LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 1
CM
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 20 mai 2020
Cassation partielle
Mme BATUT, président
Arrêt n° 334 F-D
Pourvoi n° R 18-24.397
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 20 MAI 2020
La société Les 3 Caps, exerçant sous l'enseigne Burger Sotheby's International Realty, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° R 18-24.397 contre l'arrêt rendu le 13 septembre 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme X... G... E... , domiciliée [...] ,
2°/ à la société Blue River Real Estate Services Limited, société de droit britannique, dont le siège est [...],
défenderesses à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société Les 3 Caps, de la SCP Boulloche, avocat de Mme G... E..., de la société Blue River Real Estate Services Limited, et après débats en l'audience publique du 10 mars 2020 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 septembre 2018), suivant contrat du 15 octobre 2006, la société Les 3 Caps (la société) a confié à Mme G... E... un mandat de prospection et de transaction de vente ou location d'appartements, maisons et terrains, sur le territoire des Alpes-Maritimes, de Nice à Cap Martin.
2. Par lettre du 8 juin 2011, Mme G... E... a résilié ce contrat avec effet au 8 septembre 2011, à l'issue de la période de préavis.
3. Soutenant que les commissions dues pour deux affaires, « Palais T... » et « Villa lointaine », par elle apportées à la société Les 3 caps mais conclues postérieurement à la rupture du contrat, ne lui avaient pas été payées, Mme G... E... a assigné la société en paiement de certaines sommes à titre de rémunération, ainsi que de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, ci-après annexé
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le second moyen, pris en sa troisième branche
Enoncé du moyen
5. La société fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à Mme G... E... la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée, alors « que les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ; que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire ; qu'en condamnant la société à payer à Mme G... E... la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée, sans caractériser le préjudice, indépendant du retard dans le paiement des commissions, subi par Mme G... E... , la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1153, alinéa 4, ancien du code civil et de l'article 1231-6 nouveau de ce code. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1153, alinéa 4, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :
6. Selon ce texte, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
7. Pour condamner la société à payer à Mme G... E... une certaine somme à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée, l'arrêt se borne à énoncer qu'elle a manqué de loyauté à l'égard de son ancien conseiller immobilier en essayant d'éluder le paiement de commissions qui étaient dues en vertu du contrat liant les parties pour une activité de prospection ayant permis la conclusion de deux ventes intervenues après la cessation des relations contractuelles.
8. En se déterminant ainsi, sans caractériser l'existence d'un préjudice indépendant du retard dans le paiement des commissions contractuellement dues à Mme G... E... , la cour d'appel a privé sa décision de base légale.
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du second moyen, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Les 3 Caps à payer à Mme G... E... la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée, l'arrêt rendu le 13 septembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, signé et prononcé par le président, conformément aux dispositions des articles 452, 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller doyen et du conseiller rapporteur empêchés, en son audience publique du vingt mai deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société Les 3 Caps
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné la S.A.R.L. LES 3 CAPS à payer à Mme G... E... les sommes de 167 224 euros et 41 053 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
Aux motifs propres que « Le fait que Mme G... E... ne soit plus aujourd'hui immatriculée au registre des agents commerciaux et ne soit pas dès lors en mesure de délivrer une facture pour les prestations dont elle réclame le paiement, n'est pas de nature, en dépit des dispositions de l'article L. 441-3 du code de commerce selon lesquelles tout achat de produit ou toute prestation de service pour une activité professionnelle doivent faire l'objet d'une facturation, à la priver de son droit de percevoir les commissions éventuellement dues en vertu du contrat d'agence relativement aux opérations commerciales conclues après la cessation de celui-ci et dans les douze mois suivant.
Depuis l'entrée en vigueur de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, modifiant l'article 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, le statut des agents commerciaux résultant des articles L. 134-1 et suivants du code de commerce est devenue applicable aux négociateurs immobiliers non-salariés ; les personnes qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux diverses aux opérations sur les immeubles les fonds de commerce définies à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970, doivent ainsi être titulaires de la carte professionnelle exigée par l'article 3 de la loi ou de l'attestation devant être visée par le préfet compétent, exigée pour les personnes habilitées par un agent immobilier à négocier pour son compte, prévue à l'article 4 de la loi et à l'article 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.
