LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
CM
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 23 septembre 2020
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 622 F-D
Pourvoi n° G 19-18.598
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 SEPTEMBRE 2020
M. T... J..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° G 19-18.598 contre l'arrêt rendu le 4 avril 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige l'opposant à la société Marignan résidences, société en nom collectif, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
La société Marignan résidences a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;
Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation annexé au présent arrêt ;
Le demandeur au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation annexé au présent arrêt ;
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de M. J..., de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Marignan résidences, et après débats en l'audience publique du 23 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 avril 2019), par acte authentique du 12 août 2008, la société Marignan résidences (la société Marignan) a vendu à M. J... un appartement en rez-de-jardin, qui lui a été livré le 27 mai 2010 avec un jardin plat et avec une vue sur la baie de Cannes et l'Estérel.
2. Par ordonnance de référé du 7 octobre 2009, la société Marignan, qui avait excavé la partie sud du terrain et abattu les arbres, a été condamnée sous astreinte à remettre les lieux dans leur état d'origine.
3. Après la livraison du bien, la société Marignan a, en exécution d'un protocole conclu le 25 mai 2010 avec la commune et sans en aviser M. J..., remis le terrain en état, remodelé la butte de terre qui avait été supprimée sur la partie sud et replanté les arbres abattus.
4. Se plaignant de ne plus disposer d'un jardin plat et d'une vue dégagée, M. J... a assigné la société Marignan en nullité de la vente sur le fondement des vices du consentement et en indemnisation de ses préjudices.
Examen des moyens
Sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en sa seconde branche
Enoncé du moyen
5. M. J... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en nullité de la vente pour vice du consentement, alors « que l'existence d'une réticence dolosive s'apprécie au moment de la formation du contrat, peu important que l'étendue du dommage en résultant ne soit pas encore connue de son auteur ; qu'en retenant, pour juger que le dol au moment de la vente n'était pas caractérisé, que « ces procès-verbaux du 4 juin 2008 n'établissent pas que la société Marignan Résidences savait d'ores et déjà à cette époque qu'elle serait contrainte de modifier la configuration des lieux en exhaussant le sol pour le replanter, une telle obligation n'étant née qu'après deux autres procès-verbaux d'infraction en date des 2 septembre 2008 et 18 mai 2009 et en exécution d'une ordonnance de référé rendue le 7 octobre 2009 à la requête de la commune et du protocole conclu avec elle le 25 mai 2010 », cependant que le fait que le promoteur ait découvert, postérieurement à la formation du contrat, l'étendue du dommage résultant de la méconnaissance du permis de construire, constatée aux termes des procès-verbaux du 4 juin 2008, n'a pas d'incidence sur la caractérisation de la réticence dolosive reprochée lors de la conclusion de la vente, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016:
6. Aux termes de ce texte, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.
7. Pour rejeter la demande de nullité de la vente pour dol, l'arrêt retient que la société Marignan ignorait qu'elle serait contrainte de modifier la configuration des lieux en exhaussant le sol pour le replanter, une telle obligation n'étant née qu'à la suite de deux procès-verbaux d'infraction postérieurs à la vente, une ordonnance de référé en date du 7 octobre 2009 et un protocole conclu avec la commune le 25 mai 2010.
8. En se déterminant ainsi, alors que l'existence d'une réticence dolosive s'apprécie au moment de la formation du contrat, peu important que l'étendue du dommage en résultant ne soit pas encore connue de son auteur, la cour d'appel, qui a statué par des motifs inopérants, n'a pas donné de base légale à sa décision.
Et sur le moyen unique du pourvoi incident
Enoncé du moyen
9. La société Marignan fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à M. J... la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts, alors « que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que M. J... demandait à la cour d'appel, dans le dispositif de ses conclusions, de prononcer l'annulation de la vente du 12 août 2008 conclue avec la société Marignan Résidences et les restitutions consécutives et de condamner la venderesse à lui payer « la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts causés par ses manoeuvres dolosives » ; que M. J... demandait ainsi, « outre l'annulation de la vente, des dommages-intérêts » pour réparer « le préjudice subi par la situation générée par les manoeuvres et réticences dolosives de la société Marignan Résidences », à savoir le « préjudice moral », mais également « les frais financiers et d'immobilisation des sommes indûment versées » ; que M. J... formait donc une demande d'indemnisation accessoire, et non pas subsidiaire, à la demande d'annulation de la vente pour dol ; qu'en jugeant cependant, après avoir rejeté la demande d'annulation pour dol, que l'édification par la société Marignan Résidences d'une butte de terre à la suite d'infractions aux règles d'urbanisme constituait une faute, que M. J... était propriétaire d'un « appartement nécessairement déprécié » et était « troublé dans la jouissance d'un jardinet de 20 m² donnant désormais au moins pour partie sur un talus », justifiant l'allocation de la somme de 50 000 euros sollicitée par M. J..., la cour d'appel, qui a réparé des préjudices qui n'étaient pas invoqués, et sur le fondement d'une faute non alléguée, a modifié l'objet du litige et a violé l'article 4 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 4 du code de procédure civile :
10. Selon ce texte, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
11. Pour condamner la société Marignan au paiement de dommages-intérêts, l'arrêt retient que l'échec de l'action en nullité d'un contrat ne saurait interdire à la victime d'obtenir réparation de ses préjudices sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle, qu'en l'espèce, l'édification par la société Marignan d'une butte de terre à la suite d'infractions commises par elle aux règles d'urbanisme constitue une faute engageant sa responsabilité délictuelle à l'égard de M. J... et que celui-ci, qui a acquis un appartement dans une résidence de luxe, se trouve en possession d'un appartement déprécié et est troublé dans la jouissance d'un jardinet donnant désormais au moins pour partie sur un talus.
