LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 1
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 9 septembre 2020
Rejet
Mme BATUT, président
Arrêt n° 458 F-D
Pourvoi n° B 19-17.925
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 9 SEPTEMBRE 2020
La société Neuvilloise de transaction, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , exerçant sous l'enseigne Century 21 SNT, a formé le pourvoi n° B 19-17.925 contre l'arrêt rendu le 31 janvier 2019 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile A), dans le litige l'opposant à Mme V... D..., veuve P..., domiciliée [...] , défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Robin-Raschel, conseiller référendaire, les observations de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de la société Neuvilloise de transaction, de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de Mme P..., et l'avis de M. Sudre, avocat général, après débats en l'audience publique du 3 juin 2020 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Robin-Raschel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1.Selon l'arrêt attaqué (Lyon, 31 janvier 2019), par acte du 21 décembre 2015, Mme P... a donné à la société Neuvilloise de transaction (l'agence immobilière) un mandat exclusif de vendre une maison d'habitation, moyennant une rémunération de 17 500 euros. Après avoir, le 4 février 2016, signé une promesse de vente, Mme P... a informé, le 23 mai 2016, le notaire qu'elle renonçait à cette vente et indemnisé les acquéreurs.
2. L'agence immobilière a assigné en paiement de dommages-intérêts Mme P... qui s'est prévalue de la nullité du mandat.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
3. L'agence immobilière fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors :
« 1°/ qu'il appartient à celui qui soulève la nullité du mandat de rapporter la preuve de ses allégations ; qu'en retenant, en l'espèce, pour accueillir la demande de nullité du contrat de mandat d'agence immobilière, que si l'agence immobilière produisait un exemplaire vierge de l'imprimé intitulé « Garantie d'action » qui listait les actions auxquelles elle s'engageait en cas de mandat exclusif de vente, elle ne démontrait pas avoir remis un tel exemplaire à Mme P... lors de la conclusion du mandat, cependant qu'il appartenait à Mme P... de démontrer que le mandat donné ne remplissait pas les conditions légales, la cour d'appel a méconnu l'article 1315 devenu 1353 du code civil ;
2°/ que, dans les rapports entre les parties au mandat, le non-respect de son formalisme légal, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés du mandant, entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes accomplis sans mandat ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le mandat était nul pour défaut de précision des actes que le mandataire s'engageait à réaliser pour exécuter la prestation qui lui était confiée et les modalités selon lesquelles il devait rendre compte au mandant des actions effectuées selon une certaine périodicité, mais que, nonobstant cette nullité, la mandante avait conclu avec les époux N... un compromis de vente prévoyant le versement d'une somme de 14 000 euros au titre des honoraires de l'agent immobilier à charge de l'acquéreur ; qu'en ne déduisant pas de ses constatations que la nullité du mandat avait ainsi été couverte, la cour d'appel a méconnu l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction applicable à la cause issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ;
3°/ que la personne qui s'est vu donner mandat de vendre les biens d'autrui peut prétendre à commission dès l'instant que l'opération a été effectivement conclue ; qu'en retenant que l'opération de vente prévue dans la promesse de vente conclue le 4 février 2016 entre Mme P..., vendeur, et les époux N..., acquéreurs, ne s'était jamais réalisée, pour en déduire que l'intermédiaire ne prouvait pas pouvoir prétendre à une quelconque rémunération ou même à des dommages-intérêts compensatoires, cependant que la vente était parfaite entre les parties dès la réalisation des conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente, sans que la réitération par acte authentique ne fût nécessaire pour ouvrir droit à commission à l'agent immobilier, la cour d'appel a méconnu l'article 6, I, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 1999 du code civil ;
4°/ que les juges du fond ne peuvent dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, il résultait du mandat conclu le 21 décembre 2015 que le mandant s'était engagé, pendant la durée du mandat, à ratifier tout compromis de vente ou promesse de vente aux prix, charges et conditions convenues, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier au profit de tout acquéreur présenté par le mandataire ; qu'en retenant que le refus du mandant de réaliser la vente aux conditions convenues dans le mandat ne pouvait lui être reproché et n'aurait pas privé le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre, la cour d'appel a méconnu le principe susvisé ;
5°/ que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, l'agence immobilière soutenait que Mme P... n'ayant pas conclu la vente sous la conditions suspensive de l'obtention d'un prêt aux fins d'acquérir un autre bien, elle avait commis une faute en refusant de réitérer la vente conclue avec les époux N... en la forme authentique, engageant à son égard sa responsabilité civile délictuelle ; qu'en se bornant à retenir que la nullité du mandat conclu entre les parties privait la mandataire de toute rémunération au titre des activités menées pour le compte de la mandante et de tous dommages-intérêts destinés à réparer le préjudice qu'elle aurait subi au titre de la perte de chance de percevoir la rémunération et dont elle était à l'origine, sans répondre au moyen tiré de ce que le refus de Mme P... de réitérer en la forme authentique la vente conclue avec les époux N... constituait une faute délictuelle, la cour d'appel a méconnu l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
4. L'agent immobilier dont le mandat est nul ne peut percevoir, directement ou indirectement, aucune rémunération au titre de ses activités de recherche, démarche, publicité ou entremise.
