| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 10 septembre 2020, 19-12511

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 10 septembre 2020

Cassation

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 507 F-D

Pourvoi n° S 19-12.511

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 SEPTEMBRE 2020

M. C... K..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° S 19-12.511 contre l'arrêt rendu le 10 octobre 2018 par la cour d'appel de Paris (pole 4, chambre 2), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires du [...] , dont le siège est [...] , représenté par la société Real, défendeur à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de M. K..., de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat du syndicat des copropriétaires du [...] , après débats en l'audience publique du 3 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 octobre 2018), M. K..., propriétaire de deux lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation des deux décisions prises lors de l'assemblée du 19 décembre 2013 et habilitant le syndic à introduire une procédure de saisie immobilière en vue de la mise en vente de ces deux lots, avec mise à prix de 40 000 euros pour les deux.

Examen du moyen

Sur le moyen unique, pris en sa septième branche

Enoncé du moyen

2. M. K... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors « que la vente par adjudication de la maison d'habitation d'un débiteur disposant d'un autre bien immobilier dont la valeur excède le montant de la dette constitue une ingérence excessive dans l'exercice du droit au respect de son domicile ; qu'en l'espèce, Monsieur K... faisait valoir que la saisie immobilière des deux lots dont il est propriétaire constituait une mesure disproportionnée au regard de sa dette dont le montant était couvert par le plus petit de ces lots, l'autre constituant son lieu d'habitation ; que pour rejeter ce moyen, la cour d'appel a retenu que Monsieur K... avait réglé de manière irrégulière et insuffisante ses charges depuis plusieurs années, contraignant la copropriété à engager diverses procédures judiciaires pour obtenir le règlement de ces charges, ce dont elle a déduit qu' « au vu de ce passé », la copropriété avait pu sans commettre d'abus autoriser le syndic à procéder à la saisie immobilière des deux lots de Monsieur K... ; qu'en statuant par de tels motifs, impropres à exclure le caractère disproportionné de la saisie immobilière des deux lots appartenant à Monsieur K..., dont l'un constituait son domicile et l'autre avait une valeur supérieure au montant allégué de sa dette, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 111-7 du code des procédures civiles d'exécution, ensemble les articles 11, 13 et 55 du décret du 17 mars 1967 et l'article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. »

Réponse de la Cour

Vu l'article L. 111-7 du code de procédure civile d'exécution :

3. Au terme de ce texte, le créancier a le choix des mesures propres à assurer l'exécution ou la conservation de sa créance. L'exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l'obligation.

4. Pour rejeter la demande de M. K..., l'arrêt retient que, depuis plusieurs années, M. K... règle de manière irrégulière et insuffisante ses charges de copropriété, contraignant la copropriété à engager des procédures judiciaires pour obtenir le règlement de ces charges et qu'au vu de ce passé, le syndicat des copropriétaires n'a pas commis d'abus de droit en se ménageant la possibilité de vendre les deux lots dont M. K... est propriétaire, et non le seul petit lot dont la valeur suffirait à couvrir le dette, nonobstant la circonstance que le plus vaste soit le domicile du copropriétaire.

5. En statuant ainsi, par des motifs impropres à exclure le caractère disproportionné de la saisie des deux lots appartenant à M. K..., la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 octobre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] et le condamne à payer à M. K... la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par
M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille vingt.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Moyen produit par la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat aux Conseils, pour M. K....

