LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 28 mai 2020
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 336 F-D
Pourvoi n° J 19-10.411
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 MAI 2020
La société Laboratoires de Biologie Médicale Arnaud Biolys Origet, société d'exercice libéral par actions simplifiée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° J 19-10.411 contre l'arrêt rendu le 12 novembre 2018 par la cour d'appel d'Orléans (chambre civile), dans le litige l'opposant à la société du [...] , société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observations de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de la société Laboratoires de Biologie Médicale Arnaud Biolys Origet, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société du [...] , après débats en l'audience publique du 10 mars 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 12 novembre 2018), que la SCI du [...] (la SCI) a donné à bail professionnel à la SCP [...], aux droits de laquelle vient la SELAS Arnaud Biolys Origet (la SELAS), des locaux à usage de laboratoire d'analyses et de biologie médicale ; que le bail stipulait en son article 2 que "le preneur sera également responsable de toutes réparations normalement à la charge du bailleur, lesquelles seront faites du consentement et sous l'autorité du bailleur mais dont le preneur en supportera la charge financière" ; qu'après la résiliation du bail, la SCI a assigné la SELAS en paiement de travaux de remise en état ;
Sur le moyen unique, pris en ses première, deuxième, cinquième, sixième et septième branches :
Attendu qu'il n'y pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le moyen unique, pris en ses troisième et quatrième branches :
Vu les articles 1134, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1720 du code civil ;
Attendu que le bailleur doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ;
Attendu que, pour condamner la SELAS au paiement d'une certaine somme au titre des travaux de toiture et zinguerie et de ravalement du mur du parking, l'arrêt retient qu'au regard des engagements pris par le locataire en application des stipulations de l'article 2 du bail, le tribunal a, à tort écarté ces travaux liés aux problèmes d'infiltration constatés par les huissiers de justice non correctement pris en charge par la société locataire et non à la seule vétusté ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les travaux de réfection de la toiture et de ravalement de la façade, qui ne constituent pas des réparations locatives, incombent, sauf stipulation expresse contraire, au bailleur, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la SELAS à payer à la SCI les sommes de 16 098,40 euros au titre des travaux de couverture-zinguerie et de 2 437,20 euros au titre de la reprise du ravalement du mur du parking, l'arrêt rendu le 12 novembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;
Condamne la SCI du [...] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI du [...] à payer à la société Laboratoires de Biologie Médicale Arnaud Biolys Origet la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour la société Laboratoires de Biologie Médicale Arnaud Biolys Origet.
IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la SELAS de Biologie Médicale Arnaud Biolys Origet à payer à la SCI du [...] la somme de 43.725, 44 euros , au titre de la remise en état des lieux loués, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2014 et capitalisation des intérêts à compter du 18 juin 2015 et à chaque échéance annuelle, outre la somme de 690 € au titre de la remise en état des extérieurs.
- AU MOTIF QUE l'article 1731 du code civil dispose que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ; Que selon l'article 1732 du même code, il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; Attendu qu'en l'espèce, le contrat de bail professionnel liant les parties conclu le 18 mars 2002 stipule, à l'article ter, intitulé "Etat des lieux-entretien-jouissance" que :
"1- Le preneur prendra les lieux dans l'état où ils se trouveront au jour de l'entrée en jouissance. Il sera réputé les avoir reçus en bon état à défaut d'avoir fait établir, dans la quinzaine des présentes, à ses frais et en présence du bailleur ou lui dûment appelé, un état des lieux.
2- Le preneur aura la charge des réparations locatives et devra rendre les lieux en bon état des dites réparations à l'expiration du bail.
3- Le preneur en jouira en bon père de famille et suivant la destination qui leur est donnée ci-dessus (laboratoire d'analyses de biologie médicale et parking pour ses clients).
Il ne pourra rien faire qui puisse détériorer les lieux loués et il devra immédiatement prévenir le bailleur des dégradations et détériorations qui seraient faites dans les locaux loués.