Il résulte, par ailleurs, de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 qu'aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ; l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 énonce notamment que le titulaire de la carte professionnelle portant la mention "Transactions sur immeubles et fonds de commerce" ne peut négocier ou s'engager à l'occasion d'opérations spécifiées à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties et l'article 73 du même décret, que le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des honoraires ou des rémunérations à l'occasion de cette opération d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties.
En l'occurrence, le contrat de conseiller immobilier conclu le 15 octobre 2006 entre les parties, qui confie à Mme G... E... un mandat de prospection et de transaction de vente ou location d'appartements, maisons et terrains, énonce que celle-ci perçoit une commission en pourcentage des honoraires hors taxes perçus par la Sarl les trois Caps, égale notamment à 20 % en cas d'apport de produits (article 8.1), après la conclusion définitive de l'affaire qu'elle aura personnellement négociée ou conclue (article 8. 2) et que pour toutes opérations commerciales conclues après la cessation du contrat d'agence, elle aura droit à commission si l'opération est due à son activité au cours du contrat d'agence et a été conclue dans un délai de douze mois à compter de la cessation du contrat (article 8. 5).
Selon ces dispositions, le conseiller immobilier, qui a le statut d'agent commercial, ne peut donc prétendre percevoir une commission d'apport, en cas de cessation du contrat, que si l'opération a été définitivement conclue dans les douze mois suivant, grâce à son activité de prospection au cours du contrat ; il s'agit là de l'application de l'article L. 134-7 du code de commerce selon lequel pour toutes opérations commerciales conclues après la cessation du contrat d'agence, l'agent commercial a droit à la commission lorsque l'opération est principalement due à son activité au cours du contrat d'agence et a été conclue dans un délai raisonnable à compter de la cessation du contrat.
Le contrat liant les parties ne subordonne pas cependant le droit à commission du conseiller immobilier, muni de l'attestation préfectorale délivrée par l'agence immobilière, titulaire de la carte professionnelle, à la justification de démarches ayant conduit à la conclusion d'un mandat de vente ou d'un mandat de recherche ayant permis la conclusion définitive de l'opération, mais à une activité de prospection de sa part en vue de l'apport d'un produit à vendre, même si la commission au taux de 20 % prévue dans ce cas, qui n'est qu'une rétrocession de la commission de l'agence immobilière, n'est due qu'autant qu'un mandat a été confié à celle-ci sur la base duquel la transaction a été définitivement conclue grâce à l'intervention du conseiller immobilier.
À cet égard, le premier juge a clairement fait ressortir, par des motifs pertinents qu'il y a lieu d'adopter, que Mme G... E... a bien apporté à la société Les 3 Caps l'affaire dite du "Palais T..." situé sur le Cap de Nice grâce à son intervention notamment auprès de M. H..., directeur exécutif d'un fonds d'investissement Matterhorn Capital, détenant les titres des huit sociétés danoises, propriétaires de l'immeuble, quand bien même elle n'aurait pas obtenu un mandat de vente de l'intéressé, dont le nom figure pourtant sur le tableau des mandats de vente daté du 8 février 2011 établi par l'agence Les 3 Caps, sous la référence CF2869 avec l'indication des initiales du négociateur (COG pour X... G... E... ) et la mention d'un bien à Nice mis en vente au prix de 68 900 000 euros, et sur le tableau recensant les clients apportés à l'agence par Mme G... E... et que celle-ci lui a adressé en vue de sa mise à jour le 8 février 2009 ; il résulte ainsi des courriels échangés entre les représentants du fonds d'investissement Matterhorn Capital et Mme G... E... entre mars 2010 et janvier 2011, que cette dernière, après avoir obtenu divers renseignements sur le bien et les études menées en vue de son éventuelle restructuration, a fait visiter à plusieurs investisseurs le "Palais T..." au cours de cette période, l'agence ayant même rédigé une fiche de présentation sous l'intitulé "Paradis sur l'eau, propriété exceptionnelle sur front de mer de plus 3,86 hectares" au prix de 68 900 000 euros, sous la référence n° [...].
