LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
CH.B
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 24 septembre 2020
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 662 F-D
Pourvoi n° T 19-16.284
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 24 SEPTEMBRE 2020
La société Location 3000, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° T 19-16.284 contre l'arrêt rendu le 11 mars 2019 par la cour d'appel de Cayenne (chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Logis tendances, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société Location 3000, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société Logis tendances, après débats en l'audience publique du 30 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Cayenne, 11 mars 2019), le 14 novembre 2013, la société Location 3000 a donné à bail à la société Logis tendances un immeuble à usage commercial.
2. Le 10 août 2015, la société Logis tendances a assigné la société Location 3000 en résiliation du bail commercial, aux torts du bailleur, pour manquement à son obligation de délivrance et en paiement de diverses sommes.
3. En appel, la société Location 3000 a demandé la condamnation de la société Logis tendances en paiement de diverses sommes au titre de l'exécution du bail et en indemnisation de ses préjudices résultant de l'inexécution du bail.
Examen des moyens
Sur le second moyen
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le premier moyen
Enoncé du moyen
5. La société Location 3000 fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevables ses demandes nouvelles, alors « qu'une juridiction d'appel, saisie d'une fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de prétentions nouvelles ou la relavant d'office, est tenue de l'examiner au regard des exceptions prévues aux articles 564 à 567 du code de procédure civile ; qu'en se bornant à relever que les demandes en paiement de sommes d'argent de la société Location 3000 s'analysaient en des demandes nouvelles, sans rechercher, au besoin d'office, si les prétentions nouvelles de la société Location 3000 ne constituaient pas des demandes reconventionnelles recevables en appel comme étant rattachées par un lien suffisant avec les prétentions originaires de la société Logis tendances tendant à la résiliation du bail commercial liant les parties, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 567 et 70 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 564 à 567 et 70 du code de procédure civile :
6. Il résulte de ces textes qu'une cour d'appel, saisie d'une fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité, devant elle, de prétentions nouvelles en ou la relevant d'office, est tenue de l'examiner au regard des exceptions prévues aux articles 564 à 567 du code de procédure civile.
7. Pour déclarer irrecevables les demandes de la société Location 3000, l'arrêt retient qu'elles sont nouvelles et irrecevables au regard des articles 564 et 565 du code de procédure civile.
8. En se déterminant ainsi, sans rechercher, d'office, si les prétentions nouvelles de la société Location 3000 ne constituaient pas des demandes reconventionnelles, recevables en appel, comme étant rattachées par un lien suffisant aux prétentions originaires de la société Logis tendances tendant à la résiliation du bail commercial, la cour d'appel a privé sa décision de base légale.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevables les demandes de la société Location 3000 en paiement de - 175 000 euros au titre des loyers, - 134 077,42 euros au titre de l'indemnité d'occupation, - 27 008,93 euros au titre de la taxe foncière, - 10 000 euros au titre du transfert du stock, - 169 600 euros au titre du loyer pour mise à disposition d'un local dans lequel est entreposé un stock, - 10 779,67 euros au titre de la taxe foncière desdits locaux, - 83 760,94 euros au titre des travaux de sécurité incendie effectuée sur le magasin, - 50 000 euros au titre du préjudice subi pour déloyauté, l'arrêt rendu le 11 mars 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Cayenne ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre ;
