LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JT
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 10 septembre 2020
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 498 F-D
Pourvoi n° P 18-23.797
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 SEPTEMBRE 2020
La société MEJ, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° P 18-23.797 contre l'arrêt rendu le 4 septembre 2018 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme U... E... veuve P..., domiciliée [...] ,
2°/ au syndicat des copropriétaires Le Grand Bichet, dont le siège est [...] , représenté par son syndic en exercice la société Bocquet des Garets et Chastel, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société MEJ, de Me Le Prado, avocat du syndicat des copropriétaires Le Grand Bichet, après débats en l'audience publique du 3 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Lyon, 4 septembre 2018), la SCI MEJ est propriétaire du lot n° 58 constituant la masse B de l'ensemble immobilier du Grand Bichet, soumis au statut de la copropriété. Un protocole transactionnel a autorisé le maintien de l'appui de l'entrepôt composant ce lot sur l'immeuble composant la masse A de l'ensemble, en contrepartie du paiement d'une indemnité annuelle. La SCI MEJ ayant entrepris des travaux de transformation de cet entrepôt en parking, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier (le syndicat) l'a assignée en cessation de ces travaux et en remise en l'état d'origine.
Examen des moyens
Sur le deuxième moyen, pris en sa première branche, et sur le troisième moyen, ci-après annexés
2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le premier moyen
Enoncé du moyen
3. La SCI MEJ fait grief à l'arrêt de la condamner à procéder aux travaux de remise en conformité des locaux avec le règlement de copropriété par la transformation des parkings créés en un entrepôt destiné au stockage de marchandises et de lui faire interdiction de faire usage des emplacements de parking qu'elle a créés ou de les donner à bail, alors :
« 1°/ que chaque copropriétaire usant et jouissant librement des parties privatives comprises dans son lot, peut en changer l'affectation, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble ; qu'en l'espèce, où la société MEJ avait fait valoir que l'immeuble comportait déjà des garages en sous-sol, la cour d'appel qui l'a condamnée à supprimer les emplacements de parking qu'elle a créés dans son lot privatif et lui a fait interdiction d'en user, au motif que la transformation d'un entrepôt en parking couvert constitue un changement de destination soumis à l'autorisation de l'assemblée générale, sans rechercher en quoi l'affectation de ce lot à usage de parking porterait atteinte à la destination de l'immeuble, a privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°/ qu'en statuant de la sorte, sans caractériser en quoi la transformation de l'entrepôt de la société MEJ en parking couvert porterait atteinte aux droits des autres copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 :
4. Il résulte ce texte que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
5. Pour accueillir la demande, l'arrêt retient que les travaux consistant à transformer en parking couvert un entrepôt, c'est-à-dire un lieu de stockage de marchandises, constituent un changement de destination soumis à l'autorisation de l'assemblée générale, dès lors que le stationnement d'une vingtaine de véhicules dans un local n'est pas assimilable à une activité d'entrepôt, et que la nouvelle destination modifie les conditions de passage dans les parties communes.
6. En statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la transformation en parking du bâtiment désigné comme entrepôt au règlement de copropriété était contraire à la destination de l'immeuble ou portait atteinte aux droits des autres copropriétaires, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
Et sur le deuxième moyen, pris en sa seconde branche
Enoncé du moyen
7. La SCI MEJ fait grief à l'arrêt de la condamner à procéder aux travaux de remise en conformité des locaux avec le règlement de copropriété par la solidarisation des bâtiments A et B dans les règles de l'art, alors « que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; qu'en l'espèce, les pièces permettant l'appui de l'immeuble de la masse B sur celui de la masse A étant affectées exclusivement à l'usage et à l'utilité des propriétaires de la masse B sont privatives, quand bien même elles ont été scellées dans le bâtiment de la masse A ; qu'en déduisant du seul fait que ces pièces étaient scellées dans le bâtiment de la masse A que les travaux affectaient des parties communes, pour statuer comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 :
8. Il résulte de ce texte que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux et que, dans le silence et la contradiction des titres, est réputé commun le gros oeuvre des bâtiments.
9. Pour accueillir la demande, l'arrêt retient encore que les structures métalliques de couverture de la masse B, ainsi que celles débordant sur la masse A, prenaient appui contre la façade de l'immeuble A et que ces pièces, scellées dans le bâtiment de la masse A, ont été tronçonnées à la disqueuse afin de désolidariser les deux bâtiments, ce qui suffit à établir que les travaux affectaient les parties communes.
