LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MY1
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 17 septembre 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 585 F-D
Pourvoi n° H 19-16.412
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 SEPTEMBRE 2020
La société du Curtil publicité, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° H 19-16.412 contre l'arrêt rendu le 12 mars 2019 par la cour d'appel de Grenoble (2e chambre civile), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires de la résidence La Champignonnière, dont le siège est [...] , représenté par son syndic, la société Immo de France Valrim Nord, [...] , défendeur à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société du Curtil publicité, après débats en l'audience publique du 16 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 12 mars 2019), O... V..., aux droits duquel se trouve le syndicat des copropriétaires de la résidence La Champignonnière (le syndicat), a consenti à la société du Curtil Publicité un bail portant sur deux emplacements publicitaires.
2. Après l'avoir mise en demeure de régler un arriéré de loyer, le syndicat a assigné la locataire en constatation de la résiliation de plein droit du bail et en règlement de la dette locative.
Sur le premier moyen, pris en ses première à cinquième branches, ci-après annexé
3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le premier moyen, pris en ses sixième et septième branches
Enoncé du moyen
4. La société du Curtil Publicité fait grief à l'arrêt de constater la résiliation de plein droit du bail et de la condamner à payer une certaine somme à titre de loyers et d'indemnité d'occupation, alors :
« 1°/ qu'en retenant que le bailleur avait changé la serrure de la porte d'entrée de la résidence depuis novembre 2011 mais que la société du Curtil Publicité ne rapportait pas la preuve que le bailleur avait refusé de lui remettre les nouvelles clefs cependant qu'il incombait au bailleur de démontrer qu'il avait remis les nouvelles clés à la société du Curtil Publicité, lui permettant ainsi d'accéder à l'emplacement donné à bail, et non à celle-ci de prouver qu'elle n'avait pas reçu ces clés, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé l'article 1315, devenu 1353, du code civil ;
2°/ qu'il appartient au bailleur, tenu d'entretenir la chose louée, de prouver qu'il s'est entièrement libéré de cette obligation ; qu'en l'espèce, la société du Curtil Publicité faisait valoir que le bailleur avait manqué à son obligation d'entretien en ne procédant pas à l'élagage de la végétation qui masquait les panneaux publicitaires ; qu'en affirmant, pour décider que le bailleur n'avait pas manqué à cette obligation, que l'attestation et le constat d'huissier versés aux débats par la société du Curtil Publicité, s'ils établissaient que les dispositifs publicitaires étaient masqués par la végétation, ne prouvaient pas l'état d'entretien quatre ans plus tôt, quand il incombait au bailleur de démontrer l'exécution de son obligation d'entretien, la cour d'appel a violé les articles 315, devenu 1353 et 1719 du code civil. »
Réponse de la Cour
5. La cour d'appel a retenu, d'une part, que si, selon un constat d'huissier de justice du 11 octobre 2016, le portail d'accès à la résidence était fermé, le portillon attenant permettant d'accéder aux panneaux était ouvert, d'autre part, que si, selon ce même constat et les photographies annexées, les panneaux étaient en partie masqués par la végétation, l'existence de ce désordre en juillet 2012, date d'interruption du paiement des loyers, n'était pas démontrée.
6. Elle en a souverainement déduit, sans inverser la charge de la preuve, que le manquement reproché au bailleur, à l'appui de l'exception d'inexécution soulevée par la locataire, n'était pas suffisamment grave pour justifier le refus du règlement des loyers.
7. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
8. La société du Curtil Publicité fait grief à l'arrêt de la condamner à payer une certaine somme à titre de loyers et d'indemnité d'occupation, alors :
« 1°/ que la résiliation du contrat de bail met fin aux relations contractuelles entre le bailleur et le locataire ; qu'en condamnant la société du Curtil Publicité à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La Champignonnière la somme de 4 878,40 euros pour la location des deux panneaux du 1er juillet 2012 au 1er semestre 2016, cependant qu'elle retenait que le contrat de bail avait été résilié de plein droit à effet au 4 mars 2014, la cour d'appel a violé l'article 1728, ensemble article L. 581-25 du code de l'environnement ;
2°/ que l'indemnité d'occupation est la contrepartie de la jouissance effective des lieux par l'occupant sans titre ; qu'en décidant que la société du Curtil Publicité était redevable de la somme de 1 729,41 euros correspondant à l'indemnité d'occupation courue du 9 janvier 2016 au 25 août 2017 date du dernier décompte, quand elle relevait que selon le témoignage du 14 juin 2016 et le constat d'huissier du 11 octobre 2016, l'absence d'élagage de la végétation rendait les panneaux publicitaires quasiment invisibles et qu'il était impossible d'accéder aux dispositifs publicitaires, ce qui excluait la jouissance effective des panneaux par la société du Curtil Publicité, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et a violé l'article 1382, devenu l'article 1240 du code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime. »
Réponse de la Cour
9. D'une part, la cour d'appel ayant retenu que, selon un décompte récapitulatif non contesté, la locataire était redevable d'une certaine somme au titre des loyers impayés au 4 mars 2014, date de la résiliation du bail, et d'une indemnité d'occupation au-delà de cette date, la première branche manque en fait.
10. D'autre part, ayant relevé que la locataire n'avait pas procédé à l'enlèvement de ses dispositifs publicitaires, comme le stipulait le contrat, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, qu'elle devait verser au bailleur une indemnité d'occupation jusqu'à la complète restitution des lieux.
11. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société du Curtil Publicité aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société du Curtil Publicité ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat aux Conseils, pour la société du Curtil publicité.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir constaté la résiliation du contrat de bail de panneaux publicitaires conclu le 7 février 1999 et d'avoir condamné la Sarl Du Curtil Publicité à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La Champignonnière la somme de 4 878,40 € au titre des loyers échus et impayés au 8 janvier 2016, la somme complémentaire de 1 729,41€ correspondant à l'indemnité d'occupation courue du 9 janvier 2016 au 25 août 2017 date du dernier décompte et les intérêts au taux légal à compter du 3 février 2014 sur la somme de 1 829,40 € à compter de l'assignation sur 3 049 € et à compter du 18 décembre 2017 sur le surplus ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« il résulte de l'origine de propriété rappelée dans l'acte notarié du 17 février 2012 portant règlement de copropriété de la résidence La Champignonnière :
- que le terrain d'assiette sur lequel sont implantés les panneaux publicitaires litigieux était la propriété de l'indivision P. depuis le 5 août 1981, laquelle indivision en a fait apport à une SCI Les Agarics par acte du 31 mai 1983,
- que le 29 juillet 2010 l'immeuble est devenu la propriété de la Sarl Cholier Immobilier, qui l'a revendu le même jour aux époux F... R..., lesquels l'ont soumis ensuite au statut de la copropriété.
Monsieur O... V..., signataire du bail d'emplacement publicitaire du 7 février 1999, n'était donc pas le propriétaire de l'immeuble au jour de l'acte, mais il résulte des mentions du contrat qu'il a agi en qualité de représentant du propriétaire, de sorte que si la Sci Les Agarics n'est pas expressément désignée, ce n'est pas à titre personnel qu'il a consenti à la location.
En toute hypothèse, la société Du Curtil Publicité, qui ne prétend pas que le bail serait frappé de nullité, ne tire aucune conséquence juridique particulière d'un éventuel défaut de qualité du signataire.
De la même façon, si elle fait état de la résiliation du bail à l'initiative de Madame Y... V... par lettre recommandée du 20 novembre 2007, elle ne prétend pas que la relation contractuelle ait pris fin à l'issue d'un délai de préavis de trois mois à compter de cette date.