Condamne la société Logis tendances aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Logis tendances et la condamne à payer à la société Location 3000 la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Location 3000.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevables les demandes nouvelles de la société Location 3000 tendant à la condamnation de la société Logis Tendances à lui payer les sommes suivantes : -175 000 euros au titre des loyers, -134 077,42 cures au titre de l'indemnité d'occupation, -27 008,93 euros au titre de la taxe foncière, -10 000 euros au titre du transfert du stock, - 169 600 euros au titre du loyer pour mise à disposition d'un local dans lequel est entreposé un stock, - 10 779,6 euros au titre de la taxe foncière desdits locaux, - 83 760,94 euros au titre des travaux de sécurité incendie effectuée sur le magasin, - 50 000 euros au titre du préjudice subi pour déloyauté ;
AUX MOTIFS QUE sur l'irrecevabilité des demandes pécuniaires nouvelles en appel de la SCI Location 3000 : la société Logis Tendance soulève l'irrecevabilité des prétentions de l'appelante demandant à la cour de la condamner à lui payer les sommes suivantes : -175 000 euros au titre des loyers, -134 077,42 cures au titre de l'indemnité d'occupation, -27 008,93 euros au titre de la taxe foncière, -10 000 euros au titre du transfert du stock, 169 600 euros au titre du loyer pour mise à disposition d'un local dans lequel est entreposé un stock, - 10 779,6 euros au titre de la taxe foncière desdits locaux, - 83 760,94 euros au titre des travaux de sécurité incendie effectuée sur le magasin, - 50 000 euros au titre du préjudice subi pour déloyauté ; l'intimée fait valoir qu'il s'agit de demandes nouvelles en appel, celles-ci n'ayant pas été présentées en première instance ; au vu de ses écritures, la société Location 3000 ne conclut pas sur ce moyen d'irrecevabilité qui lui est opposé par l'intimée à ses demandes indemnitaires susvisées ; en l'espèce, au regard des articles 564 et 565 du code de procédure civile et au vu des demandes formulées par la société Location 3000, il convient effectivement de constater que la réclamation des sommes susvisées par l'appelante à l'intimée, pour la première fois en cause d'appel, s'analyse en une demande nouvelle au sens des dispositions légales précitées ; il convient donc de déclarer ces demandes irrecevables ;
ALORS QU'une juridiction d'appel, saisie d'une fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de prétentions nouvelles ou la relavant d'office, est tenue de l'examiner au regard des exceptions prévues aux articles 564 à 567 du code de procédure civile ; qu'en se bornant à relever que les demandes en paiement de sommes d'argent de la société Location 3000 s'analysaient en des demandes nouvelles, sans rechercher, au besoin d'office, si les prétentions nouvelles de la société Location 3000 ne constituaient pas des demandes reconventionnelles recevables en appel comme étant rattachées par un lien suffisant avec les prétentions originaires de la société Logis Tendances tendant à la résiliation du bail commercial liant les parties, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 567 et 70 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR prononcé la résiliation judiciaire aux torts du bailleur du bail commercial conclu le 14 novembre 2013 entre la SCI Location 3000 et la SARL Logis Tendances et d'AVOIR condamné la SCI Location 3000 à payer à la SARL Logis Tendances la somme de 75 000 euros au titre du dépôt de garantie et celle de 50 000 euros de l'autorisation administrative d'exploiter de la Commission départementale d'aménagement commercial :
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la résiliation du bail : le tribunal a retenu qu'il était indispensable que la société Location 3000, bailleresse, prenne en charge des travaux ou réparations rendues nécessaires du fait des nombreux désordres affectant la structure ou la solidité de l'immeuble loué, au vu des éléments résultant des pièces versées aux débats, notamment du diagnostic de conformité sécurité incendie de l'APAVE en date du 29 octobre 2013, du rapport d'expertise amiable établi le 11 mai 2015, par M. D..., du diagnostic solidité établi par l'APAVE le 23 juin 2015, de l'avis technique solidité établi non contradictoirement par la société Socotec le 23 juillet 2015, un rapport établi le 3 août 2015, par CIEC Engineering ; il a estimé que ces travaux relevaient de l'obligation de délivrance pesant sur la société bailleresse en application des articles 1719 et 1720 du code civil et relevé que cette dernière ne saurait se soustraire, notamment par le biais d'une clause relative à l'exécution de travaux par le preneur ; le tribunal a aussi retenu que le rapport de l'APAVE du 12 novembre 2013, lequel précise que l'état des structures existantes n'a pas été vérifié dans le cadre de sa mission, ne prouve pas la connaissance de l'état du bâtiment par la société Logis