commerciaux,
Déclaré M. F... occupant sans droit ni titre depuis le 1er juin 2016,
Ordonné en conséquence son expulsion dans les huit jours de la signification du jugement, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant une durée d'un mois, à l'expiration dudit délai voir à nouveau statuer le juge de l'exécution sur la liquidation de l'astreinte et la fixation d'une nouvelle astreinte,
Condamné M. F... à payer à la société Cadène une indemnité d'occupation mensuelle égale à 1 142 euros, à compter du 1er juin 2016 et jusqu'à évacuation des lieux,
Ordonné l'exécution provisoire,
Rejeté les plus amples demandes,
Condamné M. F... à payer à la société Cadène la somme de 2 500 euros en application de l'article700 du code de procédure civile,
Condamné M. F... aux entiers dépens.
Par déclaration du 21 novembre 2016, M. F... a interjeté appel de la décision.
M. F... a sollicité l'arrêt de l'exécution provisoire devant le premier président de la cour d'appel, qui l'a débouté et l'a condamné à payer à la société Cadène la somme de 1 000 euros pour frais irrépétibles, par ordonnance du 19 janvier 2017.
PRETENTIONS DES PARTIES
Par conclusions déposées en dernier lieu le 7 juin 2017, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de ses moyens et arguments, M. F... demande à la cour de :
Donner acte à Monsieur P... F... de ce qu'il demande à la Cour d'appel de Bordeaux d'user des droits qui lui sont conférés par les dispositions de l'article L.441-1 du Code de l'organisation Judiciaire concernant la mise en 'uvre des dispositions de l'article L.145-5 du Code de Commerce dans le cadre de la présente procédure.
À titre principal :
Dire Monsieur P... F... recevable et bien fondé en son appel.
En conséquence,
Infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Libourne en date du 28 octobre 2016 en toutes ses dispositions.
Ordonner la remise de Monsieur P... F... en possession de son bail commercial et du local qu'il exploitait, conformément au bail commercial dont il bénéficiait en application de l'article L.145-5 du Code de Commerce sauf à ordonner la prolongation dudit bail du temps pendant lequel il aura été privé sans motif de son exploitation.
Dans ce cas condamner la SCI de la Cadène à lui payer une somme de 150.000,00 euros à titre de dommages et intérêts au titre des préjudices subis pour l'abus de droit la privation de jouissance et le non-respect du statut des baux commerciaux que la loi lui garantit.
À défaut de prolonger la durée du bail en plus des dommages et intérêts condamner la SCI de la Cadène à payer à Monsieur P... F... une somme de 6.250 Euros par mois au titre de la privation d'exploitation correspondant au douzième de la marge brute annuelle moyenne réalisée dans ce local
A titre subsidiaire,
Et pour le cas où Monsieur P... F... ne serait pas rétabli dans son droit au bail commercial de ce local,
Condamner la SCI de la Cadène à lui payer au titre du manque à gagner jusqu'au terme du bail commercial une somme de 525.000,00 Euros,
Et au titre de la propriété commerciale une somme de 200.000,00 euros.
Condamner la SCI de la Cadène à lui payer une somme de 150.000,00 euros à titre de dommages et intérêts au titre des préjudices subis pour l'abus de droit et le non-respect du statut des baux commerciaux que la loi lui garantit, au titre du préjudice moral et au titre des préjudices indirects consécutifs à la perte du chiffre d'affaires généré par ce local.
En tout état de cause condamner la SCI de la Cadène à communiquer une copie de l'acte de vente définitif de son immeuble et à payer à Monsieur P... F... une somme de 20.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner la SCI de la Cadène en tous les frais de la procédure de première instance et d'appel.
