LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 1er octobre 2020
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10383 F-D
Pourvoi n° V 19-16.171
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 1ER OCTOBRE 2020
1°/ M. D... B...,
2°/ Mme W... R... K... G..., épouse B...,
domiciliés tous deux [...],
ont formé le pourvoi n° V 19-16.171 contre l'arrêt rendu le 23 novembre 2018 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre civile TGI), dans le litige les opposant :
1°/ à la société Sica Habitat Réunion Rural (Sica Habitat Réunion), société civile, dont le siège est [...] ,
2°/ à la société [...], société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , pris en qualité de mandataire judiciaire de la société Sica Habitat Réunion,
3°/ à M. N... X..., domicilié [...] , pris en qualité d'administrateur judiciaire de la société Sica Habitat Réunion rural,
4°/ à la société Pomme Latanier, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations écrites de Me Bouthors, avocat de M. et Mme B..., de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Sica Habitat Réunion Rural et de M. X..., ès qualités, après débats en l'audience publique du 7 juillet 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme B... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme B... ; les condamne à payer à la société Sica Habitat Réunion Rural et à M. X..., ès qualités, la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier octobre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par Me Bouthors, avocat aux Conseils, pour M. et Mme B....
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux B... de leurs demandes tendant à voir prononcer la nullité de la vente de leurs parcelles ainsi que subsidiairement sa résolution, à voir condamner la SCCV Pomme Latanier à leur payer différentes sommes à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices, et à voir inscrire au passif de la SICA Habitat Réunion différentes sommes à titre de dommages et intérêts;
aux motifs propres que: «(
) Deux actes authentiques ont été signés les 27 et 31 janvier 2012. Le premier acte contenant les statuts d'une Société Civile de Construction Vente (pièce n° 2 de Sica et Me S...) prévoyait, outre la constitution de la société SCCV Pomme Latanier, la vente par les époux B... d'un terrain à bâtir d'une surface cadastrale de 866 m² cadastrée [...] et [...] situé [...] , de 2/8èmes d'une portion de terrain à usage de parking et de chemin section [...] et les 2/8èmes d'une portion de terrain à usage de parking et de chemin section [...] au prix de 270.000,00 € s'appliquant aux droits et biens immobiliers à hauteur de 200.000,00 € et au bénéfice du permis de construire, aux travaux d'architecte, à l'étude des sols, etc...., à hauteur de 70 000,00 €, le prix étant payable comptant : *à concurrence de 66.150,00 € par crédit du compte courant d'associé détenu par M . H... B... dans les livres de la société Pomme Latanier, * à concurrence de 66.150,00 € par crédit du compte courant d'associé détenu par Mme W... R... B... dans les livres de la société Pomme Latanier, *à concurrence de 137.700,00 € par crédit du compte courant d'associé détenu par M. H... B... dans les livres de la société Pomme Latanier le jour de la signature de l'acte authentique, par la comptabilité du notaire rédacteur. Cette somme sera versée par Sica Habitat Réunion pour le compte de la SCCV Pomme Latanier. L'acte de vente signé les mêmes jours (pièce n° de Sica et Me S...) mentionnait en ses pages 6 et 7 que le prix a été payé comptant, savoir : *à concurrence de 66.150,00 € par crédit du compte courant d'associé détenu par M. H... B... dans les livres de la société Pomme Latanier, * à concurrence de 66.150,00 € par crédit du compte courant d'associé détenu par Mme W... R... B... dans les livres de la société Pomme Latanier, *à concurrence de 137.700,00 € aujourd'hui même ainsi qu'il résulte de la comptabilité du notaire soussigné. Cette somme a été versée par Sica Habitat Réunion pour le compte de la SCCV Pomme Latanier, le vendeur le reconnaissant lui-même et en consentant quittance sans réserve. L'acte notarié précise que par suite du paiement effectué, le vendeur se désiste de tous droits de privilège de vendeur et action résolutoire, même en ce qui concerne les charges pouvant résulter du présent contrat ». Sur le dol opposé par M. et Mme B... : M. et Mme B... invoqu(ent) le dol. Le dol ne se présume pas et doit être prouvé. Or si les appelants semblent soupçonner le notaire de fraude sans l'avoir attrait à la cause, ils n'indiquent pas quelles manoeuvres frauduleuses auraient été employées par la SSCV Pomme Latanier. Les époux B... (qui avaient manifestement une connaissance et un rôle actif dans les négociations puisqu'ils sont associés dans la SCCV Pomme Latanier à hauteur de 49%) savaient nécessairement qu'en signant l'acte authentique de vente fin janvier 2012 avant l'expiration du délai de deux mois prévu pour l'obtention du prêt de 1.000.000,00 € par l'acquéreur, ils renonçaient à cette condition suspensive et ne peuvent en l'absence de démonstration d'un dol solliciter la nullité de l'acte de vente. Sur la résolution de la vente : Sur le non paiement du prix, le tribunal a répondu par des motifs pertinents qu'il convient d'adopter de sorte que le jugement sera confirmé. Le notaire a en effet constaté dans l'acte de vente des 27 et 