LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
LM
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 22 octobre 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 742 F-D
Pourvoi n° D 19-11.188
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 22 OCTOBRE 2020
1°/ Mme F... W..., domiciliée [...] ,
2°/ M. Q... P..., domicilié [...] ,
ont formé le pourvoi n° D 19-11.188 contre l'arrêt rendu le 22 novembre 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic en exercice, Agence La Comtesse, dont le siège est [...] , défendeur à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme W... et de M. P..., de la SCP Marc Lévis, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] , après débats en l'audience publique du 8 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 novembre 2018), Mme W... et M. P... (les consorts W...) sont propriétaires d'un appartement situé au dernier étage d'un immeuble soumis au statut de la copropriété.
2. L'assemblée générale des copropriétaires du 28 janvier 2003 a voté des travaux de réfection de la toiture et autorisé les consorts W... à créer une terrasse "tropézienne" sur le toit.
3. Soutenant que les travaux effectués par les consorts W... n'étaient pas conformes à cette autorisation, le syndicat des copropriétaires les a assignés en démolition des ouvrages installés et remise en état des lieux.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
4. Les consorts W... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors « que toute sanction doit être proportionnée aux intérêts et droits en présence ; qu'en condamnant Mme J... W... et M. Q... P... à « démolir la terrasse tropézienne en surélévation et les ouvrages afférents et à remettre les lieux et la toiture de la copropriété dans leur état d'origine » (jugement page 3, pénultième al.), ordonnant ainsi une remise en état complète des travaux quand il résultait de ses constatations que la construction de la terrasse tropézienne sur le toit de l'immeuble avait été autorisée en des termes imprécis par l'assemblée générale et que seule la surélévation du toit, sur une hauteur d'1 m 60, n'était pas conforme à l'autorisation, sans justifier de l'intérêt légitime qu'aurait eu la copropriété à une telle remise en état, la cour d'appel, qui a prononcé une sanction disproportionnée, a violé l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1er du 1er protocole additionnel de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. »
Réponse de la Cour
Recevabilité du moyen
5. Le syndicat des copropriétaires conteste la recevabilité du moyen. Il soutient à juste titre que les consorts W... ne se sont pas prévalus devant la cour d'appel de la disproportion de la condamnation.
6. Les consorts W... soutiennent que le moyen est recevable, comme étant de pur droit.
7. Le moyen ne saurait être considéré comme de pur droit, dès lors qu'il se réfère à des considérations de fait, tenant à l'imprécision de l'autorisation donnée aux consorts W... par l'assemblée générale, qui ne résultent pas des énonciations des juges du fond.
8. Le moyen n'est donc pas recevable.
Sur le moyen unique, pris en sa seconde branche
Enoncé du moyen
9. Les consorts W... font le même grief à l'arrêt, alors « que subsidiairement et en toute hypothèse, un copropriétaire ne saurait être condamné à démolir des travaux autorisés ; qu'en condamnant Mme J... W... et M. Q... P... à « démolir la terrasse tropézienne en surélévation et les ouvrages afférents et à remettre les lieux et la toiture de la copropriété dans leur état d'origine » quand il résultait de ses constatations que l'assemblée générale des copropriétaires, réunie le 28 janvier 2003, avait « autorisé à l'unanimité Mme J... W... à installer à sa charge une tropézienne sur le toit de l'immeuble », seule la surélévation du toit ayant été réalisée sans autorisation, de sorte qu'au moins pour partie, les travaux effectués par les exposants étaient licites et qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner une remise complète des lieux dans l'état d'origine, la cour d'appel a violé l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. »
Réponse de la Cour
10. Il ne résulte ni des conclusions d'appel ni de l'arrêt que les consorts W... aient soutenu qu'une remise en état partielle des lieux était possible et que la surélévation du toit pouvait être démolie sans que ne le soit la terrasse tropézienne construite en surélévation.