L'appelant fait notamment valoir que pour le bail du 1er juin 2015, ce sont les dispositions de la loi nouvelle du 18 juin 2014 qui s'imposent ; que cette loi interdit au-delà d'une occupation de 3 ans la signature d'un nouveau bail dérogatoire ; qu'il convient de prendre en compte la durée totale des beaux successifs et que le point de départ est l'entrée dans les lieux ; qu'il est entré dans les lieux le 1er juin 1995 et a créé un fonds de commerce, de sorte que la durée d'occupation continue est bien largement supérieure à 3 ans à la date du 1er juin 2015 ; que le fait de retenir le 1er juin 2013 comme point de départ pour comptabiliser la durée d'occupation est une pure fiction ; que ladite loi visait à mettre fin à la situation précaire de l'exploitant d'un fonds de commerce du fait de la succession de baux dérogatoires ; que la rupture du bail commercial est abusive en ce qu'elle met fin à une exploitation qui a duré plus de vingt ans, sans aucune indemnité ni congé régulier ; qu'il n'y a eu aucune convention librement consentie, mais une adhésion obligatoire et sans condition, afin de conserver le bénéfice d'une exploitation commerciale ; que le prix qui avait été offert par M. F... était parfaitement en accord avec la valeur des murs ; que la clientèle est étroitement liée à la localisation géographique du fonds de commerce, c'est pourquoi la perte du bail et l'expulsion de M. F... constituent un grave préjudice.
Par conclusions déposées en dernier lieu le 11 mars 2019, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de ses moyens et arguments, la société Cadène demande à la cour de :
Déclarer recevable mais mal fondé l'appel de M. F...
Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Débouter en conséquence M. F... de l'ensemble de ses demandes,
Y ajoutant, Condamner M. F... à payer la SCI De la Cadène la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts,
Condamner M. F... à payer la SCI De la Cadène la somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamner M. F... aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel dont distraction pour ces derniers au profit de la SELARL Lexavoué Bordeaux conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.
La société Cadène fait notamment valoir que par acte du 1er juin 2013, les parties ont conclu un bail dérogatoire en vertu de l'article L.145-5 du code de commerce ; qu'au nouveau bail dérogatoire a été conclu le 1er juin 2015 pour une durée d'un an, en raison de la loi du 18 juin 2014 ; que le congé a été délivré conformément à ce qui avait été convenu par les parties ; que M. F... ne peut donc pas se prévaloir du statut des baux commerciaux ; que le 9 mai 2016, une vente de l'immeuble a été régularisée au profit de la SA Château Angélus ; que la loi n'ayant pas d'effet rétroactif, la durée cumulée des baux antérieurs à la date du 1er juin 2013 est indifférente ; que du fait de son occupation irrégulière, M. F... a empêché la vente consentie ; que M. F... exploite son activité commerciale de vente de vins à différents lieux de Saint-Emilion, de sorte que sa clientèle pouvait se reporter sur ses autres locaux.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2019.
EXPOSE DES MOTIFS
Pour conclure à la réformation du jugement, M. F... se prévaut des dispositions de l'article L 145-5 du code de commerce telles qu'issues de la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel. Il soutient que si cette loi n'a pas de caractère rétroactif, la convention du 1er juin 2015 a été signée postérieurement à son entrée en vigueur de sorte qu'elle trouvait bien à s'appliquer et qu'il devait à cette date être tenu compte de la durée totale d'occupation des lieux. Il soutient ainsi qu'au 1er juin 2015 il ne pouvait plus être signé de bail dérogatoire.
D'un point de vue factuel, il apparaît en premier lieu que M. F... ne justifie pas de la continuité de sa présence dans les lieux. S'il invoque une succession de baux dérogatoires, il ne produit en réalité que le bail du 2 juin 1997. De cet acte, il résulte que M. F... bénéficiait du statut des baux commerciaux aux termes d'un acte du 31 mai 1995 et qu'il y avait expressément renoncé pour la conclusion d'un bail dérogatoire de 24 mois devant prendre fin le 31 mai 1999. Il invoque ensuite une succession de baux dérogatoires d'une durée de deux ans mais sans les produire, étant toutefois observé que l'existence de ces actes successifs n'est pas contestée en elle-même.
