LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
LG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 28 mai 2020
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 311 F-D
Pourvoi n° F 19-11.995
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 MAI 2020
1°/ M. W... D...,
2°/ Mme B... V..., épouse D...,
domiciliés tous deux [...]
ont formé le pourvoi n° F 19-11.995 contre l'arrêt rendu le 20 septembre 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige les opposant :
1°/ à M. U... Y..., domicilié [...] ,
2°/ à M. O... J..., domicilié [...] , pris en qualité d'administrateur de la copropriété sise [...] ,
3°/ à M. C... I..., domicilié [...] , pris en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété sise [...] ,
4°/ à la société Foncia Sogim, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , prise en qualité de syndic de la copropriété sise [...] ,
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de M. et Mme D..., de la SCP Sevaux et Mathonnet, avocat de M. I..., ès qualités, après débats en l'audience publique du 10 mars 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Désistement partiel
1. Il est donné acte à M. et Mme D... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. J..., pris en sa qualité d'administrateur provisoire de la copropriété, et contre la société Foncia Sogim, prise en sa qualité de syndic de la copropriété.
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 septembre 2018), M. Y..., propriétaire de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, soutenant que M. et Mme D..., propriétaires des autres lots de l'immeuble, empiétaient sur les parties communes, les a assignés en remise en état des lieux et paiement de dommages-intérêts.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en ses six premières branches
3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le moyen unique, pris en sa septième branche
Enoncé du moyen
4. M. et Mme D... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors « que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs et doit être sanctionné comme tel ; qu'au cas présent, pour s'opposer à la remise en l'état d'origine des combles, les époux D... s'étaient prévalus du rapport d'expertise pour soutenir dans leurs écritures d'appel que si les combles devaient être qualifiés de « partie commune », ils devaient être laissés dans leur état actuel car leur aménagement assurait une meilleure isolation thermique profitant à l'ensemble du bâtiment et une meilleure accessibilité sur la toiture par les velux ; qu'en condamnant les époux D... à remettre les combles dans leur état d'origine, sans répondre à ce moyen parfaitement opérant, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions et a violé, par conséquent, l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 455 du code de procédure civile :
5. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. Un défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.
6. Pour accueillir la demande, l'arrêt retient que le fait d'avoir percé le gros oeuvre des planchers et d'avoir installé des fenêtres de toits constitue un acte d'appropriation des parties communes.
7. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. et Mme D... qui soutenaient que l'expert judiciaire avait préconisé de laisser les combles en l'état actuel du fait d'une meilleure isolation thermique profitant à l'ensemble du bâtiment et d'une meilleure accessibilité sur la toiture par les fenêtres de toit, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la huitième branche, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne à remettre en état les combles qui seront rendus inaccessibles par enlèvement des deux escaliers, supprimer les fenêtres de toit, déposer en enlevant les deux escaliers bois dans le séjour, enlever le plancher bois construit au dessus du niveau plafond, déposer et enlever les lambris et le matelas isolant, remettre en état le plafond avec trappe d'accès et assortit la condamnation d'une astreinte de 30 euros par jour de retard pendant trois mois, passé le délai de trois mois à compter de la signification de la décision, l'arrêt rendu le 20 septembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme D... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme D...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, D'AVOIR dit que les époux D... étaient à l'origine d'occupations illicites des parties communes de la copropriété, de les avoir condamnés à mettre fin à l'occupation des parties communes de la copropriété, à remettre en état les combles qui seront rendus inaccessibles par enlèvement des deux escaliers, à supprimer les fenêtres velux, à déposer en enlevant les deux escaliers bois dans le séjour, à enlever le plancher bois construit au-dessus du niveau plafond, à déposer et enlever les lambris et le matelas isolant, à remettre en état le plafond avec trappe d'accès et d'avoir assorti la condamnation à la remise en état des combles d'une astreinte de 30 € par jour de retard pendant trois mois, passé le délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt ;