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté Monsieur K... de toutes ses demandes,

AUX MOTIFS PROPRES QU' « En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ; Sur le moyen pris du caractère faux des éléments comptables transmis à l'assemblée générale Tout comme en première instance, M. K... fait valoir à l'appui de sa demande que la somme dont il était déclaré débiteur, à hauteur de 18.290,22 € n'était justifiée auprès de l'assemblée générale que par un relevé erroné établi par le syndic, que si le syndicat prétend dans le cadre de la présente instance détenir un titre exécutoire contre lui, constitué par un jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 27 novembre 2012 valant pour 10.995,62E de charges impayées, 1.000E de dommages et intérêts et 2000E d'indemnité de procédure, cette information n'a pas été donnée à l'assemblée générale, le décompte fourni étant fallacieux ; il fait encore valoir que la somme allouée par le jugement du 27 novembre 2012 demeure inférieure à celle indiquée par le syndic à l'assemblée générale et que cette condamnation était exécutée par transmission entre avocats du 15 mars 2013 ; L'article L 111-2 du code des procédures civiles d'exécution dispose que "le créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut en poursuivre l'exécution forcée sur les biens de son débiteur dans les conditions propres à chaque mesure d'exécution" ; L'article L 311-2 du même code dispose que "tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier ; S'agissant de l'autorisation donnée par le syndicat des copropriétaires au syndic d'engager une procédure de saisie immobilière sur les lots d'un copropriétaire défaillant afin de recouvrer les arriérés de charges, elle peut être accordée même si le syndicat des copropriétaires ne dispose pas encore à l'encontre du copropriétaire défaillant d'un titre exécutoire à la date de l'assemblée générale ; Pour procéder à une saisie immobilière d'un lot, le syndic doit obtenir une habilitation préalable ; l'assemblée générale n'abuse donc pas de son droit en tenant compte de dettes échues depuis celles pour lesquelles un jugement a été rendu pour autoriser le syndic à pratiquer une saisie du lot du copropriétaire débiteur des charges ; aucune disposition légale n'exige que la décision par laquelle l'assemblée générale habilite le syndic à exercer des poursuites à fin de saisie immobilière contre un copropriétaire, énonce de manière exacte le montant des sommes dues par celui-ci ; il n'est pas non plus nécessaire d'indiquer dans la décision le ou les titres exécutoires en vertu desquels la saisie va être pratiquée ; Les premiers juges ont exactement relevé que le règlement de 11.995,62 € en date du 15 mars 2013 effectué par l'intermédiaire des avocats n'a porté que sur les causes du jugement du 27 novembre 2012 assorties de l'exécution provisoire (M. K... n'a payé au syndicat ni les dépens, ni la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile), que l'arrêt confirmatif de cette cour du 15 octobre 2014 a ajouté 2.500 € d'indemnité de procédure à la charge de M. K..., outre les dépens d'appel ; Comme l'a dit le tribunal, le syndicat des copropriétaires a raison de retenir que lors de la convocation à l'assemblée générale querellée, il disposait d'un titre exécutoire inexécuté ; La convocation à l'assemblée générale du 19 décembre 2013 a été envoyée aux copropriétaires le 25 novembre 2013 ; L'assemblée générale doit se prononcer au vu du seul solde du copropriétaire dans la comptabilité du syndicat ; le décompte annexé à la convocation est arrêté au 31 décembre 2012 ; le règlement de 11.995,62 € du 15 mars 2013, qui est intervenu après la date d'arrêté des comptes 2012, ne règle que partiellement les causes du jugement du 27 novembre 2012 ; en outre, le 18 décembre 2013, la veille de l'assemblée générale, M. K... a effectué un règlement de 9.904,26 € correspondant aux charges des 3ème et 4ème trimestres 2012 et des 4 appels de fonds de l'année 2013 ; Les premiers juges ont justement retenu que dans le cadre de la présente instance, qui n'est pas un procès pour charges impayées, est seulement en question les conditions dans lesquelles l'autorisation peut être donnée au syndic en application des articles 11-I 11° et 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pour engager une procédure de saisie immobilière ; M. K... est mal fondé à se prévaloir de décomptes établis en 2017 par le syndicat à l'occasion d'une nouvelle procédure en paiement d'un arriéré de charges pour soutenir que le décompte présenté à l'assemblée générale du 19 décembre 2013 était faux ; en effet, la situation du compte d'un copropriétaire évolue d'année en année en fonction des charges courantes et des travaux, des régularisation de charges des exercices précédents, et de ses propres paiements ; il est rappelé à cet égard qu'à défaut