LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 1er octobre 2020
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 689 F-D
Pourvoi n° P 19-16.763
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 1ER OCTOBRE 2020
1°/ M. M... W..., domicilié [...] , agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'ayant droit de I... B..., épouse W..., décédée,
2°/ M. A... W..., domicilié [...] ,
3°/ M. X... W..., domicilié [...] ,
tous deux agissant en qualité d'ayant droit de I... B..., épouse W...,
4°/ M. V... E...,
5°/ Mme J... T..., épouse E...,
domiciliés tous deux [...],
ont formé le pourvoi n° P 19-16.763 contre l'arrêt rendu le 17 janvier 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-3), dans le litige les opposant :
1°/ à M. A... C...,
2°/ à Mme F... R..., épouse C...,
domiciliés tous deux [...],
3°/ à M. P... N...,
4°/ à Mme O... K..., épouse N...,
domiciliés tous deux [...],
5°/ à M. D... G..., domicilié [...] ,
6°/ à la société [...], société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
7°/ à la société Mutuelle des architectes français, société à forme mutuelle et à cotisations variables, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
M. et Mme C... ont formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;
Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, les deux moyens de cassation également annexés au présent arrêt ;
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Pronier, conseiller, les observations de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de MM. M..., A... et X... W... et de M. et Mme E..., de la SCP Boullez, avocat de la société [...], de la SCP Boulloche, avocat de M. G... et de la société Mutuelle des architectes français, de Me Le Prado, avocat de M. et Mme C..., après débats en l'audience publique du 7 juillet 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Pronier, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 janvier 2019), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 30 novembre 2017, pourvoi n° 16-19.073), la société civile immobilière [...] (la SCI), qui a fait construire des villas sous la maîtrise d'oeuvre de M. G..., les a vendues en l'état futur d'achèvement à M. et Mme W..., M. et Mme E..., M. et Mme N... (les acquéreurs) et M. et Mme C....
2. Les actes notariés prévoyaient que le solde du prix serait exigible à la condition que le bien vendu ait été mis à la disposition de l'acquéreur et qu'il soit achevé au sens des dispositions de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation.
3. Faisant valoir que les villas avaient été livrées en janvier 2008 et que les acquéreurs n'avaient pas réglé le solde du prix, la SCI les a assignés en référé-provision.
4. Les acquéreurs ont contesté l'achèvement des travaux et soutenu que la procédure de constatation de l'achèvement de l'immeuble contractuellement prévue n'avait pas été respectée par le promoteur.
5. M. S... a été désigné en qualité de personne qualifiée, conformément aux dispositions de l'article R. 261-2 du code de la construction et de l'habitation, avec mission de dire s'il y avait achèvement ou non de l'immeuble.
6. Au vu du constat de M. S..., les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires du [...] ont assigné la SCI en paiement des travaux de reprise et de pénalités de retard, en faisant valoir que les immeubles vendus étaient inachevés et affectés de désordres.
7. La SCI a assigné les copropriétaires en paiement du solde des prix de vente avec pénalités de retard, M. G... et l'assureur de celui-ci, la MAF, en garantie.
8. M. et Mme C... sont intervenus volontairement à l'instance.
Examen des moyens
Sur le premier moyen du pourvoi principal et le premier moyen du pourvoi incident, pris en leur première branche, réunis
Enoncé du moyen
9. Les acquéreurs et M. et Mme C... font grief à l'arrêt de juger que les biens vendus étaient achevés au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation depuis le mois de janvier 2008, de condamner solidairement les parties au paiement du solde du prix de vente et de rejeter leurs demandes en paiement de pénalités de retard, alors « que les actes de vente litigieux stipulaient que le vendeur notifierait à l'acquéreur le certificat attestant l'achèvement, inviterait ledit acquéreur à constater la réalité de cet achèvement à jour et heure fixe, mais aussi à prendre livraison des biens ; que ces mêmes actes ajoutaient qu'« au cas où l'acquéreur ne répondrait pas à la première convocation du vendeur, il serait convoqué à nouveau et dans le cas où il ne serait pas présent, ou valablement représenté, à la date fixée par cette seconde convocation, le procès-verbal d'état des lieux, serait alors valablement établi par un huissier désigné par le vendeur » et « ce constat [serait] signifié à l'acquéreur auquel il serait opposable », seule cette signification valant mise à disposition des biens et permettant au vendeur d'exiger le solde du prix de vente ; que si une autre stipulation relative au « désaccord des parties » prévoyait que la partie la plus diligente pouvait, en l'absence de toute tentative de constatation amiable de l'achèvement en la forme ci-dessus rappelée, faire constater par une personne qualifiée à cet effet par autorité de justice l'état et l'achèvement de l'immeuble vendu, cette même clause énonçait que la « mise en place de cette procédure ne [ferait] pas obstacle à ce qui est prévu ci-dessus au cas où l'acquéreur ne se présente pas à la première convocation de livraison, notamment quant à l'exigibilité du solde du prix et du paiement des charges » ; que ressortait donc nettement des termes clairs et précis des clauses précitées une distinction entre deux procédures indépendantes et non alternatives quant à l'exigibilité du prix – la première obligeant le vendeur à certaines diligences pour pouvoir exiger le paiement du solde du prix à la livraison du bien, la seconde autorisant, notamment en cas de désaccord des parties, une demande judiciaire en désignation d'une personne qualifiée pour constater l'achèvement dudit bien ; que, plus particulièrement, il ressortait des termes clairs et précis desdites clauses que, même en cas de mise en oeuvre de la seconde procédure, donc dans l'hypothèse de la désignation d'une personne qualifiée, le solde du prix n'était exigible qu'en cas de respect par le vendeur de la première des procédures susmentionnées, et ainsi, en l'absence persistante de l'acquéreur après sa double convocation par le vendeur, qu'en l'état d'un procès-verbal valant livraison, dressé par un huissier de justice désigné par le vendeur, et signifié à l'acquéreur ; que néanmoins, pour écarter l'irrecevabilité de la demande formée par la SCI [...], venderesse, en paiement du solde du prix des ventes litigieuses, la cour d'appel s'est bornée, après avoir relevé que les acquéreurs faisaient grief à la venderesse de n'avoir pas respecté la première des procédures contractuelles susmentionnées, à constater la mise en oeuvre par les acquéreurs de la seconde ; qu'en considérant ainsi, fût-ce de manière implicite, que les deux procédures susmentionnées étaient alternatives quant à l'exigibilité du prix, et que la venderesse, pour exiger paiement du prix, n'avait donc pas à respecter la première des procédures ci-dessus décrites, en l'état d'une mise en oeuvre de la seconde, la cour d'appel a dénaturé les termes précités desdits contrats et ainsi violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-231 du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis :
10. Pour dire que les biens vendus étaient achevés au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, condamner les acquéreurs et M. et Mme C... à payer le solde du prix et rejeter leurs demandes en paiement de pénalités de retard, l'arrêt retient que le contrat de vente prévoit que, en cas de désaccord des parties, la partie la plus diligente fera désigner une personne qualifiée à l'effet de constater l'état d'achèvement de l'immeuble au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, que c'est bien cette procédure que les acquéreurs ont mis en oeuvre puisque M. S... a été désigné en qualité de personne qualifiée et que la demande d'irrecevabilité doit donc être rejetée.
11. En statuant ainsi, alors que le contrat stipulait que la mise en place de la procédure prévue en cas de désaccord des parties sur le constat de l'achèvement ne faisait pas obstacle à ce qu'il prévoyait quant à l'exigibilité du solde du prix, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis des actes de vente, a violé le principe susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare irrecevables les demandes de dommages-intérêts au titre des malfaçons et des non-conformités, l'arrêt rendu le 17 janvier 2019, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société civile immobilière [...] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la société civile immobilière [...], de M. G... et de la Mutuelle des architectes français et condamne la société civile immobilière [...] à payer à MM. M..., A... et X... W..., à M. et Mme E... la somme globale de 3 000 euros et à M. et Mme C... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier octobre deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour MM. M..., A... et X... W... et M. et Mme E... (demandeurs au pourvoi principal).