AUX MOTIFS, propres, QU' il convient en premier lieu d'apprécier si les combles sont des parties privatives ou des parties communes ; qu'aux termes du règlement de copropriété établi le 12 mars 1984, l'immeuble est composé de six lots, les parties privatives sont notamment définies comme celles réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire
comprenant les plafonds et parquets (à l'exclusion des ouvrages de gros oeuvre qui sont parties communes)
les cloisons intérieures (mais non les gros murs ni les refends classés dans les parties communes) ; que les parties communes sont notamment définies comme celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé
comprenant notamment les fondations, les gros murs de façade et de refend, les gros oeuvres des planchers
; que l'état descriptif de division ne mentionne pas les combles et le lot n° 6 y est défini comme un « appartement occupant tout l'état de la maison dépendant du bâtiment A, composé de deux chambres, d'une salle de séjour donnant sur un balcon, d'une cuisine, d'une salle d'eau, d'une entrée, WC et placards » ; qu'il ressort des pièces produites aux débats que l'accès aux combles a été modifié en ce qu'il consistait initialement en une trappe s'ouvrant à partir du WC mentionné dans le lot n° 6 alors qu'il s'effectue à ce jour par deux escaliers partant du séjour de ce même lot ; que rien ne permet d'établir que les autres copropriétaires que ceux occupant le lot n° 6 aient pu accéder à ces combles, la seule ouverture mentionnée vers ceux-ci se trouvant dans ledit lot ; qu'il est en revanche allégué sans que cela soit contredit que le passage initial par la trappe s'ouvrant à partir du WC était le seul accès à la toiture, partie commune, pour son entretien ; qu'en l'état de cette configuration d'origine, les combles doivent être considérés comme des parties communes à usage privatif ; qu'il ressort de nombreuses pièces produites par les époux D... que les aménagements réalisés datent de 1984 ; qu'en effet, une attestation de N... Q..., petit fils des propriétaires d'origine, au moment de la division du bien en copropriété, et des devis et factures au nom de Monsieur Q... permettent de l'établir ; que l'aménagement des combles ressort également du procès-verbal de constat d'huissier du 6 mars 1997 puisqu'il y est indiqué que « deux chambres ont été aménagées sous les toits avec escalier de merisier » ; que bien que les travaux aient été réalisés plus de dix ans avant l'assignation délivrée par U... Y... le 20 octobre 2010, le fait d'avoir percé le gros oeuvre des planchers et d'avoir installé des velux dans la toiture, parties communes constituent des appropriations de celles-ci ; que la prescription de l'action réelle de trente ans prévues par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 doit donc s'appliquer ; que les demandes de U... Y... tendant à la condamnation des époux D... à : - remettre en état les combles qui seront rendus inaccessibles par enlèvement des deux escaliers, - supprimer les fenêtres velux, - déposer en enlevant les deux escaliers bois construit au-dessus du niveau plafond, - déposer et enlever les lambris et le matelas isolant, - remettre en état le plafond avec trappe d'accès, doivent donc être accueillies en ce qu'elles ferons cesser l'appropriation illégitime ; que le jugement sera donc confirmé de ce chef ; (
) ; que sur l'astreinte, les condamnations prononcées à l'encontre des époux D... seront assorties, pour chacune des obligations, d'une astreinte de 30 € par jour de retard pendant trois mois, passé le délai de trois mois à compter de la signification de cette décision (arrêt attaqué, p. 5-6 et 8) ; ET AUX MOTIFS, éventuellement adoptés, QUE Monsieur Y... sollicite la remise en état des combles et plus particulièrement la suppression des deux escaliers permettant d'y accéder ; qu'il considère qu'elles doivent être qualifiées de parties communes au motif que le règlement de copropriété ne prévoit pas leur usage à titre privatif et qu'aucune autorisation en assemblée générale n'a été accordée ; que pour se prononcer sur la licéité de l'occupation privative des combles par les époux D..., il est nécessaire de déterminer la nature juridique de la partie de l'immeuble concernée et plus particulièrement