d'indication du débiteur, le syndic impute valablement les paiements effectués par un copropriétaire sur les dettes les plus anciennes ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté le moyen pris du décompte fallacieux ; Sur l'atteinte au principe de proportionnalité Il doit être indiqué qu'à la date de l'assemblée générale du 19 décembre 2013, depuis plusieurs années, M. K... a réglé de manière irrégulière et insuffisante ses charges de copropriété contraignant la copropriété [à engager] des procédures judiciaires pour obtenir règlement des charges : - jugement du tribunal de grande instance de Paris du 22 novembre 2006 condamnant M. K... à régler au syndicat des copropriétaires les sommes de 25.482,21 € au titre des charges (outre les intérêts), 1.500 € à titre de dommages et intérêts et 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - arrêt de la cour d'appel de Paris du 20 septembre 2007 confirmant en toutes ses dispositions le jugement précédent et y ajoutant les sommes de 1.978,06 e au titre des charges arrêtées au 2ème trimestre 2007, 192,38 € au titre de l'article 10-1, 3.000 € à titre de dommages et intérêts, et 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - cet arrêt a fait l'objet d'un pourvoi en cassation à la requête de M. K..., pourvoi rejeté par arrêt du 24 mars 2009 ; - un commandement de payer valant saisie immobilière a été délivré le 7 février 2008 pour un montant de 44.294,43 € ; - sous la pression de cette mesure d'exécution forcée, M. K... s'est acquitté des sommes de 20.000 € le 5 février 2008, 10.000 € le 4 mars 2008, 5.000 € le 5 mai 2008 et 9.500 € le 19 juin 2008 ; - la procédure de saisie immobilière a été interrompue suite au règlement du principal et des frais (à l'exception de l'état de frais visé par l'ordre des avocats, soit la somme de 3.405,36 €) ; - jugement du tribunal de grande instance de Paris du 27 novembre 2012 condamnant M. K... à régler au syndicat des copropriétaires les sommes de 10.995,62 € au titre des charges dues du 3ème trimestre 2007 au 4ème trimestre 2009 inclus outre les intérêts légaux à compter du 9 avril 2010, 1.000 € à titre de dommages et intérêts, 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens (l'arrêt confirmatif de cette cour du 15 octobre 2014 est postérieur à l'assemblée du 19 décembre 2013) ; Au vu de ce passé, les premiers juges ont justement retenu que le syndicat des copropriétaires ne commet pas d'abus de droit en se ménageant la possibilité de vendre les deux lots dont est propriétaire M. K... et non seulement le seul lot le plus petit dont la valeur suffirait à couvrir la dette, nonobstant la circonstance que le plus vaste soit le domicile du copropriétaire ; Les premiers juges ont exactement relevé que l'assemblée a statué dans le sens querellé à l'égard de M. K... contre lequel elle avait dû mettre en oeuvre dans un passé récent plusieurs procédures judiciaires en ce compris une procédure de saisie immobilière avant d'obtenir le paiement de son dû ; La discrimination fautive alléguée par M. K... n'est donc pas caractérisée, et nul abus n'est établi de ce chef ; Comme l'a dit le tribunal, contrairement à ce que soutient M. K..., les dispositions de l'article 11-1 11° du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 n'interdisent pas au syndicat des copropriétaires d'autoriser au syndic de vendre deux lots ensemble dans la même résolution, tels en l'espèce un appartement et une chambre de service, et les mentions relatives à la mise à prix de 40.000 € ne peuvent être fautives en ellemême, dès lors que cette mise à prix figure dans la décision de l'assemblée générale et qu'elle peut concerner les deux lots dont la vente simultanée est autorisée ; Par ailleurs, les premiers juges ont justement écarté le moyen pris de la violation du décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires ; l'article 4 de ce décret dispose que "ses dépréciations de créances douteuses à l'encontre des copropriétaires sont à constater après avoir mis en oeuvre les diligences nécessaires au recouvrement, au moment de la décision de l'assemblée générale de procéder à la saisie immobilière" ; ce texte impose au syndicat des copropriétaires de mettre en oeuvre des diligences nécessaires au recouvrement avant de donner l'autorisation au syndic d'engager une saisie immobilière ; Les premiers juges ont exactement relevé que l'obtention préalable d'un titre exécutoire non exécuté en totalité au moment de la fixation de l'ordre du jour est avérée et qu'il n'était pas nécessaire au syndicat des copropriétaires de se procurer un nouveau titre exécutoire sur les nouveaux impayés avant de décider d'autoriser le syndic à recourir à la saisie immobilière ; L'intention de nuire du syndicat des copropriétaires n'est pas caractérisée ; Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté toutes les demandes de M. K... »

ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE « Sur le moyen pris du caractère faux des éléments comptables transmis à l'assemblée générale : M. K... fait valoir à l'appui de sa demande : - que la somme dont il était déclaré débiteur, à hauteur de 18.290,22 €, n'était justifiée auprès de l'assemblée générale que par un relevé erroné établi par le syndic ; - que si le syndicat prétend dans le cadre de la présente instance détenir un titre exécutoire contre lui, constitué par un jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 27 novembre 2012 valant pour 10.995,62 € de charges impayées, 1.000 € de dommages et intérêts et 2000€ d'indemnité de procédure, cette information n'a pas été donnée à l'assemblée générale, le décompte fourni étant fallacieux, - que la somme allouée par le jugement demeure inférieure à celle indiquée par le syndic à l'assemblée générale, - que cette condamnation était exécutée par transmission entre avocats du 15 mars 2013. Le syndicat des copropriétaires répond que M. K... ne paye ses charges que sur la pression des mesures d'exécution forcée, comme l'atteste les procédures antérieures en paiement de charge, devant le tribunal de Paris, puis devant la Cour sur appel (rejeté) de M. K..., enfin devant la cour de cassation jusqu' à rejet du pourvoi, délai pendant lequel était délivré un commandement de payer aux fins de saisie immobilière le 7 février 2008, à la suite duquel le principal et partie des frais était réglé par le débiteur. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que pour donner au syndic l'autorisation contestée, point n'est besoin de détenir un titre exécutoire, ni par conséquent d'en donner les références à l'assemblée générale. Le syndicat des copropriétaires dénie tout abus pour avoir tenu compte des charges échues postérieures au dernier jugement. Le syndicat des copropriétaires soutient que lors de l'assemblée générale du 19 décembre 2013, il disposait d'un titre assorti de l'exécution provisoire constatant une créance certaine, liquide et exigible "et ce malgré le règlement intervenu". Le demandeur n'était, selon le syndicat, pas à jour du paiement des dommages et intérêts et ni de dépens. Lors de la convocation à l'assemblée générale, M. K... n'aurait pas été à jour non plus des charges échues postérieurement au jugement, bien qu'il ait réglé 9.904,26 € la veille de l'assemblée générale, correspondant aux 3ème et 4ème trimestres de 2012 et aux 4 appels de fonds pour 2013. Le syndicat des copropriétaires expose sans être contredit que les dépens et l'indemnité de procédure alloués par le tribunal et la cour d'appel de Paris ne sont toujours pas payées. Le syndicat des copropriétaires expose que ce fut sans abus si le décompte annexé à la convocation a été produit, puisque cela est prévu à l'article 11 II 5° du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pour une assemblée générale ayant pour objet de statuer sur les comptes de l'exercice au 31 décembre 2012. Le tribunal retiendra sur ces points les éléments suivants. Le règlement de 11.995,62 € en date du 15 mars 2013 effectué par l'intermédiaire des avocats n'a porté que sur les causes du jugement du 27 novembre 2012 assorties de l'exécution provisoire. L'arrêt confirmatif du 15 octobre 2014 a ajouté 2500 €
d'indemnité de procédure à charge de M. K..., outre les dépens d'appel. Le syndicat des copropriétaires a donc raison de retenir que lors de la convocation à l'assemblée générale querellée, il disposait d'un titre exécutoire inexécuté. L'assemblée générale doit se prononcer au vu du seul solde du copropriétaire dans la comptabilité du syndicat. M. K..., qui n'allègue pas avoir payé les charges de 2012 et 2013 dans des conditions différentes de ce qu'indique le syndicat des copropriétaires, à savoir la veille de l'assemblée générale, et qui ne justifie aucun paiement de charges, se borne à affirmer sans le prouver que le décompte fourni à l'assemblée générale était fallacieux. Dans le cadre de la présente instance, qui n'est pas un procès pour charges impayées, est seulement en question les conditions dans lesquelles l'autorisation peut être donnée au syndic en application de l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et de l'article 11 I 11° pour engager une procédure de saisie immobilière. Le moyen pris du décompte fallacieux, qui n'est pas fondé en fait, sera donc rejeté. Sur l'atteinte au principe de proportionnalité : Il résulte de ce qui précède que le demandeur, afin de faire sanctionner le syndicat sur le fondement de l'article L 111-7 du code de procédure civile doit prouver une faute de celui-ci autre que celle tenant à avoir invoqué un décompte faux, qui n'est pas démontrée, ou encore une créance non justifiée, ce qui n'est pas davantage établi. A cet égard le règlement allégué la veille de l'assemblée générale ne permet pas de présumer que le syndicat aurait dû en tenir compte à peine de commettre une faute. Le syndicat des copropriétaires ne saurait davantage commettre d'abus de droit en se ménageant la possibilité de vendre les deux lots dont est propriétaire M. K... et non seulement le seul lot le plus petit dont la valeur suffirait à couvrir la dette, nonobstant la circonstance que le plus vaste soit le domicile du copropriétaire. L'assemblée a statué dans le sens querellé à l'égard d'un copropriétaire indélicat contre lequel elle avait dû mettre en oeuvre dans un passé récent plusieurs procédures judiciaires en ce compris une procédure de saisie immobilière avant d'obtenir le paiement de son dû. La discrimination fautive alléguée par M. K... n'est donc pas caractérisée, et nul abus n'est établi de ce chef. Contrairement à ce que soutient M. K..., les dispositions de l'article 11-I 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 n'interdisent pas au syndicat des copropriétaires d'autoriser au syndic de vendre deux lots ensemble dans la même résolution, tels en l'espèce un appartement et une chambre de service, et les mentions relatives à la mise à prix de 40 000 € ne peuvent être fautives en ellemême, dès lors que cette mise à prix figure dans la décision de l'assemblée générale et qu'elle peut concerner les deux lots dont la vente simultanée est autorisée. Il convient également d'écarter le moyen pris de la violation du décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires. L'article 4 de ce décret dispose que "Les dépréciations de créances douteuses à l'encontre des copropriétaires sont à constater après avoir mis en oeuvre les diligences nécessaires au recouvrement, au moment de la décision de l'assemblée générale de procéder à la saisie immobilière". Ce texte impose donc au syndicat des propriétaires de mettre en oeuvre des diligences nécessaires au recouvrement avant de donner l'autorisation au syndic d'engager une saisie immobilière. En l'espèce l'autorisation préalable d'un titre exécutoire non exécuté en totalité au moment de la fixation de l'ordre du jour est avéré et il n'était pas nécessaire au syndicat des copropriétaires de se procurer un nouveau titre exécutoire sur les nouveaux impayés avant de décider d'autoriser le syndic à recourir à la saisie immobilière. L'intention de nuire du syndicat des copropriétaires n'est pas caractérisée. M. K... verra donc rejeter ses prétentions »

