| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 10 septembre 2020, 19-14646

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

FB

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 10 septembre 2020

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 510 F-D

Pourvoi n° N 19-14.646

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 SEPTEMBRE 2020

La société BD Net, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° N 19-14.646 contre l'arrêt rendu le 21 novembre 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme U... X..., épouse O..., domiciliée [...] ,

2°/ à M. G... J..., domicilié [...] ,

3°/ au syndicat des copropriétaires [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société PMWB gestion,

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société BD Net, de Me Bouthors, avocat du syndicat des copropriétaires du [...] , de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat de M. J..., après débats en l'audience publique du 3 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 novembre 2018), la société BD Net est locataire, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, des lots 1 et 2, constituant une boutique en front de rue, et du lot 22, appartenant tous les trois à M. J.... Elle est également locataire des lots 23 et 34 appartenant à Mme O.... Les lots 1 et 2 communiquent avec le lot 23, qui est lui-même relié au lot 22. Seul le lot 34 est séparé des autres et s'ouvre sur le passage Lhomme auquel on accède par une porte cochère. L'assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 2013 a décidé de fermer, le samedi, cette porte cochère par un digicode.

2. La société BD Net a assigné le syndicat des copropriétaires, M. J... et Mme O... en inopposabilité de cette décision et en condamnation du syndicat des copropriétaires à remettre les lieux en l'état antérieur.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

3. La société BD Net fait grief à l'arrêt de déclarer la demande en inopposabilité irrecevable, alors :

« 1°/ qu'aux termes des articles 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 dont se prévalait la société BD Net dans ses conclusions, il ne peut être porté atteinte à la destination d'un l'immeuble et la fermeture totale d'un immeuble doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété ; que la société BD Net faisait valoir que la résolution n° 26 de l'assemblée générale des copropriétaires « souhaitant » la fermeture totale de la porte cochère de l'immeuble le samedi toute la journée n'étant pas compatible avec la destination de l'immeuble, ni avec l'activité autorisée par le règlement de copropriété et à son droit de jouissance d'un direct et libre de passage par l'entrée du [...] , tant pour les voitures que pour les piétons, pour l'exercice de sa profession commerciale, lui était inopposable et constituait un trouble illicite à l'exploitation paisible des lieux dont elles était fondée à se prévaloir, contestant ainsi les effets de cette résolution sur les droits de jouissance du bien loué dont elle est investie, et non la résolution elle-même ; qu'en considérant néanmoins que la demande de la société BD Net s'analysait comme une action en contestation de la délibération qu'un locataire est irrecevable à contester, sans s'expliquer sur le point de savoir si ladite résolution était opposable au locataire et si elle pouvait avoir eu des effets contraires au règlement de copropriété applicable aux locataires, comme elle en était requise, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;

2°/ que la cour d'appel aurait dû rechercher, comme elle y était invitée, si la résolution souhaitant la fermeture totale de la porte cochère toute la journée de samedi, interdisant l'accès des lieux à la clientèle de la société BD Net, ne produisait pas des effets contraires aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 (art. 9 et 26), ainsi qu'aux termes du règlement de copropriété opposable aux locataires, effets ayant des conséquences préjudiciables pour le locataire et dont la société BD Net est recevable et bien fondée à se prévaloir, privant ainsi sa décision de motifs eu égard aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

4. Ayant, d'une part, retenu à bon droit, par motifs propres et adoptés, que seul un copropriétaire a qualité pour contester, en application de l'article 42 loi du 10 juillet 1965, une délibération de l'assemblée générale et que la demande de la société BD Net tendant à ce que la résolution litigieuse soit jugée inexistante, dès lors qu'elle constituait un simple souhait de l'assemblée générale et qu'elle procédait d'un excès de pouvoir du syndicat des copropriétaires, s'analysait en une contestation de la délibération, la cour d'appel en a exactement déduit, sans méconnaître l'objet du litige, que la demande de la société BD Net était irrecevable.

5. Ayant, d'autre part, relevé que les lots 1, 2 et 23 avaient été réunis pour constituer un espace unique de vente, auquel on accédait par la rue, que les douze mètres linéaires de façade permettaient une grande visibilité à la clientèle, que le lot 22, à usage de bureaux, ne recevait pas de public et était relié au lot 23, lui-même relié aux lots 1 et 2, de sorte qu'il disposait d'une sortie sur la rue, que l'état de vétusté du lot 34 excluait qu'il puisse recevoir de la clientèle et que le personnel de la société BD Net pouvait y accéder durant la journée du samedi en utilisant le digicode, la cour d'appel en a souverainement déduit que la décision adoptée, dans la mesure où elle ne perturbait pas l'accès à la clientèle de l'espace de vente, demeurait compatible avec l'exercice de l'activité de la société BD Net telle qu'autorisée par le règlement de copropriété.

6. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

7. La société BD Net fait grief à l'arrêt de rejeter la demande de remise des lieux en leur état initial, alors « que toute atteinte aux modalités de jouissance d'un bien loué et aux stipulations d'un règlement de copropriété prévoyant en l'occurrence un droit direct et libre de passage jusqu'à l'immeuble où se situent les lieux loués, tant pour les voitures que pour les piétons par l'entrée de la [...] , est prohibé ; que selon l'article 26 c de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, en cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué qui constate que la fermeture de la porte cochère clôturant le passage Lhomme le samedi, obstrue la visibilité d'une partie de la vitrine de la librairie donnant sur le passage Lhomme et que la clientèle ne peut plus entrer dans la boutique en passant par ladite porte, ne pouvait rejeter la demande de la société BD Net sans s'expliquer sur la perte de jouissance du droit de libre et direct accès sur le passage Lhomme et de son ouverture au public pour permettre l'accès par le passage aux boutiques louées et la visibilité des vitrines figurant sur ce passage ; que la cour d'appel n'a pas déduit les conséquences qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 1719 du code civil et 1103 du même code. »

Réponse de la Cour

8. Ayant relevé que, si la fermeture de la porte cochère le samedi obstruait la visibilité d'une partie de la vitrine de la librairie donnant sur le passage et si la clientèle ne pouvait entrer dans la boutique par ce passage, l'accès à celle-ci se faisait par l'entrée principale donnant sur la rue et ayant retenu qu'aucune pièce ne démontrait que l'activité commerciale de la boutique s'était trouvée réduite depuis cette fermeture, la cour d'appel en a souverainement déduit que celle-ci était compatible avec l'exercice de l'activité de la société BD Net.

9. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société BD Net aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société BD Net et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires du [...] la somme de 3 000 euros et à M. J... la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par
M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille vingt.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société BD Net.

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir jugé irrecevables les demandes de la société BD NET relatives à l'inopposabilité de la résolution n° 26 de l'Assemblée générale des copropriétaires en date du 23 avril 2013 aux locataires de la société BD NET, et à son absence d'effets juridiques ;

AUX MOTIFS QU' «en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les copropriétaires peuvent contester les décisions de l'assemblée, le demandeur doit justifier de sa qualité, les tiers ne peuvent pas agir, ainsi n'est pas recevable l'action introduite par des locataires ;

L'article 42 alinéa 2 ne fait aucune distinction entre les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales de copropriétaires qu'elles tendent à la nullité ou à l'inexistence ;

La résolution n° 26 de l'assemblée générale du 23 avril 2013 est rédigée comme suit : "Demande de Mme A... : Modification de l'horaire de fermeture de la porte d'entrée de l'immeuble".

L'assemblée générale souhaite que la porte cochère soit fermée le samedi toute la journée. Cette résolution est adoptée à l'unanimité des présents et représentés." ;

S'agissant de cette résolution, la société BD NET soutient comme en première instance, que la décision ne peut produire le moindre effet juridique à son encontre parce qu'elle ne constitue pas une décision au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 mais un simple souhait, que l'assemblée générale s'est prononcée sur une question qui n'était pas inscrite à l'ordre du jour de ladite assemblée, que la décision procède d'un excès de pouvoir du syndicat, compte-tenu de la destination de l'immeuble telle qu'elle résulte du règlement de copropriété, qu'elle est donc inexistante et ne peut produire le moindre effet juridique ;

Le syndicat des copropriétaires répond qu'un locataire est irrecevable à contester sur le fondement de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, une résolution d'assemblée dans la mesure où seul un copropriétaire a qualité pour intenter une telle action ;

En l'espèce, il est constant que la société BD NET est locataire des lots n° 1, 2, 22, 23 et 34 au sein de la copropriété du [...] ;

Dès lors, elle ne peut agir en contestation de la résolution n° 26 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2013 ;

Les premiers juges ont exactement énoncé que les demandes de la société BD NET visant à ce que la résolution litigieuse soit jugée comme inexistante, parce qu'elle constitue un simple souhait de l'assemblée générale et qu'elle procède d'un excès de pouvoir du syndicat des copropriétaires s'analysent comme une action en contestation de la délibération ;

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce que les demandes de la société BD NET ont été jugées irrecevables » ;