Certes, la vente, finalisée en juin 2012 au prix de 47 000 000 euros avec la société CPI France, dans les douze mois suivant la cessation du contrat d'agence, n'a été rendue possible qu'après que la Irish Bank Resolution et la Nama (National Asset Management Agency) eurent consenti une remise de dette aux huit sociétés danoises propriétaires du "[...] ", mais il est indéniable, en l'état des pièces produites, que le travail de prospection de Mme G... E... auprès des représentants du fonds d'investissement Matterhorn Capital, détenteurs des titres de ces sociétés, a permis la conclusion de l'opération, la société Les 3 Caps ayant, préalablement, obtenu de la société de droit tchèque CPI Groupe, à laquelle s'est ensuite substituée la société CPI France, un mandat de recherche, le 23 avril 2012 ; la commission au taux de 20% sur le montant des honoraires hors-taxes perçu par l'agence, soit 836 120 euros, est donc due à Mme G... E... à hauteur de 167 224 euros, comme en a décidé le premier juge.
Quant à "la Villa lointaine", qui a également été vendue dans les douze mois suivant la cessation du contrat de conseiller immobilier, soit le 24 juin 2012, il est établi que ce bien a été apporté à l'agence immobilière par Mme G... E... grâce à son intervention auprès de M. W..., gérant de la SCI propriétaire de l'immeuble, ainsi qu'il ressort notamment d'un courriel de sa part adressé le 24 février 2011 à l'assistante de l'agence en vue de l'ouverture d'un nouveau dossier (sic), décrivant le bien, le prix demandé par le propriétaire et les coordonnées téléphoniques de celui-ci, et de l'échange de courriels entre Mme G... E... et M. W... entre les mois de mars et juin 2011, sachant qu'un mandat de vente exclusif a été obtenu par l'agence, le 14 mars 2011, d'une durée de six mois et que celle-ci a établi une fiche de présentation au prix du mandat de 5 500 000 euros, sous la référence n° ... ; il importe peu que la vente ait été réalisée sur la base d'un second mandat donné le 1er février 2012 après la cessation du contrat d'agence et pour un prix de 4 800 000 euros inférieur à celui figurant sur le premier mandat, dès lors que la transaction finalement conclue l'a été grâce au travail de prospection de Mme G... E... ; celle-ci peut ainsi prétendre au paiement de la commission prévue, égale à 20% des honoraires hors-taxes perçus par l'agence immobilière, qui se sont élevés à 205 267 euros, soit 41 053 euros » ;
Et aux motifs réputés adoptés du jugement entrepris que « Attendu que par acte sous-seing privé du 15 octobre 2006, le gérant de la S.A.R.L. Les 3 Caps a conclu avec Madame X... G... E... un contrat de "conseiller immobilier", sous le statut d'agent commercial ; que l'article premier stipulait qu'il lui était confié un mandat de prospection et de transaction de vente ou de location d'appartement, maison et terrain ; que l'article 8 stipulait que l'agent commercial percevrait une commission au pourcentage, calculée sur les honoraires hors-taxes perçus par la S.A.R.L. Les 3 Caps, déduction faite des commissions versées à d'autres intermédiaires ou indicateurs ; qu'il prévoyait une rémunération en matière de transaction qui dépendait de l'importance de l'intervention de Madame G... E..., à savoir en cas de simple apport de produit 20 % de commission, en cas de vente 21 % et en cas d'apport et vente 41 % ;
Attendu enfin que l'article 8.5 disposait que pour toute opération commerciale conclue après la cessation du contrat d'agence, l'agent aurait droit à une commission en cas de conclusion de l'affaire dans un délai de 12 mois à compter de la cessation du contrat ;
Attendu que pendant la durée d'exécution du contrat, les commissions revenant à Madame G... E... ont été réglées par l'intermédiaire de la société Blue River dont elle était l'unique associée et représentante ;
Attendu que les relations entre les parties ont cessé à compter du 8 septembre 2011 après respect par Madame G... E... du délai de préavis applicable ;