31 janvier 2012 que le prix avait été intégralement payé et que « par suite du paiement, ci-dessus effectué, le vendeur se désiste de tous droits de privilège de vendeur et action résolutoire, même en ce qui concerne les charges pouvant résulter du présent contrat ». C'est à juste titre que le tribunal a relevé que la clause « que les titres de propriété antérieurs et les pièces d'urbanisme ou autres obtenus ne révèlent pas de servitudes ou des charges, autres que celles éventuellement indiquées au présente, ni de vices non révélés aux présentes, pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à sa destination que l'acquéreur déclare être la construction de 6 appartements, savoir deux T2 et quatre T4 », insérée en page 5 du compromis de vente dans les conditions suspensives de droit commun signifiait que la condition suspensive de droit commun était liée à l'absence de servitudes, de charges ou de vices et non à la construction d'un immeuble qui est évoquée non pas au titre d'une condition de vente mais d'une indication sur la destination de l'acquéreur entend donner au immeubles acquis, sachant qu'en signant l'acte authentique en janvier 2012 avant la fin du délai de deux mois d'obtention du prêt de 1.000.000,00 € fixé fin février 2012, le vendeur a renoncé à se prévaloir de la caducité du compromis (page 6 du compromis). En effet, il ressort de l'examen du compromis de vente que les seules conditions suspensives prévues étaient d'obtenir un ou plusieurs prêts de 1.000.00,00 € et que la construction d'un immeuble était une indication sur la destination que l'acquéreur entendait donner aux immeubles. Quant à la cause, elle est constituée par le paiement du prix et non pas par la réalisation d'un programme immobilier. Dès lors le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions y compris sur le rejet des demandes en dommages-intérêts formulées par M. et Mme B..., dès lors que le contrat de vente est valide.» ;
et aux motifs adoptés des premiers juges que: «(
) Sur le fond: Les requérants soutiennent que la résolution du contrat de vente est encourue dès lors que l'acquéreur n'a pas respecté l'obligation de paiement du prix. En l'espèce, (
) il ressort par ailleurs des pièces produites que les 2X 66.150 € ont bien été portés au crédit des comptes courants détenus par M. et Mme B... au sein de la SCCV. Ces derniers font cependant valoir que l'inscription en compte courant a été effectuée tardivement, et que ces sommes ne pourraient plus leur être reversées actuellement en raison de la situation déficitaire de la SCCV de sorte que si le prix a été crédité en compte courant d'associé, il est vidé de sa substance ce qui équivaut à une absence de paiement. Une telle analyse ne saurait toutefois prospérer dès lors que l'obligation de payer le prix a bien été totalement exécutée et que les difficultés financières qu'a pu connaître postérieurement la SCCV Pomme Latanier ne sont pas de nature à remettre en cause le fait que le prix a bien été payé, ce qui a par ailleurs été constaté aux termes de l'acte authentique de vente. En effet, le choix de verser une partie du prix de vente sur des comptes courant d'associés peut exposer à des difficultés ultérieures de remboursement notamment en cas de difficultés financières de l'entreprise, qui peut avoir utilisé tout ou partie des sommes figurant sur ces comptes qui sont comparables à des prêts consentis par les associés à leur société. Les difficultés de remboursement de leurs comptes courant d'associés relèvent donc éventuelles d'actions distinctes de celle portée devant la présente juridiction et n'ont aucun lien avec une absence de paiement du prix. La résolution de la vente n'est donc pas encourue de ce chef. Quant à la demande de résolution de la vente pour non respect de l'obligation contractuelle de réaliser le projet immobilier, il ressort des pièces produites que le compromis de vente fait en effet référence à ce projet, sans toutefois en faire une condition suspensive de la vente dans la mesure où, outre les conditions suspensives de droit commun, sont prévues les conditions suspensives relatives à la substitution au profit de la SCCV Pomme Latanier, et à l'obtention d'un prêt de un million d'euros dans un délai de deux mois. L'évocation du projet immobilier n'apparaît d'ailleurs qu'au titre des conditions suspensives de droit commun, prévoyant notamment la condition que « les titres de propriété antérieurs et pièces d'urbanisme ne révèlent pas de servitudes ou charges autres que celles éventuellement indiquées au compromis, ni de vices non révélés aux présentes pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l'acquéreur déclare être la construction de six appartements à savoir deux T3 et quatre T4 ». Or les termes de cette clause signifient que la condition suspensive est liée à l'absence de servitudes ou vices de construction, et non pas à la construction d'un immeuble, qui est mentionnée non pas au titre d'une condition de la vente mais d'une indication sur la destination que l'acquéreur entend donner aux immeubles acquis. En outre, force est de constater que la condition suspensive d'obtention du prêt n'a pas été réalisée, mais que l'acte définitif de vente a tout de même été signé par les parties, et qu'il en ressort que « le prix de 270.000€ a été payé comptant, ce que le vendeur reconnaît et lui en consent quittance sans réserve ».
