LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 1
IK
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 9 septembre 2020
Rejet
Mme BATUT, président
Arrêt n° 450 F-P+B
Pourvoi n° J 19-12.573
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 9 SEPTEMBRE 2020
1°/ M. V... R...,
2°/ Mme E... A..., épouse R...,
tous deux domiciliés [...] ,
ont formé le pourvoi n° J 19-12.573 contre l'arrêt rendu le 7 décembre 2018 par la cour d'appel d'Angers (chambre A, civile), dans le litige les opposant :
1°/ à Mme P... G..., veuve M...,
2°/ à Mme L... M...,
toutes deux domiciliées [...] ,
3°/ à Mme X... M..., domiciliée [...] ,
4°/ à la société Office notarial de l'estuaire, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , anciennement dénommée SCP [...] ,
5°/ à la société Square habitat Atlantique Vendée, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [...] , venant aux droits de la société AJ immobilier,
6°/ à la société B... D..., T... U..., W... Y... notaires associés, société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,
défenderesses à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Canas, conseiller référendaire, les observations de Me Le Prado, avocat de M. et Mme R..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Office notarial de l'estuaire et de la société B... D..., T... U..., W... Y... notaires associés, de la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat de la société Square habitat Atlantique Vendée, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de Mme G... et de Mmes L... et X... M..., et l'avis de M. Sudre, avocat général, après débats en l'audience publique du 3 juin 2020 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Canas, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt ;
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Angers, 7 décembre 2018), par acte sous seing privé du 25 octobre 2007, établi avec le concours de la société AJ immobilier, aux droits de laquelle vient la société Square habitat Atlantique Vendée (l'agence immobilière), M. et Mme R... (les acquéreurs) se sont engagés à acquérir une maison d'habitation située sur le territoire de la commune de Saint-Crespin-sur-Moine et appartenant à Mmes P..., L... et X... M... (les vendeurs). L'acte de vente a été reçu le 26 mars 2008 par M. U..., notaire associé au sein de la SCP D..., U... et Y..., avec la participation de M. H..., notaire associé au sein de la SCP [...], devenue la société Office notarial de l'estuaire (les notaires). Cet acte mentionne qu'il n'existe pas de plan de prévention des risques technologiques (PPRT) applicable à l'immeuble et comporte, en annexe, un état des risques naturels et technologiques établi sur la base des informations résultant d'un arrêté préfectoral du 16 février 2006.
2. Reprochant aux vendeurs, à l'agence immobilière et aux notaires de ne pas les avoir informés que l'élaboration d'un PPRT autour du site de la société Nitro-Bickford implanté à Saint-Crespin-sur-Moine avait été prescrite par arrêté interpréfectoral du 25 septembre 2007, les acquéreurs les ont assignés en résolution de la vente. Le PPRT approuvé par arrêté interpréfectoral du 28 octobre 2013 ayant classé leur immeuble en zone d'aléa faible, ils ont, en cours d'instance, abandonné leur demande en résolution et sollicité le remboursement du coût de travaux, ainsi que l'allocation de dommages-intérêts.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
3. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes tendant à voir condamner in solidum les vendeurs, les notaires et l'agence immobilière à leur payer la somme de 3 593,39 euros, représentant le montant de travaux de reprise, outre la somme de 6 500 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et de jouissance, alors :
« 1°/ qu'en vertu de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, les acquéreurs de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, sont informés par le vendeur de l'existence des risques visés par ce plan ; que la cour d'appel a constaté que les vendeurs avaient, par contrat du 26 mars 2008, et après signature d'un compromis du 25 octobre 2007, vendu aux époux R... une maison située sur la commune de Saint-Crespin-sur-Moine, l'acte précisant l'existence d'un plan de prévention des risques naturels prescrit par arrêté du 16 février 2006 et l'absence de plan de prévention des risques technologiques, informations figurant sur l'état des risques naturels et technologiques annexé à l'acte de vente ; qu'ayant constaté l'existence d'un arrêté interpréfectoral du 25 septembre 2007 prescrivant l'élaboration d'un PPRT autour du site de la société Nitro-Bickford sise à Saint-Crespin- sur-Moine, « sur les parties des territoires des communes de Saint Crespin sur Moine Clisson, Gétigné et Mouzillon» et considéré que l'obligation d'information de l'article L. 125-5 du code de l'environnement s'imposait pour la vente litigieuse aux acquéreurs, la cour d'appel, pour débouter ceux-ci de leurs demandes à l'encontre des vendeurs, a relevé que ceux-ci s'étaient fait assister de professionnels et notamment de l'agence immobilière chargée de solliciter toutes les pièces nécessaires au dossier, de sorte qu'il n'était ni démontré ni allégué qu'ils auraient eu connaissance du PPRT ; qu'en statuant par des motifs insusceptibles d'exonérer les vendeurs de leur obligation d'information à l'égard des acquéreurs prévue par l'article L. 125-5 du code de l'environnement, la cour d'appel en a violé les dispositions ;
