| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 09 juillet 2020, 19-14368

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CH.B

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 9 juillet 2020

Cassation partielle

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 433 F-D

Pourvoi n° K 19-14.368

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 JUILLET 2020

1°/ la société La Considération de l'Ange blanc, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

2°/ la société La Madeleine, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

ont formé le pourvoi n° K 19-14.368 contre l'arrêt rendu le 19 décembre 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige les opposant :

1°/ à la société Commerciale d'investissements, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

2°/ au syndicat des copropriétaires résidence [...], dont le siège est [...] , représenté par son syndic le cabinet Fiducia gestion, dont le siège est [...] ,

défendeurs à la cassation.

Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat des sociétés La Considération de l'Ange blanc et La Madeleine, de la SARL Corlay, avocat du syndicat des copropriétaires résidence [...], après débats en l'audience publique du 19 mai 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 décembre 2018), par acte authentique du 31 mars 1976, la société Commerciale d'investissement a acquis le lot [...] situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété.

2. Ce lot est décrit dans l'état descriptif de division comme « un appartement composé de cinq pièces à gauche de l'escalier et donnant sur la rue de [...], immatriculées sous les numéros [...], [...], [...], [...] et [...], avec salle de bain, avec droit de jouissance exclusive à la partie de terrasse se trouvant au droit de cet appartement. »

3. Par acte du 18 décembre 2006, la société Commerciale d'investissement a donné à bail en meublé les studios [...] et [...], comprenant une chambre ([...]) et une salle de séjour avec salle de bains avec WC, cuisine, terrasse ([...]).

4. Le syndicat des copropriétaires de la résidence [...], soutenant que le local [...] est une partie commune et qu'il avait appris, lors de l'expulsion de la locataire, que la société Commerciale d'investissement l'avait louée à son insu, a assigné celle-ci en restitution du local [...] , ainsi que d'une terrasse située dans son prolongement et des pièces intitulées « service et les offices » mitoyennes au lot [...], et en paiement d'une indemnité d'occupation.

5. Les sociétés La Considération de l'Ange blanc et La Madeleine, devenues successivement propriétaires du lot [...], sont intervenues à l'instance.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

6. Les sociétés La Considération de l'Ange blanc et La Madeleine font grief à l'arrêt d'accueillir la demande relative à la terrasse, alors :

« 1°/ que la possession revêt un caractère public dès lors que le possesseur a exercé sans dissimulation des actes d'occupation du bien ; qu'en considérant, pour juger que la SCI La Madeleine, venant aux droits de la société Cab ne justifiait pas du caractère public de l'occupation de l'intégralité de la terrasse, au-delà du lot [...], « que cette portion de la terrasse n'est accessible par aucun autre lot que la pièce litigieuse (chambre n° [...]) dont il apparaît que le syndicat des copropriétaires n'a fait aucun usage pendant de nombreuses années jusqu'à ce qu'il en revendique la restitution », sans constater que l'occupation de l'ensemble de la terrasse par les propriétaires du lot [...] avait été dissimulée au syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2261 du code civil ;

2°/ qu'en toute hypothèse l'ignorance des actes de possession par le véritable titulaire du droit due à sa propre négligence n'est pas de nature à vicier la possession dès lors que celui-ci a été objectivement en mesure de les connaître ; qu'en considérant, pour juger que la SCI La Madeleine, venant aux droits de la société Cab ne justifiait pas du caractère public de l'occupation de l'intégralité de la terrasse, au-delà du lot [...], « que cette portion de la terrasse n'est accessible par aucun autre lot que la pièce litigieuse (chambre n° [...]) dont il apparaît que le syndicat des copropriétaires n'a fait aucun usage pendant de nombreuses années jusqu'à ce qu'il en revendique la restitution », sans constater d'obstacle objectif empêchant l'accès du syndicat des copropriétaires à la terrasse, son ignorance des actes de possession, due à sa négligence, ne pouvant à elle-seule vicier la possession, la cour d'appel a privé sa décision de base égale au regard de l'article 2261 du code civil. »

Réponse de la Cour

7. La cour d'appel a retenu, à bon droit, qu'aux termes de l'article 2272 du code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

8. Elle a relevé, d'une part, qu'il ressortait d'un procès-verbal de constat d'huissier de justice que la partie de terrasse jouxtant la chambre n° [...] avait été aménagée et qu'une porte avait été créée dans la partie couverte dépendant du studio accessible par la porte n° [...], d'autre part, que la société La Madeleine ne justifiait pas que cette occupation avait été publique, dans la mesure où cette portion de terrasse n'était accessible par aucun autre lot que la chambre n° [...] et que la hauteur de l'étage ne permettait pas d'observer les aménagements depuis la rue, de sorte que les autres copropriétaires n'avaient pu constater que cette portion de terrasse était privatisée.