son caractère privatif ou commun ; qu'aux termes de l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965, « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un propriétaire déterminé » et « les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire », tandis que selon l'article 3, alinéa 1, de la loi, « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux », l'article 4 précisant que « les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement » ; que la distinction des parties communes et des parties privatives résulte par principe du règlement de copropriété et, dans le silence de celui-ci ou la contradiction de ses clauses, de la définition légale résultant de l'usage ou de l'énonciation de l'article 3 de la loi précitée ; qu'en l'occurrence, il n'est ni contestable ni d'ailleurs contesté que le règlement de propriété est muet sur la nature juridique des combles litigieuses ; qu'il y a donc lieu d'apprécier l'usage exclusif auquel prétendent les époux D..., non pas par rapport à la situation actuelle créée par la privatisation démontrée, mais au regard de la consistance de l'immeuble lors de son placement sous le statut de la copropriété ; qu'il ressort de l'examen des pièces du dossier, qu'en dehors des ouvertures réalisées par les époux D..., l'accès aux combles ne peut s'effectuer qu'à partir d'une trappe de visite située dans les toilettes des époux D... ; que toutefois, l'existence d'un accès par les seules parties privatives d'un lot n'emporte pas nécessairement à elle seule la qualification de partie privative à la partie d'immeuble en cause ; que les combles ne sauraient être considérés au cas de l'espèce comme ayant un usage exclusivement privatif au motif essentiel qu'elles profitent à l'ensemble de la copropriété dans la mesure où elles permettent de contrôler de l'intérieur de l'immeuble l'état d'entretien de la couverture et de la charpente ; que l'amélioration de l'isolation réalisée par les époux D... a certes bénéficié à l'ensemble de la copropriété, mais n'emporte pas directement de conséquences sur le caractère commun ou privatif des combles litigieux ; que les combles doivent donc être souverainement appréciés comme relevant des parties communes de la copropriété ; que pour le reste, aucun élément ne permet de qualifier les combles comme relevant des parties communes à jouissance exclusive ; qu'il importe peu que leur hauteur ne permette pas de retenir une surface habitable, étant observé que leur jouissance ne peut qu'être constitutive d'une plus-value indéniable du lot au sein de la copropriété ; qu'à toutes fins utiles, il sera rappelé que la qualification sollicitée pourra être donnée par l'assemblée générale des copropriétaires moyennant une juste et préalable indemnité (jugement entrepris, p. 3-4) ;
1°) ALORS, de première part, QUE sont privatives les parties des bâtiments réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; que l'usage d'une partie de l'immeuble est exclusif lorsque le copropriétaire est le seul à pouvoir y accéder à partir de son lot et que les autres copropriétaires ne démontrent pas en avoir également l'utilité ; qu'au cas présent, la cour d'appel a constaté que l'accès aux combles ne pouvait se faire que depuis une pièce du lot n° 6 appartenant aux époux D..., de sorte que cet accès unique depuis une partie privative conférait aux combles un caractère privatif ; qu'en outre, il n'était pas démontré, ni même allégué, par l'autre copropriétaire, Monsieur Y..., que ces combles auraient présenté une utilité pour l'ensemble des copropriétaires, ce qui confirmait l'affectation des combles à l'usage exclusif des époux D... ; qu'en qualifiant néanmoins les combles de parties communes à usage privatif, la cour d'appel, qui n'a pas déduit les conséquences légales de ses constatations, a violé les articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
2°) ALORS, de deuxième part, QUE des combles affectés à l'usage exclusif d'un copropriétaire sont privatifs s'ils ne constituent pas le seul accès à une partie commune ; qu'au cas présent, la cour d'appel a constaté que l'immeuble n'était composé que de six lots, le lot n° 6 correspondant au premier et dernier étage de celui-ci, ce dont il se déduisait nécessairement que l'accès au toit pouvait se faire par l'extérieur de l'immeuble sans avoir besoin d'emprunter l'accès privatif menant aux combles ; qu'en qualifiant néanmoins les combles de « parties communes à usage privatif » parce que le passage menant aux combles par le lot n° 6 aurait été le seul accès à la toiture, partie commune, pour son entretien, ce qui n'était pas allégué par les copropriétaires, la cour d'appel, qui n'a pas déduit les conséquences légales de ses constatations, a violé, derechef, les articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
