LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
IK
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 9 juillet 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 394 F-D
Pourvoi n° Z 19-16.290
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 JUILLET 2020
1°/ M. H... J..., domicilié [...] , venant aux droits de feue I... P... V..., épouse J..., sa mère,
2°/ Mme S... V..., épouse M..., domiciliée [...] ,
3°/ M. E... V..., domicilié [...] ,
ont formé le pourvoi n° Z 19-16.290 contre l'arrêt rendu le 13 mars 2019 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile), dans le litige les opposant à la société Super Gros 193, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat des consorts J... et V..., de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de la société Super Gros 193, après débats en l'audience publique du 19 mai 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Bastia,13 mars 2019), par acte du 26 septembre 2013, la société Super Gros 193, locataire, a sollicité le renouvellement de son bail commercial portant sur un bien appartenant M. H... J..., Mme S... V... et M. E... V... (les bailleurs). Les parties ne s'étant pas entendues sur le prix du bail renouvelé, les bailleurs ont saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé et ont invoqué, subsidiairement, devant la cour d'appel, l'existence d'une sous-location.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
2. Les bailleurs font grief à l'arrêt de rejeter leur demande fondée sur l'article L. 145-31, alinéa 3, du code de commerce, en fixation, à une certaine somme, du loyer annuel, à compter du 26 septembre 2013, alors :
« 1°/ que l'objet du litige est déterminé par les prétentions et moyens respectifs des parties ; qu'en l'espèce, il était constant que les bailleurs agissaient afin de voir fixer à la hausse le montant du loyer du bail renouvelé, et qu'ils s'attachaient à démontrer à cet effet que le plafonnement prévu à l'article L. 145-34 du code de commerce était sans application ; qu'en écartant le moyen fondé sur le montant du loyer que percevait le preneur au titre de la sous-location partielle du bien qui lui était donné à bail par les consorts J... et V..., au motif que ces éléments devaient être appréciés dans le cadre d'un éventuel déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail, cependant que tels étaient précisément les termes du litige, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2°/ que, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale ; que cette action en réajustement, qui peut s'exercer indépendamment de tout renouvellement du bail, n'est pas soumise aux règles de plafonnement de l'article L. 145-34 du code de commerce ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article L. 145-34 du code de commerce, par fausse application, et l'article L. 145-31, alinéa 3, du même code, par refus d'application. »
Réponse de la Cour
3. Lorsque le montant du loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale. A défaut d'accord entre les parties, celle-ci est déterminée selon les règles de compétence et de procédure en matière de contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. Celles-ci sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire qui statue sur mémoire et qui, à peine d'irrecevabilité, ne peut être saisi avant l'expiration d'un délai d'un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi.
4. La cour d'appel a relevé que, devant elle, subsidiairement à la demande en fixation, au montant de la valeur locative, du loyer du bail renouvelé, les bailleurs ont demandé que le loyer annuel soit fixé à une certaine somme en application des dispositions de l'article L. 145-31, alinéa 3, du code de commerce.
5. Il en résulte que cette demande des bailleurs en réajustement du prix du loyer principal, laquelle n'a pas fait l'objet d'un mémoire préalable ni, après expiration du délai d'un mois, d'une assignation, n'a pas été valablement formée.
6. Par ce motif de pur droit, substitué, dans les conditions prévues par l'article 620, alinéa 1er du code de procédure civile, à ceux critiqués et suggéré par la défense, la décision déférée se trouve légalement justifiée.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts J... et V... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par les consorts J... et V... et les condamne à payer à la société Super gros 193 la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour les consorts J... et V...
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a dit n'y avoir lieu à expertise ; a fixé le montant hors taxe et hors charges du loyer du bail commercial renouvelé à la somme de 20.460,02 euros par an à compter du 1er octobre 2013 ; et a ce faisant rejeté la demande des consorts J... et V... visant, sur le fondement de l'article L. 145-31, alinéa 3, du code de commerce, à voir fixer à la somme de 36.503 euros le loyer annuel dû à compter du 26 septembre 2013 par la société SUPER GROS 193 au titre du bail renouvelé le 1er octobre 2011 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Les appelants font plaider que le litige ne porte pas sur un déplafonnement du bail, mais sur la consistance même du bien loué ; ils soutiennent que le bail d'origine était de nature civile ; ils affirment que tant leur auteur qu'eux-mêmes ont toujours cru que seul le terrain nu était concerné par la location, les constructions ayant constamment été exclues par le preneur qui a entretenu la confusion, ce que démontrent, selon eux, les termes du dernier bail qui ne vise que le terrain, excluant toutes constructions ; ils invoquent l'absence de commune intention des parties pour voir modifier le bail afin qu'il porte sur l'ensemble des locaux commerciaux avec revalorisation des loyers.