1°) ALORS QUE si l'autorisation d'engager la procédure de saisie immobilière d'un lot de copropriété peut être accordée par l'assemblée générale des copropriétaires même si le syndicat ne dispose pas encore d'un titre exécutoire, ce dernier doit à tout le moins justifier d'une créance liquide et exigible à la date de l'autorisation ; qu'en l'espèce, Monsieur K... faisait valoir que le décompte annexé aux convocations à l'assemblée générale du 19 décembre 2013, au cours de laquelle avait été autorisée la saisie immobilière de ses deux lots, était erroné en ce qu'il ne tenait pas compte du règlement de la somme de 11.995,62 € effectué le 15 mars 2013 en exécution des chefs de dispositif assortis de l'exécution provisoire d'un jugement du tribunal de grande instance de PARIS du 27 novembre 2012 ; que pour dire que le syndicat des copropriétaires « disposait d'un titre exécutoire inexécuté » lui permettant d'engager la saisie des lots de Monsieur K..., la cour d'appel a retenu que le règlement de 11.995,62 € n'avait porté « que sur les causes du jugement du 27 novembre 2012 assorties de l'exécution provisoire (M. K... n'a payé au syndicat ni les dépens, ni la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile) », et que l'arrêt confirmatif de la cour d'appel du 15 octobre 2014 « a ajouté 2.500 € d'indemnité de procédure à la charge de M. K..., outre les dépens d'appel » ; qu'en se fondant ainsi sur le non-paiement de condamnations non assorties de l'exécution provisoire, ainsi que sur les créances résultant d'une décision postérieure à l'assemblée générale litigieuse, la cour d'appel a violé les articles 11, 13 et 55 du décret du 17 mars 1967, ensemble les articles L. 111-2 et L. 311-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