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, confirmatif de ces chefs, D'AVOIR jugé que l'ensemble des biens immobiliers vendus par la SCI [...] étaient achevés au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation depuis le mois de janvier 2008, D'AVOIR condamné solidairement les parties au paiement du solde du prix de vente, et, plus particulièrement, les époux E... et les époux W... à payer à la SCI [...], respectivement, les sommes de 15.835,70 € et de 19.806,75 € en principal, outre intérêts sur cette somme au taux de 1 % par mois de retard et ce, à compter du mois de janvier 2008, et D'AVOIR rejeté la demande des copropriétaires en condamnation de la SCI [...] au paiement de pénalités de retard ;
AUX MOTIFS QUE la Cour de cassation ayant cassé l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence en date du 21 janvier 2016, en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de la SCI [...] en paiement du solde du prix de vente à l'encontre de monsieur et madame W..., de monsieur et madame E..., de monsieur et madame N... et de monsieur et madame C..., et la cour de renvoi ayant été saisie dans les délais impartis par monsieur et madame W... et monsieur et madame E..., le jugement du tribunal de grande instance n'est pas définitif en ce qui concerne la condamnation de monsieur et madame C... au paiement du solde du prix de vente et monsieur et madame C... sont donc parfaitement recevables à conclure en réponse sur la demande formée à ce titre par la SCI [...] ; que les acquéreurs des villas concluent à l'irrecevabilité de la SCI [...] en sa demande en paiement du solde du prix en ce que celle-ci n'aurait pas respecté la procédure de double convocation, d'établissement et de signification du procès-verbal d'état des lieux et de constatation de l'état d'achèvement contractuellement prévue ; que cependant le contrat de vente prévoit que, en cas de désaccord des parties, la partie la plus diligente fera constater par une personne qualifiée à cet effet, par autorité de justice, l'état d'achèvement de l'immeuble au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, en demandant à cette fin, par requête au Président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble, de désigner cette personne qualifiée ; qu'or c'est bien cette procédure que les acquéreurs ont mis en oeuvre puisque monsieur S... a été désigné en cette qualité de personne qualifiée, par ordonnance de référé du 25 février 2009 ; que la demande d'irrecevabilité pour défaut d'exécution par la SCI de ses obligations contractuelles en ce qui concerne le procédure de constatation de l'achèvement des travaux doit donc être rejetée ; que monsieur et madame W... et monsieur et madame E... réclament des pénalités contractuelles en raison du retard dans la livraison de janvier 2008 à janvier 2014, en contestant l'achèvement des immeubles ainsi que la remise des clés ; que les actes de vente prévoient une livraison au plus tard le 31 décembre 2007, sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison ; qu'or monsieur G... a établi une attestation aux termes de laquelle les villas ont été livrées courant janvier 2008 et a constaté l'occupation des villas par leurs propriétaires, lors de ses opérations le 26 juin 2009, et il a indiqué que les acquéreurs avaient pris possession de leurs villas à partir de janvier 2008 jusqu'au 9 février 2009 ; que dès lors les acquéreurs ne sont donc pas fondés à soutenir une absence de livraison et de remise des clés jusqu'en janvier 2014 ; qu'en l'absence d'éléments d'information sur la date exacte de livraison de chacune des villas, et par conséquent sur le retard de livraison subi par chacun des acquéreurs entre le 31 décembre 2007 et au plus tard le 9 février 2008, les demandes formées au titre des pénalités de retard de livraison seront rejetées (arrêt, pp. 8-9) ;
ET, A LES SUPPOSER ADOPTES, AUX MOTIFS QUE sur les demandes de la SCI [...], la SCI [...] demande au tribunal de condamner conjointement et solidairement : - monsieur et madame E... à lui payer la somme de 15 835,70 euros correspondant au solde du prix de vente outre intérêts sur cette somme égal à 1 % par mois de retard et ce à compter du mois de janvier 2008 ; - monsieur et madame W... à lui payer la somme de 19 806,75 euros en principal outre intérêts au taux de 1 % par mois de retard à compter du mois de janvier 2008, - monsieur et madame N... à lui payer la somme de 19 570 € correspondant au solde du prix de vente outre intérêts au taux de 1 % par mois à compter du mois de janvier 2008, - monsieur et madame C... à lui payer la somme de 20.250 € outre intérêts au taux de 1 % par mois à compter du mois de janvier 2008 ; qu'au soutien de ses prétentions, la SCI [...] indique que le solde de 5 % à la livraison/remise des clés est exigible dès la remise des clés des locaux, que précisément les clés ont été remises au moment de l'achèvement de l'immeuble en janvier 2008 et que le solde du prix est donc exigible depuis cette date ; qu'elle sollicite en outre le paiement d'un intérêt de 1% par mois conformément à l'article R 261-14 du code de la construction et de l'habitation et aux actes de vente ; que par ailleurs, la SCI demande au tribunal de condamner in solidum les parties ci-dessus à lui payer la somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis consécutivement au non-paiement du solde du prix depuis 2008 ; que pour faire échec à ces demandes, les demandeurs soulèvent leur irrecevabilité, motif pris d'une inexécution des obligations contractuelles relatives aux modalités de constatation de l'achèvement de l'ouvrage ; que ces obligations contractuelles résultent des actes de vente des consorts C... et autres ; qu'elles prévoient des modalités particulières de constatation de « l'achèvement - prise de possession– remise des clés » ; que les actes de vente stipulent à cet égard que le vendeur notifiera à l'acquéreur le certificat attestant l'achèvement et invitera l'acquéreur à constater la réalité de cet achèvement à jour et heure fixe et prendre livraison des biens ; qu'ils prévoient au cas où l'acquéreur ne répondrait pas à la première convocation du vendeur une seconde convocation et dans ce cas un constat signifié à l'acquéreur valant mise à disposition des biens et permettant au vendeur d'exiger le solde du prix de vente ; qu'ils prévoient la possibilité d'un procès-verbal amiable si les parties sont d'accord pour constater l'achèvement ; qu'ils prévoient également en cas de désaccord des parties, des modalités conformes à l'article R 261–2 du code de la construction et de l'habitation et précisent dans cette dernière hypothèse de désaccord des parties que la mise en place de cette procédure de désignation d'une personne qualifiée par autorité de justice ne fera pas obstacle à ce qui est prévu ci-dessus au cas où l'acquéreur ne se présente pas à la première convocation de livraison, notamment quant à l'exigibilité du solde du prix et du paiement des charges ; que les parties ont donc prévu conventionnellement de se référer aux dispositions de l'article R. 261-2 du code de la construction et de l'habitation, lequel prévoit des modalités de constatation de l'achèvement pour la vente à terme, sans qu'aucune disposition analogue n'existe d'ailleurs en matière de vente en état futur d'achèvement ; que selon l'article R. 261-2 précité, l'achèvement de l'immeuble vendu à terme est constaté soit par les parties, soit par une personne qualifiée ; que la constatation par les parties fait l'objet d'un acte notarié qui a reçu la vente à terme ; que cet accord vaut livraison de l'immeuble ; que la constatation est faite par une personne qualifiée lorsque l'acte de vente l'a prévu ou lorsqu'il n'y a pas accord des parties ; que cette personne est désignée par ordonnance sur requête, non susceptible de recours, du président du tribunal de grande instance du lieu de l'immeuble ; que la constatation de l'achèvement fait l'objet par la personne qualifiée ainsi désignée d'une déclaration devant le notaire qui a reçu la vente ; que la constatation de l'achèvement est parfaite par la déclaration ainsi faite ; qu'elle est notifiée par la partie la plus diligente à l'autre par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; que la notification vaut livraison de l'immeuble à la date de cette réception ; que cependant, si les parties ont prévu conventionnellement en cas de désaccord entre elles de procéder pour la constatation de l'achèvement selon les modalités décrites à l'article R. 261–2 du code de la construction et de l'habitation, elles ont prévu également dans cette hypothèse que la mise en place de cette procédure ne fera pas obstacle à ce que le vendeur invite l'acquéreur à constater la réalité de cet achèvement à jour et heure fixe, à prendre livraison des biens et à exiger le solde du prix de vente, une fois le bien livré (cf. « la mise en place de cette procédure de désignation d'une personne qualifiée par autorité de justice ne fera pas obstacle à ce qui est prévu ci-dessus ») ; qu'ainsi même dans l'hypothèse de désaccord des parties sur la constatation de l'achèvement, les