LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
CM
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 10 septembre 2020
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 515 F-D
Pourvoi n° Z 19-11.345
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 SEPTEMBRE 2020
La société [...], société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° Z 19-11.345 contre l'arrêt rendu le 27 janvier 2017 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre civile TGI), dans le litige l'opposant à la société Banque française commerciale Océan Indien, société anonyme, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Didier et Pinet, avocat de la société [...], de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Banque française commerciale Océan Indien, et après débats en l'audience publique du 3 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 27 janvier 2017), rendu en référé, la société [...] (la SCI) a donné à bail à la Banque française commerciale Océan indien (la Banque) un local à usage commercial, à compter du 1er février 2003 et moyennant un loyer mensuel de 2 935 euros TTC.
2. La SCI a assigné en référé la Banque en paiement, à titre provisionnel, de diverses sommes dues au titre de la révision de plein droit du loyer pour la période d'août 2010 à janvier 2016, avec intérêts de retard contractuels, et d'une somme mensuelle de 1 146,41 euros au titre de la révision de plein droit du loyer à compter du mois de février 2016 avec intérêts de retard contractuels.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en sa seconde branche
Enoncé du moyen
3. La SCI fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors « que l'augmentation ou la diminution du loyer, par l'effet d'une clause d'échelle mobile, de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire rend recevable une demande de révision judiciaire du loyer, mais est sans incidence sur le montant des loyers dus antérieurement à une telle demande et calculés en application de la clause d'échelle mobile ; qu'en jugeant que constituait une contestation sérieuse sur le montant du loyer dû par la Banque, le moyen pris de ce que l'article L. 145-39 du code du commerce peut faire obstacle à son application automatique lorsque, par le jeu la clause d'échelle mobile, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé et que cette augmentation serait en l'espèce de 39 %, la cour d'appel a violé l'article 809 du code de procédure civile, ensemble l'article L. 145-39 du code du commerce. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 809, alinéa 2, du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure à celle issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, et l'article L. 145-39 du code de commerce :
4. Selon le premier de ces textes, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal de grande instance peut accorder une provision au créancier.
5. Selon le second, par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.
6. Pour rejeter la demande de la SCI, l'arrêt retient que l'article L. 145-39 du code de commerce peut faire obstacle à l'application de plein droit de la clause d'indexation lorsque, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé, de sorte que l'obligation pour le preneur de payer les loyers majorés par le jeu de la clause est sérieusement contestable.
7. En statuant ainsi, alors que le dépassement du seuil de plus d'un quart loyer, qui rend recevable une demande de révision judiciaire du loyer, est sans incidence sur le montant des loyers dus antérieurement à une telle demande, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du moyen, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 janvier 2017 entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis autrement composée ;
Condamne la société Banque française commerciale Océan Indien aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Banque française commerciale Océan Indien et la condamne à payer à la société [...] la somme de 3 000 euros.
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par
M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la société [...]
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société SCI [...] de ses demandes tendant au paiement des sommes de 68 169,71, 5732,05 et 1146,41 euros, dues au titre des révisions contractuelles de plein droit du loyer ;
AUX MOTIFS QUE la clause contractuelle, dont la société appelante demande l'application dans le cadre d'une instance en référé, soit l'article 9 du bail sous seing privé conclu entre les parties dispose : « le loyer ci-dessus fixé sera soumis à révision triennale et sera augmenté ou diminué de plein droit et sans accomplissement d'aucune formalité judiciaire ou extrajudiciaire proportionnellement à la variation de l'indice du coût de la construction publiée par l'INSEE... la première révision interviendra le 1er février 2006... Cette disposition constitue une condition essentielle et déterminante du présent bail sans laquelle il n'aurait pas été consenti. » ; que sans contestation sérieuse possible, les parties ont entendu, par une disposition particulière, prévoir une indexation triennale en fonction de l'évolution de l'indice du coût de la construction publiée par l'INSEE ; qu'il ne s'agit pas du rappel des mesures d'ordre public de révision des loyers commerciaux en fonction de l'évolution de la valeur locative, ce que confirme le titre de l'article 9 qui qualifie le dispositif de « Clause d'échelle mobile », et également les échanges entre les parties au stade des négociations pré contractuelles, la société bailleresse ayant dans un premier temps proposé une mesure d'indexation annuelle automatique qui ne peut être le rappel du dispositif d'ordre public, puis ayant finalement accepté une clause d'échelle mobile prévoyant une révision triennale ; qu'il n'existe donc aucune ambiguïté sur ce point ; que, toutefois, la société B.f.c.o.i. excipe à bon droit de l'existence d'une contestation sérieuse lorsqu'elle soutient, dans son argumentation subsidiaire, que même en cas de clause d'échelle mobile, l'article L. 145-39 du code du commerce peut faire obstacle à son application automatique lorsque, par le jeu la clause d'échelle mobile, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé et qu'elle soutient que cette augmentation serait de 39 %, étant observé que cette mesure résulte du texte susvisé dans sa rédaction applicable à la date de renouvellement du bail commercial soit le 31 janvier 2012 ; que pour ce motif, qui se substituera à celui du premier juge, l'ordonnance entreprise sera purement et simplement confirmée ;
1°) ALORS QUE l'augmentation ou la diminution du loyer, par l'effet d'une clause d'échelle mobile, de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire rend recevable une demande de révision judiciaire du loyer, mais est sans incidence sur le montant des loyers dus antérieurement à une telle demande et calculés en application de la clause d'échelle mobile ; qu'en retenant que le dépassement du seuil de 25 % était de nature à faire obstacle à l'application automatique de la clause, la cour d'appel a violé l'article L. 145-39 du code du commerce ;
2°) ALORS subsidiairement QUE l'augmentation ou la diminution du loyer, par l'effet d'une clause d'échelle mobile, de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire rend recevable une demande de révision judiciaire du loyer, mais est sans incidence sur le montant des loyers dus antérieurement à une telle demande et calculés en application de la clause d'échelle mobile ; qu'en jugeant que constituait une contestation sérieuse sur le montant du loyer dû par la B.f.c.o.i. le moyen pris de ce que l'article L. 145-39 du code du commerce peut faire obstacle à son application automatique lorsque, par le jeu la clause d'échelle mobile, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé et que cette augmentation serait en l'espèce de 39 %, la cour d'appel a violé l'article 809 du code de procédure civile, ensemble l'article L. 145-39 du code du commerce.