2°/ que, tenus d'éclairer les parties sur la portée et les conséquences des actes auxquels ils prêtent leur ministère, les notaires doivent donc procéder à la vérification des faits et des conditions nécessaires pour assurer l'utilité, l'efficacité et la sécurité de ces actes et notamment vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une obligation légale imposée au vendeur et une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'ils dressent, et notamment les informations concernant les risques du site sur lequel se situe l'immeuble objet de la vente ; que la cour d'appel a constaté, d'une part, que les vendeurs avaient, par contrat du 26 mars 2008, et après signature d'un compromis du 25 octobre 2007, vendu aux acquéreurs une maison située sur la commune de Saint-Crespin-sur-Moine, l'acte précisant l'existence d'un plan de prévention des risques naturels prescrit par arrêté du 16 février 2006 et l'absence de plan de prévention des risques technologiques, et d'autre part, qu'un arrêté interpréfectoral du 25 septembre 2007 prescrivant l'élaboration d'un PPRT autour du site de la société Nitro-Bickford sise à Saint-Crespin-sur-Moine, « sur les parties des territoires des communes de Saint Crespin sur Moine Clisson, Gétigné et Mouzillon» et que l'obligation d'information de l'article L. 125-5 du code de l'environnement s'imposait donc pour la vente litigieuse aux acquéreurs ; que, pour exonérer la SCP B... D... T... U... W... Y... de toute responsabilité, la cour d'appel a déclaré, d'une part, que les notaires avaient consulté le dossier communal, qui prévoyait seulement un PPRN, et non un PPRT, de sorte qu'ils n'avaient pas à faire des recherches complémentaires, notamment en consultant le recueil des actes administratifs, aucune pièce ne montrant qu'ils avaient des raisons de soupçonner que ce dossier, fondé sur « les informations mises à la disposition par le préfet du département » et contenant un extrait des arrêts préfectoraux reconnaissant l'état de catastrophes naturelles ou technologiques, n'était plus d'actualité, et d'autre part, que le notaire rédacteur, implanté non loin de Saint-Crespin-sur-Moine, pouvait certes à tout le moins connaître l'existence de l'usine Nitro-Bickford, dont la présence n'avait toutefois pendant longtemps pas donné lieu à un PPRT ; qu'en statuant ainsi, cependant que, tenu d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il dressait, le notaire avait l'obligation de procéder à toutes recherches permettant d'actualiser la situation du bien objet de la vente au regard des risques naturels ou technologiques y afférents, a fortiori au regard de l'obligation d'information prévue par l'article L. 125-5 du code de l'environnement, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu article 1240 du code civil ;
3°/ que, tenus d'éclairer les parties sur la portée et les conséquences des actes auxquels ils prêtent leur ministère, les notaires doivent donc procéder à la vérification des faits et des conditions nécessaires pour assurer l'utilité, l'efficacité et la sécurité de ces actes et notamment vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une obligation légale imposée au vendeur et une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'ils dressent, et notamment les informations concernant les risques du site sur lequel se situe l'immeuble objet de la vente ; que la cour d'appel a constaté, d'une part, que les vendeurs avaient, par contrat du 26 mars 2008, et après signature d'un compromis du 25 octobre 2007, vendu aux acquéreurs une maison située sur la commune de Saint-Crespin-sur-Moine, l'acte précisant l'existence d'un plan de prévention des risques naturels prescrit par arrêté du 16 février 2006 et l'absence de plan de prévention des risques technologiques, et d'autre part, qu'un arrêté interpréfectoral du 25 septembre 2007 prescrivant l'élaboration d'un PPRT autour du site de la société Nitro-Bickford sise à Saint-Crespin-sur-Moine, « sur les parties des territoires des communes de Saint Crespin sur Moine Clisson, Gétigné et Mouzillon» et que l'obligation d'information de l'article L. 125-5 du code de l'environnement