actes de vente prévoient que la mise en place de la procédure de désignation d'un constatant par l'autorité de justice ne fait pas obstacle à l'obligation incombant à l'acquéreur de régler le solde du prix ; qu'or, ces stipulations contractuelles font la loi entre les parties conformément aux dispositions de l'article 1134 du code civil ; qu'il apparaît au cas d'espèce que la SCI [...] a invité les acquéreurs à constater la réalité de l'achèvement et à prendre livraison des biens puisque ceux-ci ont tous pris possession de leur villa et se sont tous vu remettre les clés, soit en janvier 2008 soit le 9 février 2008, ainsi que mentionné dans le rapport du constatant en page 14 ; qu'au demeurant, cette remise des clés n'est pas contestée par les différents acquéreurs ; que ceci rend exigible le solde du prix, conformément aux stipulations contractuelles figurant dans les actes de vente (paiement du solde de 5 % à la livraison/remise des clés) ; que dès lors, c'est à tort que les consorts C... et autres, se fondant sur la force obligatoire des conventions, excipent du non-respect des modalités de constatation de l'achèvement de l'ouvrage pour s'affranchir du paiement du solde du prix ; qu'en conséquence, il sera fait droit aux demandes de la SCI [...] ; qu'en outre, les sommes produiront intérêts, en application des stipulations contractuelles à raison de 1 % par mois de retard, taux conforme aux dispositions de l'article R 261–14 du code de la construction et de l'habitation ; qu'il convient de condamner solidairement les parties au paiement du solde du prix de vente ainsi qu'il suit : - monsieur et madame E... à payer à la SCI [...] la somme de 15.835,70 € correspondant au solde du prix de vente outre intérêts sur cette somme égal à 1 % par mois de retard et ce à compter du mois de janvier 2008, - monsieur et madame W... à lui payer la somme de 19.806,75 € en principal outre intérêts au taux de 1 % par mois de retard à compter du mois de janvier 2008, - monsieur et madame N... à lui payer la somme de 19.570 € correspondant au solde du prix de vente outre intérêts au taux de 1 % par mois à compter du mois de janvier 2008, - monsieur et madame C... à lui payer la somme de 20.250 € outre intérêts au taux de 1 % par mois à compter du mois de janvier 2008 ; qu'en revanche, la demande complémentaire en paiement de la somme de 50.000 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait du non-paiement du solde du prix sera rejetée, dès lors que la SCI ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement (jugement, pp. 5 à 10) ;
ALORS QUE les actes de vente litigieux stipulaient que le vendeur notifierait à l'acquéreur le certificat attestant l'achèvement, inviterait ledit acquéreur à constater la réalité de cet achèvement à jour et heure fixe, mais aussi à prendre livraison des biens ; que ces mêmes actes ajoutaient qu'« au cas où l'acquéreur ne répondrait pas à la première convocation du vendeur, il serait convoqué à nouveau et dans le cas où il ne serait pas présent, ou valablement représenté, à la date fixée par cette seconde convocation, le procès-verbal d'état des lieux, serait alors valablement établi par un huissier désigné par le vendeur » et « ce constat [serait] signifié à l'acquéreur auquel il serait opposable », seule cette signification valant mise à disposition des biens et permettant au vendeur d'exiger le solde du prix de vente ; que si une autre stipulation relative au « désaccord des parties » prévoyait que la partie la plus diligente pouvait, en l'absence de toute tentative de constatation amiable de l'achèvement en la forme ci-dessus rappelée, faire constater par une personne qualifiée à cet effet par autorité de justice l'état et l'achèvement de l'immeuble vendu, cette même clause énonçait que la « mise en place de cette procédure ne [ferait] pas obstacle à ce qui est prévu ci-dessus au cas où l'acquéreur ne se présente pas à la première convocation de livraison, notamment quant à l'exigibilité du solde du prix et du paiement des charges » ; que ressortait donc nettement des termes clairs et précis des clauses précitées une distinction entre deux procédures indépendantes et non alternatives quant à l'exigibilité du prix – la première obligeant le vendeur à certaines diligences pour pouvoir exiger le paiement du solde du prix à la livraison du bien, la seconde autorisant, notamment en cas de désaccord des parties, une demande judiciaire en désignation d'une personne qualifiée pour constater l'achèvement dudit bien ; que, plus particulièrement, il ressortait des termes clairs et précis desdites clauses que, même en cas de mise en oeuvre de la seconde procédure, donc dans l'hypothèse de la désignation d'une personne qualifiée, le solde du prix n'était exigible qu'en cas de respect par le vendeur de la première des procédures susmentionnées, et ainsi, en l'absence persistante de l'acquéreur après sa double convocation par le vendeur, qu'en l'état d'un procès-verbal valant livraison, dressé par un huissier de justice désigné par le vendeur, et signifié à l'acquéreur ; que néanmoins, pour écarter l'irrecevabilité de la demande formée par la SCI [...], venderesse, en paiement du solde du prix des ventes litigieuses, la cour d'appel s'est bornée, après avoir relevé que les acquéreurs faisaient grief à la venderesse de n'avoir pas respecté la première des procédures contractuelles susmentionnées, à constater la mise en oeuvre par les acquéreurs de la seconde ; qu'en considérant ainsi, fût-ce de manière implicite, que les deux procédures susmentionnées étaient alternatives quant à l'exigibilité du prix, et que la venderesse, pour exiger paiement du prix, n'avait donc pas à respecter la première des procédures ci-dessus décrites, en l'état d'une mise en oeuvre de la seconde, la cour d'appel a dénaturé les termes précités desdits contrats et ainsi violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-231 du 10 février 2016 ;
ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE selon les termes clairs et précis des stipulations précitées, la mise en oeuvre de la procédure de désignation d'un constatant par autorité de justice ne faisait pas obstacle à ce qui était contractuellement prévu au cas où l'acquéreur ne se présentait pas à la première convocation de livraison, quant à l'exigibilité du solde du prix, de sorte que le vendeur devait notamment, non pas seulement inviter l'acquéreur à constater la réalité de l'achèvement, à prendre livraison des biens et exiger le solde du prix de vente une fois le bien livré, mais, plus précisément, convoquer l'acquéreur, au besoin deux fois, et, en l'absence persistante de l'acquéreur après sa double convocation, faire établir par huissier de justice un procès-verbal valant livraison et le signifier audit acquéreur ; qu'à supposer adoptés les motifs des premiers juges, selon lesquels le vendeur devait seulement inviter l'acquéreur à constater la réalité de l'achèvement, à prendre livraison des biens et exiger le solde du prix de vente une fois le bien livré, la cour d'appel, en ne subordonnant pas l'exigibilité du prix au respect de la procédure prévue à cet effet, distincte et indépendante de celle prévue pour la constatation de l'achèvement par une personne qualifiée, a encore dénaturé par omission les termes précités desdits contrats et ainsi violé derechef l'article 1134 ancien du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, confirmatif de ces chefs, D'AVOIR jugé que l'ensemble des biens immobiliers vendus par la SCI [...] étaient achevés au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation depuis le mois de janvier 2008, D'AVOIR condamné solidairement les parties au paiement du solde du prix de vente, à savoir : les époux E..., à payer à la SCI [...] la somme de 15.835,70 € correspondant au solde du prix de vente outre intérêt sur cette somme égal à 1 % par mois de retard et ce à compter du mois de janvier 2008, les époux W... à payer à la SCI [...] la somme de 19.806,75 € en principal, outre intérêts au taux de 1 % par mois de retard à compter du mois de janvier 2008, et D'AVOIR rejeté la demande des copropriétaires en condamnation de la SCI [...] au paiement de pénalités de retard ;