Elle le pourrait d'autant moins qu'il est constant qu'elle a poursuivi, postérieurement à cette dénonciation, le paiement des loyers jusqu'en juillet 2012, que ses règlements ont été acceptés par les propriétaires successifs et qu'elle n'a pas déposé les panneaux publicitaires comme elle y aurait été tenue en application des dispositions, rappelées dans le contrat, de l'article 39 de la loi du 29 décembre 1979, devenu l'article L. 581-25 du code de l'environnement. Au demeurant il doit être déduit des explications fournies par la société Du Curtil Publicité elle même sur l'origine de propriété que Madame Y... V... n'avait pas qualité pour dénoncer le bail alors que l'emplacement d'assiette des panneaux appartenait encore en 2007 à la Sci Les Agarics.
Aucune pièce du dossier ne vient en outre corroborer son affirmation, selon laquelle après la cession de l'immeuble du 29 juillet 2010 elle aurait adressé en vain aux nouveaux propriétaires un projet de bail pour régularisation.
Surtout, la société Du Curtil Publicité fonde exclusivement sa défense sur le manquement du bailleur à ses obligations d'entretien et de garantie de jouissance paisible au visa de l'article 1719 du Code civil, ce qui implique qu'elle reconnaît nécessairement que la relation contractuelle s'est poursuivie avec les propriétaires successifs. Le bail de 1999 prévoit d'ailleurs expressément que l'acquéreur de l'immeuble sera tenu de poursuivre la location.
Il peut en être conclu que les parties au bail ont entendu qu'il ne soit reconnu aucun effet à la lettre de dénonciation du bail par lettre 20 novembre 2007, et qu'à l'expiration de la première période de six années, la location s'est renouvelée par tacite reconduction d'année en année en application de l'article L. 581-25 du code de l'environnement.
Sur la résiliation du bail
Par une première lettre recommandée du 19 novembre 2013, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble La Champignonnière, représenté par son syndic en exercice, a mis la société Du Curtil Publicité en demeure de lui payer la somme de 1 219,60 € au titre des loyers arriérés des deuxième semestre 2012 et premier semestre 2013.
Par une seconde lettre recommandée du 22 janvier 2014 reçue le 3 février 2014, le syndicat des copropriétaires a mis la société Du Curtil Publicité en demeure de lui payer la somme de 1 829,40 € représentant trois semestres impayés de loyer.
Il est soutenu à tort par la société Du Curtil Publicité que ces courriers ne constitueraient pas des mises en demeure au sens des articles 1139 et 1153 anciens du Code civil et L. 581-25 du code de l'environnement, alors, qu'outre leur forme recommandée avec accusé de réception, il en ressort une interpellation suffisante, puisqu'ils sont expressément qualifiés de mise en demeure sous peine de procédure judiciaire.
La régularité de la procédure de résiliation n'est pas plus sérieusement contestée dès lors que la loi n'exige pas la reproduction de l'article L. 581-25 dans la lettre de mise en demeure, étant observé que l'intégralité de ce texte est rappelée dans le contrat de location d'emplacement publicitaire, ce qui était de nature à apporter au preneur une information suffisante sur les conséquences d'un défaut de paiement dans le délai d'un mois de la réception de la mise en demeure.
En présence d'une mise en demeure régulière, qui a produit ses effets à défaut de paiement dans le délai d'un mois, la résiliation de plein droit du bail était par conséquent acquise le 4 mars 2014 (un mois après la réception le 3 février 2014 de la seconde mise en demeure), la preuve n'étant pas rapportée de la réception effective du premier courrier de réclamation du 19 novembre 2013.
Pour faire échec à cette résiliation la société Du Curtil Publicité se prévaut d'un manquement du bailleur à ses obligations d'entretien de la chose louée et de garantie de jouissance paisible, en faisant valoir en substance d'une part qu'en l'absence d'élagage de la végétation ses panneaux n'étaient plus visibles, d'autre part que la fermeture du portail de la résidence lui avait interdit tout accès à ses dispositifs publicitaires qui s'étaient ainsi progressivement dégradés.