s'imposait donc pour la vente litigieuse aux époux R... ; que pour exonérer la SCP [...] de toute responsabilité, la cour d'appel a déclaré que les notaires avaient consulté le dossier communal, qui prévoyait seulement un PPRN, et non un PPRT, de sorte qu'ils n'avaient pas à faire des recherches complémentaires, notamment en consultant le recueil des actes administratifs, aucune pièce ne montrant qu'ils avaient des raisons de soupçonner que ce dossier, fondé sur « les informations mises à la disposition par le préfet du département » et contenant un extrait des arrêts préfectoraux reconnaissant l'état de catastrophes naturelles ou technologiques, n'était plus d'actualité ; qu'en statuant ainsi, cependant que le notaire avait l'obligation de procéder à toutes recherches permettant d'actualiser la situation du bien objet de la vente au regard des risques naturels ou technologiques y afférents, a fortiori au regard de l'obligation d'information prévue par l'article L. 125-5 du code de l'environnement, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
4°/ que les tiers à un contrat sont fondés à invoquer l'exécution défectueuse de celui-ci lorsqu'elle leur a causé un dommage ; que la cour d'appel a constaté, d'une part, que les vendeurs avaient, par contrat du 26 mars 2008, et après signature d'un compromis du 25 octobre 2007, vendu aux acquéreurs une maison située sur la commune de Saint-Crespin-sur-Moine, l'acte précisant l'existence d'un plan de prévention des risques naturels prescrit par arrêté du 16 février 2006 et l'absence de plan de prévention des risques technologiques, et d'autre part, qu'un arrêté interpréfectoral du 25 septembre 2007 prescrivant l'élaboration d'un PPRT autour du site de la société Nitro-Bickford sise à Saint-Crespin-sur-Moine, « sur les parties des territoires des communes de Saint Crespin sur Moine Clisson, Gétigné et Mouzillon
» et que l'obligation d'information de l'article L. 125-5 du code de l'environnement s'imposait donc pour la vente litigieuse aux époux R... ; que, pour exonérer l'agence immobilière, la société AJ immobilier aux droits de laquelle se trouve la Square Habitat, de toute responsabilité, la cour d'appel a déclaré qu'elle avait consulté le dossier communal, qui prévoyait seulement un PPRN, et non un PPRT, de sorte qu'elle n'avait pas à faire des recherches complémentaires, notamment en consultant le recueil des actes administratifs, aucune pièce ne montrant qu'elle avait des raisons de soupçonner que ce dossier, fondé sur « les informations mises à la disposition par le préfet du département » et contenant un extrait des arrêts préfectoraux reconnaissant l'état de catastrophes naturelles ou technologiques, n'était plus d'actualité ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si le mandat donné à l'agence immobilière d'obtenir et solliciter toutes pièces, actes et certificats nécessaires au dossier, auprès de toute personne publique ou privée, n'englobait pas l'obligation de faire toutes recherches permettant d'actualiser la situation du bien objet de la vente au regard des risques naturels ou technologiques y afférents, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu article 1240 du code civil. »
Réponse de la Cour
4. L'article L. 125-5, I et III, du code de l'environnement, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005, applicable en la cause, dispose que :
« I.- Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d'Etat, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence des risques visés par ce plan ou ce décret.
A cet effet, un état des risques naturels et technologiques est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet. En cas de mise en vente de l'immeuble, l'état est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l'habitation.
[...]
III.- Le préfet arrête la liste des communes dans lesquelles les dispositions du I et du II sont applicables ainsi que, pour chaque commune concernée, la liste des risques et des documents à prendre en compte. »
5. Conformément aux articles R. 125-23 à R. 125-26 du même code, dans leur rédaction applicable en la cause, l'obligation d'information instituée par le texte précité au profit de l'acquéreur s'applique, dans chacune des communes dont la liste est arrêtée par le préfet, pour les biens immobiliers situés dans le périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration d'un PPRT prescrit, et impose au vendeur d'établir un état des risques qui sont mentionnés dans les documents dont la liste est arrêtée par le préfet, ainsi que dans le dossier annexé à cet arrêté.
6. Selon l'article R. 125-27 dudit code, cette obligation est applicable à compter du premier jour du quatrième mois suivant la publication au recueil des actes administratifs dans le département des arrêtés prévus au III de l'article L. 125-5 précité.