AUX MOTIFS QUE les époux E... et les époux W... continuent à tort de prétendre que la constatation de l'achèvement ou du non-achèvement de l'immeuble s'impose aux parties et au juge en vertu des stipulations contractuelles, alors que la Cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt de cette cour au motif qu'en matière de vente en l'état futur d'achèvement, la clause prévoyant le recours à l'avis d'une personne qualifiée à défaut d'accord des parties sur l'achèvement, ne faisait pas obstacle à ce que le juge vérifie la conformité de cet avis aux critères d'achèvement définis par l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation ; qu'il y a donc lieu de rechercher si l'immeuble était achevé au sens de l'article R.261-1 du code de la construction et de l'habitation compte tenu du désaccord sur cette notion d'achèvement ; qu'il ressort du rapport de monsieur S..., qui a été désigné pour procéder au constat d'achèvement, que les villas ellesmêmes ne sont pas atteintes de non-conformités ou malfaçons substantielles, les observations de monsieur S... ne portant que sur des désordres mineurs (réglages de portes et fenêtres, éclats de carrelage, rayures, dysfonctionnement d'interphone, quelques tuiles cassées...) et des non-finitions (placard, peinture, seuil de porte, couvre-joint...), chaque acquéreur ayant d'ailleurs pris possession de sa villa entre janvier et février 2008 ; qu'en ce qui concerne les parties communes, monsieur S... a noté : - instabilité du talus aval, - absence de place handicapé, - 3 places de parking au lieu de 4, - clôture en grillage souple et non en panneaux soudés, en retrait de 2 mètres de la limite de propriété, - mur antibruit en panneaux bois insuffisamment fixés et enlevés par la suite, - coffret EDF peu esthétique, - regard dépourvu de tampon d'étanchéité, stagnation d'eau de pluie devant le local poubelle, - espaces verts non réalisés, que l'article R.261-1 du code de la construction et de l'habitation dispose que « l'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé (...) lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation » ; que seule l'instabilité du talus aurait pu constituer une malfaçon substantielle, les autres non-conformités ou désordres n'empêchant pas une utilisation des parties communes conformément à leur destination ; qu'or monsieur S... ne précise pas que le talus est soumis à un risque d'effondrement ; qu'il apparaît au contraire qu'il s'agit d'un problème de délitement en surface qui a disparu du fait de la végétalisation ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a considéré que l'immeuble était achevé au sens de l'article R.261-1 du code de la construction et de l'habitation depuis le mois de janvier 2008, conformément à l'attestation de livraison de monsieur G... en date du 18 mars 2018, et qu'il a condamné les acquéreurs à payer le solde du prix de vente assorti des intérêts contractuels ; que monsieur et madame W... et monsieur et madame E... réclament des pénalités contractuelles en raison du retard dans la livraison de janvier 2008 à janvier 2014, en contestant l'achèvement des immeubles ainsi que la remise des clés ; que les actes de vente prévoient une livraison au plus tard le 31 décembre 2007, sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison ; qu'or monsieur G... a établi une attestation aux termes de laquelle les villas ont été livrées courant janvier 2008 et a constaté l'occupation des villas par leurs propriétaires, lors de ses opérations le 26 juin 2009, et il a indiqué que les acquéreurs avaient pris possession de leurs villas à partir de janvier 2008 jusqu'au 9 février 2009 ; que dès lors les acquéreurs ne sont donc pas fondés à soutenir une absence de livraison et de remise des clés jusqu'en janvier 2014 ; qu'en l'absence d'éléments d'information sur la date exacte de livraison de chacune des villas, et par conséquent sur le retard de livraison subi par chacun des acquéreurs entre le 31 décembre 2007 et au plus tard le 9 février 2008, les demandes formées au titre des pénalités de retard de livraison seront rejetées (arrêt, pp. 8-9) ;
ET, A LES SUPPOSER ADOPTES, AUX MOTIFS QUE, sur l'achèvement de l'immeuble vendu, l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation définit la notion d'achèvement en ce qui concerne l'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement ; qu'en vertu de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, l'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601-2 du code civil reproduit à l'article L. 261-2 du présent code et de l'article L.261-11 du présent code, lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat ; que pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation ; qu'il en résulte que : - l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement est réputé achevé dès lors qu'il permet une utilisation conforme à sa destination, - les défauts de conformité et les vices de construction qui n'ont pas un caractère substantiel et qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments d'équipement impropres à leur utilisation n'empêchent pas de constater l'achèvement de l'ouvrage vendu – en particulier, les imperfections relevant de finitions ou encore la non-conformité de parkings pour des locaux à usage d'habitation, la non réalisation des espaces verts et clôtures ne présentent aucun caractère substantiel ; qu'en l'espèce, les parties sont en désaccord quant à l'achèvement de l'immeuble litigieux, le syndicat des copropriétaires et les consorts W... et autres considérant les parties privatives et les parties communes comme inachevées, sur la base du constat de monsieur S..., désigné par ordonnance de référé du 25 février 2009, tandis que la SCI [...] conclut à l'achèvement de l'immeuble depuis le mois de janvier 2008 ; qu'il convient d'observer que monsieur S... a été désigné en qualité de personne qualifiée, faute d'accord des parties sur la notion d'achèvement de l'immeuble litigieux ; qu'il a établi un rapport de constat le 12 novembre 2009 ; que cependant à la suite de ce constat, il n'y a eu aucune déclaration devant notaire et aucune constatation d'un achèvement, de sorte qu'il appartient au présent tribunal d'apprécier si l'immeuble est effectivement achevé ; que sur ce point, monsieur S... a procédé aux constatations suivantes : - Aparties privatives : - Villa W... : défaut de de fixation de l'axe du volet roulant, descellement de la porte de service du garage, microfissures horizontales de l'escalier une seule vasque posée à l'étage, certaines tuiles cassées ; collage des tuiles à reprendre, défaut de planéité du carrelage de la terrasse, - Villa E... : réglage fenêtres cuisine, salle de bains et chambre, joint visible du parquet de la chambre absence de seuil au niveau de la porte de service, nez de marche à refixer au niveau de l'escalier, joint visible du parquet de la chambre, certaines tuiles cassées ; collage des tuiles à reprendre, différence de teinte entre la façade Nord et la façade Sud, absence de couvre joint de dilatation, - Villa N... : seuil du garage à reprendre, rebouchage autour conduit chaudière, trou non rebouché dans le garage, réglage porte salle de bains, trace d'humidité en pied de placard de salle de bains, porte chambre voilée, volet de chambre fissurée fermant mal avec peinture à reprendre, réglage porte d'entrée du hall à faire, dysfonctionnements de l'interphone du hall, défaut seuil porte-fenêtre de séjour, volets roulants avec coulisses a refixer et réglages à faire, seuil maçonnerie du séjour se délitant côté extérieur, volet ne fermant pas au niveau de la cuisine, seuil porte-fenêtre cuisine avec carrelage fissuré, délitement des joints de carrelage au niveau du palier, réglage du volet de la chambre à faire, vitre rayée, réglage volets chambre des parents à prévoir, revoir joint de la baignoire de salle de bains, - Villa C... : seuil du garage à reprendre, finition rebouchage sur murs du garage, infiltrations par fenêtre du garage, évacuation désaxée sous le lavabo de la salle de bains, joint étanchéité douche à revoir, vitre rayée dans la chambre, problème fermeture placard, finition hall avec peinture à reprendre, éclat de carrelage dans le séjour, vitre rayée et prévoir de fixer les arrêts de volets, volets de la cuisine à reprendre avec réglage, évacuation WC avec écoulement très lent, finition placard à prévoir, vitre rayée de la chambre 1, éclat de carrelage dans la chambre 2, angle de la fenêtre cassé et vitre rayée, réglage fenêtre de la chambre des parents à revoir, volet à reprendre et scellement arrêts, volets finition autour du boîtier électrique à prévoir dans la salle de bains ; - B - Parties communes : instabilité du talus aval, absence de places « handicapé », trois places de parking au lieu de quatre, clôture en grillage souple et non en panneaux soudés, mur antibruit insuffisamment fixé, coffret EDF peu esthétique, regard dépourvu de tampon d'étanchéité, stagnation d'eau de pluie devant le local poubelle, espaces verts non réalisés ; que par ailleurs, monsieur S... a mentionné dans son rapport de constat que les villas étaient habitées depuis le 9 février 2008 ou janvier 2008 selon les propriétaires ; qu'en considération des éléments fournis par ce dernier, il apparaît qu'il n'y a pas de nonconformité et malfaçons présentant un caractère substantiel empêchant de constater l'achèvement de l'immeuble vendu au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en effet, s'agissant des parties privatives, il s'agit de finitions à reprendre ou à terminer par l'architecte et les entreprises, mais en aucun cas de malfaçons ou de non-conformités importantes ; que les villas sont habitables et d'ailleurs habitées depuis le début de l'année 2008 ; que, s'agissant des parties communes, leur utilisation est conforme à leur destination ; que la nécessité de réaliser des travaux d'aménagement et de finition des parties communes extérieures n'interdit pas d'utiliser l'immeuble et en particulier les parties communes extérieures ; que par suite, l'immeuble