Dès lors qu'elle invoque ainsi le bénéfice de l'exception d'inexécution, il lui incombe d'établir qu'elle était fondée à se soustraire à l'exécution de son obligation principale de payer le loyer convenu en raison d'une inexécution grave et répétée par le bailleur de ses propres obligations.
Or, si le constat d'huissier du 11 octobre 2016 mentionne que le portail d'accès à la résidence est fermé, il indique que le portillon attenant est ouvert, ce que confirme implicitement le témoin K... M..., qui aux termes de son attestation fait état de la fermeture du seul portail. D'ailleurs la société Du Curtil Publicité ne justifie d'aucune réclamation écrite adressée au bailleur ni d'un quelconque refus de celui-ci de lui remettre les clés de la nouvelle serrure, ce qu'elle n'aurait pas manqué de faire si, comme elle le soutient sans preuve, elle avait été empêchée d'accéder à ses dispositifs publicitaires depuis l'année 2010 et donc de renouveler ses affichages. Au demeurant la poursuite du paiement des loyers jusqu'au 30 juin 2012 accrédite le fait qu'elle n'a pas été privée d'accès à ses panneaux.
Par ailleurs, si aux termes de son attestation délivrée le 14 juin 2016 postérieurement à l'introduction de l'instance, le témoin K... M... déclare que l'absence d'élagage de la végétation rend les deux dispositifs quasiment invisibles, il n'indique pas que tel était déjà le cas au mois de novembre 2011, époque à laquelle il a constaté que la serrure du portail avait été changée. D'ailleurs, selon la société Du Curtil Publicité elle même, les photographies prises par le témoin (pièce 7) ont été effectuées le 14 juin 2016, ce qui ne dit rien sur l'état d'entretien de la propriété quatre ans plus tôt.
De la même façon, si les photographies annexées au constat d'huissier du 11 octobre 2016 établissent que les dispositifs publicitaires sont en partie masqués par la végétation, il n'est nullement démontré que cette situation perdurait depuis de nombreuses années alors que rien ne permet d'affirmer que les photographies non datées produites en pièces 5 reflèteraient l'état des lieux en 2010 ou en 2011.
La preuve n'étant pas rapportée d'un manquement grave du bailleur à ses obligations d'entretien et de garantie de jouissance paisible, le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit du bail d'emplacement publicitaire aux torts du preneur, sauf à en reporter les effets au 4 mars 2014 » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « l'article 39 de la loi du 29 décembre 1979 devenu l'article L 581-25 du code de l'environnement dispose :
Le contrat de louage d'emplacement privé aux fins d'apposer de la publicité ou d'installer une préenseigne se fait par écrit. Il est conclu pour une période qui ne peut excéder six ans à compter de sa signature. Il peut être renouvelé par tacite reconduction par périodes d'une durée maximale d'un an, sauf dénonciation par l'une des parties trois mois au moins avant son expiration.
Le preneur doit maintenir en permanence l'emplacement loué en bon état d'entretien. Faute d'exécution de cette obligation, et après mise en demeure, le bailleur peut obtenir, à l'expiration d'un délai d'un mois, du juge des référés, à son choix, soit l'exécution des travaux nécessaires, soit la résolution du contrat et la remise des lieux en bon état aux frais du preneur.
A défaut de paiement du loyer, le contrat est résilié de plein droit au bénéfice du bailleur après mise en demeure de payer restée sans effet durant un mois.
Le preneur doit remettre l'emplacement loué dans son état antérieur dans les trois mois suivant l'expiration du contrat.
Le contrat doit comporter la reproduction des quatre alinéas précédents.
Les dispositions du présent article sont d'ordre public.
Selon les dispositions des articles 1139 et 1153 dans la version applicable à l'instance en cours, la mise en demeure peut être constituée par une lettre missive lorsqu'il ressort de ses termes une interpellation suffisante.