9. La cour d'appel, qui, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'absence d'usage de cette chambre pendant de nombreuses années par le syndicat des copropriétaires, en a déduit que la société La Madeleine ne pouvait se prévaloir de l'acquisition par son auteur de la prescription trentenaire du droit de jouissance exclusive de toute la terrasse, a légalement justifié sa décision.

Mais sur le second moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

10. Les sociétés La Considération de l'Ange blanc et La Madeleine font grief à l'arrêt d'accueillir la demande relative à la restitution de la pièce accessible par la porte n° [...], alors « que les parties communes sont les parties des bâtiments affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; qu'en retenant, pour juger que le local « CH courrier », qui était pourtant accessible par la terrasse sur laquelle le lot des exposantes avait un droit d'usage privatif, était une partie commune et non privative, que la pièce litigieuse était accessible depuis les parties communes par une porte distincte, à droite de l'escalier, les deux ne partageant qu'un accès à la terrasse extérieure, et que la pièce ne portait aucun numéro sur le plan annexé au règlement de copropriété mais simplement la mention « CH courrier », sans constater que la pièce litigieuse était affectée à l'usage ou à l'utilité de l'ensemble des copropriétaires ou plusieurs d'entre eux, la cour d'appel n'a pas donné de base légale au regard de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 :

11. Selon ce texte, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

12. Pour accueillir la demande, l'arrêt retient qu'il résulte de l'examen des clauses du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, rapprochés du plan annexé au règlement de copropriété, que la pièce accessible par la porte n° [...] est séparée des pièces composant le lot n° [...] par un escalier et ne peut y être réunie, que cette pièce, qui est munie de ses propres accès à l'eau et l'électricité, et le logement accessible par la porte n° [...] sont deux unités d'habitation distinctes, auxquelles on accède depuis les parties communes par deux portes d'entrée distinctes, qu'elles ne partagent qu'un accès sur la terrasse extérieure et qu'il ressort du plan annexé au règlement de copropriété que la chambre matérialisée par la mention « CH courrier » ne peut correspondre à aucune de ces cinq pièces du lot n° [...] qui comportent toutes la mention CH avec un numéro de lot, de sorte que la chambre revendiquée doit être qualifiée de partie commune.

13. En se déterminant ainsi, sans constater que la pièce intitulée « CH courrier » était affectée à l'usage ou l'utilité de l'ensemble des copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société La Considération de l'Ange blanc à restituer la pièce accessible par la porte n° [...] dénommé « CH courrier » sur le plan annexé au règlement de copropriété, sous astreinte de cent euros par jour de retard dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement, l'arrêt rendu le 19 décembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

Remet l'affaire et les parties, sur ce point, dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] aux dépens ;

En application de l'arrêt 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille vingt.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour les sociétés La Considération de l'Ange blanc et La Madeleine.

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la société La Considération de l'ange blanc, aux droits de laquelle se trouve la SCI La Madeleine, à mettre un terme à l'occupation de la terrasse située au-delà de l'ancien lot [...], sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai de deux mois à compter du jugement ;

AUX MOTIFS PROPRES QU'aux termes de l'article 2272 du code civil, " le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans" ; qu'aux termes de l'article 2272 du code civil, " pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire " ; qu'il est constant que le droit de jouissance exclusive d'une partie commune est un droit réel qui peut également s'acquérir par prescription ; que s'agissant de la restitution de la portion de terrasse jouxtant la chambre n° [...], l'acte de vente du 31 mars 1976 (pièce n° 1 des appelantes) mentionne également qu'à " titre de simple renseignement M. L... déclare que dans le contrat de vente du 27 juin 1968 il a été déclaré par le représentant de la société venderesse que (...) La terrasse se prolongeait sans discontinuité jusqu'à l'angle de la rue de [...] et de la rue [...] par laquelle on accédait à une pièce dite "courrier" qui avait également une issue à droite de l'escalier" ; qu'il ressort de cet élément que dès 1968, M. L... puis la société Commerciale d'Investissements ont profité de la jouissance de la partie de la terrasse se prolongeant jusqu'à l'angle de l'immeuble ; qu'il ressort du procès-verbal de constat du 26 septembre 2012 (pièce n° 6 des appelantes) que cette partie de terrasse a effectivement été aménagée et qu'une porte a été créée dans la partie de la terrasse couverte dépendant du studio accessible par la porte [...] pour pouvoir y accéder ; que néanmoins, la SCI La Madeleine, venant aux droits de la société CAB, ne justifie pas que cette occupation a été faite publiquement en ce que cette portion de la terrasse n'est accessible par aucun autre lot que la pièce litigieuse (chambre n° [...]) dont il apparaît que le syndicat des copropriétaires n'a fait aucun usage pendant de nombreuses années jusqu'à ce qu'il en revendique la restitution ; qu'aucun autre copropriétaire n'a donc pu être amené à constater que cette portion de terrasse était privatisée, la hauteur de l'étage ne permettant manifestement pas d'observer les aménagements réalisés depuis la rue ; qu'aussi, la SCI La Madeleine, venant aux droits de la société CAB, ne peut donc se prévaloir de l'acquisition par son auteur de la prescription trentenaire du droit de jouissance exclusive de toute la terrasse bordant la rue de [...] jusqu'à l'angle de l'immeuble ; que le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la société CAB, aux droits de laquelle vient la SCI La Madeleine, à mettre un terme à l'occupation de la portion de terrasse située au-delà de l'ancien lot [...] sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement ;

AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE l'acte de vente du 31 mars 1976 précise également que " à titre de simple renseignement Monsieur L... déclare que dans le contrat de vente du 27 juin 1968 il a été déclaré par le représentant de la société venderesse que (...) La terrasse se prolongeait sans discontinuité jusqu'à l'angle de la rue de [...] et de la rue [...] par laquelle on accédait à une pièce dite "courrier" qui avait également une issue à droite de l'escalier" ; qu'il ressort de cet élément que dès 1968, Monsieur L... puis la société Commerciale d'Investissements ont profité de la jouissance de la partie de la terrasse se prolongeant jusqu'à l'angle de l'immeuble ; que le procès-verbal de constat du 26 septembre 2012 de Maître U... démontre que cette partie de terrasse a effectivement été aménagée et qu'une porte a été créée dans la partie de la terrasse couverte dépendant du studio accessible par la porte [...] pour pouvoir y accéder ; que la société CAB ne démontre pas que cette occupation a été faite publiquement ; que cette portion de la terrasse n'est en effet accessible par aucun autre lot que la pièce litigieuse dont il apparaît que le syndicat des copropriétaires n'a fait aucun usage pendant de nombreuses années jusqu'à ce qu'il en revendique la restitution ; qu'aucun autre copropriétaire n'a donc pu être amené à constater que cette portion de terrasse était privatisée, la hauteur de l'étage ne permettant manifestement pas d'observer les aménagements réalisés depuis la rue ; que la société CAB ne peut donc se prévaloir de l'acquisition par son auteur de la prescription trentenaire du droit de jouissance exclusive de toute la terrasse bordant la rue de [...] jusqu'à l'angle de l'immeuble ; qu'elle sera donc condamnée à mettre un terme à l'occupation de la portion de terrasse située au-delà de l'ancien lot [...] sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

1°) ALORS QUE la possession revêt un caractère public dès lors que le possesseur a exercé sans dissimulation des actes d'occupation du bien ; qu'en considérant, pour juger que la SCI La Madeleine, venant aux droits de la société Cab ne justifiait pas du caractère public de l'occupation de l'intégralité de la terrasse, au-delà du lot [...], « que cette portion de la terrasse n'est accessible par aucun autre lot que la pièce litigieuse (chambre n° [...]) dont il apparaît que le syndicat des copropriétaires n'a fait aucun usage pendant de nombreuses années jusqu'à ce qu'il en revendique la restitution » (arrêt page 10, al. 1er), sans constater que l'occupation de l'ensemble de la terrasse par les propriétaires du lot [...] avait été dissimulée au syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2261 du code civil ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse l'ignorance des actes de possession par le véritable titulaire du droit due à sa propre négligence n'est pas de nature à vicier la possession dès lors que celui-ci a été objectivement en mesure de les connaître ; qu'en considérant, pour juger que la SCI La Madeleine, venant aux droits de la société Cab ne justifiait pas du caractère public de l'occupation de l'intégralité de la terrasse, au-delà du lot [...], « que cette portion de la terrasse n'est accessible par aucun autre lot que la pièce litigieuse (chambre n° [...]) dont il apparaît que le syndicat des copropriétaires n'a fait aucun usage pendant de nombreuses années jusqu'à ce qu'il en revendique la restitution » (arrêt page 10, al. 1er), sans constater d'obstacle objectif empêchant l'accès du syndicat des copropriétaires à la terrasse, son ignorance des actes de possession, due à sa négligence, ne pouvant à elle-seule vicier la possession, la cour d'appel a privé sa décision de base égale au regard de l'article 2261 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la société La Considération de l'ange blanc, aux droits de laquelle se trouve la SCI La Madeleine, à restituer la pièce accessible par la porte [...] et dénommée CH COURRIER sur le plan annexé au règlement de copropriété sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai de deux mois à compter du jugement ;