Les parties se sont donc dispensées de cette condition de prêt, pourtant suspensive de la vente, et les travaux de construction, bien que mentionnés dans l'acte authentique dans la partie « déclarations fiscales », ont constitué une modalité de la vente mais non une condition de celleci si bien que la vente ne saurait être résolue pour non exécution des travaux de construction dès lors qu'il ne s'agissait pas d'une condition du contrat de vente dont les obligations contractuelles, à savoir le paiement du prix et le transfert de propriété, ont bien été respectées. S'agissant enfin du moyen tiré de la nullité de la vente pour absence de cause, il sera rappelé que la cause de la vente des terrains était, non pas la réalisation d'un programme immobilier, mais le paiement du prix, qui est la seule et unique cause de la vente, si bien que cette demande ne saurait davantage prospérer. Il s'évince de l'ensemble que les requérants seront déboutés de l'ensemble de leurs prétentions » ;
1°) alors, d'une part, que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ; qu'aux termes de l'acte authentique des 27 et 31 janvier 2012 portant statuts de la SCCV Pomme Latanier et prévoyant la vente à son profit des parcelles des époux B..., le prix d'acquisition était payable comptant « à concurrence de 137.700 € le jour de la signature de l'acte authentique par la comptabilité du notaire rédacteur. Cette somme sera versée par SICA Habitat Réunion, pour le compte de la SCCV Pomme Latanier », laquelle n'était pas encore immatriculée ; que pour débouter les époux B... de leurs demandes et considérer que le prix avait été payé comptant, la cour d'appel a cependant retenu qu'aux termes de cet acte authentique, le prix de vente était payable « à concurrence de 137.700 € par crédit du compte courant d'associé détenu par M. H... B... dans les livres de la société Pomme Latanier
» (arrêt attaqué p. 4, dernier §) ; qu'en statuant ainsi, les époux B... ne possédant pas au demeurant un crédit en compte-courant d'associé à hauteur d'une telle somme, la cour d'appel a dénaturé les termes de l'acte authentique et violé les dispositions de l'article 1134 devenu 1103 du code civil ;
2°) alors, d'autre part, que l'inexécution par l'une des parties de ses engagements contractuels érigés en condition de la vente entraîne la résolution de celle-ci ; qu'en l'espèce, le compromis de vente du 30 décembre 2011 (p. 4 dernier § et p. 5, § 2) était conclu « (
) sous les conditions suspensives de droit commun (
.) Que les titres de propriété antérieurs et les pièces d'urbanisme ou autres obtenus ne révèlent pas de servitudes ou de charges (
) ni de vices (
) pouvant (
) rendre (l'immeuble) impropre à la destination que l'acquéreur déclare être la construction de 6 appartements, savoir 2 T3 et 4 T4» ; que renvoyant expressément (en p. 9 § 1er) aux termes du compromis de vente sans opérer la moindre modification de son économie, l'acte authentique de vente stipulait (en p. 8 § 4) que : « (
) le terrain acquis est destiné à la construction d'un immeuble collectif dont les trois quarts au moins de la superficie totale seront affectés à l'habitation ; [Que l'acquéreur] s'engage à effectuer dans un délai de quatre ans à compter de ce jour, sauf prorogation valablement obtenue, les travaux nécessaires pour l'édification de cette construction ; Les travaux ont l'objet et la consistance suivante : Immeuble collectif composé de six (6) logements»; que pour débouter les époux B... de leur demande en résolution de la vente de leurs parcelles à bâtir au profit de la SCCV Pomme Latanier, faute de toute édification immobilière par celle-ci, la cour d'appel a cependant retenu que la construction d'un immeuble n'était pas une condition de la vente, mais une « indication sur la destination que l'acquéreur entendait donner» aux parcelles acquises
.(arrêt attaqué p. 5, dernier §) ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1134 devenu 1103 du code civil, celles de l'article 1184 transposé à l'article 1219 du code civil, ensemble celles de l'article 1584 du même code ;
3°) alors, enfin et en tout état de cause, que si la cause de l'obligation du vendeur réside dans le paiement du prix, la cause du contrat de vente consiste dans le mobile déterminant, c'est-à-dire celui en l'absence duquel le vendeur ne se serait pas engagé ; que pour débouter les époux B... de leur demande en nullité de la vente conclue par acte authentique des 27 et 31 janvier 2012, faute de toute édification immobilière par l'acquéreur, la cour d'appel a cependant retenu que :« Quant à la cause, elle est constituée par le paiement du prix et non pas par la réalisation d'un programme immobilier » (arrêt attaqué p. 5, dernier §) ; qu'en statuant ainsi quand l'édification d'un immeuble constituait la cause déterminante de la vente par les époux B... de leurs parcelles à bâtir à une société civile de construction vente, et sans laquelle ils ne seraient point engagés, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1131 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