5. Ayant constaté que le contrat de mandat produit par Mme P... ne comportait pas l'énumération des actions que le mandataire s'engageait à réaliser, en méconnaissance des dispositions prévues à l'article 6, I, alinéa 6, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, et que l'agence immobilière ne démontrait pas avoir satisfait à cette obligation légale, la cour d'appel en a exactement déduit, sans inverser la charge de la preuve ni avoir à répondre au moyen prétendument omis, que le mandat était nul et que l'agence immobilière ne pouvait prétendre à des dommages-intérêts, dès lors que le préjudice invoqué trouvait sa cause dans l'irrégularité du contrat qui lui était imputable.
6. L'agence immobilière n'ayant pas soutenu qu'une telle nullité serait relative et aurait été couverte par la ratification ultérieure de ses actes, le moyen en sa deuxième branche est nouveau et mélangé de fait. Enfin, en ses troisième et quatrième branches, il critique des motifs du jugement qui n'ont pas été adoptés par la cour d'appel.
7. Il s'ensuit qu'irrecevable en sa deuxième branche et inopérant en ses troisième et quatrième branches, le moyen n'est pas fondé pour le surplus.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Neuvilloise de transaction aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Neuvilloise de transaction et la condamne à payer à Mme P... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf septembre deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour la société Neuvilloise de transaction.
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Neuvilloise de Transaction de ses demandes tendant à voir condamner Mme P... à lui payer la somme de 14 000 euros ;
Aux motifs propres qu'« aux termes d'un contrat écrit du 21 décembre 2015, Mme P... a confié à la société Neuvilloise de transaction, agence immobilière exerçant sous l'enseigne Century 21, un mandat exclusif de vendre la maison d'habitation qu'elle occupait avec ses enfants à Saint-André-de-Corcy, selon une offre de présentation à 350 000 euros incluant une rémunération du mandataire à hauteur de 17 500 euros ; qu'un compromis de vente sous condition suspensive, notamment d'obtention d'un prêt par l'acquéreur, a été signé le 4 février 2016 entre Mme P... et les époux N... moyennant la somme de 326 000 euros, une somme de 14 000 euros étant alors prévue au titre des honoraires de l'agent immobilier à charge de l'acquéreur (
) » ; « tout mandat donné à un agent immobilier obéit aux règles du droit commun du mandat issues des articles 1984 et suivants du code civil mais aussi à celles résultant de la loi dite "Hoguet" du 2 janvier 1970 et son décret d'application du 20 juillet 1972 ; que ce dispositif spécial instaure un formalisme rigoureux dans le souci de protéger les particuliers des professionnels de l'immobilier et c'est à ce titre que ce dispositif "Hoguet" déroge au consensualisme du contrat de mandat en imposant un certain nombre de prescriptions formelles ; que c'est ainsi qu'au titre de ce formalisme impératif, l'article 6 alinéa 5 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dispose que "lorsqu'une convention comporte une clause d'exclusivité, elle précise les actions que le mandataire s'engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties" ; que le mandat de vente conclu entre la société Neuvilloise de transaction et Mme P..., intitulé "mandat confiance", "mandat exclusif de vente", indique au paragraphe IV "Engagements et pouvoirs du mandataire", que "le Mandataire s'engage pendant la durée de l'exclusivité à mettre en oeuvre les engagements de la Garantie d'Action attachée au présent mandat CONFIANCE" ; que si la société Neuvilloise de Transaction produit au dossier (pièce n° 9) un exemplaire vierge de l'imprimé intitulé "GARANTIE D'ACTION" qui liste les actions auxquelles elle s'engage en cas de mandat exclusif de vente, elle ne démontre cependant nullement avoir remis un tel exemplaire à Mme P... lors de la conclusion du mandat de vente ; que celle-ci n'a donc pas été informée des actions auxquelles s'est engagé l'agent immobilier aux termes du mandat qui doit en conséquence être considéré comme nul en application des dispositions susvisées ; que la nullité du mandat conclu entre les parties prive la société Neuvilloise de Transaction de toute rémunération au titre des activités qu'elle aurait menées pour le compte de Mme P... et de tous dommages-intérêts destinés à réparer le préjudice qu'elle aurait éventuellement subi au titre de la perte de chance de percevoir la rémunération attendue et dont elle est à l'origine ; qu'il convient en conséquence de débouter la société Neuvilloise de transaction de sa demande en paiement de la somme de 14 000 euros à titre de dommages-intérêts, confirmant en cela la décision du premier juge » ;