7. Il s'ensuit que le vendeur d'un bien immobilier n'est tenu d'informer l'acquéreur de l'existence des risques visés par un PPRT prescrit qu'après que le préfet a arrêté la liste des communes concernées, ainsi que, pour chacune d'entre elles, la liste des risques technologiques auxquels elle est exposée et des documents auxquels le vendeur peut se référer.
8. En l'espèce, l'arrêt relève que ce n'est que par arrêté du 3 mars 2009 que le préfet de Maine-et-Loire a fixé la liste des communes concernées par le PPRT dont l'élaboration avait été prescrite par arrêté interpréfectoral du 25 septembre 2007, ainsi que les éléments nécessaires à l'information des acquéreurs.
9. Il en résulte qu'au jour de la conclusion de la promesse de vente comme au jour de la signature de l'acte authentique, ni les vendeurs ni, par suite, l'agence immobilière et les notaires n'étaient tenus d'informer les acquéreurs de l'existence des risques visés par ce plan.
10. Par ce motif de pur droit, suggéré par la défense et substitué à ceux critiqués par le moyen, la décision déférée se trouve légalement justifiée.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme R... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf septembre deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. et Mme R...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué,
D'AVOIR débouté les époux R... de l'intégralité de leurs demandes tendant à voir condamner in solidum les consorts M..., la SCP [...] , la SCP B... D... T... U... W... Y... et la société Square Habitat à leur payer la somme de 3 593,39 euros représentant le montant de travaux de reprise, outre la somme de 6 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et de jouissance ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, dans sa version applicable :
"l.-Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d'Etat, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence des risques visés par ce plan ou ce décret.
A cet effet, un état des risques naturels et technologiques est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet. En cas de mise en vente de l'immeuble, l'état est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l'habitation.
II.-En cas de mise en location de l'immeuble, l'état des risques naturels et technologiques est fourni au nouveau locataire dans les conditions et selon les modalités prévues à l'article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
III. -Le préfet arrête la liste des communes dans lesquelles les dispositions du I et du II sont applicables ainsi que, pour chaque commune concernée, la liste des risques et des documents à prendre en compte".
que selon l'article R. 125-23 du même code :
"L'obligation d'information prévue au I de l'article L. 125-5 s'applique, dans chacune des communes dont la liste est arrêtée parle préfet en application du III du même article, pour les biens immobiliers situés :
1 ° Dans le périmètre d'exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques approuvé ;
2° Dans une zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables en application de l'article L. 562-2 ;
3° Dans le périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration d'un plan de prévention des risques technologiques ou d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ;
4° Dans une des zones de sismicité I a, I b, Il ou III mentionnées à l'article R563-4 du code de l'environnement".
que l'arrêté inter-préfectoral du 25 septembre 2007, prescrit l'élaboration d'un PPRT autour du site de la société Nitro-Bickford implantée à Saint Crespin sur Moine "sur les parties des territoires des communes de Saint Crespin sur Moine, Clisson, Gétigné et F... et des communautés de communes de la Vallée de Clisson, de Vallet et du Val de Moine potentiellement exposées à des phénomènes dangereux générés parles installations de la société précitée pouvant entraîner des effets sur la santé et la sécurité publiques.
Ces parties déterminent le périmètre d'étude pour l'élaboration du plan de prévention des risques technologiques".