Il pourra installer, à ses frais, une plaque indiquant son nom et son activité, conformément aux usages de sa profession ;"
Qu'à l'article deux, paragraphe 4 du bail, il est encore stipulé que "le preneur sera également responsable de toutes les réparations normalement à la charge du bailleur, lesquelles seront faites du consentement et sous l'autorité du bailleur mais dont le preneur en supportera la charge financière" ;
Attendu qu'il est acquis qu'il n'a pas été fait d'état des lieux d'entrée, ce dont il résulte que le preneur est réputé avoir pris les lieux en bon état général ; Que c'est avec raison et par une exacte lecture des stipulations ci-dessus que le premier juge a retenu que faute pour le preneur d'avoir fait établir un état des lieux d'entrée, dans les formes et délai convenus entre les parties, il ne peut être admis à renverser la présomption de bon état du bien par de simples témoignages, alors qu'il a déclaré, en outre, dans le contrat de bail, bien connaître les lieux pour les utiliser depuis septembre 1993 ; Que les témoignages de MM. S... et F... seront donc écartés, ce d'autant que même si ces derniers sont associés de la SCI du [...] leur proximité d'intérêts avec la partie intimée atténue considérablement la valeur probante de leurs propos et que par ailleurs, la société appelante souligne justement que M. N... ne peut attester de l'état de l'immeuble à la date de la conclusion du bail puisqu'il n'a été associé de la SELAS de Biologie Médicale Arnaud Biolys Origet que deux ans plus tard ; Que c'est encore avec raison que la société appelante fait observer que le débat sur l'état des lieux à l'entrée est sans réelle incidence puisque les parties ont convenu dans le contrat de bail que le preneur devait rendre les lieux en bon état de réparations locatives ; Qu'or, il résulte des constatations faites le 6 janvier 2014 par les deux huissiers de justice, mandatés par les parties pour dresser un procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie, que les lieux qui sont réputés avoir été délivrés en bon état général, n'ont pas été restitués en bon état de réparations locatives ; Qu'en effet, même à s'en tenir aux seules constatations de Maître Y..., mandaté par le preneur, il a été relevé, au-delà des traces d'usure affectant les murs et les sols de l'immeuble, un grand nombre de dégradations révélant un défaut d'entretien des biens loués, comme des traces d'infiltration d'eau ou de coulures de couleur sombre au droit de fissures (mur ouest entrée principale), deux carreaux cassés sur la pente de toiture et un joint coupé (côté est entrée principale), des gouttières encombrées de feuilles mortes et de saletés, des joints en mauvais état entre les carreaux de la verrière , tâchés d'humidité, des prises électriques arrachées ou dévissées (cafétéria, vestiaire du personnel), des ampoules grillées ou manquantes (entrée principale, vestiaire du personnel), des interrupteurs hors de fonctionnement (vestiaire du personnel), des dalles de faux plafond tâchées d'humidité, fissurées ou manquantes (salle informatique, paliers desservant les plateaux techniques ), des robinets présentant une fuite ou hors de fonctionnement (salles de prélèvement n° 1, 2 et 3), des trous de cheville non rebouchés (salle informatique, toilettes, vestiaire du personnel), des vélux hors d'état de fonctionnement (secrétariat), d'importantes traces de dégâts des eaux, des infiltrations sur de très nombreuses dalles du plafond ainsi que sur le mur situé en dessous et sur la charpente en bois (secrétariat)... ; Que ces constatations ne témoignent pas uniquement d'un vieillissement des matériaux mais établissent également la carence fautive de la société locataire dans la gestion de l'immeuble, le bailleur étant ainsi fondé à lui reprocher outre un défaut d'entretien des locaux (nombreuses dégradations locatives et absence de nettoyage constaté sur les chenaux, les extérieurs et certaines pièces comme la pièce de conditionnement), un défaut de déclaration à son assureur d'un épisode grêleux cause des diverses infiltrations d'eau constatées ; Que contrairement à ce que soutient la SELAS de Biologie Médicale Arnaud Bialys Origet, l'indemnisation du bailleur à raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est subordonnée ni à l'exécution de ces réparations ni à la justification d'un préjudice que pour autant, la clause du bail prévue à l'article 1er 2° ne constitue pas une clause de remise en état à neuf de l'ensemble immobilier à la fin du bail et le preneur est en droit de soutenir qu'il ne répond pas de la vétusté pour les éléments d'équipement dont la durée de vie est limitée ; Que sur ce