12. En statuant ainsi, alors que M. J... formait une demande d'indemnisation accessoire, et non pas subsidiaire, à la demande d'annulation de la vente pour dol, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du moyen unique du pourvoi principal, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 avril 2019, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;
Condamne la société Marignan résidences aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Marignan résidences et la condamne à payer à M. J... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois septembre deux mille vingt.
Le conseiller referendaire rapporteur le president
Le greffier de chambre
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour M. J...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 17 juillet 2017 en ce qu'il avait débouté M. J... de sa demande en nullité de la vente pour vice du consentement ;
AUX MOTIFS QUE selon l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, invoqué par M. J..., les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; que l'article 1116 de ce code également invoqué par lui à l'appui de sa demande de nullité de la vente conclue par les parties dispose que : le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident, que sans ces manoeuvres, l'un des parties n'aurait pas contracté ; qu'il ne se présume pas et doit être prouvé ; qu'en l'espèce, ni le contrat préliminaire de réservation en date du 13 octobre 2007 ni l'acte authentique du 12 août 2008 ne mentionnent que l'appartement au rez-de-chaussée acquis par M. J... devait disposer d'une vue dégagée et d'un jardin plat ; qu'il n'en demeure pas moins qu'il résulte des documents publicitaires et maquette de l'immeuble que les appartements devaient avoir vue sur la mer, ceux du rez-de-chaussée disposant d'une terrasse privative avec jardin donnant sur le parc ; qu'au surplus, les photographies produites par M. J... dont celle accompagnant un articule du Nice Matin par M. J... démontrent incontestablement que le terrain était plat à la livraison, soit le 27 mai 2010 ; qu'or, durant l'été 2010 et en exécution d'un protocole d'accord conclu le 25 mai 2010 avec la commune de Cannes, la SNC Marignan Résidences a fait édifier une butte de terre ; que celle-ci, au vu des constats d'huissier dressés les 5 mars 2015 et 9 juillet 2010, des photographies et du plan de géomètre-expert K... qui sont concordants, prouvent sans conteste et contrairement à ce qui est soutenu par l'intimée que le remblai se situe bien devant l'appartement de M. J... et en bon de son jardin privatif de 20 m² puisqu'il faut montrer quelques marches pour accéder à un portillon ouvrant sur le parc partie commune ; que la présence de ce monticule de terre obstrue nécessairement pour partie la vue qui était dégagée antérieurement même si, s'agissant d'un appartement en rez-de-chaussée, M. J... ne peut prétendre à une vue mer comme les étages supérieurs, et sans que la SNC Marignan Résidences puisse sérieusement arguer qu'elle est exonérée de toute responsabilité du fait des arbres de la copropriété et du fait du prix au mètre carré inférieur aux autres appartements ; que M. J... prétend ainsi que la Snc Marignan Résidences a manqué à son obligation d'information et a commis un dol au moment de la commercialisation, de la vente, au cours de la construction et enfin au moment de la livraison ; que l'existence d'un vice du consentement doit cependant s'apprécier au moment de la formation du contrat ; qu'en l'occurrence, il n'est pas allégué que les documents publicitaires révèlent une exagération constitutive d'un dol ; qu'en revanche, la SNC Marignan Résidences avait, dès avant la vente intervenue le 12 août 2008, fait l'objet de deux procès-verbaux d'infraction le 4 juin 2008 pour avoir procédé à l'excavation du terrain et à l'abattage d'arbres en violation des règles d'urbanisme ; qu'elle avait donc certes connaissance que son projet immobilier serait réalisé en violation du permis de construire et ne discute pas l'avoir dissimulé à M. J... au moment de contracter ; que néanmoins, ces procès-verbaux n'établissent pas que la Snc Marignan Résidences savait d'ores et déjà à cette époque qu'elle serait contrainte de modifier la configuration des lieux en exhaussant le sol pour le replanter, une telle obligation n'étant née qu'après deux autres procès-verbaux d'infraction en date des 2 septembre 2008 et 18 mai 2009 et en exécution d'une ordonnance de référé rendue le 7 octobre 2009 à la requête de la commune et du protocole conclu avec elle le 25 mai 2010 ; que le dol au moment de la vente n'est donc pas caractérisé ; que de plus, si la Snc Marignan Résidences a manifestement manqué à son obligation d'information tant pré-contractuelle que jusqu'à la livraison du bien cédé en dissimulant l'ensemble de ces faits à M. J..., le manquement à une telle obligation n'est pas sanctionné par la nullité de la vente ; que M. J... doit en conséquence, au vu de l'ensemble de ces éléments, être débouté de la demande formé de ce chef et des demandes subséquentes ;