qu'en application de l'article R125-23 3°) précité, il apparaît donc que l'obligation d'information s'imposait pour la vente de la maison des consorts M... aux époux R... ; que les appelants font reproche aux vendeurs, à l'agence immobilière et aux notaires d'avoir manqué à leur devoir d'information et de conseil, au motif qu'une consultation du recueil des actes administratifs, voire des démarches en mairie les auraient conduits à découvrir l'existence d'un PPRT prescrit en raison d'une entreprise située sur la commune de Saint Crespin sur Moine ;
qu'en ce qui concerne les consorts M..., ils s'étaient fait assister de professionnels, et en particulier de l'agence immobilière, à laquelle ils avaient donné mandat d'"obtenir, solliciter toutes pièces, actes et certificats nécessaires au dossier, auprès de toutes personnes publiques ou privées", de sorte qu'il ne pouvait être exigé d'eux qu'ils se livrent à de telles investigations ; que dès lors qu'il n'est pas démontré, ni même allégué, qu'ils avaient eu, d'une manière ou d'une autre, connaissance du projet de PPRT, leur responsabilité ne peut donc être recherchée ;
que l'agence immobilière, dont le siège est à Vertou, en Loire Atlantique, et les notaires, ont consulté le dossier communal, établi sur du papier à en-tête de la Préfecture de Maine-et-Loire, qui prévoyait seulement un PPRN, et non un PPRT ; qu'il n'est justifié par aucune pièce qu'ils avaient des raisons de soupçonner que ce dossier qui se fondait expressément sur "les informations mises à la disposition par le préfet du département" et contenait un extrait des arrêts préfectoraux portant reconnaissance de l'état de catastrophes naturelles ou technologiques, n'était plus d'actualité, étant précisé que même si, à tout le moins le notaire rédacteur, implanté non loin de Saint Crespin sur Moine, pouvait avoir connaissance de l'existence de l'usine Nitro-Bickford, celle-ci était là depuis de nombreuses années, sans que cela donne lieu à la prescription d'un PPRT ; qu'il ne peut donc leur être fait grief de ne pas avoir fait des recherches complémentaires, notamment en consultant le recueil des actes administratifs ; qu'en conséquence, il apparaît que ni les consorts M..., ni l'agence immobilière ni les deux SCP de notaires n'ont commis de faute engageant leur responsabilité ; que la décision entreprise sera donc confirmée ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, DES PREMIERS JUGES QUE le notaire est tenu d'assurer l'efficacité et la sincérité des actes qu'il dresse et est tenu en conséquence d'un devoir d'information et de conseil à l'égard des parties à l'acte ; que dans le cadre de son obligation d'information et de conseil, il lui appartient de se renseigner sur les risques du site sur lequel se situe l'immeuble objet de la vente mais il ne peut être tenu au delà des prescriptions telles qu' elles résultent en l'espèce des lois et règlements ; qu'il engage sa responsabilité, en sa qualité de rédacteur d'acte, sur le fondement de la responsabilité délictuelle pour manquement à ses obligations professionnelles susvisées et, en sa qualité d'assistant d'une des parties à l'acte, en l'espèce, à l'égard de monsieur et madame R..., sur le fondement de la responsabilité contractuelle, de telle sorte qu'il convient de rechercher si les notaires ont commis une faute dans l'exercice de leur mission ; que Monsieur et madame R... recherchent la responsabilité des consorts M..., qui ne sont pas des professionnels de l'immobilier, pour manquement à leurs obligations résultant de l'article L125-5 du code de l'environnement ; qu'aux termes de l'article L125-5,1, du code de l'environnement, les acquéreurs de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, sont informés par le vendeur de l'existence des risques visés par ce plan ; qu'à cet effet, un état des risques naturels et technologiques est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet ; qu'en vertu du III de l'article susvisé, le préfet arrête la liste des commîmes dans lesquelles ces dispositions sont applicables ainsi que, pour chaque commune concernée, la liste des risques et des documents à prendre en compte ; qu'aux termes de l'article R125-23 du code de l'environnement, l'obligation d'information prévue à l'article L125-5,I, susvisée s'applique dans chacune des communes dont la liste est arrêtée par le préfet en application du IH du même article ; que le PPRT est élaboré et mis en oeuvre par l'Etat ; qu'en l'espèce, par un arrêté interpréfectoral en date du 25 septembre 2007, soit antérieurement au compromis de vente en date du 25 octobre 2007, a été prescrit un PPRT, l'article 1 de cet arrêté précisant que l'élaboration d'un tel plan est prescrite autour du site de la société NITRO BICKFORD, implantée à Saint Crespin sur Moine, sur des parties des territoires des communes de Saint Crespin sur Moine, Clisson, Gétigné et autres communes potentiellement exposées à des phénomènes dangereux générés par les installations de cette société pouvant entraîner des effets sur la santé et la sécurité publiques ; (
