LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
LG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 24 septembre 2020
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 663 F-D
Pourvoi n° R 19-16.880
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 24 SEPTEMBRE 2020
La société Hôtel Prince de Galles, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° R 19-16.880 contre l'arrêt rendu le 4 avril 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-7), dans le litige l'opposant à Mme Y... C..., épouse R..., domiciliée [...] , défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, les observations de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société Hôtel Prince de Galles, de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de Mme C..., après débats en l'audience publique du 30 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 avril 2019), le 24 mai 2016, Mme C..., propriétaire d'un immeuble à usage d'hôtel, bar-restaurant, donné à bail à la société Hôtel Prince de Galles, lui a signifié un congé avec offre de renouvellement du bail, à effet au 31 mars 2017, moyennant un loyer déplafonné.
2. La société Hôtel Prince de Galles a accepté le renouvellement du bail, mais s'est opposée au déplafonnement du loyer.
3. Mme C... a saisi le juge des loyers en fixation du prix du bail renouvelé.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche
Enoncé du moyen
4. La société Hôtel Prince de Galles fait grief à l'arrêt d'ordonner le déplafonnement du loyer, alors « que les juges ne peuvent méconnaître les termes du litige, tels qu'ils résultent des conclusions des parties ; que la bailleresse, Mme C..., épouse R..., ne prétendait pas que les locaux loués étaient monovalents ; qu'en retenant néanmoins un tel motif de déplafonnement du loyer, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, et a violé l'article 4 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 4 du code de procédure civile :
5. Aux termes de ce texte, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
6. Pour dire que le prix du bail renouvelé est déplafonné, l'arrêt retient que la monovalence des locaux loués, dont la réalité objective ne souffre aucune discussion, est de nature à légitimer, en application des dispositions de l'article R. 145-10 du code de commerce, le déplafonnement du loyer.
7. En statuant ainsi, alors que les parties n'avait pas invoqué la monovalence des locaux et n'avait pas demandé la fixation du loyer en application de l'article R. 145-10 du code de commerce, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 avril 2019, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;
Condamne Mme C... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme C... et la condamne à payer à la société Hôtel Prince de Galles la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat aux Conseils, pour la société Hôtel Prince de Galles
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné le déplafonnement du bail à compter du 1er avril 2017, et d'avoir conséquence ordonné une expertise aux fins de détermination de la valeur locative des locaux au 1er avril 2017 ;
Aux motifs que « L'article L. 145-33 alinéas V et 2 du code de commerce dispose :
« Le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1°/Les caractéristiques du local considéré ;
2°/La destination des lieux ;
3°/Les obligations respectives des parties ;
4°/Les facteurs locaux de commercialité ;
5°/Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
L'article L. 145-34 alinéas et 4 du même code quant à lui dispose :
« A moins d'une modification notable des facteurs mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés au premier et deuxième de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculé sur la période neuf ans antérieure au dernier indice publié » (
)
« En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation du loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente."
Par ailleurs le principe de l'autorité de la chose jugée n'a vocation à s'appliquer que dans la mesure où dans le cadre d'une nouvelle saisine, doit être tranchée un litige dont l'objet est le même - ne serait-ce qu'en partie que celui de la décision dûment revêtue de l'autorité de la chose jugée.
S'agissant de l'arrêt de la cour d'appel d'Aix en Provence en date du 21 janvier 2016, il concernait le renouvellement du bail commercial à compter du 10 avril 2008 et la fixation du prix du bail pour cette période de neuf ans s'achevant le 31 mars 2017, alors que dans le cadre de la présente procédure d'appel il est question du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2017 et donc pour la période subséquente de neuf années. Le principe de la relativité de l'autorité de la chose jugée interdit donc que s'agissant d'un litige dont l'objet est différent, on puisse invoquer l'autorité de la chose jugée afférente au premier arrêt du 21 janvier 2016.
L'article R. 145-10 du code de commerce prévoit que le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminée selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.
Il convient de souligner que pour trancher la question du déplafonnement éventuel du loyer commercial, la cour doit se déterminer au regard de l'ensemble des éléments qui lui sont soumis dans le cadre de la présente instance d'appel et notamment en prenant en considération les éléments figurant dans l'expertise judiciaire qui a été réalisée avec sérieux et objectivité et qui de manière pleine et entière ont été soumis au principe du contradictoire et parmi lesquels figurent la question primordiale de savoir si l'on se trouve ou non en présence de locaux commerciaux monovalents.
Il importe par ailleurs pour la bonne intelligence des faits de l'espèce de préciser qu'alors que la SARL HOTEL PRINCE DE GALLES exploite l'hôtel en question, elle a donné en location gérance par acte du 29 avril 2003 à la SARL PETIT PRINCE, l'activité de restauration exercée dans les locaux loués.