2°) ALORS QU' à peine de nullité de la décision de l'assemblée générale des copropriétaires autorisant le syndic à procéder à la saisie immobilière d'un lot, les copropriétaires doivent recevoir notification, au plus tard avec l'ordre du jour de l'assemblée, d'une part, du projet de résolution autorisant la saisie, et d'autre part, du montant de la mise à prix, ainsi que du montant des sommes estimées définitivement perdues ; qu'en l'espèce, au soutien de sa demande d'annulation des résolutions votées lors de l'assemblée générale du 19 décembre 2013, ayant autorisé la saisie immobilière des deux lots dont il était propriétaire, Monsieur K... faisait valoir que cette autorisation avait été donnée sur la base d'un décompte annexé aux convocations datées du 25 novembre 2013, lequel faisait état d'une créance du syndicat à hauteur de 18.290,22 €, sans tenir compte du paiement qu'il avait effectué en mars 2013 en exécution des chefs de dispositif assortis de l'exécution provisoire du jugement du tribunal de grande instance de PARIS du 27 novembre 2012 ; qu'en retenant, pour rejeter cette demande, qu'aucune disposition légale n'imposait que la décision par laquelle l'assemblée générale habilite le syndic à exercer des poursuites à fin de saisie immobilière contre un copropriétaire « énonce de manière exacte le montant des sommes dues par celui-ci » (arrêt, p. 4, avant-dernier §) et que l'assemblée générale devait « se prononcer au vu du seul solde du copropriétaire dans la comptabilité du syndicat », arrêté en l'occurrence au 31 décembre 2012 (p. 5, 4ème §), la cour d'appel a violé les articles 11, 13 et 55 du décret du 17 mars 1967 ;

3°) ALORS QUE la régularité de la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires autorisant le syndic à procéder à la saisie immobilière d'un lot doit être appréciée au regard des éléments portés à la connaissance des copropriétaires le jour de l'assemblée ; qu'en refusant de tenir compte du règlement par Monsieur K... de la somme de 9.904,26 € au titre des charges de copropriété, effectué la veille de l'assemblée litigieuse, la cour d'appel a violé les articles 11, 13 et 55 du décret du 17 mars 1967 ;