ALORS QUE 1°), constitue un dol le silence d'une partie dissimulant au cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, n'aurait pas contracté ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que « la Snc Marignan Résidences avait, dès avant la vente intervenue le 12 août 2008, fait l'objet de deux procès-verbaux d'infraction le 4 juin 2008 pour avoir procédé à l'excavation du terrain et à l'abattage d'arbres en violation des règles d'urbanisme » et qu' « elle avait donc (
) connaissance que son projet immobilier serait réalisé en violation du permis de construire et ne discute pas l'avoir dissimulé à M. J... au moment de contracter » (arrêt, p. 4) ; que dès lors, en jugeant que le dol au moment de la vente n'était pas caractérisé après avoir constaté que le promoteur-vendeur avait sciemment dissimulé, avant la vente, à M. J... l'irrégularité du projet immobilier vendu au regard des règles d'urbanisme, sans toutefois rechercher si M. J... aurait néanmoins conclu la vente litigieuse s'il avait eu connaissance de cette information dissimulée par la société Marignan Résidences, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016,
ALORS QUE 2°), l'existence d'une réticence dolosive s'apprécie au moment de la formation du contrat, peu important que l'étendue du dommage en résultant ne soit pas encore connue de son auteur ; qu'en retenant, pour juger que le dol au moment de la vente n'était pas caractérisé, que « ces procès-verbaux [du 4 juin 2008] n'établissent pas que la Snc Marignan Résidences savait d'ores et déjà à cette époque qu'elle serait contrainte de modifier la configuration des lieux en exhaussant le sol pour le replanter, une telle obligation n'étant née qu'après deux autres procès-verbaux d'infraction en date des 2 septembre 2008 et 18 mai 2009 et en exécution d'une ordonnance de référé rendue le 7 octobre 2009 à la requête de la commune et du protocole conclu avec elle le 25 mai 2010 » (arrêt, p. 4), cependant que le fait que le promoteur ait découvert, postérieurement à la formation du contrat, l'étendue du dommage résultant de la méconnaissance du permis de construire, constatée aux termes des procès-verbaux du 4 juin 2008, n'a pas d'incidence sur la caractérisation de la réticence dolosive reprochée lors de la conclusion de la vente, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
Moyen produit au pourvoi incident par de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Marignan résidences
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Marignan Résidences à payer la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE sur les dommages et intérêts : l'échec de l'action en nullité d'un contrat ne saurait interdire à la victime d'obtenir réparation de ses préjudices sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle conformément à l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; qu'en l'espèce, l'édification par la société Marignan Résidences d'une butte de terre à la suite d'infractions commises par elle aux règles d'urbanisme constitue une faute engageant sa responsabilité délictuelle à l'égard de M. J... ; que celui-ci, qui a acquis un appartement dans une résidence de luxe au prix de 590.000 €, se trouve en possession d'un appartement qui est nécessairement déprécié ainsi que cela résulte d'une attestation de valeur vénale et que c'est également le cas pour deux biens voisins, et se trouve troublé dans la jouissance d'un jardinet de 20 m2 donnant désormais au moins pour partie sur un talus ; que la somme de 50.000 € sollicitée par M. J... est de nature à réparer intégralement les préjudices subis ; qu'il sera en conséquence fait droit à sa demande de dommages-intérêts ;
ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que M. J... demandait à la cour d'appel, dans le dispositif de ses conclusions, de prononcer l'annulation de la vente du 12 août 2008 conclue avec la société Marignan Résidences et les restitutions consécutives et de condamner la venderesse à lui payer « la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts causés par ses manoeuvres dolosives » (concl., p. 30 et 31) ; que M. J... demandait ainsi, « outre l'annulation de la vente, des dommages et intérêts » pour réparer « le préjudice subi par la situation générée par les manoeuvres et réticences dolosives de la société Marignan Résidences », à savoir le « préjudice moral », mais également « les frais financiers et d'immobilisation des sommes indument versées » (concl., p. 28 § 7, p. 29 § 1 et 2) ; que M. J... formait donc une demande d'indemnisation accessoire, et non pas subsidiaire, à la demande d'annulation de la vente pour dol ; qu'en jugeant cependant, après avoir rejeté la demande d'annulation pour dol, que l'édification par la société Marignan Résidences d'une butte de terre à la suite d'infractions aux règles d'urbanisme constituait une faute, que M. J... était propriétaire d'un « appartement nécessairement déprécié » et était « troublé dans la jouissance d'un jardinet de 20 m² donnant désormais au moins pour partie sur un talus » (arrêt, p. 4 § 9 et 10), justifiant l'allocation de la somme de 50.000 € sollicitée par M. J..., la cour d'appel, qui a réparé des préjudices qui n'étaient pas invoqués, et sur le fondement d'une faute non alléguée, a modifié l'objet du litige et a violé l'article 4 du code de procédure civile.Le greffier de chambre