En l'espèce, le SCOP a envoyé à la SARL Du Curtil Publicité une lettre recommandée le 19 novembre 2013 ayant pour objet : MISE EN DEMEURE, indiquant que la SARL Du Curtil Publicité était redevable des semestres 2012 et 2013 soit 1219.60 euros et que sans paiement une procédure judiciaire sera mise en oeuvre.
Cette mise en demeure a été réitérée le 22 janvier 2014 ;
Le contrat du 17 février 1999 reproduisait les termes de l'article 39 de la loi du 29 décembre 1979 précisant notamment qu'à défaut de paiement du loyer le contrat est résilié de plein droit après mise en demeure de payer restée sans effet durant un mois.
Les termes des courriers du SCOP sont clairs en ce qu'ils mettent en demeure la SARL Du Curtil Publicite de payer les sommes dues au titre du contrat de louage de panneaux publicitaires.
Ces courriers sont restés sans effet pendant plus d'un mois.
La résiliation du contrat de plein droit est donc acquise à compter du 19 décembre 2013.
Sur les sommes dues
Le loyer de chaque panneau étant de 304.90 euros il est du la somme de 4 878.40 euros pour la location des 2 panneaux du 1er juillet 2012 au 1er semestre 2016.
La Sarl Du Curtil Publicite sera condamnée au paiement de cette somme.
1°) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, en retenant qu'il résultait des mentions de l'acte sous seing privé du 7 février 1999 que M. O... V... avait agi en qualité de représentant du propriétaire de sorte qu'il n'avait pas consenti à la location à titre personnel, tandis qu'il résultait pourtant, clairement et précisément de cet acte, que M. V... agissait en qualité de propriétaire, la cour d'appel a dénaturé cet acte en violation du principe précité ;
2°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE le mandataire qui traite en son nom propre avec un tiers sans révéler l'identité de son mandant, devient partie au contrat avec le tiers, sauf son recours contre le mandant ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé qu'il résultait du bail d'emplacement publicitaire du 7 février 1999 que M. O... V... signataire du bail, avait agi en qualité de représentant du propriétaire, la Sci Les Agarics, sans que cette dernière soit désignée par le bail ; qu'en décidant que le mandataire n'avait pas consenti à la location à titre personnel, bien qu'il n'eût pas révélé l'identité du mandant à la société Du Curtil Publicité, la cour d'appel a violé les articles 984 et 1997 du code civil ;
3°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent modifier l'objet du litige, tel qu'il résulte des conclusions des parties ; qu'en l'espèce, la société Du Curtil Publicité soutenait que le bail du 7 février 1999 avait été résilié par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 novembre 2007 par le bailleur (conclusions, p. 3, § 4 ; p. 4, § dernier et p. 5, § avant-dernier) ; qu'en affirmant néanmoins que si la société Du Curtil Publicité faisait état de la résiliation du bail à l'initiative de Mme V..., venant aux droits de M. O... V..., par lettre recommandée du 20 novembre 2007, « elle ne prétend pas que la relation contractuelle ait pris fin à l'issue d'un délai de préavis de trois mois à compter de cette date », la cour d'appel a modifié l'objet du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE le bail de la chose d'autrui produit ses effets dans les rapports entre le bailleur et le preneur ; qu'en affirmant, pour décider que le bail de panneaux publicitaires n'avait pas été résilié par Mme Y... V..., venant aux droits de M. O... V..., bailleur, que cette dernière n'avait pas qualité pour dénoncer le bail la liant à la société Du Curtil Publicité car l'emplacement d'assiette des panneaux appartenait encore en 2007 à la Sci Les Agarics, cependant que le bail avait produit ses effets entre la société Du Curtil Publicité et Mme V..., quand bien même celle-ci n'était pas propriétaire des lieux loués, la cour d'appel a violé l'article 1709 du code civil, ensemble article L. 581-25 du code de l'environnement ;