Attendu que la demanderesse a transmis à l'agence le 30 septembre 2011 une liste de produits immobiliers qu'elle affirmait avoir apportés et pour lesquels elle souhait être informée de leur vente éventuelle afin de percevoir les éventuelles commissions lui revenant en qualité d'apporteur d'affaires, pendant le délai d'un an ; qu'en exécution de cette clause, elle a perçu diverses commissions après la fin du contrat ;
Attendu que la demanderesse soutient qu'elle n'a pas été rémunérée pour 2 affaires apportées par elle et conclues après son départ, à savoir celle du Palais T... et celle de la Villa Lointaine ;
Attendu que pour s'opposer aux demandes formulées à son encontre, la défenderesse soutient qu'après son départ, Madame G... E... devait obligatoirement détenir une carte professionnelle d'agent commercial pour pouvoir lui réclamer une quelconque rémunération ;
Mais attendu que le collaborateur non salarié d'un agent immobilier, qui est soumis au statut des agents commerciaux en application de la loi du 13 juillet 2006, n'a pas l'obligation de détenir lui-même de carte professionnelle ; que le défaut d'immatriculation ne le prive pas de son droit à commission ; que le moyen doit, en conséquence, être rejeté ;
Attendu que la défenderesse soutient en 2ème lieu que le droit à commission de Madame G... E... ne peut exister que dans la mesure où elle justifie d'un mandat tel que prévu par l'article 6 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 ;
Mais attendu que la S.A.R.L. Les 3 Caps confond les obligations s'imposant à l'agent immobilier avec celles s'imposant à son intermédiaire ;
Or, attendu qu'en application de l'article L. 134-7 du Code de commerce, l'agent commercial a un droit à commission, notamment lorsque l'opération est principalement due à son activité au cours du contrat d'agence et a été conclue dans un délai raisonnable à compter de sa cessation, sans qu'il soit exigé de ce chef la production par lui d'un mandat écrit ;
Attendu qu'il convient d'observer au demeurant que la défenderesse a réglé plusieurs commissions à Madame G... E... après la fin du mandat, ce qui contredit sa dénégation d'un droit à commission pour le motif allégué ; qu'il convient conséquence de rejeter le moyen ;
Attendu que la S.A.R.L. Les 3 Caps fait valoir en 3e lieu que les ventes sont intervenues postérieurement à la rupture du contrat, hors de toute intervention de la demanderesse ;
Mais attendu que Madame G... E... verse au débat un courrier RAR adressé à Monsieur P... M..., gérant de la S.A.R.L. Les 3 Caps, le 30 septembre 2011, dans lequel elle produisait un listing de toutes les affaires apportées par elle et lui demandait de la tenir informée afin de pouvoir lui adresser, en cas de vente, une facture correspondant à sa commission ;
Attendu que dans ce listing figure sous le numéro 3418 le bien dont il n'est pas contesté qu'il est relatif à la Villa Lointaine ;
Attendu que ce listing n'a jamais été contesté par la SARL Les 3 Caps ;
Attendu qu'il est également produit par Madame G... E... la liste des mandats de vente établie par l'agent immobilier lui-même, daté du 4 février 2011, qui recense tous les biens immobiliers en vente au sein de l'agence avec les initiales du négociateur ; qu'en page 3 de ce listing figure le nom de Monsieur D... H..., dirigeant exécutif d'un fonds d'investissement dénommé Matterhorn Capital, qui détenait le Palais T..., qui est l'une des plus belles propriétés de la Côte d'Azur, située sur le Cap de Nice face à la mer sur un terrain de 3,8 ha et que son propriétaire avait décidé de mettre en vente ; qu'en face de son nom figurent les initiales COG, pour K... G... E... ; qu'elle produit également toute une série de courriels échangés avec Monsieur H... depuis l'année 2008, puis avec Monsieur R..., autre dirigeant exécutif du fonds susvisé, pour la recherche d'acquéreurs pour la propriété ;qu'elle produit encore une liste de personnalités dont elle avait demandé à la S.A.R.L. Les 3 Caps de les inviter pour une soirée de gala, parmi lesquelles figure également Monsieur H... ;
Attendu enfin que Madame G... E... a fait délivrer sommation interpellative le 26 avril 2016 à Monsieur J... N..., collaborateur de l'agence de 2003 à 2014? qui a répondu que Madame G... E... était à l'origine de la relation avec Monsieur H... et avec la S.C.I. La Lointaine ;