4°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE Monsieur K... faisait valoir (ses conclusions d'appel, p. 4 à 7) que le décompte de créance annexé à la convocation à l'assemblée générale du 19 décembre 2013, en ce qu'il ne tenait pas compte du règlement de la somme de 11.995,62 € effectué le 15 mars 2013 en exécution du jugement du tribunal de grande instance de PARIS du 27 novembre 2012, était erroné et avait été de nature à tromper les copropriétaires sur la nécessité d'engager une procédure de saisie immobilière ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si l'inexactitude des éléments comptables communiqués aux copropriétaires ayant voté les délibérations litigieuses n'avait pas été de nature à affecter leur consentement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 11, 13 et 55 du décret du 17 mars 1967 ;

5°) ALORS QUE la cour d'appel a constaté (arrêt, p. 4-5) que le 15 mars 2013, Monsieur K... avait procédé au règlement partiel de sa dette à l'égard du syndicat des copropriétaires par le biais d'un chèque de 11.995,62 € correspondant aux condamnations en principal prononcées par le jugement du tribunal de grande instance de PARIS du 27 novembre 2012 ; qu'il en résulte que le décompte annexé à la convocation du 25 novembre 2013 à l'assemblée générale du 19 décembre 2013, faisant état d'une créance du syndicat sur Monsieur K... de 18.290,22 € incluant ces créances déjà réglées, était erroné ; qu'en jugeant que Monsieur K... « se born[ait] à affirmer sans le prouver que le décompte fourni à l'assemblée générale était fallacieux » (jugement, p. 4, 2ème §), quand il résultait de ses propres constatations que ce décompte ne prenait pas en considération un paiement effectué par Monsieur K... antérieurement aux convocations à l'assemblée générale, la cour d'appel a violé les articles 11, 13 et 55 du décret du 17 mars 1967 ;

6°) ALORS, ENCORE, QU' aux termes de l'article 11-I, 11°, du décret du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision, « 11° Les projets de résolution mentionnant, d'une part, la saisie immobilière d'un lot, d'autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l'assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d'un lot » ; qu'il résulte de cette disposition que la délibération autorisant une mesure de saisie immobilière de plusieurs lots doit indiquer le montant de la mise à prix de chacun d'entre eux ; qu'en jugeant que l'assemblée générale des copropriétaires du 19 décembre 2013 avait valablement pu autoriser le syndic à engager une procédure de saisie immobilière portant indistinctement sur les deux lots appartenant à Monsieur K..., avec une mise à prix globale de 40.000 €, la cour d'appel a encore violé les articles 11, 13 et 55 du décret du 17 mars 1967 ;

7°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE la vente par adjudication de la maison d'habitation d'un débiteur disposant d'un autre bien immobilier dont la valeur excède le montant de la dette constitue une ingérence excessive dans l'exercice du droit au respect de son domicile ; qu'en l'espèce, Monsieur K... faisait valoir (ses conclusions d'appel, p. 7 à 10) que la saisie immobilière des deux lots dont il est propriétaire constituait une mesure disproportionnée au regard de sa dette dont le montant était couvert par le plus petit de ces lots, l'autre constituant son lieu d'habitation ; que pour rejeter ce moyen, la cour d'appel a retenu que Monsieur K... avait réglé de manière irrégulière et insuffisante ses charges depuis plusieurs années, contraignant la copropriété à engager diverses procédures judiciaires pour obtenir le règlement de ces charges (arrêt, p. 5-6), ce dont elle a déduit qu' « au vu de ce passé », la copropriété avait pu sans commettre d'abus autoriser le syndic à procéder à la saisie immobilière des deux lots de Monsieur K... ; qu'en statuant par de tels motifs, impropres à exclure le caractère disproportionné de la saisie immobilière des deux lots appartenant à Monsieur K..., dont l'un constituait son domicile et l'autre avait une valeur supérieure au montant allégué de sa dette, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 111-7 du code des procédures civiles d'exécution, ensemble les articles 11, 13 et 55 du décret du 17 mars 1967 et l'article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.