5°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner et analyser tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions; qu'en affirmant que les parties au bail avaient entendu qu'il ne soit reconnu aucun effet à la lettre de dénonciation du 20 novembre 2007, sans analyser, même sommairement l'attestation notariée du 27 juillet 2010 qui indiquait que l'immeuble sur lequel étaient situés les emplacements publicitaires avait été vendu en juillet 2010 libre de location et d'occupation, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;
6) ALORS QU'en retenant que le bailleur avait changé la serrure de la porte d'entrée de la résidence depuis novembre 2011 mais que la société Du Curtil Publicité ne rapportait pas la preuve que le bailleur avait refusé de lui remettre les nouvelles clefs cependant qu'il incombait au bailleur de démontrer qu'il avait remis les nouvelles clés à la société Du Curtil Publicité, lui permettant ainsi d'accéder à l'emplacement donné à bail, et non à celle-ci de prouver qu'elle n'avait pas reçu ces clés, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé l'article 1315, devenu 1353, du code civil ;
7) ALORS QU'il appartient au bailleur, tenu d'entretenir la chose louée, de prouver qu'il s'est entièrement libéré de cette obligation ; qu'en l'espèce, la société Du Curtil Publicité faisait valoir que le bailleur avait manqué à son obligation d'entretien en ne procédant pas à l'élagage de la végétation qui masquait les panneaux publicitaires ; qu'en affirmant, pour décider que le bailleur n'avait pas manqué à cette obligation, que l'attestation et le constat d'huissier versés aux débats par la société Du Curtil Publicité, s'ils établissaient que les dispositifs publicitaires étaient masqués par la végétation, ne prouvaient pas l'état d'entretien quatre ans plus tôt, quand il incombait au bailleur de démontrer l'exécution de son obligation d'entretien, la cour d'appel a violé les articles 1315, devenu 1353 et 1719 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné la Sarl Du Curtil Publicité à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La Champignonnière la somme de 4 878,40 € au titre des loyers échus et impayés au 8 janvier 2016, la somme complémentaire de 1 729,41 € correspondant à l'indemnité d'occupation courue du 9 janvier 2016 au 25 août 2017 date du dernier décompte et les intérêts au taux légal à compter du 3 février 2014 sur la somme de 1 829,40 € à compter de l'assignation sur 3 049 € et à compter du 18 décembre 2017 sur le surplus ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « par une première lettre recommandée du 19 novembre 2013, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble La Champignonnière, représenté par son syndic en exercice, a mis la société Du Curtil Publicité en demeure de lui payer la somme de 1 219,60 € au titre des loyers arriérés des deuxième semestre 2012 et premier semestre 2013.
Par une seconde lettre recommandée du 22 janvier 2014 reçue le 3 février 2014, le syndicat des copropriétaires a mis la société Du Curtil Publicité en demeure de lui payer la somme de 1 829,40 € représentant trois semestres impayés de loyer.
Il est soutenu à tort par la société Du Curtil Publicité que ces courriers ne constitueraient pas des mises en demeure au sens des articles 1139 et 1153 anciens du Code civil et L. 581'25 du code de l'environnement, alors, qu'outre leur forme recommandée avec accusé de réception, il en ressort une interpellation suffisante, puisqu'ils sont expressément qualifiés de mise en demeure sous peine de procédure judiciaire.
La régularité de la procédure de résiliation n'est pas plus sérieusement contestée dès lors que la loi n'exige pas la reproduction de l'article L. 581'25 dans la lettre de mise en demeure, étant observé que l'intégralité de ce texte est rappelée dans le contrat de location d'emplacement publicitaire, ce qui était de nature à apporter au preneur une information suffisante sur les conséquences d'un défaut de paiement dans le délai d'un mois de la réception de la mise en demeure.
En présence d'une mise en demeure régulière, qui a produit ses effets à défaut de paiement dans le délai d'un mois, la résiliation de plein droit du bail était par conséquent acquise le 4 mars 2014 (un mois après la réception le 3 février 2014 de la seconde mise en demeure), la preuve n'étant pas rapportée de la réception effective du premier courrier de réclamation du 19 novembre 2013.