litigieux doit être considéré comme achevé au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation depuis le mois de janvier 2008 conformément à l'attestation de livraison établie par monsieur G... architecte le 18 mars 2008 ; que, sur les demandes de la SCI [...], la SCI [...] demande au tribunal de condamner conjointement et solidairement : - monsieur et madame E... à lui payer la somme de 15 835,70 euros correspondant au solde du prix de vente outre intérêts sur cette somme égal à 1 % par mois de retard et ce à compter du mois de janvier 2008 ; - monsieur et madame W... à lui payer la somme de 19 806,75 euros en principal outre intérêts au taux de 1 % par mois de retard à compter du mois de janvier 2008, - monsieur et madame N... à lui payer la somme de 19 570 € correspondant au solde du prix de vente outre intérêts au taux de 1 % par mois à compter du mois de janvier 2008, - monsieur et madame C... à lui payer la somme de 20 250 € outre intérêts au taux de 1 % par mois à compter du mois de janvier 2008 ; qu'au soutien de ses prétentions, la SCI [...] indique que le solde de 5 % à la livraison/remise des clés est exigible dès la remise des clés des locaux, que précisément les clés ont été remises au moment de l'achèvement de l'immeuble en janvier 2008 et que le solde du prix est donc exigible depuis cette date ; qu'elle sollicite en outre le paiement d'un intérêt de 1% par mois conformément à l'article R 261-14 du code de la construction et de l'habitation et aux actes de vente ; que par ailleurs, la SCI demande au tribunal de condamner in solidum les parties ci-dessus à lui payer la somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis consécutivement au non-paiement du solde du prix depuis 2008 ; que pour faire échec à ces demandes, les demandeurs soulèvent leur irrecevabilité, motif pris d'une inexécution des obligations contractuelles relatives aux modalités de constatation de l'achèvement de l'ouvrage ; que ces obligations contractuelles résultent des actes de vente des consorts C... et autres ; qu'elles prévoient des modalités particulières de constatation de "l'achèvement - prise de possession– remise des clés" ; que les actes de vente stipulent à cet égard que le vendeur notifiera à l'acquéreur le certificat attestant l'achèvement et invitera l'acquéreur à constater la réalité de cet achèvement à jour et heure fixe et prendre livraison des biens ; qu'ils prévoient au cas où l'acquéreur ne répondrait pas à la première convocation du vendeur une seconde convocation et dans ce cas un constat signifié à l'acquéreur valant mise à disposition des biens et permettant au vendeur d'exiger le solde du prix de vente ; qu'ils prévoient la possibilité d'un procèsverbal amiable si les parties sont d'accord pour constater l'achèvement ; qu'ils prévoient également en cas de désaccord des parties, des modalités conformes à l'article R 261–2 du code de la construction et de l'habitation et précisent dans cette dernière hypothèse de désaccord des parties que la mise en place de cette procédure de désignation d'une personne qualifiée par autorité de justice ne fera pas obstacle à ce qui est prévu ci-dessus au cas où l'acquéreur ne se présente pas à la première convocation de livraison, notamment quant à l'exigibilité du solde du prix et du paiement des charges ; que les parties ont donc prévu conventionnellement de se référer aux dispositions de l'article R. 261-2 du code de la construction et de l'habitation, lequel prévoit des modalités de constatation de l'achèvement pour la vente à terme, sans qu'aucune disposition analogue n'existe d'ailleurs en matière de vente en état futur d'achèvement ; que selon l'article R. 261-2 précité, l'achèvement de l'immeuble vendu à terme est constaté soit par les parties, soit par une personne qualifiée ; que la constatation par les parties fait l'objet d'un acte notarié qui a reçu la vente à terme ; que cet accord vaut livraison de l'immeuble ; que la constatation est faite par une personne qualifiée lorsque l'acte de vente l'a prévu ou lorsqu'il n'y a pas accord des parties ; que cette personne est désignée par ordonnance sur requête, non susceptible de recours, du président du tribunal de grande instance du lieu de l'immeuble ; que la constatation de l'achèvement fait l'objet par la personne qualifiée ainsi désignée d'une déclaration devant le notaire qui a reçu la vente ; que la constatation de l'achèvement est parfaite par la déclaration ainsi faite ; qu'elle est notifiée par la partie la plus diligente à l'autre par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; que la notification vaut livraison de l'immeuble à la date de cette réception ; que cependant, si les parties ont prévu conventionnellement en cas de désaccord entre elles de procéder pour la constatation de l'achèvement selon les modalités décrites à l'article R. 261–2 du code de la construction et de l'habitation, elles ont prévu également dans cette hypothèse que la mise en place de cette procédure ne fera pas obstacle à ce que le vendeur invite l'acquéreur à constater la réalité de cet achèvement à jour et heure fixe, à prendre livraison des biens et à exiger le solde du prix de vente, une fois le bien livré (cf. « la mise en place de cette procédure de désignation d'une personne qualifiée par autorité de justice ne fera pas obstacle à ce qui est prévu ci-dessus ») ; qu'ainsi même dans l'hypothèse de désaccord des parties sur la constatation de l'achèvement, les actes de vente prévoient que la mise en place de la procédure de désignation d'un constatant par l'autorité de justice ne fait pas obstacle à l'obligation incombant à l'acquéreur de régler le solde du prix ; qu'or, ces stipulations contractuelles font la loi entre les parties conformément aux dispositions de l'article 1134 du code civil ; qu'il apparaît au cas d'espèce que la SCI [...] a invité les acquéreurs à constater la réalité de l'achèvement et à prendre livraison des biens puisque ceux-ci ont tous pris possession de leur villa et se sont tous vu remettre les clés, soit en janvier 2008 soit le 9 février 2008, ainsi que mentionné dans le rapport du constatant en page 14 ; qu'au demeurant, cette remise des clés n'est pas contestée par les différents acquéreurs ; que ceci rend exigible le solde du prix, conformément aux stipulations contractuelles figurant dans les actes de vente (paiement du solde de 5 % à la livraison/remise des clés) ; que dès lors, c'est à tort que les consorts C... et autres, se fondant sur la force obligatoire des conventions, excipent du non-respect des modalités de constatation de l'achèvement de l'ouvrage pour s'affranchir du paiement du solde du prix ; qu'en conséquence, il sera fait droit aux demandes de la SCI [...] ; qu'en outre, les sommes produiront intérêts, en application des stipulations contractuelles à raison de 1 % par mois de retard, taux conforme aux dispositions de l'article R 261–14 du code de la construction et de l'habitation ; qu'il convient de condamner solidairement les parties au paiement du solde du prix de vente ainsi qu'il suit : - monsieur et madame E... à payer à la SCI [...] la somme de 15.835,70 € correspondant au solde du prix de vente outre intérêts sur cette somme égal à 1 % par mois de retard et ce à compter du mois de janvier 2008, - monsieur et madame W... à lui payer la somme de 19.806,75 € en principal outre intérêts au taux de 1 % par mois de retard à compter du mois de janvier 2008, - monsieur et madame N... à lui payer la somme de 19.570 € correspondant au solde du prix de vente outre intérêts au taux de 1 % par mois à compter du mois de janvier 2008, - monsieur et madame C... à lui payer la somme de 20.250 € outre intérêts au taux de 1 % par mois à compter du mois de janvier 2008 ; qu'en revanche, la demande complémentaire en paiement de la somme de 50.000 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait du non-paiement du solde du prix sera rejetée, dès lors que la SCI ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement (jugement, pp. 5 à 10) ;
1°) ALORS QUE l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement n'est réputé achevé que lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat ; que, par leurs dernières écritures d'appel (pp. 19 et s.), les époux W... et E... avaient fait valoir que le talus, du fait du retrait de l'enrochement initialement réalisé non conformément au permis de construire, et déjà lui-même instable, était impropre à sa destination de soutien d'une plateforme sur laquelle étaient édifiées les quatre villas vendues en l'état futur d'achèvement ; qu'en se bornant, pour considérer qu'aucune malfaçon substantielle n'affectait le talus, à retenir que la personne qualifiée pour constater l'achèvement n'avait pas précisé si le talus était soumis à un risque d'effondrement et que ledit talus avait seulement été affecté d'un délitement ayant disparu du fait de la végétalisation, sans rechercher si, nonobstant l'absence de précision de la personne qualifiée sur ce risque d'effondrement, le talus n'était pas soumis à l'érosion et ne présentait pas de ce fait une instabilité le rendant impropre à soutenir la plateforme sur laquelle étaient édifiées les villas, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation ;