AUX MOTIFS PROPRES QU'il ressort du règlement de copropriété du 13 mars 1968 (pièce n° 4 des appelantes) que "les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un propriétaire déterminé. Elles comprennent notamment (...) Les offices, les vestibules, hall et couloirs d'entrée (...) Cette énumération est purement énonciative et non limitative" (article 4, p. 4-5) ; que l'article 6 de ce règlement inséré au chapitre IV intitulé "état descriptif de division" (p. 5) prévoit que : " l'immeuble est divisé en 259 lots (...) Observation faite que les numéros de caves et chambres contenus dans cette désignation se réfèrent exclusivement aux indications portées sur les plans ci annexés à l'exclusion de tous autres et notamment de tout numérotage pouvant être apposé sur les portes des locaux" ; que cette mention a été reprise dans l'acte de vente du 31 mars 1976 (pièce n° 1 des appelantes) qui précise qu'à " titre de simple renseignement M. L... déclare que dans le contrat de vente du 27 juin 1968 il a été déclaré par le représentant de la société venderesse que les numéros ci-dessus indiqués se référaient aux plans annexés au règlement de copropriété " ; qu'il convient de relever que le plan annexé au règlement de copropriété (pièce n° 2 des appelantes) ne comporte pas de numéro de chambre ou de porte n° [...], tandis que la chambre revendiquée par le syndicat des copropriétaires est seulement désignée sur ce plan par la mention "CH Courrier" ; le numéro [...] correspond au numéro de porte ou de chambre de cette même pièce, laquelle figure sur les plans de 1925 (pièce n° 14 du syndicat) et de 1976 (pièce n° 14 du syndicat) ; qu'il résulte de cet article 6 du règlement de copropriété qu'il y a lieu, pour déterminer la qualification de la chambre figurant sur le plan annexé au règlement de copropriété, de ne tirer aucune conséquence de la mention du numéro [...] sur le plan daté du mois de mars 1976 produit par le syndicat des copropriétaires et sur le plan qui serait daté de 1925, sur lequel a été ajouté à la main, postérieurement à son établissement, et à l'emplacement de la chambre litigieuse, le numéro [...] ; qu'en tout état de cause, le plan qui serait daté de 1925 a été modifié par un ajout manuscrit des chiffres [...] à [...] à une date indéterminée et les seules inscriptions qui semblent d'origine sur ce plan démontrent que les chambres de l'hôtel avant sa mise en copropriété ne portaient pas de numéro faisant référence à l'étage (les autres chambres portant des numéros compris entre CH4 et CH23) ; que le plan de mars 1976 (pièce n° 10 du syndicat) paraît quant à lui décrire la situation actuelle de l'immeuble après modification des lots décrits dans le règlement de copropriété puisqu'il existe sur ce plan, à gauche de l'escalier et donnant sur la rue de [...], non pas des chambres d'hôtel ni un seul appartement mais trois studios, délimités de telle façon que les deux pièces désignées comme "Service" et "Office" sur le plan annexé au règlement de copropriété ont été intégrées à deux de ces studios ; qu'il convient de préciser que ni la société CAB ni le syndicat des copropriétaires ne versent aux débats en appel l'original du plan du 6ème étage annexé au règlement de copropriété, la société CAB se prévalant d'une simple photocopie couleur de ce dernier, alors que le juge des référés a souligné, dans son ordonnance du 16 juin 2011, que le numéro [...] apposé sur la chambre litigieuse avait manifestement été écrit à la main ou selon un autre procédé que les autres numéros [...] inscrits sur les pièces faisant incontestablement partie de ce lot, de sorte qu'il ne peut être tiré aucune conséquence de cette mention apposée sur le plan produit de ce numéro [...] à l'emplacement du local revendiqué ; qu'il ressort du règlement de copropriété (pièce n° 4 des appelantes) que " le lot numéro [...] comprend : un appartement composé de cinq pièces à gauche de l'escalier et donnant sur la rue de [...], immatriculées sur le plan annexé sous les numéros [...], [...], [...], [...], [...] avec salles de bain. Avec droit de jouissance exclusive à la partie de terrasse se trouvant au droit de cet appartement " (p. 42) ; que comme le soulignent à juste titre les premiers juges, un appartement est défini comme une partie d'un immeuble comportant plusieurs pièces qui forment une unité destinée à l'habitation, tandis que la chambre litigieuse revendiquée par les appelantes est séparée des autres pièces par l'escalier et ne peut donc y être réunie compte tenu de cette configuration, son accès par les autres pièces du lot n° [...] supposant de sortir à l'extérieur et de parcourir une partie de la terrasse ; à ce titre, le procès-verbal de constat du 26 septembre 2012 (pièce n° 6 des appelantes) confirme que la pièce litigieuse (munie de ses propres accès à l'eau et l'électricité) et le logement accessible par la porte n° [...] actuelle sont deux unités d'habitation distinctes, auxquelles on accède depuis les parties communes par deux portes d'entrée distinctes, et qui ne partagent qu'un accès sur la terrasse extérieure ; qu'il ressort, en outre, de l'examen du plan annexé au règlement de copropriété (pièce n° 2 des appelantes) qu'en accédant par l'escalier principal au 6ème étage, la chambre litigieuse se situe à droite de ce dernier, tandis que les autres pièces appartenant au lot [...] se trouvent d'un seul tenant à gauche de l'escalier ; que le titre de propriété du 31 mars 1976 (pièce n° 1 des appelantes) situe d'ailleurs lui-même cette pièce à droite de l'escalier : " la terrasse se prolongeait sans discontinuité jusqu'à l'angle de la rue de [...] et de la rue [...] par laquelle on accédait à une pièce dite "Courrier" qui avait également une issue à droite de l'escalier " (p. 2) ; qu'il ressort enfin de l'examen du plan annexé au règlement de copropriété (pièce n° 2 des appelantes) que toutes les pièces principales de l'étage comportent à côté de leur numéro de lot une mention "CH" suivie d'un numéro auquel le règlement de copropriété fait explicitement référence pour décrire le contenu des lots, tandis que la pièce litigieuse ne comporte pas de numéro mais la mention "CH Courrier" ; ainsi, si le plan en partie effacé ne permet pas d'identifier exactement les cinq pièces du lot n° [...] qui doivent porter les mentions CH605 à CH609 (seules les numéros CH609 et CH608 sont clairement identifiables), la chambre litigieuse qui comporte la mention "CH Courrier" ne peut donc correspondre à aucune de ces cinq pièces du lot n° [...] ; les pièces désignées comme "Office" et "Service" sur le plan ne peuvent correspondre davantage à ces cinq pièces numérotées du lot n° [...] étant précisé que le règlement de copropriété considère les offices comme des parties communes (p. 4) ; qu'il résulte de l'examen des clauses du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division de l'immeuble, rapprochés au descriptif du plan annexé au règlement de copropriété, que tant la chambre revendiquée, dénommée "CH Courrier", par le syndicat des copropriétaires, que la pièce dénommée "Service" et la pièce dénommée "Office" doivent être qualifiées de parties communes et non de parties privatives appartenant à un copropriétaire ; que le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a qualifié de parties communes le local [...] , dénommée "CH Courrier", la pièce dénommée "Service" et la pièce dénommée "Office" figurant sur le plan annexé au règlement de copropriété ;