Tendances, antérieurement au bail ; devant la cour, la société Location 3000 reprend ses moyens et arguments de première instance et soutient que le bail ne peut faire l'objet d'aucune résiliation, celle-ci ayant respecté l'intégralité de ses obligations et exécuté loyalement le contrat de location ; elle affirme avoir respecté son obligation de délivrance, en se fondant sur les dispositions de l'article 1719-1° du code civil et en faisant valoir que l'intimé est entrée en possession des lieux loués, qu'elle a pu dès son entrée dans les locaux, exercer son activité sans aucune entrave ; elle ajoute que l'intimée avait fait réaliser le 29 octobre 2013, avant la signature d'une promesse de vente et du bail, un diagnostic de conformité sécurité incendie par l'APAVE, relevant des non-conformités et préconisant les solutions pour y remédier ; l'appelante affirme que son obligation de délivrance ne pouvait être remplie qu'à la date de la caducité de la promesse de vente, soit le 27 mars 2014 et qu'en outre, l'intimée fait un amalgame entre l'obligation de délivrance et l'obligation de prendre en charge les grosses réparations de l'article 606 du code civil ; elle soutient avoir respecter ses obligations de prendre en charge les grosses réparations en faisant diligence pour la réalisation des travaux nécessaires, par la sollicitation des différents avis techniques de solidité auprès de la SOCOTEC, le 23 juillet 2015 et de préconisation des travaux auprès de CIEC Engineering, le 3 août 2015, ainsi que par la régularisation d'un contrat de maitrise d'oeuvre, en septembre 2015 ; elle ajoute que les travaux ont fait l'objet d'une déclaration préalable déposée en mairie le 2 octobre 2015 et ont été réceptionnés le 17 mars 2016 ; la société Location 3000 allègue que l'intimée a refusé sa proposition de poursuivre son exploitation dans des locaux de remplacement et son acceptation de prendre de supporter son éventuelle perte d'exploitation, pour des motifs non pertinents et invoque la mauvaise foi de cette dernière ; de son côté, la société Logis Tendance conclut que le bâtiment loué souffrait de gaves désordres, d'une part, d'ordre structurel (charpentes, structures, toitures et bardages), d'autre part, d'ordre de sécurité (normes incendie, installation électrique) et, en se référant aux dispositions de l'article 1719 du code civil, ainsi que sur la jurisprudence, réplique que s'agissant de l'obligation de délivrance pesant sur l'appelante, celle-ci ne se limite pas à la simple livraison des locaux ; elle soutient que l'appelante n'a pas livré un bâtiment en état d'exploitation, dès l'entrée en jouissance l'immeuble présentait un certain nombre de désordres et de non-conformité affectant notamment, la structure même du bâtiment, les renforts de cette structure, ainsi l'enveloppe (toiture et bardage), en précisant que des désordres étaient soigneusement camouflés derrière des faux plafonds, à des conclusions de l'expertise de M. D... et de ses photos ; ainsi que des autres documents techniques susvisées ; l'intimé ajoute que l'appelante ne pouvait ignorer la nature et l'étendue des désordres, car le magasin était antérieurement exploité par la gérante de la SCI Location 3000 sous l'enseigne de BUT puis CONFORAMA et souligne que la visite d'expertise a eu lieu le 26 septembre 2014, soit à peine 10 mois après la signature du bail et donc que les corrosions très fortes de la charpente, la structure et la toiture existaient au moment de la conclusion de ce contrat ; la SARL Logis Tendance réplique à l'appelante, s'agissant de la sommation de reprendre possession des clés le 24 mars 2016, d'une part, que cette dernière ne lui a pas communiqué les pièces demandées, essentielles pour lui permettre de vérifier la levée de tous les risques, d'autre part, l'arrêté du 18 août 2015 portant fermeture administrative du magasin au public était toujours en vigueur le 24 mars 2016 ; la cour, à défaut d'éléments nouveaux et après analyse de l'ensemble des éléments et nombreuses pièces versés aux débats, estime que les premiers juges ont fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties et ont, pour de justes motifs qu'elle approuve, relevé des manquements de la société bailleresse, en considérant au vu de leur gravité, qu'il convenait de prononcé la résiliation du bail commercial litigieux aux torts de la SCI Location 3000 ; en effet, les différents documents techniques susvisés permettent de constater, l'existence et la gravité de désordres et non-conformité affectant, pour certains, la structure du bâtiment