1- ALORS QU'aux termes des articles 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 dont se prévalait la société BD NET dans ses conclusions, il ne peut être porté atteinte à la destination d'un l'immeuble et la fermeture totale d'un immeuble doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété ; que la société BD NET faisait valoir que la résolution n° 26 de l'assemblée générale des copropriétaires « souhaitant » la fermeture totale de la porte cochère de l'immeuble le samedi toute la journée n'étant pas compatible avec la destination de l'immeuble, ni avec l'activité autorisée par le règlement de copropriété et à son droit de jouissance d'un direct et libre de passage par l'entrée du [...] , tant pour les voitures que pour les piétons, pour l'exercice de sa profession commerciale, lui était inopposable et constituait un trouble illicite à l'exploitation paisible des lieux dont elles était fondée à se prévaloir, contestant ainsi les effets de cette résolution sur les droits de jouissance du bien loué dont elle est investie, et non la résolution elle-même ; qu'en considérant néanmoins que la demande de la société BD NET s'analysait comme une action en contestation de la délibération qu'un locataire est irrecevable à contester, sans s'expliquer sur le point de savoir si ladite résolution était opposable au locataire et si elle pouvait avoir eu des effets contraires au règlement de copropriété applicable aux locataires, comme elle en était requise, la Cour d'appel a méconnu l'objet du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;

2- ALORS QUE la Cour d'appel aurait dû rechercher, comme elle y était invitée, si la résolution souhaitant la fermeture totale de la porte cochère toute la journée de samedi, interdisant l'accès des lieux à la clientèle de la société BD NET, ne produisait pas des effets contraires aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 (art. 9 et 26), ainsi qu'aux termes du règlement de copropriété opposable aux locataires, effets ayant des conséquences préjudiciables pour le locataire et dont la Société BD NET est recevable et bien fondée à se prévaloir, privant ainsi sa décision de motifs eu égard aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la société BD NET de sa demande de remise des lieux dans leur état initial et de maintien de la porte cochère ouverte ;

AUX MOTIFS QUE « La société BD NET fait valoir que le syndicat des copropriétaires a agi en violation du règlement de copropriété qui autorise l'exercice de l'activité commerciale, l'accès libre par un passage au bâtiment et à la boutique ;

Elle précise que les lots 23, 22 et 34 qu'elle loue ont pour seule entrée le passage L'homme et que la liaison entre le lot 23 et sa boutique donnant sur rue procède d'une autorisation précaire et révocable alors que tous les lots loués sont qualifiés de "boutique" pour le règlement de copropriété et que la destination mentionnée aux contrats de bail est celle de "librairie" ;

Elle soutient que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée, qu'une atteinte est portée aux modalités de jouissance privative de ses lots qui s'apprécie lot par lot, et qu'elle est bien fondée à solliciter une réparation consistant à la remise des lieux dans leur état initial outre le maintien de la porte cochère ouverte ;

En l'espèce, la société BD NET loue à Mme O... le lot 23 (local commercial d'environ 55 m2 bâtiment B, une pièce au rez-de-chaussée) et le lot n° 34 ( local commercial d'environ 25,65 m2, bâtiment B, une pièce au rez-de-chaussée droite de l'escalier 6) ;

Ces deux lots ont pour destination : "librairie et tout ce qui concerne l'éveil de la petite enfance et de l'enfance par les jeux et les livres" ;

La société BD NET loue à M. J..., les lots 1 et 2 ( dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée à droite de la porte cochère, une boutique double avec arrière-boutique donnant sur le passage Lhomrne, un escalier intérieur donnant accès au premier étage composé de deux pièces et d'un débarras) et le lot 22 (au rez-de-chaussée, passage de Lhomme, une boutique à droite de l'escalier, correspondant au lot de copropriété n° 22) ;

Les lots 1 et 2 sont destinés à l'activité de Librairie- Papeterie tandis que le lot 22 est destiné à usage de bureaux pour l'activité Librairie- Papeterie ;

La société BD NET soutient que l'assemblée des copropriétaires en décidant en 2013 de fermer la porte d'accès au passage Lhomme durant toute la journée du samedi, porte atteinte à la destination de ses lots ;

Les premiers juges ont toutefois exactement relevé qu'il résulte des plans, des clichés photographiques et des constats d'huissier versés aux débats, que les lots n° 1, 2, 22 et 23 sont contigus, qu'ils ont été réunis par le percement d'un mur pour constituer un espace unique de vente, constitué des lots n° 1, 2 et 23, le lot n° 22 ne recevant pas de clientèle, auquel l'on accède par la porte principale située au [...] et que les 12 mètres linéaires de façade donne une grande lisibilité à la clientèle de la société BD NET, qui est à même de circuler librement et sans la moindre entrave dans ces trois locaux réunis ;

Aucun élément ne vient remettre en cause la pérennité de l'autorisation donnée par les bailleurs de réunir les lots ;

Au contraire, Mme O... énonce dans ses conclusions qu'elle n'a aucun intérêt ni l'intention de porter préjudice à sa locataire en révoquant les autorisations dont cette dernière bénéficie ;