Pour faire échec à cette résiliation la société Du Curtil Publicite se prévaut d'un manquement du bailleur à ses obligations d'entretien de la chose louée et de garantie de jouissance paisible, en faisant valoir en substance d'une part qu'en l'absence d'élagage de la végétation ses panneaux n'étaient plus visibles, d'autre part que la fermeture du portail de la résidence lui avait interdit tout accès à ses dispositifs publicitaires qui s'étaient ainsi progressivement dégradés.
Dès lors qu'elle invoque ainsi le bénéfice de l'exception d'inexécution, il lui incombe d'établir qu'elle était fondée à se soustraire à l'exécution de son obligation principale de payer le loyer convenu en raison d'une inexécution grave et répétée par le bailleur de ses propres obligations.
Or, si le constat d'huissier du 11 octobre 2016 mentionne que le portail d'accès à la résidence est fermé, il indique que le portillon attenant est ouvert, ce que confirme implicitement le témoin K... M..., qui aux termes de son attestation fait état de la fermeture du seul portail. D'ailleurs la société Du Curtil Publicité ne justifie d'aucune réclamation écrite adressée au bailleur ni d'un quelconque refus de celui-ci de lui remettre les clés de la nouvelle serrure, ce qu'elle n'aurait pas manqué de faire si, comme elle le soutient sans preuve, elle avait été empêchée d'accéder à ses dispositifs publicitaires depuis l'année 2010 et donc de renouveler ses affichages. Au demeurant la poursuite du paiement des loyers jusqu'au 30 juin 2012 accrédite le fait qu'elle n'a pas été privée d'accès à ses panneaux.
Par ailleurs, si aux termes de son attestation délivrée le 14 juin 2016 postérieurement à l'introduction de l'instance, le témoin K... M... déclare que l'absence d'élagage de la végétation rend les deux dispositifs quasiment invisibles, il n'indique pas que tel était déjà le cas au mois de novembre 2011, époque à laquelle il a constaté que la serrure du portail avait été changée. D'ailleurs, selon la société Du Curtil Publicité elle-même, les photographies prises par le témoin (pièce 7) ont été effectuées le 14 juin 2016, ce qui ne dit rien sur l'état d'entretien de la propriété quatre ans plus tôt.
De la même façon, si les photographies annexées au constat d'huissier du 11 octobre 2016 établissent que les dispositifs publicitaires sont en partie masqués par la végétation, il n'est nullement démontré que cette situation perdurait depuis de nombreuses années alors que rien ne permet d'affirmer que les photographies non datées produites en pièces 5 reflèteraient l'état des lieux en 2010 ou en 2011.
La preuve n'étant pas rapportée d'un manquement grave du bailleur à ses obligations d'entretien et de garantie de jouissance paisible, le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit du bail d'emplacement publicitaire aux torts du preneur, sauf à en reporter les effets au 4 mars 2014.
Sur la demande en paiement formé par le syndicat des copropriétaires
La société Du Curtil Publicité s'est abstenue de tout règlement depuis le 1er juillet 2012 et n'a pas procédé à l'enlèvement de ses dispositifs publicitaires.
Au vu du décompte récapitulatif non contesté versé au dossier, la société Du Curtil Publicité est redevable au 25 août 2017 d'une somme de 6 607,81€ sur la base d'un loyer semestriel de 304,90 € par panneau jusqu'au 4 mars 2014, et d'une indemnité d'occupation de même montant au-delà.
Le jugement sera donc confirmé et la somme due actualisée au jour du dernier décompte produit conforme au contrat.
Y ajoutant, il sera dit que les sommes allouées produiront intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure reçue le 3 février 2014 à concurrence de 1829,40 € et à compter des mises en demeure postérieures sur le surplus selon le détail figurant au dispositif » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « l'article 39 de la loi du 29 décembre 1979 devenu l'article L 581-25 du code de l'environnement dispose :
Le contrat de louage d'emplacement privé aux fins d'apposer de la publicité ou d'installer une préenseigne se fait par écrit. Il est conclu pour une période qui ne peut excéder six ans à compter de sa signature. Il peut être renouvelé par tacite reconduction par périodes d'une durée maximale d'un an, sauf dénonciation par l'une des parties trois mois au moins avant son expiration.