loué lequel un établissement recevant du public et présente des risques pour la sécurité du public et des occupants ; au surplus, au regard de, la nature de certains de ces désordres et de l'état de ce bâtiment destiné à recevoir du public à la signature du bail entre les parties, il ne s'agit pas simplement d'un défaut d'entretien des locaux loués au cours de la location, mais bien d'une défaillance de la société bailleresse dans son obligation légale de délivrance d'un immeuble qu'il a fallu libérer complètement pour y faire les travaux nécessaires pour obtenir la mainlevée de l'arrêté municipal ordonnant la fermeture du magasin ; en outre, comme relevé par le tribunal, l'offre de la SCI Location 3000 à l'intimée d'un bail précaire pendant la durée des travaux, de locaux d'une surface de 532 m2 et de 280 m2 en accès direct sur la partie commerciale au centre Family Plazza était manifestement insuffisante : Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
ET AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTÉS QUE sur la résiliation judiciaire du bail, en application de l'article 1134 du Code civil "Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites" ; l'article 7 du contrat de bail commercial dispose que "La prise de possession des locaux par le preneur consiste en la remise des clés par le bailleur au preneur et l'établissement contradictoire d'un procès-verbal de prise de possession" ; aucune des parties ne produit ledit procès-verbal ; en conséquence, faute d'état des lieux à l'entrée, le locataire est réputé avoir reçu les locaux en bon état de réparation locative, conformément aux dispositions des articles 1731 et 1732 du code civil ; aux termes de l'article 8.4,1 du bail commercial "Le preneur doit - tenir les locaux pendant toute la durée du bail en parfait état et effectuer toutes les réparations qui pourraient être, nécessaires, sans aucune distinction, y compris les travaux de ravalement de toute nature mais à l'exception des grosses réparations prévues par l'article 606 du code civil qui resteront à la charge du bailleur (...)" ; les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil sont celles qui intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale ; en matière de bail commercial, il résulte de l'article 1720 du même code que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; la clause énonçant que le preneur accepte les lieux en l'état ne dispense pas le bailleur de prendre en charge les travaux prescrits par l'Administration ; en l'espèce, le rapport d'expertise amiable établi le 11 mai 2015 par M. D..., après visite sur tes lieux en présence des Avocats de deux parties, relève : - bardage et couverture perforés, dont la cause est à rechercher dans un défaut d'entretien de l'ouvrage et imposant un remplacement complet ; la responsabilité du bailleur est engagée, - composants des poutres treillis et des pans de fer corrodés avec perte de matière, dont la cause "est à rechercher dans des travaux réalisés dès l'origine en dépit du respect des règles de l'art et aggravés par un défaut d'entretien" ; il convient d'envisager un renforcement de la structure ; la responsabilité du bailleur est engagée, - installation électrique non sécurisée niveau mezzanine, dont la cause est à rechercher dans des travaux inachevés ; la responsabilité du bailleur est engagée, - couverture affaissée et corrodée ; il convient de procéder au renforcement de la panne concernée et au remplacement de la couverture dans sa totalité ; la responsabilité du bailleur est engagée ; l'expert classe tous ces désordres comme relevant de grosses réparations prévues par l'article 606 du Code civil ; il indique que les travaux réalisés et financés par la SARL Logis Tendances concernent plus particulièrement les mesures d'étanchéité urgentes, ainsi que la sécurisation du contreventement des pans de fer et des poutres treillis par la pose d'étais, cette pose ne constituant pas une solution pérenne dans le cadre de la sécurisation de ce bâtiment recevant du public ; l'expert précise en outre que le rapport favorable de la Commission de Sécurité en date du 11 août 2011 concernant l'immeuble enseigne CONFORAMA locataire antérieur, ne porte pas sur l'état de la structure du bâtiment par rapport aux règles de construction ; que le diagnostic de conformité sécurité incendie de l'APAVE en date du 29 octobre 2013 fait état de nombreuses non-conformité de la stabilité au feu de la structure ; il relève que "l'ouvrage présente des signes d'instabilité et de Vétusté. Les travaux de confortement qui ont été effectués à la fois par le bailleur et par le preneur ne sont pas de nature à assurer complètement la sécurité des personnes fréquentant les lieux" ; il conclut qu'il "convient à la diligence de la SCI Location 3000 de procéder à la réhabilitation complète du bâtiment conformément aux règles de l'art dans les conditions ci-après : - permis de construire, - plans d'exécution (Bet), - organisme de contrôle, - réalisation des travaux en site inoccupé (