ET QUE s'agissant de la restitution de la chambre n° [...], la SCI La Madeleine, venant aux droits de la société CAB, verse aux débats en appel une attestation de l'administratrice de la société CAB, Mme E..., du 11 novembre 2012 (pièce n° 7 des appelantes) qui mentionne que "la pièce "CH Courrier" [a toujours été utilisée] comme partie privative" (p. 2) ; que cette attestation qui n'émane pas d'un tiers au litige ne peut à elle seule établir l'occupation trentenaire nécessaire à l'acquisition de la propriété de cette chambre ; que la seule pièce qui établit que la société CI a occupé la chambre litigieuse est le contrat de bail du 18 décembre 2006 (pièce n° 7 des appelantes), lequel mentionne qu'elle a effectivement loué la chambre n° [...] à compter de cette date ; en outre, la mention de l'acte de vente du 31 mars 1976 précisant qu'à "titre de simple renseignement M. L... déclare que dans le contrat de vente du 27 juin 1968 il a été déclaré par le représentant de la société venderesse que (...) la terrasse se prolongeait sans discontinuité jusqu'à l'angle de la rue de [...] et de la rue [...] par laquelle on accédait à une pièce dite "courrier" qui avait également une issue à droite de l'escalier", ne permettait pas à la société CI d'en déduire de bonne foi que son titre de propriété portait également sur la pièce "CH Courrier" ; qu'aussi, la SCI La Madeleine, venant aux droits de la société CAB, ne peut donc se prévaloir de l'acquisition par son auteur de la prescription trentenaire s'agissant de la chambre accessible par la porte n° [...] ; que même si la société CAB bénéficie d'un juste titre en ce que cette chambre lui a été vendue comme lot distinct n° [...] à la suite à l'autorisation obtenue par M. E... de l'assemblée générale du 28 juin 2010 de diviser son lot [...] en 4 lots et à l'adoption d'un nouvel état descriptif de division, cette dernière ne pouvant en outre davantage se prévaloir de l'acquisition de la prescription abrégée ; que le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la société CAB, aux droits de laquelle vient la SCI La Madeleine, à restituer la pièce accessible par la porte [...] , dénommée "CH Courrier" sur le plan annexé au règlement de copropriété, sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement et a dit qu'il n'y a pas lieu de désigner un huissier de justice pour procéder au constat et à l'enlèvement des objets meublants " CH Courrier" dès lors que le prononcé de cette astreinte doit suffire dans un premier temps à assurer l'exécution de la condamnation ;

AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE le règlement de copropriété du 13 mars 1968 définit les parties communes comme " celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un propriétaire déterminé. Elles comprennent notamment (...) Les offices, les vestibules, hall et couloirs d'entrée (...) Cette énumération est purement énonciative et non limitative" ; qu'il précise à l'article 6 du chapitre IV intitulé "état descriptif de division" que "l'immeuble est divisé en 259 lots (...) Observation faite que les numéros de caves et chambres contenus dans cette désignation se réfèrent exclusivement aux indications portées sur les plans ci annexés à l'exclusion de tous autres et notamment de tout numérotage pouvant être apposé sur les portes des locaux" ; que cette mention a été reprise dans l'acte de vente du 31 mars 1976 qui précise que "à titre de simple renseignement Monsieur L... déclare que dans le contrat de vente du 27 juin 1968 il a été déclaré par le représentant de la société venderesse que les numéros ci-dessus indiqués se référaient aux plans annexés au règlement de copropriété " ; que le plan annexé au règlement de copropriété ne comporte pas de numéro de chambre ou de porte [...] ; que la chambre revendiquée par le syndicat des copropriétaires est seulement désignée sur ce plan par la mention "CH COURRIER" ; que le numéro [...] correspond au numéro de porte ou de chambre de cette même pièce qui figure sur les plans de 1925 et 1976 ; qu'il résulte donc de cet article 6 du règlement de copropriété qu'il n'y a lieu, pour déterminer la qualification de la chambre figurant sur le plan annexé au règlement de copropriété, de ne tirer aucune conséquence de la mention du numéro [...] sur le plan daté du mois de mars 1976 produit par le syndicat des copropriétaires et sur le plan qui serait daté de 1925, sur lequel a été ajouté à la main, postérieurement à son établissement, et à l'emplacement de la chambre litigieuse, le numéro [...] ; qu'il ne peut ainsi être déduit de la seule numérotation actuelle de la porte de la chambre litigieuse ([...]) que cette dernière ne fait pas partie du lot [...] (comportant les pièces [...] à [...]) ; qu'en tout état de cause le plan qui serait daté de 1925 a été modifié par ajout manuscrit des chiffres [...] à [...] à une date indéterminée et que les seules inscriptions qui semblent d'origine sur ce plan démontrent que les chambres de l'hôtel avant sa mise en copropriété ne portaient pas de numéro faisant référence à l'étage (les autres chambres portant des numéros compris entre CH4 et CH23) ; que le plan de mars 1976 semble quant à lui décrire la situation actuelle de l'immeuble après modification des lots décrits dans le règlement de copropriété puisqu'il existe sur ce plan, à gauche de l'escalier et donnant sur la rue de [...], non pas des chambres d'hôtel ni un seul appartement mais trois studios, délimités de telle façon que les deux pièces désignées comme Service et Office sur le plan annexé au règlement de copropriété ont été intégrées à deux de ces studios ; qu'il convient donc de se référer exclusivement au règlement de copropriété et au plan du 6ème étage qui lui est annexé pour déterminer la qualification des pièces revendiquées par l'ensemble des parties ; qu'il y a lieu de noter que les parties ne produisent pas au Tribunal le plan des autres étages qui lui auraient permis de déterminer à quels lots des étages inférieurs et supérieurs correspond la chambre litigieuse et de déterminer si cette pièce a été intégrée à d'autres lots à ces différents niveaux ; qu'il y également lieu de préciser que ni la société CAB ni le syndicat des copropriétaires ne produisent au Tribunal l'original du plan du 6ème étage annexé au règlement de copropriété, la société CAB se prévalant d'une simple photocopie couleur de ce dernier, alors que le Juge des Référés a justement souligné que le numéro [...] apposé sur la chambre litigieuse avait manifestement été écrit à la main ou selon un autre procédé que les autres numéros [...] inscrits sur les pièces faisant incontestablement partie de ce lot ; qu'il ne sera donc tiré aucune conséquence de la mention sur le plan produit de ce numéro [...] à l'emplacement du local revendiqué ; que le règlement de copropriété définit le lot [...] comme " un appartement composé de cinq pièces à gauche de l'escalier et donnant sur la rue de [...], immatriculées sur le plan annexé sous les numéros [...], [...], [...], [...], [...] avec salles de bain. Avec droit de jouissance exclusive à la partie de terrasse se trouvant au droit de cet appartement " ; qu'un appartement est défini comme une partie d'un immeuble comportant plusieurs pièces qui forment un ensemble destiné à l'habitation ; que cette notion suppose une unité ; que la chambre litigieuse est séparée des autres pièces par l'escalier et ne peut y être réunie compte tenu de cette configuration, son accès par les autres pièces du lot [...] supposant de sortir à l'extérieur et de parcourir une partie de la terrasse ; que le procès-verbal de constat du 26 septembre 2012 confirme que la pièce litigieuse (munie de ses propres accès à l'eau et l'électricité) et le logement accessible par la porte [...] actuelle sont deux unités d'habitation distinctes, auxquelles on accède depuis les parties communes par deux portes d'entrée distinctes, et qui ne partagent qu'un accès sur la terrasse extérieure ; qu'il ressort en outre du courrier du gérant de la Société Commerciale d'Investissement du 11 mai 2010, que celle-ci a demandé l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de la division de son lot [...] en trois nouveaux lots en relevant que " Monsieur L... a déclaré qu'au cours de l'année 1970 le lot numéro [...] a été transformé en trois studios. Toutefois cette division n'a jamais été publiée à la conservation des hypothèques (...) Monsieur E... (...) Vous réclame de bien vouloir inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée la résolution suivante : " autorisation de la division du lot [...] en trois nouveaux lots (..) Étant ici précisé que le lot [...] est déjà divisé en trois unités d'habitation distinctes"" ; que si la chambre litigieuse avait fait partie du lot [...] il aurait été précisé que le lot [...] avait été transformé en quatre studios et réclamé la division du lot [...] en 4 lots distincts (ce qui a finalement été effectué par Monsieur E... suite à l'assemblée générale du 28 juin 2010, et qui lui a permis de vendre la chambre "courrier" de façon distincte des autres lots ) ; qu'il ressort également du plan annexé au règlement de copropriété qu'en accédant par l'escalier principal au 6ème étage, la chambre litigieuse se situe à droite de ce dernier, tandis que les autres pièces appartenant sans discussion au lot [...] se trouvent d'un seul tenant à gauche de l'escalier ; que le titre de propriété du 31 mars 1976 situe lui-même cette pièce à droite de l'escalier ("La terrasse se prolongeait sans discontinuité jusqu'à l'angle de la rue de [...] et de la rue [...] par laquelle on accédait à une pièce dite "courrier" qui avait également une issue à droite de l'escalier") ; qu'il ressort de ce plan que toutes les pièces principales de l'étage comportent à côté de leur numéro de lot une mention "CH" suivie d'un numéro auquel le règlement de copropriété fait explicitement référence pour décrire le contenu des lots ; que la pièce litigieuse ne comporte pas de numéro mais la mention "CH COURRIER" ; que si le plan en partie effacé ne permet pas d'identifier exactement les cinq pièces du lot [...] qui doivent porter les mentions CH605 à CH609 (seules les numéros CH609 et CH608 sont clairement identifiables), la chambre litigieuse qui comporte la mention "CH COURRIER" ne peut donc correspondre à aucune de ces cinq pièces du lot [...] ; que de la même façon les pièces désignées comme Office et Service sur le plan ne peuvent correspondre à ces cinq pièces numérotées du lot [...] ; que le règlement de copropriété vise en tout état de cause les offices comme des parties communes ; Attendu que si l'acte de vente du 31 mars 1976 précise que " à titre de simple renseignement Monsieur L... déclare que dans le contrat de vente du 27 juin 1968 il a été déclaré par le représentant de la société venderesse que (...) La terrasse se prolongeait sans discontinuité jusqu'à l'angle de la rue de [...] et de la rue [...] par laquelle on accédait à une pièce dite "courrier" qui avait également une issue à droite de l'escalier", cette mention n'implique aucunement que la société Commerciale d'Investissement ait acquis la pièce dite "courrier" comme faisant partie du lot [...] ; qu'elle tend au contraire à démontrer que si cette pièce avait fait partie du lot, la description du lot [...] aurait inclus une pièce dite courrier en plus des pièces numérotées [...] à [...] ; que l'analyse du texte du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, rapprochés du plan du règlement de copropriété, démontre donc que la chambre revendiquée par le syndicat des copropriétaires, la pièce dénommée "service" et la pièce dénommée "office" ne sont donc pas des parties privatives du lot [...] et qu'elles doivent être qualifiées de parties communes ;