2°) ALORS, DE PLUS, QU'en statuant de la sorte, sans indiquer sur quelle pièce elle se fondait pour affirmer que le talus avait seulement été affecté d'un délitement ayant disparu du fait de la végétalisation, la cour d'appel, qui a statué par voie de pure et simple affirmation, a privé sa décision de motifs et méconnu ainsi les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS, EN OUTRE ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU'en se bornant, pour dire que l'immeuble était achevé depuis le mois de janvier 2008, à retenir que le talus faisait l'objet d'un « délitement » ayant « disparu du fait de la végétalisation », sans expliquer, comme elle y était invitée par les dernières écritures des époux W... et E... (pp. 19 et., préc.), en quoi le talus pouvait être regardé comme non affecté d'une malfaçon substantielle dès le mois de janvier 2008, en l'état notamment de l'instabilité de l'enrochement initialement réalisé non conformément au permis de construire (et qui avait ainsi entraîné un refus par la commune de délivrance du certificat de conformité) et du retrait ultérieur de l'enrochement, la cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation ;
4°) ALORS, PAR AILLEURS, QUE par leurs dernières écritures d'appel (p. 18), les époux E... et W... avaient fait valoir que la SCI [...] ne leur avait adressé que le 28 juillet 2008 la première convocation à un rendez-vous de remise de clefs, pour les 11 et 12 août suivants, de sorte que la livraison et remise de clefs n'avait pas eu lieu au mois de janvier 2008, contrairement à ce qu'avait indiqué monsieur S..., personne qualifiée désignée pour constater l'achèvement ; qu'en estimant que la remise des clefs avait eu lieu en janvier 2008, sans s'expliquer sur la contradiction de ces lettres de convocation avec les termes du rapport de monsieur S... et de l'attestation du maître d'oeuvre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation ;
5°) ALORS, ENFIN, QUE le vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement ne peut exiger paiement du solde du prix de 5 % qu'en cas d'achèvement et de mise à disposition d'un bien conforme aux spécifications contractuelles ; que, par leurs dernières écritures d'appel, les époux E... et W... (pp. 13-15), faisant valoir que n'avaient pas été achevées ni, par suite, mises à disposition, des parties communes conformes aux spécifications contractuelles, avaient notamment souligné l'absence de certaines des places de parking prévues, d'un mur anti-bruit et des espaces verts, ainsi que la nonconformité de la clôture de la copropriété ; qu'en considérant que l'immeuble avait été achevé et mis à disposition, sans expliquer en quoi les parties communes pouvaient être utilisées conformément à leur destination et étaient conformes aux spécifications contractuelles, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles R. 261-1 et 261-14 du code de la construction et de l'habitation. Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. et Mme C... (demandeurs au pourvoi incident).
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR dit et juge que l'ensemble des biens immobiliers vendus par la SCI [...] sont achevés au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation depuis le mois de janvier 2008 et D'AVOIR condamne solidairement les parties au paiement du solde du prix de vente, et, plus particulièrement, M. et Mme C... a payer a la SCI [...] la somme de 20 250 euros, outre intérêts de 1 % par mois de retard a compter du mois de janvier 2008 ;
AUX MOTIFS QUE les acquéreurs des villas concluent a l'irrecevabilité de la SCI [...] en sa demande en paiement du solde du prix en ce que celle-ci n'aurait pas respecté la procédure de double convocation, d'établissement et de signification du procès-verbal d'état des lieux et de constatation de l'état d'achèvement contractuellement prévue ; que cependant le contrat de vente prévoit que, en cas de désaccord des parties, la partie la plus diligente fera constater par une personne qualifiée à cet effet, par autorité de justice, l'état d'achèvement de l'immeuble au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, en demandant a cette fin, par requête au Président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble, de désigner cette personne qualifiée ; qu'or c'est bien cette procédure que les acquéreurs ont mis en oeuvre puisque monsieur S... a été désigné en cette qualité de personne qualifiée, par ordonnance de référé du 25 février 2009 ; que la demande d'irrecevabilité pour défaut d'exécution par la SCI de ses obligations contractuelles en ce qui concerne le procédure de constatation de l'achèvement des travaux doit donc être rejetée ; que M. et Mme W... et M. et Mme E... réclament des pénalités contractuelles en raison du retard dans la livraison de janvier 2008 a janvier 2014, en contestant l'achèvement des immeubles ainsi que la remise des clés ; que les actes de vente prévoient une livraison au plus tard le 31 décembre 2007, sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison ; qu'or M. G... a établi une attestation aux termes de laquelle les villas ont été livrées courant janvier 2008 et a constaté l'occupation des villas par leurs propriétaires, lors de ses opérations le 26 juin 2009, et il a indiqué que les acquéreurs avaient pris possession de leurs villas à partir de janvier 2008 jusqu'au 9 février 200 ; que dès lors les acquéreurs ne sont donc pas fondés a soutenir une absence de livraison et de remise des clés jusqu'en janvier 2014 ; qu'en l'absence d'éléments d'information sur la date exacte de livraison de chacune des villas, et par conséquent sur le retard de livraison subi par chacun des acquéreurs entre le 31 décembre 2007 et au plus tard le 9 février 2008, les demandes formées au titre des pénalités de retard de livraison seront rejetées ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE les obligations contractuelles relatives aux modalités de constatation de l'achèvement de l'ouvrage résultent des actes de vente des consorts C... et autres ; qu'elles prévoient des modalités particulières de constatation de « l'achèvement - prise de possession– remise des clés » ; que les actes de vente stipulent a cet égard que le vendeur notifiera a l'acquéreur le certificat attestant l'achèvement et invitera l'acquéreur a constater la réalité de cet achèvement à jour et heure fixe et prendre livraison des biens ; qu'ils prévoient au cas où l'acquéreur ne répondrait pas a la première convocation du vendeur une seconde convocation et dans ce cas un constat signifie a l'acquéreur valant mise a disposition des biens et permettant au vendeur d'exiger le solde du prix de vente ; qu'ils prévoient la possibilité d'un procès-verbal amiable si les parties sont d'accord pour constater l'achèvement ; qu'ils prévoient également en cas de désaccord des parties, des modalités conformes a l'article R 261-2 du code de la construction et de l'habitation et précisent dans cette dernière hypothèse de désaccord des parties que la mise en place de cette procédure de désignation d'une personne qualifiée par autorité de justice ne fera pas obstacle a ce qui est prévu ci-dessus au cas où l'acquéreur ne se présente pas a la première convocation de livraison, notamment quant a l'exigibilité du solde du prix et du paiement des charges ; que les parties ont donc prévu conventionnellement de se référer aux dispositions de l'article R. 261-2 du code de la construction et de l'habitation, lequel prévoit des modalités de constatation de l'achèvement pour la vente a terme, sans qu'aucune disposition analogue n'existe d'ailleurs en matière de vente en état futur d'achèvement ; que selon l'article R. 261-2 précité, l'achèvement de l'immeuble vendu a terme est constaté soit par les parties, soit par une personne qualifiée ; que la constatation par les parties fait l'objet d'un acte notarié qui a reçu la vente a terme ; que cet accord vaut livraison de l'immeuble ; que la constatation est faite par une personne qualifiée lorsque l'acte de vente l'a prévu ou lorsqu'il n'y a pas accord des parties ; que cette personne est désignée par ordonnance sur requête, non susceptible de recours, du président du tribunal de grande instance du lieu de l'immeuble ; que la constatation de l'achèvement fait l'objet par la personne qualifiée ainsi désignée d'une déclaration devant le notaire qui a reçu la vente ; que la constatation de l'achèvement est parfaite par la déclaration ainsi faite ; qu'elle est notifiée par la partie la plus diligente a l'autre par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; que la notification vaut livraison de l'immeuble a la date de cette réception ; que cependant, si les parties ont prévu conventionnellement en cas de désaccord entre elles de procéder pour la constatation de l'achèvement selon les modalités décrites a l'article R. 261–2 du code de la construction et de l'habitation, elles ont prévu également dans cette hypothèse que la mise en place de cette procédure ne fera pas obstacle