LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
LG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 28 mai 2020
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 309 F-D
Pourvoi n° T 19-13.018
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 MAI 2020
M. B... I..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° T 19-13.018 contre l'arrêt rendu le 22 novembre 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige l'opposant :
1°/ au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [...], dont le siège est [...] , représenté par son syndic, le cabinet P..., dont le siège est [...] ,
2°/ à M. V... Y..., domiciliés [...] ,
3°/ à M. R... E..., domiciliés [...] ,
4°/ à la société Allianz Iard, société anonyme, dont le siège est [...] ,
5°/ à la société Axa France Iard, société anonyme, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. I..., de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la société Axa France Iard, de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [...],de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Allianz Iard, après débats en l'audience publique du 10 mars 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 novembre 2018), M. I... est propriétaire d'un studio dans un immeuble soumis au statut de la copropriété.
2. M. Y..., est propriétaire de deux appartements situés à l'étage du dessus et bénéficie de la jouissance exclusive de deux terrasses situées devant ses appartements.
3. M. I..., victime dans son appartement d'infiltrations provenant des terrasses, a sollicité la condamnation du syndicat des copropriétaires à l'indemniser des préjudices ainsi subis.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
4. M. I... fait grief à l'arrêt d'accueillir partiellement sa demande, alors « que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de droit qu'elles invoquent et que le juge doit en toutes circonstances faire respecter la contradiction ; que l'exposant faisait valoir dans ses conclusions qu'il avait déposé des écritures dès le 27 décembre 2017, que selon avis de fixation du 15 juin 2018, le conseiller de la mise en état avait informé les parties que l'ordonnance de clôture interviendrait le 18 septembre 2018 et que le syndicat des copropriétaires avait attendu le 13 septembre 2018 pour présenter un moyen totalement nouveau ; que même si la clôture avait été repoussée au 4 octobre, il n'avait pu, compte tenu de l'argumentation nouvelle, répondre utilement et demander la réouverture des débats vu le dépôt des conclusions tardives ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si compte tenu de la totale nouveauté et de la complexité de ce moyen, M. I..., même s'il avait pu sommairement répliquer, avait disposé d'un temps suffisant pour y répondre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 15 et 16 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
5. La cour d'appel a constaté que M. I... avait conclu le 18 septembre 2018, à la suite des conclusions du syndicat des copropriétaires du 13 septembre 2018, et que la clôture de l'instruction avait été prononcée le 4 octobre 2018, ce dont il résulte que M. I... a disposé d'un temps utile.
6. Le moyen n'est donc pas fondé.
Mais sur le second moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
7. M. I... fait le même grief à l'arrêt, alors « que les juges doivent suffisamment motiver leur décision ; qu'ils doivent notamment, lorsqu'un fait n'est pas constant pour avoir été admis par les parties concernées, préciser sur quel élément de preuve ils se sont fondés pour le retenir ; qu'en retenant que les locations de courte durée entraînaient des services annexes tels que la fourniture de linge de maison et le ménage, ce qui transformait l'usage d'habitation en usage hôtelier, sans aucunement indiquer sur quel élément de preuve elle se fondait pour estimer que de tels services annexes auraient été fournis, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 455 du code de procédure civile :
8. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé.
9. Pour limiter l'indemnisation de M. I..., l'arrêt retient qu'il offre son studio en location à une clientèle de passage, qui y effectue un séjour en location à la semaine ou quinzaine ou au mois et qui n'y élit pas domicile, et que ces locations « répétées », de courte durée, qui entraînent des services annexes tels que fourniture de linge de maison et ménage, sont considérées comme destinées à un usage hôtelier et non plus à un usage d'habitation.
10 . En statuant ainsi, sans indiquer quels éléments lui permettaient d'affirmer que M. I... fournissait de tels services, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.