S'agissant spécifiquement du lot n° 22, dont la destination est à usage de bureaux, il sera observé d'une part que ce lot est relié au lot n°23 (la séparation était constituée par une simple paroi en bois qui a été déposée), lui-même relié aux lots n° 1 et 2 de sorte qu'il dispose d'une sortie sur la rue de Charonne, et que d'autre part il ressort des procès-verbaux de constat d'huissier de justice du 6 octobre 2014 et du 12 mai 2015, que ce lot ne reçoit pas de clientèle, que ses locaux ne comportent ni enseigne, ni publicité sur les vitres mais seulement des bacs de couleur bleue dernière les vitres, des cartons, des rayonnages, des porte-manteaux, et plusieurs meubles sur lesquels sont stockés des livres dont il est visible qu'ils ne sont pas exposés pour la vente, ainsi que l'ont justement énoncé les premiers juges ;

S'agissant du lot n°34, le constat d'huissier du 6 octobre 2014, porte mention d'une façade/devanture constituée d'un ensemble de panneaux en bois à l'état vétuste, baies et portes vitrées équipées de barreaudages, à noter : une des lamelles de l'aérateur au-dessus de la porte est cassée, puis à l'intérieur du local, il est fait mention d'un plancher en bois ancien, lequel est gondolé, tuilé, les murs sont recouverts de peinture usagée, (...) le plafond est recouvert de peinture usagée et comporte les traces consécutives d'un dégât des eaux = taches d'humidité, moisissures, décollements ;

Les premiers juges en ont exactement déduit que cette extrême vétusté atteste qu'il ne s'agit manifestement pas d'un magasin recevant de la clientèle ;

Au regard de l'état des locaux et de leur situation dans le passage, le lot n° 34 étant isolé et éloigné de la boutique, le courrier de la société BD NET daté du 19 avril 2017, par lequel celle-ci informe son bailleur de son intention de vendre des produits de librairie pour enfants et jeux d'éveil conformément à la destination du lot n° 34, ne suffit pas à établir l'existence d'une atteinte à l'exploitation commerciale des lieux ;

En outre, il a été rappelé à juste titre dans le jugement déféré, que le personnel de la société BD NET peut accéder sans la moindre difficulté au lot n° 34, durant toute la journée du samedi, par l'utilisation du digicode ;

Les premiers juges ont en conséquence parfaitement énoncé que la décision adoptée en 2013 par le syndicat des copropriétaires, dans la mesure où elle ne perturbe pas l'accès de la clientèle à l'espace de vente, demeure compatible avec l'exercice de l'activité de la société BD NET telle qu'autorisée par le règlement de copropriété, compte tenu des conditions actuelles d'exploitation de ces locaux commerciaux ;

Au surplus, il a été justement indiqué par les premiers juges que le préjudice n'est pas démontré ;

Il est exact que la fermeture de la porte cochère le samedi obstrue la visibilité d'une partie de la vitrine de la librairie donnant sur le passage Lhomme et que la clientèle ne peut plus entrer dans la boutique après avoir franchi ladite porte ;

Il a été vu toutefois que la clientèle a accès à la boutique par l'entrée principale se trouvant [...] ;

En outre, aucune pièce ne vient démontrer que l'activité commerciale de la boutique s'est trouvée réduite depuis la fermeture de la porte cochère le samedi ;

La recherche Infogreffe produite aux débats démontre que le chiffre d'affaires de la société BD NET et son résultat annuels, sont en constante augmentation depuis 2014 ;

Egalement, comme l'ont dit les premiers juges, la décision querellée de l'assemblée générale, n'a aucune incidence sur le volume des ventes réalisées sur internet par la société BD NET ;

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce que les demandes de la société BD NET ont été rejetées ».

ALORS QUE toute atteinte aux modalités de jouissance d'un bien loué et aux stipulations d'un règlement de copropriété prévoyant en l'occurrence un droit de direct et libre passage jusqu'à l'immeuble où se situent les lieux loués, tant pour les voitures que pour les piétons par l'entrée de la [...] , est prohibé ; que selon l'article 26 C de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, en cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué qui constate que la fermeture de la porte cochère clôturant le passage Lhomme le samedi, obstrue la visibilité d'une partie de la vitrine de la librairie donnant sur le passage Lhomme et que la clientèle ne peut plus entrer dans la boutique en passant par ladite porte, ne pouvait rejeter la demande de la société BD NET sans s'expliquer sur la perte de jouissance du droit de libre et direct accès sur le passage Lhomme et de son ouverture au public pour permettre l'accès par le passage aux boutiques louées et la visibilité des vitrines figurant sur ce passage ; la Cour d'appel n'a pas déduit les conséquences qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 1719 du Code civil et 1103 du même code.