a ce que le vendeur invite l'acquéreur a constater la réalité de cet achèvement a jour et heure fixe, a prendre livraison des biens et a exiger le solde du prix de vente, une fois le bien livre (cf. « la mise en place de cette procédure de désignation d'une personne qualifiée par autorité de justice ne fera pas obstacle a ce qui est prévu ci-dessus ») ; qu'ainsi même dans l'hypothèse de désaccord des parties sur la constatation de l'achèvement, les actes de vente prévoient que la mise en place de la procédure de désignation d'un constatant par l'autorité de justice ne fait pas obstacle a l'obligation incombant a l'acquéreur de régler le solde du prix ; qu'or, ces stipulations contractuelles font la loi entre les parties conformément aux dispositions de l'article 1134 du code civil ; qu'il apparait au cas d'espèce que la SCI [...] a invité les acquéreurs a constater la réalité de l'achèvement et a prendre livraison des biens puisque ceux-ci ont tous pris possession de leur villa et se sont tous vu remettre les clés, soit en janvier 2008 soit le 9 février 2008, ainsi que mentionné dans le rapport du constatant en page 14 ; qu'au demeurant, cette remise des clés n'est pas contestée par les différents acquéreurs ; que ceci rend exigible le solde du prix, conformément aux stipulations contractuelles figurant dans les actes de vente (paiement du solde de 5 % a la livraison/remise des clés) ; que dès lors, c'est a tort que les consorts C... et autres, se fondant sur la force obligatoire des conventions, excipent du non-respect des modalités de constatation de l'achèvement de l'ouvrage pour s'affranchir du paiement du solde du prix ; qu'en conséquence, il sera fait droit aux demandes de la SCI [...] ; qu'en outre, les sommes produiront intérêts, en application des stipulations contractuelles a raison de 1 % par mois de retard, taux conforme aux dispositions de l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation ; qu'il convient de condamner solidairement les parties au paiement du solde du prix de vente ;
1°) ALORS QUE les actes de vente litigieux stipulaient que le vendeur notifierait à l'acquéreur le certificat attestant l'achèvement, inviterait ledit acquéreur a constater la réalité de cet achèvement à jour et heure fixe, mais aussi à prendre livraison des biens ; que ces mêmes actes ajoutaient qu'« au cas où l'acquéreur ne répondrait pas à la première convocation du vendeur, il serait convoqué a nouveau et dans le cas ou il ne serait pas présent, ou valablement représenté, à la date fixée par cette seconde convocation, le procès-verbal d'état des lieux, serait alors valablement établi par un huissier désigné par le vendeur » et « ce constat [serait] signifié à l'acquéreur auquel il serait opposable », seule cette signification valant mise a disposition des biens et permettant au vendeur d'exiger le solde du prix de vente ; que si une autre stipulation relative au « désaccord des parties » prévoyait que la partie la plus diligente pouvait, en l'absence de toute tentative de constatation amiable de l'achèvement en la forme ci-dessus rappelée, faire constater par une personne qualifiée à cet effet par autorité de justice l'état et l'achèvement de l'immeuble vendu, cette même clause énonçait que la « mise en place de cette procédure ne [ferait] pas obstacle a ce qui est prévu ci-dessus au cas où l'acquéreur ne se présente pas a la première convocation de livraison, notamment quant a l'exigibilité du solde du prix et du paiement des charges » ; qu'ainsi, selon les termes clairs et précis de ces clauses, même en cas de mise en oeuvre de la seconde procédure, donc dans l'hypothèse de la désignation d'une personne qualifiée, le solde du prix n'était exigible qu'en cas de respect par le vendeur de la première des procédures susmentionnées, et donc, en l'absence persistante de l'acquéreur après sa double convocation par le vendeur, qu'en l'état d'un procès-verbal valant livraison, dressé par un huissier de justice désigné par le vendeur, et signifie a l'acquéreur ; qu'en écartant néanmoins l'irrecevabilité de la demande formée par la venderesse en paiement du solde du prix des ventes litigieuses, en se bornant à constater la mise en oeuvre par les acquéreurs de la seconde, après avoir relevé que les acquéreurs faisaient grief a la venderesse de n'avoir pas respecté la première des procédures contractuelles susmentionnées, l'arrêt attaqué a donc considéré que les deux procédures susmentionnées étaient alternatives quant a l'exigibilité du prix, et que la venderesse, pour exiger paiement du prix, n'avait donc pas a respecter la première des procédures ci-dessus décrites, en l'état d'une mise en oeuvre de la seconde ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a dénaturé les actes de vente, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE selon les termes clairs et précis des stipulations précitées, la mise en oeuvre de la procédure de désignation d'un constatant par autorité de justice ne faisait pas obstacle a ce qui était contractuellement prévu au cas où l'acquéreur ne se présentait pas à la première convocation de livraison, quant a l'exigibilité du solde du prix, de sorte que le vendeur devait notamment, non pas seulement inviter l'acquéreur à constater la réalité de l'achèvement, à prendre livraison des biens et exiger le solde du prix de vente une fois le bien livré, mais, plus précisément, convoquer l'acquéreur, au besoin deux fois, et, en l'absence persistante de l'acquéreur après sa double convocation, faire établir par huissier de justice un procès-verbal valant livraison et le signifier audit acquéreur ; qu'a supposer adoptés les motifs des premiers juges, selon lesquels le vendeur devait seulement inviter l'acquéreur a constater la réalité de l'achèvement, à prendre livraison des biens et exiger le solde du prix de vente une fois le bien livre, la cour d'appel, en ne subordonnant pas l'exigibilité du prix au respect de la procédure prévue à cet effet, distincte et indépendante de celle prévue pour la constatation de l'achèvement par une personne qualifiée, a encore dénaturé les actes de vente, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR dit et juge que l'ensemble des biens immobiliers vendus par la SCI [...] sont achevés au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation depuis le mois de janvier 2008 et D'AVOIR condamne solidairement les parties au paiement du solde du prix de vente, et, plus particulièrement, M. et Mme C... a payer a la SCI [...] la somme de 20 250 euros, outre intérêts de 1 % par mois de retard a compter du mois de janvier 2008 ;
AUX MOTIFS QUE les époux E... et les époux W... continuent à tort de prétendre que la constatation de l'achèvement ou du non-achèvement de l'immeuble s'impose aux parties et au juge en vertu des stipulations contractuelles, alors que la Cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt de cette cour au motif qu'en matière de vente en l'état futur d'achèvement, la clause prévoyant le recours a l'avis d'une personne qualifiée à défaut d'accord des parties sur l'achèvement, ne faisait pas obstacle a ce que le juge vérifie la conformité de cet avis aux critères d'achèvement définis par l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation ; qu'il y a donc lieu de rechercher si l'immeuble était achevé au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation compte tenu du désaccord sur cette notion d'achèvement ; qu'il ressort du rapport de monsieur S..., qui a été désigné pour procéder au constat d'achèvement, que les villas elles-mêmes ne sont pas atteintes de non-conformités ou malfaçons substantielles, les observations de M. S... ne portant que sur des désordres mineurs (réglages de portes et fenêtres, éclats de carrelage, rayures, dysfonctionnement d'interphone, quelques tuiles cassées...) et des non-finitions (placard, peinture, seuil de porte, couvre-joint...), chaque acquéreur ayant d'ailleurs pris possession de sa villa entre janvier et février 2008 ; qu'en ce qui concerne les parties communes, monsieur S... a noté : - instabilité du talus aval, - absence de place handicapé, - 3 places de parking au lieu de 4, - clôture en grillage souple et non en panneaux soudés, en retrait de 2 mètres de la limite de propriété, - mur antibruit en panneaux bois insuffisamment fixés et enlevés par la suite, - coffret EDF peu esthétique, - regard dépourvu de tampon d'étanchéité, - stagnation d'eau de pluie devant le local poubelle, - espaces verts non réalisés ; que l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation dispose que « l'immeuble vendu a terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé (...) lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables a l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres a leur utilisation » ; que seule l'instabilité du talus aurait pu constituer une malfaçon substantielle, les autres non-conformités ou désordres n'empêchant pas une utilisation des parties communes conformément à leur destination ; qu'or M. S... ne précise pas que le talus est soumis a un risque d'effondrement ; qu'il apparait au contraire qu'il s'agit