) ; les travaux de remise en état nécessitent une mission de maîtrise d'oeuvre à l'initiative du maître d'ouvrage la SCI Location 3000. A titre indicatif et sur la base des éléments l'expert a évalué à 1 200 000 euros la reconstruction d'un bâtiment de même type" ; l'APAVE établissait le 23 juin 2015 un diagnostic solidité en ces termes "La conception du bâtiment est douteuse tout comme les modifications qui ont été apportées (...) Il n'est pas possible de laisser cette structure et cette enveloppe en l'état. Ce bâtiment est un ERP du 1er groupe ce qui augmente le risque (...) Nota : bien qu'en dehors de notre mission, nous signalons que l'état de la structure et de l'enveloppe du bâtiment ne sont pas suffisants pour accueillir du public. Nous notons que le propriétaire a déjà été informé et que la Commission de sécurité a été contactée et doit se prononcer. Elle devra prendre en compte aussi le diagnostic sécurité réalisé par l'APAVE (nombreuses non-conformités). Nous conseillons aussi de faire réaliser un diagnostic des installations électriques car des travaux semblent devoir être rapidement prévus là aussi (cf photos dans la zone stockage sur la mezzanine)" ; l'avis technique solidité produit par la défenderesse, et établi de façon- non contradictoire à sa demande par SOCOTEC le 23 juillet 2015, conclut que 'la stabilité de l'ensemble de l'ouvrage pour l'instant semble être assurée (..) Dans tous les cas, il convient de faire vérifier par le Bureau d'Étude Technique la stabilité de l'ensemble de l'ouvrage pour connaître s'il y a des éléments à renforcer ou à remplacer, ou encore, des dispositions à compléter" ; le rapport CIEC Engineering produit par la défenderesse, et établi de façon non contradictoire à sa demande le 03 août 2015, relève au titre des désordres constatés : - "la couverture est en très mauvais état. Le bac acier, les chevêtres et les skydômes sont très largement dégradés par la rouille" (...) Les chéneaux ont été récemment remplacés par le locataire (.,.) En point bas de la couverture, le bac acier s'appuie sur le chéneau ; disposition non conforme. Il manque une panne en rive du chéneau. (...) Le bardage n'assure plus l'étanchéité à l'eau de la façade (..) Les non conformités affectant la structure du bâtiment sont plus importantes ; notons néanmoins qu'à ce jour, elles n'ont pas donné lieu à des désordres significatifs (..) Le bâtiment ne comporte pas un contreventement assurant la stabilité d'ensemble de la structure. (..), Ces dispositions sont, néanmoins non conformes et le renforcement du contreventement de la structure est à prévoir (
) » ; il conclut cependant que "le bâtiment existant présente un certain nombre de désordres et de non conformités affectant l'enveloppe et la structure du bâtiment ; Les travaux de réparation, renforcement etc entrepris depuis la construction du bâtiment et en fonction de l'évolution successive de son exploitation n'ont pas été réalisés de manière cohérente et dans le respect des règles de l'art ; néanmoins le bâtiment ne présente aucun désordre majeur le rendant non conforme à sa destination." ; il résulte de ces éléments qu'est indispensable une prise en charge par le bailleur des travaux ou réparations rendues nécessaires du fait des nombreux désordres affectant la structure ou la solidité de l'immeuble, travaux que l'expert, M. D..., a précisément et contradictoirement identifiés ; ces travaux relèvent de l'obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur en application des articles 1719 et 1720 du code civil et à laquelle celui-ci ne saurait se soustraire, notamment par le biais d'une clause relative à l'exécution de travaux par le preneur ; au surplus, le diagnostic de l'APAVE établi le 12 novembre 2013 se limite quant à lui aux vérifications du respect des dispositions relatives à la protection des personnes contre les risques d'incendie dans les établissements recevant du public ; il précise que l'état des structures existantes n'a pas été vérifié dans le cadre de cette mission ; il ne saurait donc être soutenu que ce rapport prouve la