point, cependant, le raisonnement du tribunal ne peut être suivi en ce qu'il a retenu que les locaux ayant été utilisés depuis septembre 1993, la vétusté des locaux devait s'apprécier à l'aune de la durée totale d'occupation qui est de 20 ans ; Qu'en effet, les droits de la SELAS de Biologie Médicale Arnaud Biolys Origet sur l'immeuble découlent du contrat de bail signé le 18 mars 2002, à la date duquel il a été convenu que les lieux étaient réputés avoir été reçus en bon état faute d'état des lieux d'entrée pour établir le contraire ; Que la durée d'occupation à prendre en compte étant de douze années, il y a lieu de tenir compte des effets du temps d'occupation et d'appliquer aux demandes de remise en état de la société appelante un taux d'abattement pour vétusté (taux moyen de 5% par an), eu égard à la durée de vie théorique habituelle des équipements concernés ; Que c'est en revanche à tort, au regard des engagements pris par le locataire en application des stipulations de l'article 2 du bail, ci-dessus rappelé, que le tribunal a écarté les travaux de toiture et zinguerie ainsi que le ravalement d'un mur du parking, ces travaux paraissant devoir être reliés aux problèmes d'infiltration constatés par les huissiers de justice non correctement pris en charge par la société locataire et non à la seule vétusté ; Que le coût de la remise en état des locaux à la charge de la SELAS de Biologie Médicale Arnaud Biolys Origet sera donc chiffré comme suit :
- reprise des peintures et revêtements de sol suivant devis L... (pièce appelant n° 5-3) : sur les peintures entièrement amorties (durée de vie : 8 ans): maintien d'une valeur résiduelle de 10% sur 38.539,17 € = 3.853,91 € et sur les revêtements de sol (durée de vie 15 ans) : application d'un taux d'abattement de 60% sur 28.239, 96 euros = 11.296,02 €, soit total à la charge du locataire : 15.149, 93 euros
- reprise des dalles de faux plafond, endommagés suite aux dégâts des eaux suivant devis L... (pièce appelant n° 5-2) : application d'un taux d'abattement de 60% sur 10.878, 30 euros = 4.351, 32 euros à la charge du locataire,
- reprise du ravalement du mur du parking devis L... (pièce appelant n° 5-4) : 2.437, 20 euros, entièrement à la charge du locataire s'agissant d'une dépense qu'il s'était engagée à financer (article 2 du bail)
- reprise des dégradations sur l'installation électrique suivant devis CLEMENT (pièce appelant n ° 5-6) : application d'un taux d'abattement de 60% sur 6.249, 47 euros= 2.499, 83 euros à la charge de la locataire,
- reprise des stores et des trois fenêtres suivant devis G... (pièce n° 5- 7) : application d'un taux d'abattement de 60 % sur 1.704, 03 euros = 681, 63 euros à la charge de la locataire,
- travaux de couverture-zinguerie suivant devis K... (pièce n° 5-5) : 16.098,40 euros , entièrement à la charge de la locataire qui s'était engagée à en supporter la charge financière (article 2),
soit au total: 41.218,31 euros ;
Que la société appelante est en outre en droit d'obtenir les coûts de nettoyage des locaux :
- nettoyage complet intérieur suivant devis SAINES NETTOYAGE : 1.584 euros,
- nettoyage des extérieurs suivant devis JARDINS DECOR 37.690 euros (demande accueillie en première instance)
- nettoyage des chenaux et gouttières suivant devis Q... : 923,13 euros,
soit au total: 3.197,13 euros ;
Qu'il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SELAS de Biologie Médicale Arnaud Biolys Origet à payer à la SCI du [...] la somme de 690 euros mais de l'infirmer en toutes ses autres dispositions ;
Que la SELAS de Biologie Médicale Arnaud Bialys Origet sera en conséquence condamnée à payer en outre à la SCI du [...] la somme de 43.725, 44 euros, au titre des travaux de remise en état des lieux loués , somme qu'il n'y a pas lieu d'actualiser sur le fondement de l'indice BT 01 du coût de la construction mais d'assortir des intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2014, date de l'assignation, avec capitalisation des intérêts au 18 juin 2015 et à chaque échéance annuelle ;
1°)- ALORS QUE D'UNE PART l'entrée dans les lieux du preneur correspond non pas à la prise de possession des locaux en exécution du bail professionnel mais, comme l'avait relevé le tribunal, à la durée d'occupation, le bail précisant expressément (à la rubrique « Désignation » in fine) que « lesdits biens existent dans leur état actuel, le preneur déclarant bien les connaitre pour les utiliser depuis septembre 1993 », soit depuis 20 ans ; qu'en décidant que la durée d'occupation à prendre en compte pour la vétusté était cependant de douze ans et non de 20 ans, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction alors applicable.