Attendu qu'il résulte de l'ensemble des éléments ci-dessus visés que Madame G... E... établit la preuve de son apport d'affaires pour les 2 biens litigieux ; qu'elle a droit à une rémunération de 20 % de la commission perçue par l'agent immobilier ;
Attendu que le montant des commissions réclamées n'est pas discuté dans son quantum ; qu'il convient en conséquence de condamner la S.A.R.L. Les 3 Caps à lui payer les sommes de 167 224 euros et 41 053, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation » ;
1°) Alors que la Cour d'appel a retenu, par motif réputé adopté du premier juge, que la société LES 3 CAPS qui, par contrat du 15 octobre 2005, a confié à Mme G... E... un mandat de prospection et de transaction de vente immobilière, a réglé plusieurs commissions à Madame G... E... après la fin du mandat, ce qui contredit sa dénégation d'un droit à commission pour absence de mandat ; que la Cour a ainsi manifestement confondu le mandat confié à Mme G... E... aux termes du contrat du 15 octobre 2006 , qui a pris fin le 8 septembre 2011 mais en laissant subsister pour Mme G... E... un droit à commissions défini par l'article L. 134-7 du Code de commerce et par l'article 8.5 du contrat, et le mandat que l'agent immobilier et, par suite, ses agents commerciaux, doivent obtenir du client vendeur ou acquéreur, et dont l'arrivée à son terme, sans que l'opération projetée ait été conclue, fait obstacle à toute rémunération de l'agent immobilier et donc de son agent commercial ; que, ce faisant la Cour a violé l'article 1134 ancien du Code civil devenu l'article 1103 nouveau du même Code, ensemble les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
2°) Alors que, en tout état de cause, en décidant, par motifs tant propres que réputés adoptés du premier juge, que le « Contrat de conseiller immobilier »
du 15 octobre 2006 ne subordonne pas la rémunération de l'agent commercial à l'obtention d'un mandat de la part du client de l'agent immobilier, au profit de ce dernier, la Cour d'appel a violé l'article 1134 ancien du Code civil devenu l'article 1103 nouveau du même Code ;
3°) Alors que, également, la société LES 3 CAPS faisait valoir dans ses conclusions d'appel, preuves à l'appui, qu'à la fin de l'année 2010, il était de notoriété publique depuis plusieurs années que le groupe MATTERHORN CAPITAL, propriétaire du Palais [...] , envisageait de le vendre ; que toutes les agences et agents commerciaux de la côte d'Azur - et notamment la société LES 3 CAPS elle-même - avaient donc connaissance de ce fait ; et que, dans ces conditions, l'inscription de ce Palais dans le listing de l'agence, certes en face du nom de Mme G... E..., mais avec l'indication, au titre du propriétaire, du nom de M. H..., qui n'était pourtant que le représentant de l'une des sociétés actionnaires du groupe MATTERHORN, et avec, de surcroît, la mention « Pas de mandat » et l'indication que le bien n'était pas visitable, ne pouvait suffire à justifier de l'apport de ce bien à l'agence par Mme G... E... et valait simple indication de ses tentatives pour entrer en pourparlers avec le groupe MATTERHORN dans l'espoir de pouvoir apporter le bien à l'agence ; que faute d'avoir répondu à ces conclusions, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
4°) Et alors que, partant, faute d'avoir recherché, comme la société LES 3 CAPS le lui demandait, si, à la fin de l'année 2010, il n'était pas de notoriété publique depuis plusieurs années que le groupe MATTERHORN CAPITAL, propriétaire du Palais [...] , envisageait de le vendre et si toutes les agences et agents commerciaux de la côte d'Azur et notamment la société LES 3 CAPS elle-même n'avaient pas connaissance de ce fait, et si, dans ces conditions, l'inscription de ce Palais dans le listing de l'agence, certes en face du nom de Mme G... E..., mais avec l'indication, au titre du propriétaire, du nom de M. H..., qui n'était pourtant que le représentant de l'une des sociétés actionnaires du groupe MATTERHORN, et avec, de surcroît, la mention « Pas de mandat » et l'indication que le bien n'était pas visitable, pouvait suffire à justifier de l'apport de ce bien à l'agence par Mme G... E... et ne valait pas simple indication de ses tentatives pour entrer en pourparlers avec le groupe MATTERHORN dans l'espoir de pouvoir apporter le bien à l'agence, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 134-7 du code de commerce et 1134 ancien du Code civil devenu l'article 1103 nouveau du même Code ;