connaissance antérieure au bail de l'état du bâtiment par Logis Tendances, ni que la seule non-réalisation des travaux de sécurité a justifié l'avis défavorable de la Commission de Sécurité, alors que celle-ci s'est prononcée au vu de ses propres constatations et du rapport d'expertise de M. D... ; en outre, ce n'est que postérieurement à l'assignation du 10 août 2015 que Location 3000, tout en soutenant dans ses premières écritures et à l'audience que le preneur est seul responsable de la situation, a engagé des démarches en vue d'entreprendre des travaux dont le délai d'achèvement est fixé à fin décembre 2015 ou fin janvier 2016 ; de même qu'elle a proposé, par lettre du 21 septembre 2015, un bail précaire portant, pendant la durée des travaux, sur des locaux d'une surface de 532m2 et d'une surface de 280 m2 en accès direct sur la partie commerciale, au Centre commercial Family Plaza, alors que le bail conclu entre les parties porte sur une surface globale de 3050 m2, dont 2500 m2 de surface de vente, cette offre apparaissant manifestement insuffisante au vu de la surface et de l'emplacement de remplacement proposé ; les manquements relevés présentent ainsi un caractère de gravité suffisant pour entraîner la résiliation du bail aux torts du bailleur et sa condamnation à payer à Logis Tendance la somme de 75 000 euros au titre du dépôt de garantie et celle de 50 00 euros au titre de la cession de l'autorisation d'exploiter ;
1) ALORS QUE les juges d'appel doivent se placer à la date de leur arrêt pour apprécier l'existence et la gravité des manquements invoqués susceptibles de justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail ; qu'en se bornant à affirmer que les premiers juges avaient fait une exacte appréciation des faits de la cause, les manquements étant suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société Location 3000, bailleur, sans prendre en considération, comme elle y était invitée (conclusions de la société Location 3000 p. 28 et 29), le fait que les travaux préconisés et à la charge du bailleur avaient été réalisés et réceptionnés le 17 mars 2016, postérieurement au jugement entrepris de sorte que la société Location 3000 avaient ainsi rempli ses obligations contractuelles et que les manquements invoqués avaient donc cessé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1741 du code civil ;
2) ALORS QUE pour apprécier la gravité des manquements susceptibles de justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat, le juge doit prendre en considération la bonne foi du débiteur ; qu'en prononçant la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de la société Location 3000, bailleur, pour des manquements à son obligation de délivrance, des travaux étant nécessaires pour assurer la solidité des locaux loués, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p. 29 et 30), si la société Location 3000 n'avait pas exécuté de bonne foi ses obligations en faisant réaliser les travaux nécessaires dès qu'elle en avait eu connaissance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles 1134 et 1184 du code civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3) ALORS QUE pour apprécier la gravité des manquements susceptibles de justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat, le juge doit prendre en considération la mauvaise foi du créancier ; qu'en prononçant la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de la société Location 3000, bailleur, pour des manquements à son obligation de délivrance, des travaux étant nécessaires pour assurer la solidité des locaux loués, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p. 29 et 30), si la demande de résiliation judiciaire n'avait pas été formée de mauvaise foi par la société Logis Tendance qui avait mis en place, une fois connu le refus de la banque de lui consentir un prêt aux fins d'acquisition des locaux donnés à bail, une stratégie visant à cesser toute activité dans les locaux loués, avait dissimulé au bailleur, avant la signature des accords contractuels, un rapport de l'APAVE du 12 novembre 2013 dressé à sa requête et avait sollicité le passage d'une commission de sécurité, laquelle ne pouvait que délivrer un avis défavorable au maintien de l'ouverture des travaux aux publics notamment en raison de la non-réalisation des travaux de sécurité incendie préconisés par ledit rapport de l'APAVE et incombant à la société Logis Tendances, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles 1134 et 1184 du code civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