11. Le moyen est donc nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme W... et M. P... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme W... et M. P... et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour Mme W... et M. P...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné Mme W... et M. P... à démolir la terrasse tropézienne en surélévation et les ouvrages afférents et à remettre les lieux et la toiture de la copropriété dans leur état d'origine, sous astreinte de 300 € par jours de retard pendant 6 mois, passé le délai de 6 mois après la signification de la décision et d'AVOIR débouté Mme W... et M. P... de l'ensemble de leurs demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le premier juge a constaté à bon droit que l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 28 janvier 2003 avait autorisé à l'unanimité, selon résolution numéro 5, Mme W... à installer à sa charge une tropézienne sur le toit de l'immeuble, au vue des termes du procès-verbal de ladite assemblée générale ; que les travaux réalisés à partir du mois d'août 2011 par Mme W... ne correspondent pas aux travaux autorisés ; que pour faire échec à la demande de remise en état des lieux, les consorts W... P... se prévalent en premier lieu de l'inertie du syndicat des copropriétaires quant aux inondations et fuites provenant de la toiture située au-dessus de leur appartement ; que cette argumentation est néanmoins inopérante au regard de la décision de réfection de la toiture votée par l'assemblée générale du 28 janvier 2003 ; à l'inverse, Mme W... a attendu le 24 juin 2009 pour faire sa déclaration préalable de travaux et le 8 juin 2011 pour la déclaration d'ouverture de chantier, une fois accepté son recours gracieux du 23 septembre 2009 et obtenu les autorisations administratives définitives ; que les appelants soutiennent en second lieu que les travaux qu'ils ont fait réaliser sont conformes aux termes de l'autorisation de l'assemblée générale ; qu'il ressort cependant du procès-verbal de constat dressé le 19 août 2011, des photographies produites aux débats et du rapport en l'état déposé par l'expert judiciaire le 30 mars 2015 (paragraphe 6.2) que Mme W... a procédé à des travaux de surélévation sur la toiture partie commune et qu'elle ne s'est pas limitée à l'installation d'une tropézienne sur le toit de l'immeuble ; qu'en dernier lieu, les consorts W... P... invoquent la conformité des travaux telle que résultant de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux en date du 25 mai 2016 ; que la validité administrative des travaux n'a cependant aucune incidence sur le présent litige ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE Mme W... et M. P... affirment que les travaux objets du litige ont été autorisés par une assemblée générale du 28 janvier 2003 ; que la résolution n° 5 de cette assemblée générale intitulée TRAVAUX DE TOITURE URGENTS est ainsi libellée : « l'assemblée générale décide à l'unanimité la réfection de la toiture. Par contre les devis seront à refaire en tenant compte que Mme W... avec l'accord de l'assemblée générale désire installer une tropézienne sur le toit à sa charge dans les règles de l'art avec les accords des organismes concernés ; ces travaux seront suivis par son architecte. Des devis complémentaires seront à nouveau proposés » ; qu'il est précisé que cette résolution recueille 868 tantièmes sur 868 votant de sorte qu'elle est adoptée à l'unanimité des votants ; qu'après le résultat du vote, la résolution se poursuit ainsi qu'il suit : « compte tenu de cette modification, l'entreprise de couverture sera chargée de l'ensemble des travaux, soit la réfection du toit et l'installation de la tropézienne afin d'avoir un maximum de garantie. Etant donné l'importance des travaux envisagés il serait souhaitable de les engager début juin. A cet effet, le syndic se réserve le droit de prendre des mesures conservatoires si les dégradations s'aggravaient » ; que les deux dernières phrases n'ont pas été suivies d'un vote ; qu'elles ne peuvent donc s'analyser comme une décision de l'assemblée ; que pour autant à la lecture du courrier adressé à Mme W... par le syndic de l'époque (sa pièce 4), il apparaît qu'elle a bien été autorisée à faire une terrasse tropézienne ; que cependant, même déposé en l'état, il s'évince du rapport de l'expert judiciaire qu'elle a également procédé à une surélévation, ce qui n'est pas en adéquation avec l'autorisation qu'elle a reçue qui concernait exclusivement la création d'une terrasse tropézienne, qu'en conséquence, quelle que soit la validité administrative de ces travaux, il y a lieu de faire droit à la demande de remise en état ; que cette solution s'impose d'autant que, contrairement à ce qui est soutenu, une surélévation impliquait un vote conforme à la majorité de l'article 35 dans sa rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014 applicable aux faits de l'espèce (unanimité de l'ensemble des copropriétaires composant le syndicat des copropriétaires) ; que pour en assurer l'effectivité, cette condamnation sera assortie d'une astreinte dont les modalités seront détaillées au dispositif de la présente décision ;
1°) ALORS QUE toute sanction doit être proportionnée aux intérêts et droits en présence ; qu'en condamnant Mme J... W... et M. Q... P... à « démolir la terrasse tropézienne en surélévation et les ouvrages afférents et à remettre les lieux et la toiture de la copropriété dans leur état d'origine » (jugement page 3, pénultième al.), ordonnant ainsi une remise en état complète des travaux quand il résultait de ses constatations que la construction de la terrasse tropézienne sur le toit de l'immeuble avait été autorisée en des termes imprécis par l'assemblée générale et que seule la surélévation du toit, sur une hauteur d'1 m 60, n'était pas conforme à l'autorisation (arrêt page 4, al. 1 et 4 des motifs), sans justifier de l'intérêt légitime qu'aurait eu la copropriété à une telle remise en état, la cour d'appel, qui a prononcé une sanction disproportionnée, a violé l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1er du 1er protocole additionnel de la CEDH ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, un copropriétaire ne saurait être condamné à démolir des travaux autorisés ; qu'en condamnant Mme J... W... et M. Q... P... à « démolir la terrasse tropézienne en surélévation et les ouvrages afférents et à remettre les lieux et la toiture de la copropriété dans leur état d'origine » (jugement page 3, pénultième al.) quand il résultait de ses constatations que l'assemblée générale des copropriétaires, réunie le 28 janvier 2003, avait « autorisé à l'unanimité Mme J... W... à installer à sa charge une tropézienne sur le toit de l'immeuble » (arrêt page 4, al. 1er des motifs), seule la surélévation du toit ayant été réalisée sans autorisation (arrêt page 4, al. 4 des motifs) de sorte qu'au moins pour partie, les travaux effectués par les exposants étaient licites et qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner une remise complète des lieux dans l'état d'origine, la cour d'appel a violé l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