5°) Alors que, de plus, la Cour d'appel, en l'état des conclusions d'appel de Mme G... E... reconnaissant que ses contacts avec M. H... ou M. R... ne lui avaient jamais permis d'obtenir un mandat écrit de vente du groupe MATTERHORN CAPITAL, propriétaire du Palais T..., a elle-même constaté l'absence d'un tel mandat ; qu'en déduisant néanmoins l'existence d'un apport de la part de Mme G... E... de ce que la liste des mandats de vente du 4 février 2011, recensant les biens immobiliers en vente au sein de l'agence avec les initiales du négociateur, comportait les initiales de Mme G... E... en face du nom de M. H..., d'ailleurs simple représentant de l'une des sociétés actionnaires du groupe propriétaire, la Cour d'appel s'est contredite, méconnaissant ainsi, derechef, les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
6°) Alors que, de surcroît, la Cour d'appel n'a pas constaté que, postérieurement à la cessation d'activité de Mme G... E..., la société LES 3 CAPS aurait entretenu la moindre relation avec M. H... ou M. R... ; que dès lors, en retenant, pour dire que « le travail de prospection de Mme G... E... auprès des représentants du fonds d'investissement Matterhorn Capital, détenteurs des titres de ces sociétés, a permis la conclusion de l'opération », que le nom de M. H... figure sur le tableau des mandats de vente daté du 8 février 2011 établi par l'agence LES 3 CAPS avec l'indication des initiales de X... G... E... ) et sur le tableau recensant les clients apportés à l'agence par Mme G... E..., que M. N... a déclaré dans la sommation interpellative du 26 avril 2016 que Mme G... E... était « à l'origine des relations avec M. H... », que Mme G... E... avait demandé à la société LES 3 CAPS d'inviter M. H... à une soirée de gala et que Mme G... E... avait réalisé un travail de prospection auprès de ces représentants du fonds d'investissement MATTERHORN CAPITAL, la Cour d'appel a statué par des motifs inopérants et, dès lors, privé sa décision de base légale au regard des articles 134-7 du code de commerce et 1134 ancien du Code civil devenu l'article 1103 nouveau du même Code ;
7°) Alors que, encore, la Cour d'appel a retenu que le Palais T... avait été vendu en juin 2012 au prix de 47 000 000 euros à la société CPI FRANCE, après que, le 23 avril 2012, la société LES 3 CAPS avait obtenu un mandat de recherche de la société de droit tchèque CPI GROUPE, à laquelle s'était ensuite substituée la société CPI FRANCE ; que dans ses conclusions d'appel, la société LES 3 CAPS faisait valoir en substance, preuves à l'appui, que M. L... Y..., dirigeant de la société CPI GROUPE, est de nationalité Tchèque, tout comme M. A... V..., associé de la société LES 3 CAPS, et entretient avec celui-ci des relations professionnelles approfondies et antérieures de plusieurs années non seulement à la mise en vente du Palais T... mais même au contrat conclu le 15 octobre 2006 entre Mme G... E... et la société LES 3 CAPS ; que, pour cette raison, sa société avait conféré à la société LES 3 CAPS, le 23 avril 2012 soit bien après la cessation d'activité de Mme G... E..., un mandat de recherche portant sur le Palais T..., dont il était de notoriété publique que le groupe MATTERHORN qui en était propriétaire souhaitait le vendre ; que dans ce cadre, M. V... s'était tourné vers Me I... S... , notaire à Nice, qui avait déjà formalisé la vente du Palais T... quelques années plus tôt, et que ce dernier avait mis en relation l'agence immobilière représentée par M. V... et l'acheteur M. Y... avec M. U... Q..., dirigeant du groupe MATTERHORN, Mme G... E... n'ayant ainsi joué strictement aucun rôle, direct ou même indirect, dans ce processus qui conduira à la vente du Palais T... - pour un prix d'ailleurs très inférieur à celui annoncé par Mme G... E... à MM.H... et R... -, ni, par voie de conséquence, à la perception d'honoraires par la société LES 3 CAPS ; que la Cour d'appel, qui a laissé ces conclusions déterminantes sans réponse, a, une fois de plus, méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