Selon acte du 1er juin 2013, les parties ont conclu un nouveau bail dérogatoire, l'acte stipulant certes que M. F... était à cette date dans les lieux, à tout le moins depuis le point de départ du précédent bail dérogatoire, mais également qu'il renonçait de manière expresse à se prévaloir du statut des baux commerciaux. La régularité de cet acte conclu avant la loi Pinel n'est pas contestée. M. F... soutient certes qu'il en résulte une fiction de son entrée dans les lieux mais il n'en demeure pas moins que c'est l'entrée dans les lieux au sens juridique qui doit être retenue puisque M. F..., dans l'acte du 1er juin 2013, avait bien renoncé au statut des baux commerciaux, droit qu'il avait acquis ce 1er juin 2013 ainsi que rappelé à l'acte. C'est ainsi un nouveau droit qui lui était concédé, sans antériorité, et pour une période de 24 mois.
C'est dans ces conditions que la loi Pinel a été adoptée. Elle s'appliquait dès son entrée en vigueur à la relation des parties mais sans avoir sur cette relation un effet rétroactif. Dès lors, si les parties ne pouvaient plus, le 1er juin 2015, conclure un nouveau bail dérogatoire pour une période de 24 mois, puisque cela aurait conduit à une durée totale des baux successifs supérieure à trois ans, il n'en demeure pas moins que cette loi n'emportait pas une requalification de la situation antérieure et donc la prise en compte d'une occupation réelle des lieux avant le 1er juin 2013.
Dès lors, sans qu'il y ait lieu de solliciter l'avis de la cour de cassation, le débat ne relevant pas d'une question nouvelle présentant une difficulté sérieuse, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que le bail du 1er juin 2015 ne contrevenait pas à la loi nouvelle. En effet, ce bail d'une durée de douze mois avait pour effet de porter la durée cumulée des baux pouvant être retenue à trente-six mois, c'est-à-dire le cumul maximum désormais autorisé. Il a été régulièrement dénoncé comme bail dérogatoire de sorte que M. F... était occupant sans droit ni titre à compter du 1er juin 2016 et qu'il y avait lieu d'ordonner son expulsion.
M. F... ne peut prétendre à la rupture abusive d'un bail commercial puisque ce n'est pas d'un bail relevant du statut qu'il était titulaire mais bien d'un bail dérogatoire venu à son terme et pour lequel il a fait l'objet d'un commandement de quitter les lieux à la date de ce terme.
Les demandes principales de M. F... tendant à être remis en possession de son bail commercial sont ainsi mal fondées en l'absence de propriété commerciale. Les demandes subsidiaires tenant aux conséquences de son départ des lieux au 27 janvier 2017 le sont également puisqu'il fonde ses prétentions sur la perte de la propriété commerciale et la privation d'exploiter pendant le reste de la durée d'un bail de neuf ans, fondement qui ne peut être admis dans le cadre d'un bail reconnu comme dérogatoire.
Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.
À titre reconventionnel, la SCI de la Cadène sollicite la somme de 20000 euros à titre de dommages et intérêts en invoquant une résistance abusive. Elle ne caractérise toutefois pas en quoi la résistance de M. F... aurait dégénéré en abus et le préjudice qui en serait résulté pour elle, étant observé que si elle soutient que l'acte de la vente des locaux convenue avec la SA Château l'Angelus n'a jamais été réitéré, elle ne donne aucun élément à ce titre alors que les parties avaient prorogé l'effet de la promesse jusqu'à une date postérieure à la libération des lieux.
Il n'y a donc pas lieu à dommages et intérêts. Il n'y a pas davantage lieu d'ordonner la production d'un acte authentique de vente dont l'intimée soutient qu'il n'existe pas et dont il ne saurait être tiré aucune conséquence.
L'appel étant mal fondé, M. F... sera condamné à payer à la SCI de la Cadène la somme de 3000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Libourne du 28 octobre 2016 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute la SCI de la Cadène de sa demande en dommages et intérêts,
Déboute M. F... de sa demande de communication de l'acte de vente définitif,
Condamne M. F... à payer à la SCI de la Cadène la somme de 3000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. F... aux dépens et dit qu'il pourra être fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par la SELARL Lexavoué qui le demande.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Robert CHELLE, Président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, Greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