Toutefois, l'erreur s'apprécie au moment de la conclusion du contrat ; la société produit aux débats une autorisation en date du 26 novembre 1969 aux fins de voir déposer un permis de construire sur la parcelle [...] par le locataire de cette parcelle ; si la cour observe que cette autorisation n'a pas été signée par la propriétaire du terrain, Mme Y... mais par son mari, M. V..., ce document permet de retenir que la société n'a jamais entendu s'interdire de construction en dur sur le terrain ; par ailleurs, le bail initial des 29 mai et 2 juin 1970, qui concernait uniquement la parcelle [...], a été résilié d'un commun accord entre les parties et un nouveau bail signé entre les consorts J... et V... et L... N..., représentant légal de la société, le 29 septembre 1975, portant sur la parcelle [...] ainsi que sur la parcelle [...] ; ce nouveau bail, premier ayant lié les parties actuelles, précise, en son 2 0 , que "au cours de l'année 1970, la société Super Gros a édifié un bâtiment à usage commercial" et, en son 4° , qu'il est conclu "en vue de pouvoir agrandir la construction existante" , ces deux points ont été rappelés dans le bail renouvelé du 10 avril 1986, lequel stipule en son article Premier que le preneur pourra édifier des constructions en dur, avec l'autorisation du bailleur auquel elles profiteront à la fin du bail ; le 7° du bail renouvelé du 24 février 1994 indique que des constructions en dur ont été édifiées "avec l'autorisation du bailleur, alors que les termes du bail ne prévoyaient que des constructions légères et démontables" ; cette mention a été reprise lors du renouvellement du bail le 20 février 2004 ; en conséquence, les consorts J... et V... ne sont pas fondés à invoquer une erreur de leur part ni à soutenir que le preneur n'a jamais entendu louer qu'un terrain nu, cette assertion étant contredite par les termes mêmes des différents baux qu'ils ont signés ; c'est tout aussi vainement que les consorts J... et V... invoquent le fait que la société perçoive dans le cadre d'une sous-location partielle un loyer supérieur à celui qu'elle acquitte pour l'intégralité de la parcelle ainsi que la sous-location d'une partie de cette parcelle sans leur information ni leur accord, ces éléments devant être appréciés dans le cadre d'un éventuel déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail ou dans celui d'une résiliation de celui-ci.
Les consorts J... et V... seront en conséquence déboutés de l'intégralité de leurs demandes et le jugement doit ainsi, par ces motifs et ceux non contraires du premier juge, être confirmé en toutes ses dispositions. » ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU' « il résulte de l'acte notarié du 20 février 2004 portant renouvellement du bail que " pendant le cours du bail initial, la société preneuse a édifié sur le terrain, objet dudit bail, des constructions en dur, avec l'autorisation du bailleur, alors que les termes du bail ne prévoyaient que des constructions légères et démontables" ( page 3, 7°).
Il s'ensuit que le bailleur avait alors parfaitement connaissance de l'existence de constructions en dur lors de la fixation du prix du bail qui s'est renouvelé à ce jour.
Par ailleurs, le contrat fait référence à plusieurs reprises, en ses articles 1, 2 et 3 aux constructions et aux locaux de commerce de sorte qu'à l'évidence, la commune intention des parties était de faire porter le bail sur des locaux commerciaux et non pas sur un simple terrain nu sans constructions commerciales.
Ensuite, le bail ne s'est pas poursuivi au-delà de 12 ans et le bailleur ne fait pas valoir de modification notable des éléments 1 à 4 de l'article L 145-33 susvisé permettant le déplafonnement du loyer.
Par conséquent, le prix du bail renouvelé doit être fixé au regard de la valeur locative, laquelle ne saura excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer, à savoir la somme annuelle de 18.088€ (loyer annuel de 15.259,44€ HT à compter du 1 er octobre 2002 ; indice applicable à la prise d'effet du contrat :105,61 ; indice applicable depuis le 17 avril 2015 : 125,19).
Aussi, dans la mesure où le preneur propose de payer la somme de 20.460,02€ par an, il n'y a pas lieu d'ordonner d'expertise et le montant du loyer annuel sera fixé à cette somme, HT » ;
ALORS QUE, premièrement, l'objet du litige est déterminé par les prétentions et moyens respectifs des parties ; qu'en l'espèce, il était constant que les bailleurs agissaient afin de voir fixer à la hausse le montant du loyer du bail renouvelé, et qu'ils s'attachaient à démontrer à cet effet que le plafonnement prévu à l'article L. 145-34 du code de commerce était sans application ; qu'en écartant le moyen fondé sur le montant du loyer que percevait le preneur au titre de la sous-location partielle du bien qui lui était donné à bail par les consorts J... et V..., au motif que ces éléments devaient être appréciés dans le cadre d'un éventuel déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail, cependant que tels étaient précisément les termes du litige, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
ET ALORS QUE, deuxièmement, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale ; que cette action en réajustement, qui peut s'exercer indépendamment de tout renouvellement du bail, n'est pas soumise aux règles de plafonnement de l'article L. 145-34 du code de commerce ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article L. 145-34 du code de commerce, par fausse application, et l'article L. 145-31, alinéa 3, du même code, par refus d'application.