L'expert judiciaire relève notamment s'agissant de la question de la monovalence : « On peut penser que l'exploitant de l'hôtel a délégué la gestion du restaurant dans un souci de rentabilité et, à notre avis, le restaurant n‘est que l'accessoire indispensable de l'activité d'hôtellerie. Selon nous l'établissement est monovalent » (page 20 du rapport d'expertise de M. O...).
Ainsi cette monovalence des locaux loués dont la réalité objective ne souffre aucune discussion, est de nature à légitimer en application des dispositions de l'article R. 145-10 du code de commerce précité le déplafonnement du loyer commercial à l'occasion du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2017.
Il convient en conséquence pour d'autres motifs de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a constaté que le bail liant les parties est renouvelé à compter du 1er avril 2017 pour une durée de 9 ans, et ordonné le déplafonnement du bail à compter du 1er avril 2017 » (arrêt, p. 5 et 6) ;
1/ Alors que tenu de respecter et de faire respecter le principe du contradictoire, le juge ne peut relever un moyen d'office sans inviter les parties à formuler leurs observations ; qu'en l'espèce, la cour a retenu, pour confirmer le jugement du 6 décembre 2017 ayant ordonné le déplafonnement du loyer à compter du 1er avril 2017, que selon le rapport d'expertise de M. O..., déposé le 26 novembre 2012 dans le cadre d'une précédente instance, les locaux étaient monovalents ; qu'en statuant ainsi, quand la bailleresse, Mme C... épouse R... n'avait pas invoqué le caractère monovalent des locaux pour obtenir le déplafonnement du loyer, la cour d'appel a relevé un moyen d'office, sans inviter les parties à formuler préalablement leurs observations, en violation de l'article 16 du code de procédure civile ;
2/ Alors que les juges ne peuvent méconnaître les termes du litige, tels qu'ils résultent des conclusions des parties ; que la bailleresse, Mme C... épouse R..., ne prétendait pas que les locaux loués étaient monovalents ; qu'en retenant néanmoins un tel motif de déplafonnement du loyer, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
3/ Alors que par jugement du 1er octobre 2014, confirmé par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 21 janvier 2016, le juge des loyers commerciaux avait jugé dans son dispositif que « les locaux litigieux, à usage d'hôtel-restaurant-bar, sis [...] , ne sont pas monovalents et que, par suite, le loyer sur renouvellement n'est pas soumis à l'article R. 145-10 du code de commerce » ; que ce chef de dispositif ne se référait à aucune période particulière, de sorte que l'autorité de la chose jugée qui y était attachée dépassait le seul cadre de la période concernée par la demande de fixation du loyer ; qu'en décidant néanmoins que les locaux étaient monovalents, pour ordonner le déplafonnement du bail à compter du 1er avril 2017, la cour d'appel a méconnu l'autorité de chose jugée attachée au jugement du 1er octobre 2014 et à l'arrêt du 21 janvier 2016 précités, en violation de l'article 1351 devenu 1355 du code civil ;
4/ Alors, subsidiairement, qu'en décidant que les locaux étaient monovalents sur la base des conclusions du rapport d'expertise de M. O..., qui avait été établi en 2012, dans le cadre de l'instance en fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2008, la cour d'appel, qui était saisie de la détermination du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2017, s'est prononcée par un motif impropre à établir la réalité de la monovalence des locaux pour la période dont elle était saisie, en sorte qu'elle a violé l'article R. 145-10 du code de commerce ;
5/ Alors, enfin, que les locaux exploités en tant qu'hôtel-restaurant ne peuvent être qualifiés de monovalents qu'à la condition qu'ils constituent une exploitation unique concernant la même clientèle et que l'immeuble ne puisse recevoir une autre utilisation ; qu'en l'espèce, la cour a retenu, pour considérer que le loyer du bail renouvelé devait être déplafonné que « l'expert judiciaire relève notamment s'agissant de la question de la monovalence : « On peut penser que l'exploitant de l'hôtel a délégué la gestion du restaurant dans un souci de rentabilité et, à notre avis, le restaurant n‘est que l'accessoire indispensable de l'activité d'hôtellerie. Selon nous l'établissement est monovalent » (page 20 du rapport d'expertise de M. O...) » ; qu'en statuant par de tels motifs, impropres à établir que les activités d'hôtellerie et de restauration constituaient une exploitation unique concernant la même clientèle et que l'immeuble ne pourrait être affecté à une autre utilisation, la cour d'appel a violé l'article R. 145-10 du code de commerce.