ET QUE la société CAB, pour démontrer que la société Commerciale d'Investissements pouvait également se prévaloir de la prescription acquisitive sur la pièce accessible par la porte [...] se contente de produire une attestation de la gérante de cette société indiquant que la pièce a toujours été utilisée ; que cette attestation qui n'émane pas d'un tiers au litige ne peut à elle seule établir l'occupation trentenaire nécessaire à l'acquisition de la propriété de cette chambre ; que la seule pièce qui démontre que la société Commerciale d'investissements a occupé la chambre litigieuse est le contrat de bail du 18 décembre 2006, qui révèle qu'elle a effectivement loué la chambre [...] à compter de cette date ; qu'il a été indiqué que la mention de l'acte de vente du 31 mars 1976 précisant que " à titre de simple renseignement Monsieur L... déclare que dans le contrat de vente du 27 juin 1968 il a été déclaré par le représentant de la société venderesse que (...) La terrasse se prolongeait sans discontinuité jusqu'à l'angle de la rue de [...] et de la rue [...] par laquelle on accédait à une pièce dite "courrier" qui avait également une issue à droite de l'escalier ", ne permettait pas à la société Commerciale d'Investissement d'en déduire de bonne foi que son titre de propriété portait également sur cette pièce ; que la société CAB ne peut donc se prévaloir de l'acquisition par son auteur de la prescription trentenaire s'agissant de la chambre accessible par la porte [...] ; que même si la société CAB bénéficie d'un juste titre puisque cette chambre lui a été vendue comme lot distinct N° [...] suite à l'autorisation obtenue par Monsieur E... de l'assemblée générale du 28 juin 2010 de diviser son lot [...] en 4 lots et à l'adoption d'un nouvel état descriptif de division, cette dernière ne peut non plus se prévaloir de l'acquisition de la prescription abrégée ; qu'elle sera donc condamnée à restituer la pièce accessible par la porte [...] et dénommée CH COURRIER sur le plan annexé au règlement de copropriété sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