10. En statuant ainsi, sans constater que les structures métalliques tronçonnées étaient affectées à l'usage ou à l'utilité de l'ensemble des copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare Mme P... irrecevable en ses demandes contre la société Urbania Lyon Delechaux Clavel, l'arrêt rendu le 4 septembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ;
Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires Le Grand Bichet aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires Le Grand Bichet et le condamne à payer à la SCI MEJ la somme de 3 000 euros.
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par
M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société MEJ
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la SCI Mej à procéder aux travaux de remise en conformité des locaux avec le règlement de copropriété, par la transformation des parkings créés en un entrepôt destiné au stockage de marchandises et de lui avoir fait interdiction de faire usage des emplacements de parking qu'elle a créés ou de les donner à bail ;
Aux motifs que les travaux consistant à transformer un entrepôt c'est-à-dire un lieu de stockage de marchandises en parking couvert constitue un changement de destination soumis à l'autorisation de l'assemblée générale dès lors que le stationnement d'une vingtaine de véhicules dans un local n'est pas assimilable à une activité d'entrepôt d'une part et que la nouvelle destination modifie les conditions de passage dans les parties communes ;
ALORS D'UNE PART QUE chaque copropriétaire usant et jouissant librement des parties privatives comprises dans son lot, peut en changer l'affectation, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble ; qu'en l'espèce, où la société Mej avait fait valoir que l'immeuble comportait déjà des garages en sous-sol, la cour d'appel qui l'a condamnée à supprimer les emplacements de parking qu'elle a créés dans son lot privatif et lui a fait interdiction d'en user, au motif que la transformation d'un entrepôt en parking couvert constitue un changement de destination soumis à l'autorisation de l'assemblée générale, sans rechercher en quoi l'affectation de ce lot à usage de parking porterait atteinte à la destination de l'immeuble, a privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS D'AUTRE PART QU'en statuant de la sorte, sans caractériser en quoi la transformation de l'entrepôt de la société Mej en parking couvert porterait atteinte aux droits des autres copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la SCI Mej à procéder aux travaux de remise en conformité des locaux avec le règlement de copropriété, par la solidarisation des bâtiments A et B dans les règles de l'art, sous astreinte ;
Aux motifs qu'il résulte du rapport de M. T... que les structures métalliques de couverture de la masse B ainsi que celles débordant sur la masse A prenaient appui contre la façade de l'immeuble A, que ces pièces, scellées dans le bâtiment de la masse A ont été tronçonnées à la disqueuse par la SCI Mej aux fins de désolidariser les deux bâtiments ce qui suffit à établir que les travaux affectaient des parties communes ; que l'autorisation d'effectuer des travaux touchant aux parties communes doit être préalable à l'exécution des travaux de sorte que les travaux exécutés sans autorisation constituent une voie de fait et que les dispositions de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 permettant au tribunal de se substituer à l'assemblée générale des copropriétaires pour les autoriser sont inapplicables ; que le syndicat des copropriétaires est par conséquent fondé à voir ordonner la remise en état des lieux ;
ALORS D'UNE PART QUE le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis des actes qui lui sont soumis ; qu'en l'espèce, le règlement de copropriété du 29 mars 1956 (p. 4, § 4 et 5 et p. 13, article 4, I. a) prévoit s'agissant des parties et choses communes entre les copropriétaires des deux masses A et B, qu'il y aura copropriété entre eux « de la totalité du sol et des canalisations nécessaires aux deux masses » mais que « par contre, il n'y aura aucune copropriété pour tout ce qui n'est pas nécessaire aux deux masses » ; que la convention transactionnelle du 18 février 1975, conclue entre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble et les consorts P..., modifiant le règlement de 1956, autorise à son article 5° les consorts P... à maintenir l'appui de « leur » construction sur l'immeuble de la masse A, moyennant une indemnité nouvelle ; qu'il en résulte que les structures métalliques de couverture de la masse B, qui prenaient appui contre la façade de l'immeuble A, n'étant ni le sol, ni des canalisations nécessaires aux deux masses, et qui n'étaient nécessaires qu'à la masse B, constituaient des parties privatives de celle-ci et non des parties communes ; qu'en affirmant le contraire, pour ordonner la remise en état des lieux, faute pour les consorts P... d'avoir obtenu l'autorisation