) ; qu'il s'ensuit que les consorts M..., qui ont fait appel à des professionnels tels qu'une agence immobilière, la société AJ Immobilier exerçant sous l'enseigne Square Habitat et à un notaire, Maître H..., ainsi que le notaire rédacteur de l'acte de vente, n'ont pas commis de faute ni manqué à leurs obligations ; que le fait que l'arrêté interpréfectoral du 22 octobre 2007 vise expressément la commune de Saint Crespin sur Moine est inopérant en l'espèce puisque l'obligation d'information prévue à l'article L125-5 du code de l'environnement ne s'applique qu'aux communes qui ont fait l'objet d'une liste déterminée par arrêté préfectoral, ce qui n'était pas encore le cas lors du compromis de vente et de la vente ; qu'au vu de ces éléments, monsieur et madame R... seront déboutés de l'intégralité de leurs demandes ;
1°) ALORS QU'en vertu de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, les acquéreurs de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, sont informés par le vendeur de l'existence des risques visés par ce plan ; que la cour d'appel a constaté que les consorts M... avaient, par contrat du 26 mars 2008, et après signature d'un compromis du 25 octobre 2007, vendu aux époux R... une maison située sur la commune de Saint Crespin sur Moine, l'acte précisant l'existence d'un plan de prévention des risques naturels prescrit par arrêté du 16 février 2006 et l'absence de plan de prévention des risques technologiques (PPRT), informations figurant sur l'état des risques naturels et technologiques annexé à l'acte de vente ; qu'ayant constaté l'existence d'un arrêté interpréfectoral du 25 septembre 2007 prescrivant l'élaboration d'un PPRT autour du site de la société Nitro-Bickford sise à Saint Crespin sur Moine, « sur les parties des territoires des communes de Saint Crespin sur Moine Clisson, Gétigné et Mouzillon
» et considéré que l'obligation d'information de l'article L. 125-5 du code de l'environnement s'imposait pour la vente litigieuse aux époux R..., la cour d'appel, pour débouter ceux-ci de leurs demandes à l'encontre des consorts M..., leurs vendeurs, a relevé que ceux-ci s'étaient fait assister de professionnels et notamment de l'agence immobilière chargée de solliciter toutes les pièces nécessaires au dossier, de sorte qu'il n'était ni démontré ni allégué qu'ils auraient eu connaissance du PPRT ; qu'en statuant par des motifs insusceptibles d'exonérer les vendeurs de leur obligation d'information à l'égard des acquéreurs prévue par l'article L. 125-5 du code de l'environnement, la cour d'appel en a violé les dispositions ;
2°) ALORS QUE, tenus d'éclairer les parties sur la portée et les conséquences des actes auxquels ils prêtent leur ministère, les notaires doivent donc procéder à la vérification des faits et des conditions nécessaires pour assurer l'utilité, l'efficacité et la sécurité de ces actes et notamment vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une obligation légale imposée au vendeur et une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'ils dressent, et notamment les informations concernant les risques du site sur lequel se situe l'immeuble objet de la vente ; que la cour d'appel a constaté, d'une part, que les consorts M... avaient, par contrat du 26 mars 2008, et après signature d'un compromis du 25 octobre 2007, vendu aux époux R... une maison située sur la commune de Saint Crespin sur Moine, l'acte précisant l'existence d'un plan de prévention des risques naturels prescrit par arrêté du 16 février 2006 et l'absence de plan de prévention des risques technologiques (PPRT), et d'autre part, qu'un arrêté interpréfectoral du 25 septembre 2007 prescrivant l'élaboration d'un PPRT autour du site de la société Nitro-Bickford sise à Saint Crespin sur Moine, « sur les parties des territoires des communes de Saint Crespin sur Moine Clisson, Gétigné et Mouzillon
» et que l'obligation d'information de l'article L. 125-5 du code de l'environnement s'imposait donc pour la vente litigieuse aux époux R... ; que pour exonérer la SCP B... D... T... U... W... Y... de toute responsabilité, la cour d'appel a déclaré, d'une part,que les notaires avaient consulté le dossier communal, qui prévoyait seulement un PPRN, et non un PPRT, de sorte qu'ils n'avaient pas à faire des recherches complémentaires, notamment en consultant le recueil des actes administratifs, aucune pièce ne montrant qu'ils avaient des raisons de soupçonner que ce dossier, fondé sur « les informations mises à la disposition par le préfet du département » et contenant un extrait des arrêts préfectoraux reconnaissant l'état de catastrophes naturelles ou technologiques, n'était plus d'actualité, et d'autre part, que le notaire rédacteur, implanté non loin de Saint Crespin sur Moine, pouvait certes à tout le moins connaître l'existence de l'usine Nitro-Bickford, dont la présence n'avait toutefois pendant longtemps pas donné lieu à un PPRT ; qu'en statuant ainsi, cependant que, tenu d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il dressait, le notaire avait l'obligation de procéder à toutes recherches permettant d'actualiser la situation du bien objet de la vente au regard des risques naturels ou technologiques y afférents, a fortiori au regard de l'obligation d'information prévue par l'article L. 125-5 du code de l'environnement, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu article 1240 du code civil ;