8°) Et alors que, enfin et partant, la Cour d'appel a retenu que le Palais T... avait été vendu en juin 2012 au prix de 47 000 000 euros à la société CPI France, après que, le 23 avril 2012, la société LES 3 CAPS avait obtenu un mandat de recherche de la société de droit tchèque CPI GROUPE, à laquelle s'était ensuite substituée la société CPI FRANCE ; que dans ses conclusions d'appel, la société LES 3 CAPS faisait valoir en substance, preuves à l'appui, que M. L... Y..., dirigeant de la société CPI GROUPE, est de nationalité Tchèque, tout comme M. A... V..., associé de la société LES 3 CAPS, et entretient avec celui-ci des relations professionnelles approfondies et antérieures de plusieurs années non seulement à la mise en vente du Palais T... mais même au contrat conclu le 15 octobre 2006 entre Mme G... E... et la société LES 3 CAPS ; que, pour cette raison, sa société avait conféré à la société LES 3 CAPS, le 23 avril 2012 soit bien après la cessation d'activité de Mme G... E..., un mandat de recherche portant sur le Palais T..., dont il était de notoriété publique que le groupe MATTERHORN qui en était propriétaire souhaitait le vendre ; que dans ce cadre, M. V... s'était tourné vers Me I... S... , notaire à Nice, qui avait déjà formalisé la vente du Palais T... quelques années plus tôt, et que ce dernier avait mis en relation l'agence immobilière représentée par M. V... et l'acheteur M. Y... avec M. U... Q..., dirigeant du groupe MATTERHORN, Mme G... E... n'ayant ainsi joué strictement aucun rôle, direct ou même indirect, dans ce processus qui conduira à la vente du Palais T... - pour un prix d'ailleurs très inférieur à celui annoncé par Mme G... E... à MM. H... et R... -, ni, par voie de conséquence, à la perception d'honoraires par la société LES 3 CAPS ; que faute d'avoir procédé à la recherche qui lui était ainsi demandée, la Cour d'appel a, une fois de plus, privé sa décision de base légale au regard des articles 134-7 du code de commerce et 1134 ancien du Code civil devenu l'article 1103 nouveau du même Code.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné la S.A.R.L. LES 3 CAPS à payer à Mme G... E... la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
Aux motifs propres que « La société Les 3 Caps a manqué de loyauté à l'égard de son ancien conseiller immobilier en essayant d'éluder le paiement de commissions, qui étaient dues en vertu du contrat liant les parties pour une activité de prospection ayant permis la conclusion de deux ventes intervenues après la cessation des relations contractuelles ; c'est donc à juste titre que le premier juge l'a condamnée à payer à Mme G... E... des dommages et intérêts pour résistance abusive, dont il a justement fixé le montant à la somme de 5000 uros » ;
Et aux motifs réputés adoptés du jugement entrepris que « au vu des pièces produites, il convient de dire et juger que l'attitude de la défenderesse est constitutive d'une résistance abusive et injustifiée ; qu'il convient de la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts » ;
Alors que la cassation qui sera prononcée sur le premier moyen entraînera par voie de conséquence la cassation sur le second moyen ;
Alors qu'en se prononçant ainsi sans caractériser une faute faisant dégénérer le droit de se défendre en abus, la Cour d'appel a violé l'article 1153 al. 4, ancien du code civil et l'article L 1231-6 nouveau de ce code ;
Alors que, en tout état de cause les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ; que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ; qu'en condamnant la S.A.R.L. LES 3 CAPS à payer à Mme G... E... la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, sans caractériser le préjudice, indépendant du retard dans le paiement des commissions, subi par Mme G... E..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1153, al. 4, ancien du Code civil et de l'article 1231-6 nouveau de ce Code.