Demande de mise hors de cause
11. Il y a lieu de mettre hors de cause les sociétés Allianz Iard et Axa France Iard, dont la présence n'est pas nécessaire devant la cour d'appel de renvoi.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du second moyen, la Cour :
Met hors de cause les sociétés Allianz Iard et Axa France Iard ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [...] à payer à M. I... la somme de 15 000 euros au titre de son préjudice de jouissance et rejette la demande formée au titre des charges locatives, l'arrêt rendu le 22 novembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [...] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [...] et le condamne à payer à M. I... la somme de 3 000 euros ; condamne M. I... à payer à la société Allianz Iard la somme de 1 500 euros et à la société Axa France Iard la somme de 1 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. I...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, en retenant le nouveau moyen contenu dans les conclusions déposées le 13 septembre 2018 par le syndicat des copropriétaires, limité l'indemnisation du préjudice de jouissance subi par M. I... à la somme de 15.000 € et rejeté la demande formée au titre des charges locatives,
Alors que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de droit qu'elles invoquent et que le juge doit en toutes circonstances faire respecter la contradiction ; que l'exposant faisait valoir dans ses conclusions qu'il avait déposé des écritures dès le 27 décembre 2017, que selon avis de fixation du 15 juin 2018, le conseiller de la mise en état avait informé les parties que l'ordonnance de clôture interviendrait le 18 septembre 2018 et que le syndicat des copropriétaires avait attendu le 13 septembre 2018 pour présenter un moyen totalement nouveau ; que même si la clôture avait été repoussée au 4 octobre, il n'avait pu, compte tenu de l'argumentation nouvelle, répondre utilement et demander la réouverture des débats vu le dépôt des conclusions tardives ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si compte tenu de la totale nouveauté et de la complexité de ce moyen, M. I..., même s'il avait pu sommairement répliquer, avait disposé d'un temps suffisant pour y répondre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 15 et 16 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, en retenant le nouveau moyen contenu dans les conclusions déposées le 13 septembre 2018 par le syndicat des copropriétaires, limité l'indemnisation du préjudice de jouissance subi par M. I... à la somme de 15.000 € et rejeté la demande formée au titre des charges locatives,
Aux motifs que M. I... sollicite ensuite l'indemnisation de son préjudice pour la perte des loyers qu'il aurait subie, évaluée à la somme de 258.960 € d'octobre 2008 à août 2015 ;
Qu'il explique et justifie qu'il louait ce studio en location saisonnière de 800 à 1000 € la semaine et que sur l'année, il pouvait obtenir un taux de remplissage d'environ 80 % ;
Qu'il offre donc ce studio en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour en location à la semaine ou quinzaine ou au mois et qui n'y élit pas domicile. Ces locations « répétées » de courtes durées, qui entraînent des services annexes tels que fourniture de linge de maison et ménage, sont considérées comme destinées à un usage hôtelier et non plus à un usage d'habitation ;
Que le syndicat des copropriétaires invoque les dispositions du règlement de copropriété ;
Que l'article 8 dudit règlement indique que l'immeuble est à usage d'habitation avec deux exceptions aux niveaux +2 et +3 du bâtiment A, appartements dans lesquels pourra être exercée la profession de médecin et celle de chirurgien-dentiste et prothésiste dentaire ;
Que l'article 9 ajoute que : « Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement. La location en meublés d'appartements entiers est autorisée. En revanche, la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite » ;
Qu'enfin l'article 43 relatif aux locataires dans son alinéa 2 stipule : « L'entrée dans les lieux pourra être refusée aux locataires tant que le copropriétaire intéressé n'aura pas avisé le syndic de la location par lui consentie » ;
Qu'il suit de là que la location d'appartements entiers en meublé n'est autorisée que pour une occupation bourgeoise, ce qui exclut la location en meublé pour de brèves périodes de nature hôtelière ;
Que M. I... ne sera donc pas indemnisé de son préjudice de jouissance sur la base de la perte de chance de pouvoir louer ce studio à raison de 800 à 1000 € la semaine sur 80 % de l'année ;
Que d'après le rapport d'expertise de M. N..., les dommages constatés n'empêchaient pas l'occupation de ce studio ;
qu'il sera donc alloué à M. I... la somme de 15.000 € au titre de la perte de jouissance ;
Que compte tenu des développements qui précèdent, M. I... qui ne peut prétendre à être indemnisé des loyers perdus ensuite de la location saisonnière de ce logement, sera aussi débouté de sa demande formulée au titre des charges locatives qu'il n'a pu récupérer pendant la période d'indisponibilité de ce logement ;
Qu'au surplus, dans la mesure où en matière de location meublée saisonnière, les charges sont comprises dans le prix de la location, ce poste de préjudice aurait été compris dans le préjudice perte des loyers si celui-ci avait été retenu comme base d'indemnisation,
1) Alors que les juges doivent suffisamment motiver leur décision ; qu'ils doivent notamment, lorsqu'un fait n'est pas constant pour avoir été admis par les parties concernées, préciser sur quel élément de preuve ils se sont fondés pour le retenir ; qu'en retenant que les locations de courte durée entraînaient des services annexes tels que la fourniture de linge de maison et le ménage, ce qui transformait l'usage d'habitation en usage hôtelier, sans aucunement indiquer sur quel élément de preuve elle se fondait pour estimer que de tels services annexes auraient été fournis, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
2) Alors que le règlement de copropriété stipulait d'une part que l'immeuble était à usage d'habitation, d'autre part que « Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement. La location en meublés d'appartements entiers est autorisée. En revanche, la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite » ; que la location saisonnière n'implique pas d'autre usage que l'habitation pendant la durée stipulée et que l'appartement de M. I... ne comportant qu'une pièce principale, il ne pouvait y avoir location de chambres à des personnes distinctes ; qu'en retenant néanmoins que ce règlement prohibait la location saisonnière à des touristes, la cour d'appel l'a dénaturé, en violation de l'article 1134, devenu les articles 1103 et 1104, du code civil ;
3) Alors que la loi nouvelle ne peut produire d'effet rétroactif ; que la règle selon laquelle le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage résulte seulement de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR ; qu'en appliquant ce texte de loi qui venait régir une situation auparavant ignorée du législateur à une période antérieure à son entrée en vigueur, la cour d'appel a violé les articles 1 et 2 du code civil, ensemble l'article L. 631-7 du code de la constructeur tel qu'issu de la loi ALUR par fausse application.