Et aux motifs adoptés qu'« en droit, le refus du mandant de réaliser la vente aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s'il est établi que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre ; qu'en l'espèce, il est acquis que l'opération de vente prévue dans la promesse de vente conclue le 4 février 2016 entre Mme P..., vendeur, et M. et Mme N..., acquéreurs, ne s'est jamais réalisée, de sorte que l'intermédiaire ne prouve pas pouvoir prétendre à une quelconque rémunération ou même à des dommages-intérêts compensatoires ; que non fondées, les demandes de la société Neuvilloise de Transaction seront toutes rejetées » ;
Alors 1°) qu'il appartient à celui qui soulève la nullité du mandat de rapporter la preuve de ses allégations ; qu'en retenant en l'espèce, pour accueillir la demande de nullité du contrat de mandat d'agence immobilière, que si la société Neuvilloise de Transaction produisait un exemplaire vierge de l'imprimé intitulé « Garantie d'action » qui listait les actions auxquelles elle s'engageait en cas de mandat exclusif de vente, elle ne démontrait pas avoir remis un tel exemplaire à Mme P... lors de la conclusion du mandat, cependant qu'il appartenait à Mme P... de démontrer que le mandat donné ne remplissait pas les conditions légales, la cour d'appel a méconnu l'article 1315 devenu 1353 du code civil ;
Alors 2°) et subsidiairement que dans les rapports entre les parties au mandat, le non-respect de son formalisme légal, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés du mandant, entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes accomplis sans mandat ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le mandat était nul pour défaut de précision des actes que le mandataire s'engageait à réaliser pour exécuter la prestation qui lui était confiée et les modalités selon lesquelles il devait rendre compte au mandant des actions effectuées selon une certaine périodicité, mais que, nonobstant cette nullité, la mandante avait conclu avec les époux N... un compromis de vente prévoyant le versement d'une somme de 14 000 euros au titre des honoraires de l'agent immobilier à charge de l'acquéreur ; qu'en ne déduisant pas de ses constatations que la nullité du mandat avait ainsi été couverte, la cour d'appel a méconnu l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction applicable à la cause issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ;
Alors 3°) et en outre que la personne qui s'est vu donner mandat de vendre les biens d'autrui peut prétendre à commission dès l'instant que l'opération a été effectivement conclue ; qu'en retenant que l'opération de vente prévue dans la promesse de vente conclue le 4 février 2016 entre Mme P..., vendeur, et les époux N..., acquéreurs, ne s'était jamais réalisée, pour en déduire que l'intermédiaire ne prouvait pas pouvoir prétendre à une quelconque rémunération ou même à des dommages-intérêts compensatoires, cependant que la vente était parfaite entre les parties dès la réalisation des conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente, sans que la réitération par acte authentique ne fût nécessaire pour ouvrir droit à commission à l'agent immobilier, la cour d'appel a méconnu l'article 6 I de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 1999 du code civil ;
Alors 4°) et en tout état de cause que les juges du fond ne peuvent dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, il résultait du mandat conclu le 21 décembre 2015 que le mandant s'était engagé, pendant la durée du mandat, à ratifier tout compromis de vente ou promesse de vente aux prix, charges et conditions convenues, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier au profit de tout acquéreur présenté par le mandataire ; qu'en retenant que le refus du mandant de réaliser la vente aux conditions convenues dans le mandat ne pouvait lui être reproché et n'aurait pas privé le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre, la cour d'appel a méconnu le principe susvisé ;
Alors 5°) que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, la société Neuvilloise de Transaction soutenait que Mme P... n'ayant pas conclu la vente sous la conditions suspensive de l'obtention d'un prêt aux fins d'acquérir un autre bien, elle avait commis une faute en refusant de réitérer la vente conclue avec les époux N... en la forme authentique, engageant à son égard sa responsabilité civile délictuelle (p. 6, dernier § à p. 10) ; qu'en se bornant à retenir que la nullité du mandat conclu entre les parties privait la mandataire de toute rémunération au titre des activités menées pour le compte de la mandante et de tous dommages et intérêts destinés à réparer le préjudice qu'elle aurait subi au titre de la perte de chance de percevoir la rémunération et dont elle était à l'origine, sans répondre au moyen tiré de ce que le refus de Mme P... de réitérer en la forme authentique la vente conclue avec les époux N... constituait une faute délictuelle, la cour d'appel a méconnu l'article 455 du code de procédure civile.