d'un problème de délitement en surface qui a disparu du fait de la végétalisation ; que c'est donc a juste titre que le premier juge a considéré que l'immeuble était achevé au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation depuis le mois de janvier 2008, conformément à l'attestation de livraison de M. G... en date du 18 mars 2018, et qu'il a condamné les acquéreurs a payer le solde du prix de vente assorti des intérêts contractuels ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation définit la notion d'achèvement en ce qui concerne l'immeuble vendu a terme ou en l'état futur d'achèvement ; qu'en vertu de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, l'immeuble vendu a terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601-2 du code civil reproduit a l'article L. 261-2 du présent code et de l'article L. 261-11 du présent code, lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables a l'utilisation, conformément a sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat ; que pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres a leur utilisation ; qu'il en résulte que : - l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement est réputé achevé dès lors qu'il permet une utilisation conforme a sa destination, - les défauts de conformité et les vices de construction qui n'ont pas un caractère substantiel et qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments d'équipement impropres a leur utilisation n'empêchent pas de constater l'achèvement de l'ouvrage vendu – en particulier, les imperfections relevant de finitions ou encore la non-conformité de parkings pour des locaux a usage d'habitation, la non réalisation des espaces verts et clôtures ne présentent aucun caractère substantiel ; qu'en l'espèce, les parties sont en désaccord quant à l'achèvement de l'immeuble litigieux, le syndicat des copropriétaires et les consorts W... et autres considérant les parties privatives et les parties communes comme inachevées, sur la base du constat de M. S..., désigné par ordonnance de référé du 25 février 2009, tandis que la SCI [...] conclut a l'achèvement de l'immeuble depuis le mois de janvier 2008 ; qu'il convient d'observer que M.S... a été désigné en qualité de personne qualifiée, faute d'accord des parties sur la notion d'achèvement de l'immeuble litigieux ; qu'il a établi un rapport de constat le 12 novembre 2009 ; que cependant a la suite de ce constat, il n'y a eu aucune déclaration devant notaire et aucune constatation d'un achèvement, de sorte qu'il appartient au présent tribunal d'apprécier si l'immeuble est effectivement achevé ; que sur ce point, M. S... a procédé aux constatations suivantes : - A- Parties privatives : - Villa W... : défaut de de fixation de l'axe du volet roulant, descellement de la porte de service du garage, microfissures horizontales de l'escalier une seule vasque posée à l'étage, certaines tuiles cassées ; collage des tuiles à reprendre, défaut de planéité du carrelage de la terrasse, - Villa E... :
réglage fenêtres cuisine, salle de bains et chambre, joint visible du parquet de la chambre absence de seuil au niveau de la porte de service, nez de marche a refixer au niveau de l'escalier, joint visible du parquet de la chambre, certaines tuiles cassées ; collage des tuiles a reprendre, différence de teinte entre la façade Nord et la façade Sud, absence de couvre joint de dilatation, - Villa N... : seuil du garage a reprendre, rebouchage autour conduit chaudière, trou non rebouché dans le garage, réglage porte salle de bains, trace d'humidité en pied de placard de salle de bains, porte chambre voilée, volet de chambre fissurée fermant mal avec peinture a reprendre, réglage porte d'entrée du hall a faire, dysfonctionnements de l'interphone du hall, défaut seuil porte-fenêtre de séjour, volets roulants avec coulisses a refixer et réglages a faire, seuil maçonnerie du séjour se délitant côté extérieur, volet ne fermant pas au niveau de la cuisine, seuil porte-fenêtre cuisine avec carrelage fissure, délitement des joints de carrelage au niveau du palier, réglage du volet de la chambre a faire, vitre rayée, réglage volets chambre des parents à prévoir, revoir joint de la baignoire de salle de bains, - Villa C... : seuil du garage a reprendre, finition rebouchage sur murs du garage, infiltrations par fenêtre du garage, évacuation désaxée sous le lavabo de la salle de bains, joint étanchéité douche a revoir, vitre rayée dans la chambre, problème fermeture placard, finition hall avec peinture a reprendre, éclat de carrelage dans le séjour, vitre rayée et prévoir de fixer les arrêts de volets, volets de la cuisine a reprendre avec réglage, évacuation WC avec écoulement très lent, finition placard a prévoir, vitre rayée de la chambre 1, éclat de carrelage dans la chambre 2, angle de la fenêtre casse et vitre rayée, réglage fenêtre de la chambre des parents a revoir, volet a reprendre et scellement arrêts, volets finition autour du boîtier électrique à prévoir dans la salle de bains ; - B - Parties communes : instabilité du talus aval, absence de places « handicape », trois places de parking au lieu de quatre, clôture en grillage souple et non en panneaux soudés, mur antibruit insuffisamment fixe, coffret EDF peu esthétique, regard dépourvu de tampon d'étanchéité, stagnation d'eau de pluie devant le local poubelle, espaces verts non réalisés ; que par ailleurs, M. S... a mentionné dans son rapport de constat que les villas étaient habitées depuis le 9 février 2008 ou janvier 2008 selon les propriétaires ; qu'en considération des éléments fournis par ce dernier, il apparaît qu'il n'y a pas de non-conformité et malfaçons présentant un caractère substantiel empêchant de constater l'achèvement de l'immeuble vendu au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en effet, s'agissant des parties privatives, il s'agit de finitions a reprendre ou a terminer par l'architecte et les entreprises, mais en aucun cas de malfaçons ou de non-conformités importantes ; que les villas sont habitables et d'ailleurs habitées depuis le début de l'année 2008 ; que, s'agissant des parties communes, leur utilisation est conforme a leur destination ; que la nécessité de réaliser des travaux d'aménagement et de finition des parties communes extérieures n'interdit pas d'utiliser l'immeuble et en particulier les parties communes extérieures ; que par suite, l'immeuble litigieux doit être considéré comme achevé au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation depuis le mois de janvier 2008 conformément a l'attestation de livraison établie par M. G... architecte le 18 mars 2008 ;
1°) ALORS QU'un immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat ; qu'ainsi que l'a relevé l'arrêt attaqué, le constat de M. S..., désigné judiciairement, faisait état d'un « instabilité du talus aval », précisant que ces « défauts et non-conformités des parties communes sont des éléments substantiels empêchant de prononcer l'achèvement des ouvrages » (rapport, p. 13 et 16) ; qu'en décidant néanmoins, pour retenir l'achèvement de l'ouvrage, que « M. S... ne précise pas que le talus est soumis à un risque d'effondrement » et qu' « il apparaît au contraire qu'il s'agit d'un problème de délitement en surface qui a disparu du fait de la végétalisation » (arrêt, p. 9), sans préciser sur quel moyen de preuve elle fondait cette simple affirmation, la cour d'appel a privé sa décision de motifs en violation de l'article 455 du code de la procédure civile ;
2°) ALORS QUE pour conclure que les « défauts et non-conformités des parties communes sont des éléments substantiels empêchant de prononcer l'achèvement des ouvrages » (rapport, p. 13 et 16), M. S... avait constaté qu'il manquait, au niveau des parkings, une place « handicapé » et que seulement « 3 places de parking au lieu de 4 » avaient été construites (rapport, p. 11), ce dont il résultait qu'au moins l'un des copropriétaires ne disposait pas d'une aire de stationnement ; qu'en décidant néanmoins que l'immeuble était achevé, la cour d'appel a violé l‘article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation ;
3°) ALORS QUE les époux C... ont soutenu, pour s'opposer au constat de l'achèvement, et s'appropriant les termes du rapport de constat, que « la clôture ne correspond pas à ce qui a été prévu [et] n'offre pas la sécurité attendue » (conclusions, p. 14, § 3) ; qu'en décidant néanmoins que l'immeuble était achevé, depuis le mois de janvier 2008, aux seuls motifs que « seule l'instabilité du talus aurait pu constituer une malfaçon substantielle, les autres non-conformités ou désordres n'empêchant pas une utilisation des parties communes conformément à leur destination » (arrêt, p. 9), sans rechercher si, comme elle l'y était invitée par les conclusions des époux C..., si le fait que la clôture ait été réalisée non pas en panneaux soudés comme prévu, mais en grillage souple, et n'offrait donc pas la sécurité attendue, ne rendait pas cet ouvrage impropre a son utilisation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l‘article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation.