1°) ALORS QUE les parties communes sont les parties des bâtiments affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; qu'en retenant, pour juger que le local « CH Courrier », qui était pourtant accessible par la terrasse sur laquelle le lot des exposantes avait un droit d'usage privatif, était une partie commune et non privative, que la pièce litigieuse était accessible depuis les parties communes par une porte distincte, à droite de l'escalier, les deux ne partageant qu'un accès à la terrasse extérieure, et que la pièce ne portait aucun numéro sur le plan annexé au règlement de copropriété mais simplement la mention « CH Courrier », sans constater que la pièce litigieuse était affectée à l'usage ou à l'utilité de l'ensemble des copropriétaires ou plusieurs d'entre eux, la cour d'appel n'a pas donné de base légale au regard de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse, la preuve des faits peut être rapportée par tous moyens ; qu'en jugeant, pour écarter la prescription acquisitive invoquée par la SCI Madeleine, aux droits de la société Cab, sur la pièce « CH Courrier », que l'attestation qu'elles versaient aux débats, ne pouvait faire la preuve d'une occupation trentenaire du local litigieux, dès lors qu'elle « n'éman[ait] pas d'un tiers au litige », la cour d'appel a méconnu le principe de la liberté de la preuve en matière de faits juridiques, désormais codifié à l'article 1358 du code civil ;

3°) ALORS QU'en toute hypothèse, la possession d'un bien peut se prouver par tous moyens ; qu'en se bornant à considérer que « la mention de l'acte de vente du 31 mars 1976 précisant qu'à " titre de simple renseignement M. L... déclare que dans le contrat de vente du 27 juin 1968 il a été déclaré par le représentant de la société venderesse que (...) la terrasse se prolongeait sans discontinuité jusqu'à l'angle de la rue de [...] et de la rue [...] par laquelle on accédait à une pièce dite "courrier" qui avait également une issue à droite de l'escalier", ne permettait pas à la société CI d'en déduire de bonne foi que son titre de propriété portait également sur la pièce CH Courrier » (arrêt page 10, al. 5), pour en déduire que « la SCI La Madeleine, venant aux droits de la société CAB, ne [pouvait] donc se prévaloir de l'acquisition par son auteur de la prescription trentenaire s'agissant de la chambre accessible par la porte n° [...] » (arrêt page 10, al. 6), sans rechercher, comme elle y était invitée, si cet acte n'était pas de nature à établir que, depuis 1976, la SCI Madeleine et ses auteurs avaient occupé le local « CH Courrier » qu'ils croyaient compris dans leur lot, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2258 et 2272 du code civil.