Le preneur doit maintenir en permanence l'emplacement loué en bon état d'entretien. Faute d'exécution de cette obligation, et après mise en demeure, le bailleur peut obtenir, à l'expiration d'un délai d'un mois, du juge des référés, à son choix, soit l'exécution des travaux nécessaires, soit la résolution du contrat et la remise des lieux en bon état aux frais du preneur.
A défaut de paiement du loyer, le contrat est résilié de plein droit au bénéfice du bailleur après mise en demeure de payer restée sans effet durant un mois.
Le preneur doit remettre l'emplacement loué dans son état antérieur dans les trois mois suivant l'expiration du contrat.
Le contrat doit comporter la reproduction des quatre alinéas précédents.
Les dispositions du présent article sont d'ordre public.
Selon les dispositions des articles 1139 et 1153 dans la version applicable à l'instance en cours, la mise en demeure peut être constituée par une lettre missive lorsqu'il ressort de ses termes une interpellation suffisante.
En l'espèce, le SCOP a envoyé à la SARL Du Curtil Publicité une lettre recommandée le 19 novembre 2013 ayant pour objet : MISE EN DEMEURE, indiquant que la SARL Du Curtil Publicité était redevable des semestres 2012 et 2013 soit 1219.60 euros et que sans paiement une procédure judiciaire sera mise en oeuvre.
Cette mise en demeure a été réitérée le 22 janvier 2014 ;
Le contrat du 17 février 1999 reproduisait les termes de l'article 39 de la loi du 29 décembre 1979 précisant notamment qu'à défaut de paiement du loyer le contrat est résilié de plein droit après mise en demeure de payer restée sans effet durant un mois.
Les termes des courriers du SCOP sont clairs en ce qu'ils mettent en demeure la SARL Du Curtil Publicité de payer les sommes dues au titre du contrat de louage de panneaux publicitaires.
Ces courriers sont restés sans effet pendant plus d'un mois.
La résiliation du contrat de plein droit est donc acquise à compter du 19 décembre 2013.
Sur les sommes dues
Le loyer de chaque panneau étant de 304.90 euros il est du la somme de 4 878.40 euros pour la location des 2 panneaux du 1er juillet 2012 au 1er semestre 2016.
La Sarl Du Curtil Publicité sera condamnée au paiement de cette somme » ;
1°) ALORS QUE la résiliation du contrat de bail met fin aux relations contractuelles entre le bailleur et le locataire ; qu'en condamnant la société Du Curtil Publicité à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La Champignonnière la somme de 4 878.40 euros pour la location des 2 panneaux du 1er juillet 2012 au 1er semestre 2016, cependant qu'elle retenait que le contrat de bail avait été résilié de plein droit à effet au 4 mars 2014, la cour d'appel a violé l'article 1728, ensemble article L. 581-25 du code de l'environnement ;
2°) ALORS QUE l'indemnité d'occupation est la contrepartie de la jouissance effective des lieux par l'occupant sans titre ; qu'en décidant que la société Du Curtil Publicite était redevable de la somme de 1 729,41 € correspondant à l'indemnité d'occupation courue du 9 janvier 2016 au 25 août 2017 date du dernier décompte, quand elle relevait que selon le témoignage du 14 juin 2016 et le constat d'huissier du 11 octobre 2016, l'absence d'élagage de la végétation rendait les panneaux publicitaires quasiment invisibles et qu'il était impossible d'accéder aux dispositifs publicitaires, ce qui excluait la jouissance effective des panneaux par la société Du Curtil Publicité, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et a violé l'article 1382, devenu l'article 1240 du code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime.