3°) ALORS QUE, tenus d'éclairer les parties sur la portée et les conséquences des actes auxquels ils prêtent leur ministère, les notaires doivent donc procéder à la vérification des faits et des conditions nécessaires pour assurer l'utilité, l'efficacité et la sécurité de ces actes et notamment vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une obligation légale imposée au vendeur et une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'ils dressent, et notamment les informations concernant les risques du site sur lequel se situe l'immeuble objet de la vente ; que la cour d'appel a constaté, d'une part, que les consorts M... avaient, par contrat du 26 mars 2008, et après signature d'un compromis du 25 octobre 2007, vendu aux époux R... une maison située sur la commune de Saint Crespin sur Moine, l'acte précisant l'existence d'un plan de prévention des risques naturels prescrit par arrêté du 16 février 2006 et l'absence de plan de prévention des risques technologiques (PPRT), et d'autre part, qu'un arrêté interpréfectoral du 25 septembre 2007 prescrivant l'élaboration d'un PPRT autour du site de la société Nitro-Bickford sise à Saint Crespin sur Moine, « sur les parties des territoires des communes de Saint Crespin sur Moine Clisson, Gétigné et Mouzillon
» et que l'obligation d'information de l'article L. 125-5 du code de l'environnement s'imposait donc pour la vente litigieuse aux époux R... ; que pour exonérer la SCP [...] de toute responsabilité, la cour d'appel a déclaré que les notaires avaient consulté le dossier communal, qui prévoyait seulement un PPRN, et non un PPRT, de sorte qu'ils n'avaient pas à faire des recherches complémentaires, notamment en consultant le recueil des actes administratifs, aucune pièce ne montrant qu'ils avaient des raisons de soupçonner que ce dossier, fondé sur « les informations mises à la disposition par le préfet du département » et contenant un extrait des arrêts préfectoraux reconnaissant l'état de catastrophes naturelles ou technologiques, n'était plus d'actualité ; qu'en statuant ainsi, cependant que le notaire avait l'obligation de procéder à toutes recherches permettant d'actualiser la situation du bien objet de la vente au regard des risques naturels ou technologiques y afférents, a fortiori au regard de l'obligation d'information prévue par l'article L. 125-5 du code de l'environnement, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
4°) ALORS QUE les tiers à un contrat sont fondés à invoquer l'exécution défectueuse de celui-ci lorsqu'elle leur a causé un dommage ; que la cour d'appel a constaté, d'une part, que les consorts M... avaient, par contrat du 26 mars 2008, et après signature d'un compromis du 25 octobre 2007, vendu aux époux R... une maison située sur la commune de Saint Crespin sur Moine, l'acte précisant l'existence d'un plan de prévention des risques naturels prescrit par arrêté du 16 février 2006 et l'absence de plan de prévention des risques technologiques (PPRT), et d'autre part, qu'un arrêté interpréfectoral du 25 septembre 2007 prescrivant l'élaboration d'un PPRT autour du site de la société Nitro-Bickford sise à Saint Crespin sur Moine, « sur les parties des territoires des communes de Saint Crespin sur Moine Clisson, Gétigné et Mouzillon
» et que l'obligation d'information de l'article L. 125-5 du code de l'environnement s'imposait donc pour la vente litigieuse aux époux R... ; que pour exonérer l'agence immobilière, la société AJ immobilier aux droits de laquelle se trouve la Square Habitat, de toute responsabilité, la cour d'appel a déclaré qu'elle avait consulté le dossier communal, qui prévoyait seulement un PPRN, et non un PPRT, de sorte qu'elle n'avait pas à faire des recherches complémentaires, notamment en consultant le recueil des actes administratifs, aucune pièce ne montrant qu'elle avait des raisons de soupçonner que ce dossier, fondé sur « les informations mises à la disposition par le préfet du département » et contenant un extrait des arrêts préfectoraux reconnaissant l'état de catastrophes naturelles ou technologiques, n'était plus d'actualité ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si le mandat donné à la société Square Habitat d'obtenir et solliciter toutes pièces, actes et certificats nécessaires au dossier, auprès de toute personne publique ou privée, n'englobait pas l'obligation de faire toutes recherches permettant d'actualiser la situation du bien objet de la vente au regard des risques naturels ou technologiques y afférents, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu article 1240 du code civil.