de l'assemblée générale préalablement à la réalisation des travaux de désolidarisation, au motif inopérant que ces pièces étaient scellées dans le bâtiment de la masse A, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du règlement de copropriété du 29 mars 1956 et de la convention transactionnelle du 18 février 1975 et a violé l'article 1134, devenu 1192, du code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; qu'en l'espèce, les pièces permettant l'appui de l'immeuble de la masse B sur celui de la masse A étant affectées exclusivement à l'usage et à l'utilité des propriétaires de la masse B sont privatives, quand bien même elles ont été scellées dans le bâtiment de la masse A ; qu'en déduisant du seul fait que ces pièces étaient scellées dans le bâtiment de la masse A que les travaux affectaient des parties communes, pour statuer comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir réformé le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que l'immeuble A est désolidarisé de l'immeuble B depuis le 31 décembre 2006 et que la clause de la convention relative aux indemnisations n'a plus de cause ;
Aux motifs que l'arrêt du 30 avril 1974 condamnait les consorts P... aux droits desquels se trouve la SCI Mej à démolir les constructions que leur auteur avait fait édifier à l'aplomb de la façade arrière de l'immeuble constituant la masse A de la copropriété, à moins de 13 mètres de l'alignement de cet immeuble sur le cours Aristide Briand, de façon à laisser libre une bande de terrain d'environ 2,60 m de profondeur sur tout l'arrière du bâtiment B, qui constitue une partie commune, et à rendre libres et accessibles à tout moment les allées n° 1 et 6 pratiquées dans l'immeuble A, constituant des dessertes communes ; que la convention du 18 février 1975 prévoit que les consorts P... sont autorisés à maintenir les constructions dont la démolition a été ordonnée par l'arrêt du 30 avril 1974 moyennant un loyer calculé sur la base des 66 m² de superficie indûment occupée et à maintenir l'appui de leur construction sur l'immeuble de la masse A moyennant une indemnité annuelle représentant 20 % du total des charges de masse ; qu'il est acquis qu'en l'état, la SCI Mej a maintenu sa construction en sa disposition critiquée dans la procédure ayant abouti à l'obligation de démolir édictée par l'arrêt du 30 avril 1974 de sorte qu'elle reste tenue du paiement d'un loyer ; que les travaux de désolidarisation irrégulièrement exécutés ne sauraient dégager la SCI Mej des obligations souscrites dans le cadre de la transaction du 18 février 1975 ; qu'il ressort du procès-verbal de constat de la SCP Tivan Parisot Bettremieux du 26 octobre 2016 que – « la structure du bâtiment masse B n'a pas été démolie et est toujours existante : le plafond/toit est toujours présent et l'armature métallique est toujours appuyée sur la masse A. L'ancienne armature initiale d'un local au Sud côté masse B est toujours présente. En effet, au sol, une portion de mur découpée demeure » ; « -dans le renfoncement de la masse A, il est présent divers piliers métalliques permettant de soutenir la structure de la masse B, lesquels sont bien fixés au sol. L'IPN en hauteur est certes sectionné au droit du bâtiment de la masse A, en revanche il reste présent côté masse A. » ; «-« Côté Nord/Est, l'armature métallique du support de la masse B prend attache sur la structure de la masse A côté allée 6. En quelques endroits, la même charpente métallique a été simplement sciée et sectionnée. En certains endroits, la structure métallique posée par la masse B se fragilise. En effet, celle-ci ayant été sectionnée par endroits, elle commence à s'affaisser. » ; que les intimés ne produisent aucun élément de nature à contredire ces constatations ; qu'il est ainsi établi que la SCI Mej a laissé subsister l'armature métallique appuyée sur le bâtiment A ainsi que la toiture dans son état d'origine et que les bâtiments A et B restent imbriqués de sorte qu'ils ne sauraient être considérés comme désolidarisés ; qu'il convient en conséquence de réformer le jugement sur ce point et de dire que la SCI Mej est tenue des charges de copropriété telles qu'elles ont été fixées par la transaction ;
ALORS QUE la cassation s'étend à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que la cassation à intervenir sur le deuxième moyen de cassation, du chef de l'arrêt ayant condamné la SCI Mej à procéder aux travaux de solidarisation des bâtiments A et B dans les règles de l'art s'étendra au chef de l'arrêt ayant réformé le jugement en ce qu'il a constaté que l'immeuble A est désolidarisé de l'immeuble B depuis le 31 décembre 2006 et que la clause de la convention relative aux indemnisations n'a plus de cause, motif pris que les travaux de désolidarisation irrégulièrement exécutés ne sauraient dégager la SCI Mej des obligations souscrites dans le cadre de la transaction du 18 février 1975, et ce, en application de l'article 624 du Code de procédure civile.