3°) ALORS, de troisième part, QUE méconnaissent les termes du litige, les juges du fond qui introduisent un moyen de fait que les parties n'avaient pas invoqué ; qu'au cas présent, pour qualifier les combles de « parties communes à usage privatif », la cour a retenu qu'il était allégué que le passage initial par la trappe s'ouvrant à partir du WC du lot n° 6 était le seul accès à la toiture, partie commune, pour son entretien (arrêt attaqué, p. 5 dernier §) ; qu'en statuant ainsi, cependant que cette allégation ne ressortait nullement des écritures des parties, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
4°) ALORS, de quatrième part, QUE les juges du fond ne peuvent statuer par voie de simple affirmation sans préciser les éléments de preuve sur lesquels ils se fondent pour affirmer l'existence d'un fait ; qu'au cas présent, en affirmant qu'il était allégué que le passage initial par la trappe s'ouvrant à partir du WC du lot n° 6 était le seul accès à la toiture, partie commune, pour son entretien, sans préciser sur quelle pièce elle se fondait, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°) ALORS, de cinquième part, QUE le silence opposé à l'affirmation d'un fait ne vaut pas à lui seul reconnaissance de ce fait ; qu'au cas présent, en retenant pour qualifier les combles de « parties communes à usage privatif », que n'était pas contredite l'allégation selon laquelle le passage initial par la trappe s'ouvrant à partir du WC du lot n° 6 aurait été le seul accès à la toiture, partie commune, pour son entretien, la cour d'appel a violé l'article 1353 du code civil, dans sa rédaction postérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
6°) ALORS, de sixième part et à titre subsidiaire, QUE le droit de jouissance privative sur une partie commune confère au copropriétaire du lot auquel il est rattaché un monopole d'usage ; que le copropriétaire qui ne fait qu'user de la partie commune dont il a la jouissance privative ne s'approprie donc pas celle-ci ; qu'au cas présent, à supposer que les combles litigieux soient qualifiés de « partie commune à usage privatif », la cour d'appel a constaté que ceux-ci avaient été aménagés en 1984 par Monsieur N... Q... (arrêt attaqué, p. 6 § 2), soit avant que Madame V... épouse D... ne devienne propriétaire du lot n° 6 dont l'une des pièces constituait le seul accès aux combles ; qu'en condamnant néanmoins les époux D... à remettre en état les combles qu'ils n'avaient pas aménagés et dont ils s'étaient contentés de jouir, sans préciser en quoi ceux-ci auraient outrepassé leur droit de jouissance privative par des actes d'appropriation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 9, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
7°) ALORS, de septième part et à titre subsidiaire, QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs et doit être sanctionné comme tel ; qu'au cas présent, pour s'opposer à la remise en l'état d'origine des combles, les époux D... s'étaient prévalus du rapport d'expertise pour soutenir dans leurs écritures d'appel (p. 15) que si les combles devaient être qualifiés de « partie commune », ils devaient être laissés dans leur état actuel car leur aménagement assurait une meilleure isolation thermique profitant à l'ensemble du bâtiment et une meilleure accessibilité sur la toiture par les velux ; qu'en condamnant les époux D... à remettre les combles dans leur état d'origine, sans répondre à ce moyen parfaitement opérant, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions et a violé, par conséquent, l'article 455 du code de procédure civile ;
8°) ALORS, de huitième part et à titre subsidiaire, QUE la remise en l'état d'origine d'une partie commune ne peut être prononcée lorsqu'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier ; qu'au cas présent, la cour d'appel a constaté, d'une part, que les combles avaient été aménagés en 1984 par Monsieur N... Q... (arrêt attaqué, p. 6 § 2), ce dont il résultait que les travaux d'aménagement n'avaient pas été effectués par les époux D..., et d'autre part, que les travaux de remise en état des combles étaient évalués par l'expert judiciaire à la somme de 14.210,87 € (arrêt attaqué, p. 8) ; qu'en condamnant néanmoins les époux D... à remettre en l'état d'origine les combles, sans rechercher si le coût des travaux mis à leur charge n'était pas disproportionné par rapport à l'intérêt qu'en tirerait Monsieur Y..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1221 du code civil, dans sa rédaction postérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