2°)- ALORS QUE D'AUTRE PART sauf stipulation expresse contraire, l'obligation de réparer pesant sur le locataire cesse en cas de force majeure, laquelle se caractérise par un événement extérieur soudain, imprévisible et irrésistible; que seule une stipulation expresse permet donc de transférer cette charge du bailleur au preneur ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour qu'un épisode grêleux est la cause des diverses infiltrations d'eau constatées par les huissiers (cf arrêt p 6 § 2) ; que dès lors en condamnant la société SELAS Laboratoire de Biologie Médicale Arnaud Biolys Origet à payer au bailleur les travaux de toiture et zinguerie, le ravalement d'un mur du parking et une partie des dalles de faux plafond endommagés suite aux dégâts des eaux causés par l'épisode grêleux motifs pris que le bail stipulait notamment à l'article 1er que « Le preneur aura la charge des réparations locatives et devra rendre les lieux en bon état des dites réparations à l'expiration du bail ; (
) qu'il ne pourra rien faire qui puisse détériorer les lieux loués et qu'il devra immédiatement prévenir le bailleur des dégradations et détériorations qui seraient faites dans les locaux loués» et à l'article deux, paragraphe 4 du bail, que « le preneur sera également responsable de toutes les réparations normalement à la charge du bailleur, lesquelles seront faites du consentement et sous l'autorité du bailleur mais dont le preneur en supportera la charge financière », sans cependant constater que le bail comportait une clause expresse mettant à la charge du locataire les réparations occasionnées par la force majeure et notamment un épisode grêleux, la cour d'appel a violé les articles 1754, 1755 et 1134 dans sa rédaction alors applicable du Code civil ;
3°)- ALORS QUE DE TROISIEME PART et en tout état de cause, les dépenses de ravalement, qui ne constituent pas des charges locatives, incombent, sauf stipulation expresse contraire, au bailleur ; que les clauses qui transfèrent au preneur la charge des grosses réparations et celles du clos et du couvert doivent être interprétées restrictivement ; que dès lors en condamnant la société SELAS Laboratoire de Biologie Médicale Arnaud Biolys Origet à payer au bailleur le ravalement d'un mur du parking motifs pris que le bail stipulait notamment à l'article deux, paragraphe 4 du bail, que « le preneur sera également responsable de toutes les réparations normalement à la charge du bailleur, lesquelles seront faites du consentement et sous l'autorité du bailleur mais dont le preneur en supportera la charge financière », et que la locataire s'était ainsi engagée en vertu de cette clause à financer cette dépense, la Cour d'appel, qui n'a pas constaté que le bail comportait une clause expresse mettant à la charge du locataire les grosses réparations et notamment les dépenses de ravalement d'un mur, a violé les articles 1754, 1755 et 1134 dans sa rédaction alors applicable du Code civil ;
4°)- ALORS QUE DE QUATRIEME PART les clauses qui transfèrent au preneur la charge du clos et du couvert doivent être interprétées restrictivement ; que dès lors en condamnant la société SELAS Laboratoire de Biologie Médicale Arnaud Biolys Origet à payer au bailleur les travaux de couverture zinguerie motifs pris que le bail stipulait notamment à l'article deux, paragraphe 4 du bail , que « le preneur sera également responsable de toutes les réparations normalement à la charge du bailleur, lesquelles seront faites du consentement et sous l'autorité du bailleur mais dont le preneur en supportera la charge financière », et que la locataire s'était ainsi engagée à en supporter la charge financière, la Cour d'appel, qui n'a pas constaté que le bail comportait une clause expresse mettant à la charge du locataire les dépenses du clos et du couvert, a violé les articles 1754, 1755 et 1134 dans sa rédaction alors applicable du Code civil ;
5°)- ALORS QUE DE CINQUIEME PART qu'en affirmant péremptoirement que le bailleur est en droit d'obtenir le nettoyage complet intérieur suivant devis Saines Nettoyage pour un montant de 1.584 € sans s'expliquer sur le motif du jugement que la société exposante était réputée s'être approprié constatant que l'importance des travaux rendaient superfétatoires un nettoyage des locaux, la cour d'appel a violé les articles 455 et 955 du code de procédure civile ;
6°)- ALORS QUE DE SIXIEME PART en retenant à la charge de la société preneuse une valeur résiduelle de 10 % sur la reprise des peintures, soit une somme de 3.853, 91 € tout en constatant que les peintures qui avaient une durée de vie de 8 ans étaient entièrement amorties, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1755 du code civil ;
7°)- ALORS QUE DE SEPTIEME PART le juge ne peut statuer par voie de simple affirmation ; que l'arrêt retient un taux d'abattement de 60 % pour vétusté, soit un taux moyen de 5 % par an (cf arrêt p 7 § 1) pour les revêtements de sol, la reprise des dalles de faux plafonds, les dégradations sur l'installation électrique, la reprises des stores et des trois fenêtres : qu'en statuant ainsi, par voie de simple affirmation et par des motifs insuffisants à caractériser l'application uniforme d'un tel taux d'abattement de 60 % pour les équipements concernés eu égard à leur durée de vie théorique habituelle qui n'étaient pas les mêmes, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
